Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali

Con una procedura di accatastamento unico, due unità immobiliari contigue possono essere considerate ai fini fiscali come una sola e ottenere esenzione IMU.

Accatastamento unico ©

Accatastamento unico ©

Cosa si intende per accatastamento unico?

Generalmente, quando ci sono due distinte unità immobiliari appartenenti a due diversi proprietari non è possibile procedere alla loro fusione.

Facciamo un esempio. Supponiamo che marito e moglie siano proprietari ciascuno al 100% di due appartamenti adiacenti e intendano unirli per farne l’abitazione principale della famiglia.
Ciò non è possibile in quanto, come detto, non si può effettuare l’unione urbanistica o catastale di due unità aventi proprietà diversa.

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, in un caso di questo tipo, offre ai contribuenti l’opportunità di procedere alla fusione delle due unità ai soli fini fiscali.
In pratica, le unità immobiliari resteranno separate, ma attraverso una procedura di accatastamento unico potranno essere considerate ai fini fiscali come una sola unità.

Requisiti necessari per procedere a un accatastamento unico

Il riferimento normativo per quanto andrò a esporre è la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016.

Per l’Agenzia non è possibile procedere all’unione quando le due unità immobiliari mantengono i propri requisiti di autonomia funzionale e reddituale.
Se, a seguito di determinati interventi edilizi, questi requisiti vengono meno, si può effettuare la fusione ai fini fiscali.

Tornando all’esempio sopra riportato, immaginiamo che i due coniugi proprietari di alloggi contigui aprano un vano in modo da collegarli.
Ma cosa si intende per autonomia funzionale che i singoli alloggi non devono avere? E quali sono gli interventi edilizi a cui l’Agenzia fa riferimento?

Tutto ciò non è specificato, ma possiamo provare a immaginarlo. È chiaro che se i due appartamenti continuano ad avere la propria cucina, non possiamo considerarli come un appartamento unico. Ciascuno dei due potrà essere infatti utilizzato in maniera indipendente.
Allora, per poter effettuare un accatastamento unico, i due immobili dovranno essere uniti in modo da non poter essere utilizzati ognuno autonomamente.

Insomma, dimenticate di utilizzare il sotterfugio dell’accatastamento unico per due appartamenti adiacenti, al solo fine di risparmiare sul pagamento delle imposte!

Come effettuare un accatastamento unico

Vediamo ora in che modo va effettuato un accatastamento unico. Si tratta di informazioni rivolte prevalentemente ai tecnici, ma molto utili anche ai committenti. Potranno infatti in questo modo essere consapevoli della procedura che il professionista deve seguire.

Per effettuare un accatastamento unico occorre presentare all’Agenzia delle Entrate due distinte variazioni catastali. Andrà presentata quindi una variazione per ciascuna unità immobiliare da unire ai fini catastali.
Non basta pertanto richiedere semplicemente agli Uffici di inserire una annotazione nei documenti catastali esistenti, ma occorre aggiornarli.

La causale da inserire per la variazione è altre e nel campo descrittivo andrà riportata la dicitura Dichiarazione di porzione di u.i. (unità immobiliare).

Nel riquadro Note relative al documento andrà invece inserita la seguente dicitura: Porzione di u.i.u. (unità immobiliare urbana) unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali.

Nella planimetria di ciascuna porzione dovrà essere riportata la rappresentazione dell’intero appartamento, con l’avvertenza di utilizzare le seguenti convenzioni:
• un tratto di linea continuo per rappresentare l’unità immobiliare in variazione
• un tratto di linea tratteggiato per rappresentare la parte rimanente
• una linea tratto – punto per distinguere e delimitare le due parti.

Dopo aver presentato due variazioni catastali con le modalità indicate, l’Agenzia delle Entrate procederà a inserire negli atti riguardanti ciascuna porzione, la dicitura vista in precedenza:
Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali.

Come avviene il classamento con un accatastamento unico

Le attività di classamento sono quelle che servono all’Agenzia delle Entrate per individuare gli elementi identificativi utili poi per classificare l’immobile ai fini fiscali, ovvero:
• categoria catastale
• classe catastale
• rendita catastale.

Ad esempio, un immobile a uso abitativo può avere: categoria A3, classe 1, rendita 360 euro.

Nel caso dell’accatastamento unico, classe e categoria da attribuire alle due porzioni dell’unione di fatto sono quelle più appropriate considerando le caratteristiche dell’unità immobiliare derivante dalla fusione.

La rendita viene invece attribuita singolarmente a ciascuna delle due parti, facendo riferimento alla rispettiva consistenza.

A cosa serve fare un accatastamento unico?

Torniamo al nostro esempio della famiglia che utilizza come propria dimora un appartamento frutto dell’unione di due appartamenti di distinta titolarità, uno del marito e l’altro della moglie.

Normalmente la famiglia avrebbe diritto all’esenzione IMU e TASI per abitazione principale unicamente per uno dei due alloggi. Per l’altro dovrebbe pagare come fosse seconda casa.
Con l’unione ai fini fiscali (e solo in questo modo) l’abitazione può essere considerata unica e godere interamente di questa esenzione.

Non ci sono però altre agevolazioni fiscali. Se ad esempio marito e moglie acquistano volutamente due alloggi contigui per unirli ai fini fiscali potranno godere delle agevolazioni per acquisto prima casa solo se per entrambi l’appartamento ha i requisiti previsti.
Se uno dei due è già proprietario di un’altra casa, non avrà diritto alle agevolazioni.

Quanto costa una pratica di accatastamento unico?

Come abbiamo visto, fare una pratica di accatastamento unico equivale a presentare due distinte variazioni catastali. I costi saranno quindi quelli equivalenti a due variazioni catastali.

Partiamo dai costi amministrativi. I diritti da pagare all’Agenzia delle Entrate per una variazione catastale ammontano a 50 euro per ciascuna scheda presentata. Essendo due le unità catastali, le schede saranno due, pertanto il costo complessivo sarà di 100 euro.

A questi costi bisogna poi sommare quelli dell’onorario del professionista (architetto, geometra o ingegnere) che si occuperà della redazione del DocFa.

Mediamente il costo per una variazione catastale può aggirarsi tra i 200 e i 500 euro per unità catastale, a seconda della complessità della planimetria.
Alcuni tecnici applicano uno sconto all’aumentare del numero di unità immobiliari da variare. Così, se per esempio per una scheda il prezzo applicato è di 300 euro, per due schede (come nel nostro caso), potrebbe essere inferiore a 600 euro.

Se vi occorre una pratica catastale potete richiederla qui.




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