Guida all’acquisto della casa tramite agenzia immobiliare

Perché acquistare casa tramite agenzia immobiliare?

L’acquisto di una casa è un’operazione che riserva molte insidie e comporta un notevole impegno di tempo. Per tale motivo, sono in molti ad affidarsi alla consulenza esperta di una agenzia immobiliare.

Del resto, grazie anche alla diffusione di forme societarie in franchising, la presenza di agenzie immobiliari è ormai capillare su tutto il territorio nazionale.

Il compito dei mediatori immobiliari è quello di offrire assistenza sia nella ricerca dell’immobile sia in tutte le fasi dell’acquisto, dalla scrittura del preliminare alla stipula dell’atto.

Purtroppo, per concludere più affari possibile, non tutte le agenzie utilizzano metodi corretti. Per evitare spiacevoli sorprese è quindi indispensabile scegliere professionisti seri e qualificati.

Come scegliere una agenzia immobiliare

Quando scegliete l’agenzia immobiliare, per prima cosa dovete assicurarvi che il soggetto a cui affiderete l’incarico sia un agente iscritto al Ruolo Mediatori presso la Camera di Commercio e l’agenzia sia iscritta nell’apposita sezione del Registro delle Imprese.
In caso contrario, il mediatore non avrà diritto a riscuotere la sua provvigione.

Per verificarlo, potete chiedere direttamente all’agente il suo certificato di iscrizione oppure effettuare una ricerca presso la Camera di Commercio.

Richiedete che tutti gli atti scritti siano redatti utilizzando gli appositi modelli predisposti dalla Camera di Commercio e controfirmati dall’agente.

Tali moduli devono contenere i seguenti elementi:
• dati dell’iscrizione nel ruolo del mediatore o della società di mediazione o del suo rappresentante legale
• oggetto del contratto (per distinguere ad esempio se si tratta di una proposta di acquisto o di un preliminare di vendita)
• compilazione di tutte le parti, per cui quelle non interessate devono essere barrate.

Ma per capire se vi siete rivolti davvero a una buona agenzia, fate attenzione agli immobili che vi sottopone. Il bravo agente vi mostrerà solo quelli realmente adatti a voi; il bravo venditore cercherà invece di adattare qualunque immobile a un potenziale cliente pur di concludere l’affare.

Quali informazioni richiedere a una agenzia immobiliare

L’agenzia immobiliare deve fornire indicazioni precise e dettagliate sulle condizioni dell’immobile e informazioni come:
• conformità alle norme edilizie e urbanistiche
• presenza di eventuali vincoli
• esistenza di servitù, ipoteche, pignoramenti, abusi edilizi
• mancanza di consenso alla vendita di tutti i comproprietari dell’immobile
• diritti di prelazione o riscatto
• mancato pagamento di spese condominiali.

Ricordate che se l’agente omette alcune di queste informazioni o ne fornisce di false è civilmente responsabile.
Nel caso in cui si verifichi un comportamento di questo tipo, l’agente può essere obbligato al risarcimento del danno ed è passibile di una sanzione da parte della Camera di Commercio.

Alla luce di quanto detto, l’agenzia è tenuta a fornire al cliente, richiedendola ovviamente al proprietario, la seguente documentazione:
• copia dei titoli autorizzativi dell’immobile o eventuali condoni o sanatorie
• certificato di destinazione d’uso
• certificato di destinazione urbanistica nel caso di terreni
• attestazione di conformità degli impianti
• certificato di agibilità
• copie delle schede catastali depositate ed estratti di mappa
• iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari.

Personalmente vi consiglio comunque di rivolgervi sempre a un architetto di fiducia per controllare tutti gli aspetti tecnici. Alcune agenzie sono infatti molto superficiali da questo punto di vista.

Fasi di acquisto della casa tramite agenzia immobiliare

Dopo aver conferito il mandato all’agenzia di intermediazione, questa avrà il compito di mostrarvi tutti gli immobili aventi i requisiti richiesti.

Nel caso in cui nessuna proposta dell’agente soddisfi le vostre aspettative, potete comunque lasciargli l’incarico, in modo che possa contattarvi nel momento in cui trovi l’immobile adatto.

Se riuscirete a trovare la casa che desiderate, la trattativa potrà seguire le seguenti fasi:
• sottoscrizione di una proposta irrevocabile d’acquisto
• stipula del preliminare di vendita o compromesso
• rogito del vero e proprio atto di vendita.

Non si tratta di fasi obbligate, nel senso che, trovato l’immobile, si può anche concludere direttamente stipulando l’atto dal notaio, ma ognuno di questi documenti può avere la sua utilità.

La proposta d’acquisto, ad esempio, può servire a bloccare un immobile interessante. In caso di accettazione, si può passare direttamente al rogito o firmare un compromesso tra le parti, se non si è ancora pronti.

Può accadere infatti che l’acquirente attenda ancora l’erogazione di un mutuo o che il venditore aspetti l’ultimazione dell’immobile in costruzione.
Può ancora succedere che non siano pronti tutti i documenti necessari per la conformità urbanistica e catastale.

Costi per l’acquisto della casa tramite agenzia immobiliare

È consigliabile richiedere subito all’agente immobiliare il valore della casa a cui si è interessati e, di conseguenza, tutti i costi correlati, come:
• provvigione dovuta al mediatore
• spese fiscali
• costi notarili
• eventuali altre spese.

L’importo della provvigione è legato al libero mercato e quindi può cambiare da città a città, ma in genere è fissato intorno al 2 – 3% del valore dell’immobile.
La provvigione può comunque essere liberamente contrattata.
Va pagata in parti uguali da acquirente e venditore, a garanzia di neutralità dell’agente che dovrà rispettare gli interessi di entrambi i contraenti.

In base all’articolo 1748 del codice civile, l’agente matura il diritto a percepire la sua provvigione al momento della conclusione dell’affare, ovvero alla firma del preliminare o all’accettazione della proposta d’acquisto.
Secondo altre interpretazioni giuridiche, invece, è sufficiente che le parti si siano incontrate e si siano formalmente avvalse dell’opera del mediatore.

Per questo motivo, è bene specificare da subito e per iscritto le condizioni di corresponsione della provvigione, specificando:
• importo
• modalità di pagamento
• servizi compresi
• costi aggiuntivi.

Ricordate che la caparra deve essere versata con assegno non trasferibile al venditore e non all’agente immobiliare.

Detrazione per l’acquisto della casa tramite agenzia immobiliare

Il 19% dell’importo della provvigione può essere detratto dall’IRPEF nella misura di un massimo di 1.000 euro l’anno.

La detrazione è possibile però solo per l’acquisto di una casa avente i requisiti di abitazione principale.

Per avvalersi di questa agevolazione, è necessario che venditore e acquirente sottoscrivano una dichiarazione dalla quale risulti che la compravendita è avvenuta tramite una agenzia immobiliare.

(Prima pubblicazione 8 novembre 2016)