Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali

Con una procedura di accatastamento unico, due unità immobiliari contigue possono essere considerate ai fini fiscali come una sola e ottenere esenzione IMU.

Accatastamento unico ©

Accatastamento unico ©

Cosa si intende per accatastamento unico?

Generalmente, quando ci sono due distinte unità immobiliari appartenenti a due diversi proprietari non è possibile procedere alla loro fusione.

Facciamo un esempio. Supponiamo che marito e moglie siano proprietari ciascuno al 100% di due appartamenti adiacenti e intendano unirli per farne l’abitazione principale della famiglia.
Ciò non è possibile in quanto, come detto, non si può effettuare l’unione urbanistica o catastale di due unità aventi proprietà diversa.

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, in un caso di questo tipo, offre ai contribuenti l’opportunità di procedere alla fusione delle due unità ai soli fini fiscali.
In pratica, le unità immobiliari resteranno separate, ma attraverso una procedura di accatastamento unico potranno essere considerate ai fini fiscali come una sola unità.

Requisiti necessari per procedere a un accatastamento unico

Il riferimento normativo per quanto andrò a esporre è la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016.

Per l’Agenzia non è possibile procedere all’unione quando le due unità immobiliari mantengono i propri requisiti di autonomia funzionale e reddituale.
Se, a seguito di determinati interventi edilizi, questi requisiti vengono meno, si può effettuare la fusione ai fini fiscali.

Tornando all’esempio sopra riportato, immaginiamo che i due coniugi proprietari di alloggi contigui aprano un vano in modo da collegarli.
Ma cosa si intende per autonomia funzionale che i singoli alloggi non devono avere? E quali sono gli interventi edilizi a cui l’Agenzia fa riferimento?

Tutto ciò non è specificato, ma possiamo provare a immaginarlo. È chiaro che se i due appartamenti continuano ad avere la propria cucina, non possiamo considerarli come un appartamento unico. Ciascuno dei due potrà essere infatti utilizzato in maniera indipendente.
Allora, per poter effettuare un accatastamento unico, i due immobili dovranno essere uniti in modo da non poter essere utilizzati ognuno autonomamente.

Insomma, dimenticate di utilizzare il sotterfugio dell’accatastamento unico per due appartamenti adiacenti, al solo fine di risparmiare sul pagamento delle imposte!

Come effettuare un accatastamento unico

Vediamo ora in che modo va effettuato un accatastamento unico. Si tratta di informazioni rivolte prevalentemente ai tecnici, ma molto utili anche ai committenti. Potranno infatti in questo modo essere consapevoli della procedura che il professionista deve seguire.

Per effettuare un accatastamento unico occorre presentare all’Agenzia delle Entrate due distinte variazioni catastali. Andrà presentata quindi una variazione per ciascuna unità immobiliare da unire ai fini catastali.
Non basta pertanto richiedere semplicemente agli Uffici di inserire una annotazione nei documenti catastali esistenti, ma occorre aggiornarli.

La causale da inserire per la variazione è altre e nel campo descrittivo andrà riportata la dicitura Dichiarazione di porzione di u.i. (unità immobiliare).

Nel riquadro Note relative al documento andrà invece inserita la seguente dicitura: Porzione di u.i.u. (unità immobiliare urbana) unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali.

Nella planimetria di ciascuna porzione dovrà essere riportata la rappresentazione dell’intero appartamento, con l’avvertenza di utilizzare le seguenti convenzioni:
• un tratto di linea continuo per rappresentare l’unità immobiliare in variazione
• un tratto di linea tratteggiato per rappresentare la parte rimanente
• una linea tratto – punto per distinguere e delimitare le due parti.

Dopo aver presentato due variazioni catastali con le modalità indicate, l’Agenzia delle Entrate procederà a inserire negli atti riguardanti ciascuna porzione, la dicitura vista in precedenza:
Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali.

Come avviene il classamento con un accatastamento unico

Le attività di classamento sono quelle che servono all’Agenzia delle Entrate per individuare gli elementi identificativi utili poi per classificare l’immobile ai fini fiscali, ovvero:
• categoria catastale
• classe catastale
• rendita catastale.

Ad esempio, un immobile a uso abitativo può avere: categoria A3, classe 1, rendita 360 euro.

Nel caso dell’accatastamento unico, classe e categoria da attribuire alle due porzioni dell’unione di fatto sono quelle più appropriate considerando le caratteristiche dell’unità immobiliare derivante dalla fusione.

La rendita viene invece attribuita singolarmente a ciascuna delle due parti, facendo riferimento alla rispettiva consistenza.

A cosa serve fare un accatastamento unico?

Torniamo al nostro esempio della famiglia che utilizza come propria dimora un appartamento frutto dell’unione di due appartamenti di distinta titolarità, uno del marito e l’altro della moglie.

Normalmente la famiglia avrebbe diritto all’esenzione IMU e TASI per abitazione principale unicamente per uno dei due alloggi. Per l’altro dovrebbe pagare come fosse seconda casa.
Con l’unione ai fini fiscali (e solo in questo modo) l’abitazione può essere considerata unica e godere interamente di questa esenzione.

Non ci sono però altre agevolazioni fiscali. Se ad esempio marito e moglie acquistano volutamente due alloggi contigui per unirli ai fini fiscali potranno godere delle agevolazioni per acquisto prima casa solo se per entrambi l’appartamento ha i requisiti previsti.
Se uno dei due è già proprietario di un’altra casa, non avrà diritto alle agevolazioni.

Quanto costa una pratica di accatastamento unico?

Come abbiamo visto, fare una pratica di accatastamento unico equivale a presentare due distinte variazioni catastali. I costi saranno quindi quelli equivalenti a due variazioni catastali.

Partiamo dai costi amministrativi. I diritti da pagare all’Agenzia delle Entrate per una variazione catastale ammontano a 50 euro per ciascuna scheda presentata. Essendo due le unità catastali, le schede saranno due, pertanto il costo complessivo sarà di 100 euro.

A questi costi bisogna poi sommare quelli dell’onorario del professionista (architetto, geometra o ingegnere) che si occuperà della redazione del DocFa.

Mediamente il costo per una variazione catastale può aggirarsi tra i 200 e i 500 euro per unità catastale, a seconda della complessità della planimetria.
Alcuni tecnici applicano uno sconto all’aumentare del numero di unità immobiliari da variare. Così, se per esempio per una scheda il prezzo applicato è di 300 euro, per due schede (come nel nostro caso), potrebbe essere inferiore a 600 euro.

Se vi occorre una pratica catastale potete richiederla qui.




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78 commenti

  1. Marco

    Buongiorno, in caso di immobile storico diviso in 3 A3 ci sono vincoli particolari? I 3 sub identificano ormai un unico immobile.

  2. Max

    Buongiorno,
    come ci si può o deve comportare nel caso di un’appartamento (attualmente abitazione principale) cointestato tra moglie e marito che vuole essere annesso ad un altro appartamento adiacente intestato solo al marito?

    • arch. Carmen Granata

      Ad esempio il marito potrebbe cedere il 50% della sua proprietà, in modo che entrambe risultino cointestate e possano essere fuse.

  3. salvatore

    Buongiorno,
    io e mia moglie abbiamo acquistato negli anni due porzioni immobiliare ricavate da quella che in origine era un’unica villetta bifamiliare. Le due porzioni sono rimaste accatastate separatamente anche se, nel tempo, le abbiamo unite fisicamente (è bastato abbattere una parete che delimitava l’uso di una scala interna fra piano terra e 1^ piano) e funzionalmente (una sola cucina, unico impianto elettrico, di riscaldamento,, d’acqua). Per entrambe, trattandosi di seconde case, paghiamo l’IMU. Anche a seguito di donazione, la proprietà delle due porzioni è così ripartita: usufrutto per me e mia moglie, su entrambe; nuda proprietà per i miei due figli sulla porzione al p. terra; nuda proprietà solo per un figlio al 1^ piano. Quindi, coincidono i proprietari ma, nel caso dei due figli, quote di nuda proprietà diverse.
    Volendo usufruire del bonus 110%, mi è stato detto che dovrei procedere alla fusione catastale delle due porzioni, previo “bilanciamento” fra i figli della nuda proprietà: il figlio titolare della nuda proprietà sul 1^ piano dovrebbe cederne la metà al fratello. Poichè si tratterebbe di un’operazione notarile piuttosto onerosa, mi chiedo se non ci sia un’alternativa che consenta di fruire del bonus 110% lasciando inalterata l’intestazione proprietaria oggi esistente.
    La ringrazio per il parere che vorrà fornirmi.

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso non è necessario fare quello che le hanno detto. Allo stato attuale l’immobile è un condominio e se i suoi figli sono d’accordo nel voler fare i lavori, non vedo dov’è il problema.

  4. di maro stefania

    Buongiorno architetto, ho comprato una casa sotto alla mia e vorrei unire tutto come prima casa. non voglio fare la scala interna, quindi, potrei accorparla con un’alta destinazione, per esempio, studio o altro?

    • arch. Carmen Granata

      Per unire tutto come prima casa devono essere entrambe abitazioni e comunicanti tra loro.

  5. roberta

    salve, io e mio marito siamo proprietari di un alloggio confinante con quello di nostra figlia unica proprietaria. Io e mio marito daremmo una stanza del nostro alloggio a nostra figlia perche allarghi la sua abitazione ma non la proprieta di tale stanza che rimarrebbe sempre nostra. occorre accatastare?

    • arch. Carmen Granata

      Non è possibile fare questa cosa conservando la proprietà della stanza.

  6. Tiziana

    Buongiorno! Sono proprietaria di un appartamento adiacente a quello di proprietà del mio compagno. Vorremmo unire i due appartamenti con l’unione di fatto ai soli fini fiscali. Il comune, purtroppo, non riconosce questa condizione e ci dice che per unire i due appartamenti è necessario che abbiano lo stesso intestatario. Le chiedo, è possibile che ogni comune possa decidere arbitrariamente se accettare questa pratica o devo insistere nel trovare un tecnico edile che mi sostenga?
    Grazie se potrà rispondermi

  7. Gianfranco

    Buongiorno, io e la mia compagna vorremmo acquistare un immobile a due piani. I due appartamenti hanno ciascuno cucina e bagno e sono accatastati come due appartamenti indipendenti.
    Esiste però una scala interna.
    Per poter usufruire dello sconto sull’acquisto della prima casa, si potrà fare la fusione senza lavori, visto che esiste la scala interna?
    E’ vero che bisogna anche smantellare una delle due cucine e del bagno?

  8. Francesca

    Buonasera Architetto, volevo sapere se facendo l’accatastamento unico di due unità immobiliari adiacenti, entrambe da ristrutturare, si può accedere all’ecobonus 110 x tutte e due facendo un’unica ristrutturazione. Grazie.

  9. Francesca

    Buongiorno Architetto, sono a porle un quesito che non ci lascia dormire da settimane.
    Mio marito ha ereditato una casa di corte di 50mq da sua mamma che è deceduta 2 mesi fà. Vorrebbe che ci trasferissimo con i ns 3 figli, ma è molto piccola x tutti. Hanno messo in vendita l’appartamento accanto, che ci permetterebbe di fare le stanze per i ragazzi, ma il problema è che non sappiamo chi può e come dover acquistare x avere le agevolazioni fiscali prima casa e bonus prima casa e chiedendo il mutuo non vorremmo perdere la metà degli interessi come ci è già capitato con la casa che abbiamo acquistato 18 anni fa intestandola solo a me (xchè lui aveva già una casa in montagna).
    Un notaio ci ha consigliato di fare la separazione dei beni, farmi donare il 50% della casa avuta i eredità per poi acquistare insieme, in comunione dei beni, l’altro appartamento e fare la fusione.
    Lei cosa ne pensa? Mi sembra tanto contorto e complicato… e poi quanto verrebbe a costare il tutto? Sapendo che ci sono molti lavori di ristrutturazione da fare visto che sono case del 1930?
    Grazie in anticipo x l’aiuto.

    • arch. Carmen Granata

      Il notaio vi ha dato questo consiglio (non tanto contorto) perchè per poter unire urbanisticamente i due immobili la proprietà deve essere la stessa. Quindi, a meno che non acquisti direttamente suo marito e faccia la fusione, la soluzione è questa. In alternativa, può acquistare lei e fare un accatastamento unico mantenendo separate le proprietà.
      I costi sono un discorso troppo lungo e complicato da affrontare in poche righe di commento.

  10. Gianluca

    Buongiorno Architetto se posso una domanda. Sono proprietario al 100% dell’immobile nella quale abito con la mia famiglia perchè acquistato prima del matrimonio e dove ho usufruito delle agevolazioni prima casa. Oggi vorremmo comprare l’appartamento adiacente per renderlo un unica unita abitativa e fare la fusione/accorpamento con dei lavori interni di abbattimento di tramezzi e divisori (nessuna modifica a colonne, travi e muri portanti). Essendo in comunione dei beni, l’appartamento da acquistare sarà mio e di mia moglie, Possiamo comunque usufruire delle agevolazioni prima casa? Essendo dopo l’acquisto io proprietario al 100% della casa in cui abito e al 50% della casa che andremo ad acquistare, e mia moglie del restante 50%, dal punto di vista catastale ci potranno essere problemi a unire gli appartamenti e quindi le 2 particelle dove la prima è solo mia e l’altra sarà mia e di mia moglie? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, questo sarebbe un problema. Potrebbe risolvere intestando la comproprietà della sua casa a sua moglie, in modo da avere la stessa proprietà per entrambi gli appartamenti.

  11. Tiziana

    Con quali modalità si devono presentare le dichiarazioni di variazione relative ai due appartamenti da unire fiscalmente? Chi si può occupare di questa procedura amministrativa?

  12. Tania M.

    Salve architetto Granata, le sottopongo il mio caso: due unità immobiliari nel centro storico di Roma. Uno è un ristorante, C/1 di proprietà del padre, l’altro contiguo, un C/3 di proprietà della figlia. Vorrebbero unire i due per farne un unico ristorante, aprendo un vano di passaggio, lasciando l’unica cucina esistente nel ristorante d’origine, quindi si configurerrebbe la non autonomia dell’unità rispetto all’altra. La possibilità di accatastamento unico è valido anche in un caso del genere dove non si tratta di abitazione ma di attività commerciale? E secondo lei la possibilità di procedere alla fusione urbanistica con cila essendo due proprietà distinte, sarebbe fattibile?
    La ringrazio anticipatamente.

    • arch. Carmen Granata

      L’unione non è preclusa a immobili che non abbiano destinazione abitativa, ma devono essere della stessa categoria catastale.
      Per la fusione urbanistica, invece, devono essere della stessa proprietà.

  13. Alex

    Buongiorno,
    siamo moglie e marito, con separazione dei beni, abbiamo visto una ‘villa’ che vorremmo comprare, ma attualmente la villa è divisa in due appartamenti entrambi classificati come A/2 con rendita di 682 euro.
    La superficie per appartamento è di circa 170 mq.
    La prima domanda è se dovessi acquistarli solo io e poi unirli rischierei di finire in una classe di lusso? e quindi perdere il diritto alle agevolazioni prima casa? Anche se in zona ci sono altre ville con superfici simili, già unite, ma accatastate come A7.
    Altrimenti potremmo acquistare un appartamento ciascuno (io e mia moglie) come prima casa e poi fare l’unione fiscale. Ma in questo caso se dovessimo risultare in classe di lusso, varrebbe solo per l’IMU/tasi/tari o perderemmo anche l’agevolazione prima casa?
    Si accettano suggerimenti/consigli.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio la seconda soluzione, perchè almeno è sicura la possibilità di avere l’agevolazione per l’acquisto.

  14. Saverio

    Buongiorno, argomento interessante e quantomai utile per il mio caso che mi permetto di sottoporre:
    2 unità immobiliari adiacenti con i requisiti di accatastamento fiscale, uno di proprietà mia e uno della mia compagna ma uno dipendente dall’altro… una sola cucina ecc. Premesso che non ho ancora fatto domanda di accatastamento, è adesso in vendita il terzo appartamento del piano che ci permetterebbe di allargarci ulteriormente. (non sono grandi gli appartamenti nel mio condominio…) Non saprei se esiste una “combinazione” di azioni preferibile nel caso di acquisto del terzo appartamento per non avere seconde case… l’idea è di avere un unico appartamento da utilizzare.
    Grazie in anticipo, spero di aver spiegato bene la situazione

    • arch. Carmen Granata

      La situazione è complessa… Una soluzione potrebbe essere che acquisti uno di voi due ed effettui la fusione urbanistica con il proprio appartamento e poi, di questo, si faccia l’unione fiscale con l’altro.

  15. Mauro Clani

    Scusate ma, anche leggendo alcuni commenti pubblicati, ho avuto l’impressione che sia necessario, per me come per alcuni altri, specificare meglio la differenza esistente, ai fini di eventuali benefici fiscali, fra l’accatastamento unico fra due unità immobiliari adiacenti o soprastanti, che necessariamente presuppone l’unicità della proprietà, e l’unione ai fini fiscali che invece è possibile anche nel caso in cui i due fabbricati, adiacenti o soprastanti, appartengano a ciascun coniuge separatamente, cioè un appartamento 100% del marito e l’altro appartamento al 100% della moglie. Quando è opportuno procedere all’accatastamento unico e quando invece conviene l’unione ai fini fiscali? Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Se legge bene l’articolo, vedrà che l’accatastamento unico si fa proprio in questa circostanza.
      Quando la proprietà è unica, si procede alla fusione catastale dei due immobili.

    • Mauro Clani

      In riferimento alla sua risposta del 11.06.2020, forse c’è da dire che la questione presenta molte altre sfaccettature perché la fusione catastale e l’unione fiscale richiedono dei presupposti abbastanza diversi per essere applicate, come diversa immagino sia la convenienza ai fini fiscali, IMU, IRPEF, salvo se altri, e diverso dovrebbe essere anche il costo delle relative pratiche e documentazioni e consulenze necessarie per portare a buon fine le due procedure. Ma forse si entra in un argomento troppo lungo da trattare in questa sede. Comunque grazie…

    • arch. Carmen Granata

      Appunto! Era proprio quello che intendevo dire: due cose diverse con presupposti diversi. Non so dove non mi sono spiegata…

  16. Lucio

    Buongiorno,
    vivo in un fabbricato che ha un appartamento al piano terra e uno al primo piano. Sono proprietario dell appartamento al primo piano (concesso in affitto, scadenza settembre 2021), ma abito con il mio nucleo familiare nell appartamento al piano terra, che mia moglie acquisirà per compravendita (attualmente concesso in comodato d uso gratuito). L anno prossimo quindi saremo in condizione di essere, io e mia moglie in separazione dei beni, proprietari dell intero fabbricato. L’accesso dall esterno è unico, da un unico portone, poi vano scale interno che collega i due appartamenti. Ci sono poi due cancelli distinti che conducono ai rispettivi box auto, e relative corti di cui la siepe che segnava il confine è parzialmente rimossa. Stavamo ragionando circa la possibilità di procedere all’accatastamento unico. Ma è assolutamente necessario dover eseguire dei lavori per poter chiedere l accatastamento unico al catasto provinciale? Non è un eccesso da parte dell agenzia fiscale il negare un accatastamento unico?
    Inoltre, chiedendo all’agenzia delle entrate territorialmente competente, è possibile capire nel proprio specifico caso quali lavori potrebbero essere utili per arrivare a un accatastamento unico? Dovendo programmare dei lavori, penso sia giusto poter sapere con certezza questa cosa, e non che venga lasciata alla discrezione del momento successivo, a lavori già eseguiti.
    Scusate la lunghezza del post, ma essere proprietari dei due appartamenti, connessi tra di loro, fruiti dal nucleo familiare (2 adulti + 2 figli) e non poter avere l accatastamento unico solo perchè è obbligatorio svolgere dei lavori non meglio definiti e, nel mio caso a mio parere, superflui, la trovo un anomalia della normativa.

    • arch. Carmen Granata

      Capisco i suoi dubbi, ma pensi a quante persone sfrutterebbero questa possibilità per non pagare le imposte sulla seconda casa, se fosse più semplice avere il riconoscimento di accatastamento unico.

    • Lucio

      capisco i dubbi dell agenzia delle entrate, ma se quell appartamento viene lo concedo in affitto, è comprensibile anzi doveroso che io ci paghi le tasse, se quello stesso appartamento che ho comprato sopra l appartamento dove vivo con il mio nucleo familiare ora viene adibito a mia abitazione principale, ma non posso procedere a fusione perchè un appartamento è intestato a me l altro a mia moglie, e solo perchè vengono chiesti dei lavori non meglio precisati perchè non ci sia piu autonomia funzionale reddituale, mi pare che ci sia una forte asimmetria a favore dell agenzia delle entrate.
      La partita si sposta nel rivolgersi direttamente al catasto competente, quello che volevo chiedervi è se ci sono dei parametri piu o meno oggettivi con cui rendersi conto di quali lavori potrei fare o quali situazioni potrei creare perchè venga accettato l accatastamento unico proposto al catasto. Pare che anche su questo tema ogni ufficio provinciale possa fare un po come gli pare, e sto pensando a qualsiasi tipo di soluzione, da rimuovere i bagni o rimuovere l allacciamento all utenza gas o a trasformare le scale da bcnc a vano di esclusiva competenza di uno dei due appartamenti, a rimuovere la divisione delle due corti confinanti, a rimuovere le porte di ingresso che danno sulla scala comune e tenere solo la porta che da sull esterno…
      Grazie del riscontro sul tema, difficile e ostico.

  17. Francesco

    Buonasera,
    la mia storia è abbastanza movimentata:
    1. nel 2008 acquisto un appartamento al primo piano di una palazzina di 2 piani, con terrazzo a livello di 120 metri;
    2. nel 2016 acquisisco appartamento al piano terra con cortile che ristrutturo e, apponendo una scala esterna che si collega, in via esclusiva, all’appartamento di mia proprietà al primo piano (collegamento cortile-terrazzo), procedo alla fusione catastale tra le due unità immobiliari;
    3. Per tutelarmi personalmente, a seguito separazione coniugale, nel 2018 fraziono catastalmente le due unità (in modo da avere quantomeno un appoggio in caso di assegnazione della casa coniugale al primo piano alla moglie);
    4. nel marzo 2020, non essendoci più la necessità di avere le unità catastalmente separate, avvio nuovamente la pratica di unione catastale dei due appartamenti, ma l’agenzia del territorio la rigetta in quanto i due appartamenti risultano essere autonomi funzionalmente e redditualmente.
    Chiedo se il provvedimento sia legittimo visto che giusto due anni prima le due unità sono state fuse e nel 2020 la pratica di unione viene rigettata. Inoltre entrambi gli appartamenti usufruiscono dello stesso contatore di energia elettrica e dello stesso impianto di riscaldamento e pertanto non sono autonomi.
    Cosa mi consigliate di fare per riportare le mie proprietà in un’unica particella catastale, visto che comunque le uso come abitazione principale.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Provi a presentare ricorso, affidandosi naturalmente a un tecnico.

    • Fowler

      Ho venduto casa Una viletta con attraccatto muro in commune un box auto .Tutti costruito e accattastato fine anno 60 ora IL geometric mi dice Che IL box auto andava accattastato seperatamenti Dallas casa . E corretto o no

  18. Gaetano Cipriano

    Salve,
    io e mia moglie siamo proprietari di 2 immobili adiacenti, io 100% uno e mia moglie 100% l’altro.
    Se ho ben capito per poter usufruire dell’unione ai soli fini fiscali dobbiamo renderli uno dipendente dall’altro e quindi effettuare dei lavori come apertura di una porta e altro.
    Per effettuare questi tipi di lavori bisogna presentare 2 richieste separate? Ho capito bene? Quello che non mi è chiaro è come poi l’architetto segnala che le due case sono separate ma “comunicanti”.
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Sì, ha capito bene. Non si preoccupi, che poi l’architetto saprà fare il suo lavoro. 🙂

  19. Francesco

    Buongiorno, nonostante l’estrema chiarezza del post, nutro ancora alcuni dubbi riguardo un’intricata compravendita immobiliare, dubbi che spero lei possa chiarire.
    Sono proprietario di un immobile acquistato da celibe nel 2016 godendo dei benefici prima casa.
    Da poco io e mia moglie (sposati in regime patrimoniale di separazione dei beni) abbiamo concluso una trattativa per l’acquisto dell’appartamento contiguo e ci stiamo interrogando su quale sia la modalità più conveniente per l’acquisto del suddetto immobile.
    Leggendo un po’ in internet mi è parso di capire che in caso di acquisto di immobile contiguo si possa nuovamente godere dei benefici per prima casa, a patto che gli immobili siano poi uniti al catasto entro un anno, configurandosi di fatto un ampliamento dell’unità immobiliare.
    Essendo però mia moglie proprietaria di altro immobile in altro comune mi chiedo se esiste la possibilità di estendere i benefici per prima casa quantomeno sulla quota di mia proprietà, cioè sul 50%.
    Inoltre, dovendo poi unire al catasto i due immobili, e diventando io di fatti proprietario del 75% del totale (100% casa A e 50% casa B), mi chiedevo come andranno successivamente calcolate le imposte sul totale (IMU 75% prima casa?).
    La ringrazio in anticipo.

    • arch. Carmen Granata

      Per poter unire i due immobili (e godere dell’agevolazione) devono essere di una sola proprietà. Quindi le consiglio di acquistare l’immobile a suo nome (visto che siete in separazione dei beni) per godere delle agevolazioni e poi solo successivamente donare o vendere una parte a sua moglie. A quel punto, per l’IMU, avrà esenzione solo per la sua quota.

  20. Claudio

    Salve, io sono proprietario di un immobile e mia moglie di quello adiacente acquistato in un secondo momento. Si possono unire effettuando lavori edilizi per renderlo un appartamento unico?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Per unirli dal punto di vista edilizio è necessario che la proprietà sia unica.

  21. Francesco

    sono proprietario superficiario di 3 stanze su 3 livelli unite di fatto ai fini fiscali a 3 appartamenti dove mia madre è usufruttuaria, ai fini del reddito di cittadinanza come vengono valutate, (un appartamento ci abito in comodato gratuito)

    • arch. Carmen Granata

      Non sono competente in materia di reddito di cittadinanza. Dovrebbe rivolgersi a un consulente del lavoro o a un CAF.

  22. Ciccone Leonardo

    Buonasera, con mia moglie siamo proprietari di un’ unica abitazione, ricadente, però, a cavallo di due comuni diversi, in sintesi la zona giorno, ricade sul Comune A (+ o – oltre il 65% della superficie totale) e la zona notte, ricade sul Comune B (+ o – il 35% della superficie totale).
    Catastalmente, risultano accatastate una parte sul Comune A ed una parte sul Comune B.
    N.B. stessa ditta catastale.
    Con la procedura di accatastamento unico, le due unità immobiliari contigue possono essere considerate ai fini fiscali come una sola e ottenere esenzione IMU?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Credo proprio di no. L’accatastamento unico consente l’unione fiscale di proprietà diverse, ma non appartenenti a comuni differenti.

  23. Paolo

    Buonasera, mia moglie è proprietaria di una stessa abitazione con due subalterni diversi.
    1) la casa è ovviamente vissuta da tutta la famiglia anche se per comodità esistono due cucine e tre bagni, è possibile l’unione fiscali?
    2) ho pagato comunque sempre l’imu Come seconda casa e ovviamente quella con rendita catastale più bassa, ma l’ufficio tributario mi chiede un integrazione in quanto fa riferimento all’altro sub. È opponibile la richiesta?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      1) No, uno dei requisiti è proprio che l’alloggio si configuri come unico, per cui indicando due cucine è facile che l’accatastamento venga respinto
      2) A mio parere sì, ma trattandosi di un quesito strettamente fiscale, le consiglio di consultare un commercialista.

  24. Domenico

    Salve ho acquistato per unione du appartamenti contigui. Per allargare quello di mia proprietà di 89mq con altro di 89mq. Ho fatto i lavori e l’agenzia del territorio mi rifiuta la fusione perchè per il primo appartamento originario risulto proprietario 1/1 per il secondo risulto proprietario 1/1 con regime di separazione dei beni. Sono infatti in tale regime da sposato ed ora sono anche separato legalmente. Possono rifiutare per questo motivo, essendo io proprietario a tutti gli effetti e trattandosi di appartamento sotto i 240 mq e non di pregio?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Probabilmente l’AdE ha rifiutato l’accatastamento perchè lei ha fatto una fusione vera e propria, non un accatastamento unico, con il quale si possono accatastare insieme anche immobili di proprietà diverse.
      Il requisito dell’immobile di lusso non c’entra niente, perchè lei in teoria sarebbe libero di farsi una casa grande quanto vuole, ma semplicemente non avrebbe agevolazioni.

  25. Alessio

    Buongiorno.
    Ho acquistato 2 alloggi con finalità di fusione in uno unico. La categoria dei medesimi era A/3, classe 4.
    Con le opere di ristrutturazione, ho convertito il cucinino di uno dei 2, in zona lavanderia, ottenendo di fatto una sola cucina dopo la fusione.
    A quasi un anno dalla fusione, mi è arrivato un accertamento con avviso di innalzamento della classe da 4 a 5 (e relativa rendita), per “numero dei servizi igienici”. Ovviamente, avendo unito 2 alloggi, i bagni totali, 1 per alloggio, sono ora 2.
    Considerando che nel condominio esistono altri alloggi con doppi servizi igienici, tutti in classe 4, è secondo lei impugnabile una richiesta di riesame e/o un ricorso/reclamo, per riottenere la classe 4? Le risulta lecito quest’innalzamento di classe, per il solo fatto di avere un bagno in più?
    La ringrazio fin d’ora.

    • arch. Carmen Granata

      Consideri che anche la lavanderia è un “servizio igienico”, quindi di fatto ora nel suo appartamento ce ne sono 3 e questo probabilmente spiega l’aumento di classe.

    • Alessio

      Grazie intanto per la risposta.
      Mi risulta però (e mi ha dato conferma il catasto), che la lavanderia sia considerata locale accessorio, quindi di diversa rendita catastale (inferiore) rispetto al bagno (locale primario). Mi dicono inoltre, che come servizi igienici si intendono solo i locali muniti di wc.
      Per specificare meglio, il locale lavanderia in questione consta solo di un lavatoio ed una lavatrice. Se considera che prima era una cucinotta con doppio lavabo e cucina a gas, direi che sarebbe da rivalutare a scendere, non crede?

  26. Mauro Clani

    Nel caso di due appartamenti uguali e sovrapposti, quindi due bagni, due cucine, di cui una non utilizzata e quindi sopprimibile, e uguali camere e disimpegni, costituenti nell’insieme un terra-tetto, e collegati da una scala esterna ai portoni ma ad uso esclusivo, nei quali sia stato realizzato, a seguito di interventi tecnici ed edilizi, un unico impianto di riscaldamento con una unica canna fumaria in muratura adattata alla unica caldaia a gas e quindi con un unico locale tecnico, esterno ai due appartamenti, anche per l’acqua calda sanitaria e non, per cui i due immobili non hanno più i requisiti propri di autonomia funzionale e reddituale. I due immobili sono stati uniti in modo tale da non poter essere utilizzati ognuno autonomamente.
    Quindi mi domando se, pur essendoci in teoria le due cucine, si possa richiedere ed ottenere l’unione fiscale delle due unità immobiliari dal momento che con la eventuale separazione, una delle due si troverebbe priva di allacci ed impianti e quindi privata di autonomia funzionale, non utilizzabile singolarmente, a meno di fare nuovi lavori edili e tecnici. Ovviamente la proprietà è della moglie uno e del marito l’altro, e i due appartamenti sono pienamente utilizzati come abitazione principale di tutto il nucleo familiare, che vi risiede stabilmente.

  27. Giuseppina P.

    Buonasera, sono comproprietaria di 3 immobili con mio marito, dall quale sono separata legalmente, i 3 immobili, accatastati individualmente, fanno parte di un’unica palazzina indipendente senza giardino e sono collegati tra loro da una scala comune.
    Io ed i miei 3 figli risiediamo nella palazzina ed utilizziamo l’immobile interamente. Volevo sapere se la fusione fiscale in tal caso è applicabile per usufruire dei benefici fiscali (esenzione imu/tasi e irpef). grazie e cordiali saluti.

    • arch. Carmen Granata

      Come spiegato nel secondo paragrafo, l’unione non ha lo scopo di eludere il pagamento di tributi.
      Solo se i 3 immobili sono realmente “una casa sola” (ad esempio esiste un’unica cucina), allora la cosa sarebbe possibile. P.S.: in ogni caso, l’esenzione non riguarda l’Irpef.

  28. Andrea

    Citando l’articolo:
    “Ma cosa si intende per autonomia funzionale che i singoli alloggi non devono avere? E quali sono gli interventi edilizi a cui l’Agenzia fa riferimento?
    Tutto ciò non è specificato, ma possiamo provare a immaginarlo. È chiaro che se i due appartamenti continuano ad avere la propria cucina, non possiamo considerarli come un appartamento unico. Ciascuno dei due potrà essere infatti utilizzato in maniera indipendente.
    Allora, per poter effettuare un accatastamento unico, i due immobili dovranno essere uniti in modo da non poter essere utilizzati ognuno autonomamente.”
    Basta solo la presenza di una cucina aggiuntiva per considerarli autonomi dal punto di vista funzionale?
    Nel mio caso ho unito un seminterrato con l’appartamento, al fine di usare il seminterrato come taverna/lavanderia. Essendo una taverna è presente una cucina, ma non sono presenti camere da letto. E’ comunque da ritenersi autonomo funzionalmente?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Come spiego nell’articolo, non ci sono riferimenti precisi, per cui quella della cucina è solo un’ipotesi.
      Il suo, invece, è un caso particolare. La taverna, al di là della sua autonomia funzionale, è una pertinenza e, come tale, può anche essere unita e accatastata insieme alla casa.

  29. Alvise

    Buonasera,
    l’accatastamento a fini fiscali, trattandosi di due unità immobiliari ristrutturate e collegate per formare un unico appartamento:
    1) può essere fatto da due proprietari anche se non coniugi (es. la nuora 50% e la suocera 50%);
    2) da diritto all’esenzione IMU per entrambe i proprietari?
    Saluti

  30. Alex

    Salve il Comune dove risiedo non accetta quanto risulta detto in circolare, sostenendo che per le situazioni in cui in in visura catastale (tramite accatastamento fatto come in circolare) vi è la dicitura di “Porzione unita di fatto con….” non possono essere esenti dall’imu, ma uno dei due subalterni deve pagare. Rusulta qualche motivazione valida in cui tale circolare non abbia valori ai fini IMU? Che a mio avviso questa causale di accatastamente è nata esplicitamente per individurare a fine IMU due subalterni di proprietà differenti come abitazione principale. Grazie in anticipo

    • arch. Carmen Granata

      L’unione di fatto ai fini fiscali ha proprio lo scopo di esentare dal pagamento Imu due immobili utilizzati come unica residenza.
      Occorrerebbe conoscere le motivazioni per cui il Comune non accetta questo principio ma, poichè io non sono esperta di questioni fiscali, le consiglio di sentire il parere di un commercialista.

    • Alex

      Io sono un geometra e oggi con il commercialista siamo andati in comune appunto per chiedere spiegazioni e la loro risposta è stata che per loro la normativa è altra e la circolare non ha valore e in più la circolare secondo loro non è stata fatta per l’imu ma per altre questioni fiscali. Ma come vedo sono solo loro a non vedere l’evidenza della cosa grazie della risposta

  31. marco apostoli

    Buongiorno, vorrei chiederle se è possibile unire a fini fiscali 2 appartamenti sovrapposti (appartenenti a 2 persone diverse) anche se non viene creata una scala interna. I 2 appartamenti in questione sono collegati attraverso un ascensore privato; E’ un requisito sufficiente perchè venga concessa l’unione fiscale o è necessaria una scala?
    Se li compra una sola persona è possibile unirli catastalmente solo con la comunicazione interna dell’ascensore e senza scala?
    grazie e buona giornata
    Marco

    • arch. Carmen Granata

      Cosa intende per ascensore privato? Ascensore interno? In questo caso cmq secondo me non è possibile, perchè la mancanza della scala fa venir meno il requisito di agibilità per poter utilizzare insieme i due immobili.

    • Andrea

      Perché non sarebbe possibile con ascensore (monta persone) interno? Nel mio caso le caratteristiche dei due immobili sovrapposti impedivano la realizzazione di una scala, e siamo stati obbligati ad installare un montapersone.

    • arch. Carmen Granata

      Per ragioni di sicurezza devono sempre essere presenti anche le scale.

  32. Vorrei chiedere due precisazione sulla FUSIONE di due unità immobiliari:
    1) si consideranomsue unità immobiliari contigue anche se si tratta di due appartamenti uno sopra l’altro (esempio uno al 2′ e l’altro al 3′ piano collegabili da una scala interna?
    2) con la fusione, se i due proprietà sono marito e moglie, possono mantenere un unico stato di famiglia, oppure sono costretti a dividersi su due stati di famiglia per ogni unità immobiliare?
    Grazie
    Franco

    • arch. Carmen Granata

      1) sì
      2) certo, non capisco perchè si dovrebbe dividere lo stato di famiglia…

  33. Andrea Milesi

    Buongiorno, l’unione di fatto ai fini fiscali si può fare anche, nell’esempio dei due coniugi proprietari di appartamenti contigui, se uno dei due coniugi è residente all’estero (iscritto AIRE)?
    Ovvero se uno dei due coniugi non risiede nell’appartamento di cui chiede l’agevolazione fiscale.
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Certo, però devono esserci i requisiti richiesti. Non possono esserci, quindi, due cucine e naturalmente il secondo appartamento non deve essere abitato da un’altra famiglia!

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