Accatastamento unico e unione di fatto ai fini fiscali

Con una procedura di accatastamento unico, due unità immobiliari contigue possono essere considerate ai fini fiscali come una sola e ottenere esenzione IMU.

Accatastamento unico ©

Accatastamento unico ©

Cosa si intende per accatastamento unico?

Generalmente, quando ci sono due distinte unità immobiliari appartenenti a due diversi proprietari non è possibile procedere alla loro fusione.

Facciamo un esempio. Supponiamo che marito e moglie siano proprietari ciascuno al 100% di due appartamenti adiacenti e intendano unirli per farne l’abitazione principale della famiglia.
Ciò non è possibile in quanto, come detto, non si può effettuare l’unione urbanistica o catastale di due unità aventi proprietà diversa.

Tuttavia, l’Agenzia delle Entrate, in un caso di questo tipo, offre ai contribuenti l’opportunità di procedere alla fusione delle due unità ai soli fini fiscali.
In pratica, le unità immobiliari resteranno separate, ma attraverso una procedura di accatastamento unico potranno essere considerate ai fini fiscali come una sola unità.

Requisiti necessari per procedere a un accatastamento unico

Il riferimento normativo per quanto andrò a esporre è la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016.

Per l’Agenzia non è possibile procedere all’unione quando le due unità immobiliari mantengono i propri requisiti di autonomia funzionale e reddituale.
Se, a seguito di determinati interventi edilizi, questi requisiti vengono meno, si può effettuare la fusione ai fini fiscali.

Tornando all’esempio sopra riportato, immaginiamo che i due coniugi proprietari di alloggi contigui aprano un vano in modo da collegarli.
Ma cosa si intende per autonomia funzionale che i singoli alloggi non devono avere? E quali sono gli interventi edilizi a cui l’Agenzia fa riferimento?

Tutto ciò non è specificato, ma possiamo provare a immaginarlo. È chiaro che se i due appartamenti continuano ad avere la propria cucina, non possiamo considerarli come un appartamento unico. Ciascuno dei due potrà essere infatti utilizzato in maniera indipendente.
Allora, per poter effettuare un accatastamento unico, i due immobili dovranno essere uniti in modo da non poter essere utilizzati ognuno autonomamente.

Insomma, dimenticate di utilizzare il sotterfugio dell’accatastamento unico per due appartamenti adiacenti, al solo fine di risparmiare sul pagamento delle imposte!

Come effettuare un accatastamento unico

Vediamo ora in che modo va effettuato un accatastamento unico. Si tratta di informazioni rivolte prevalentemente ai tecnici, ma molto utili anche ai committenti. Potranno infatti in questo modo essere consapevoli della procedura che il professionista deve seguire.

Per effettuare un accatastamento unico occorre presentare all’Agenzia delle Entrate due distinte variazioni catastali. Andrà presentata quindi una variazione per ciascuna unità immobiliare da unire ai fini catastali.
Non basta pertanto richiedere semplicemente agli Uffici di inserire una annotazione nei documenti catastali esistenti, ma occorre aggiornarli.

La causale da inserire per la variazione è altre e nel campo descrittivo andrà riportata la dicitura Dichiarazione di porzione di u.i. (unità immobiliare).

Nel riquadro Note relative al documento andrà invece inserita la seguente dicitura: Porzione di u.i.u. (unità immobiliare urbana) unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali.

Nella planimetria di ciascuna porzione dovrà essere riportata la rappresentazione dell’intero appartamento, con l’avvertenza di utilizzare le seguenti convenzioni:
• un tratto di linea continuo per rappresentare l’unità immobiliare in variazione
• un tratto di linea tratteggiato per rappresentare la parte rimanente
• una linea tratto – punto per distinguere e delimitare le due parti.

Dopo aver presentato due variazioni catastali con le modalità indicate, l’Agenzia delle Entrate procederà a inserire negli atti riguardanti ciascuna porzione, la dicitura vista in precedenza:
Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali.

Come avviene il classamento con un accatastamento unico

Le attività di classamento sono quelle che servono all’Agenzia delle Entrate per individuare gli elementi identificativi utili poi per classificare l’immobile ai fini fiscali, ovvero:
• categoria catastale
• classe catastale
• rendita catastale.

Ad esempio, un immobile a uso abitativo può avere: categoria A3, classe 1, rendita 360 euro.

Nel caso dell’accatastamento unico, classe e categoria da attribuire alle due porzioni dell’unione di fatto sono quelle più appropriate considerando le caratteristiche dell’unità immobiliare derivante dalla fusione.

La rendita viene invece attribuita singolarmente a ciascuna delle due parti, facendo riferimento alla rispettiva consistenza.

A cosa serve fare un accatastamento unico?

Torniamo al nostro esempio della famiglia che utilizza come propria dimora un appartamento frutto dell’unione di due appartamenti di distinta titolarità, uno del marito e l’altro della moglie.

Normalmente la famiglia avrebbe diritto all’esenzione IMU e TASI per abitazione principale unicamente per uno dei due alloggi. Per l’altro dovrebbe pagare come fosse seconda casa.
Con l’unione ai fini fiscali (e solo in questo modo) l’abitazione può essere considerata unica e godere interamente di questa esenzione.

Non ci sono però altre agevolazioni fiscali. Se ad esempio marito e moglie acquistano volutamente due alloggi contigui per unirli ai fini fiscali potranno godere delle agevolazioni per acquisto prima casa solo se per entrambi l’appartamento ha i requisiti previsti.
Se uno dei due è già proprietario di un’altra casa, non avrà diritto alle agevolazioni.

Quanto costa una pratica di accatastamento unico?

Come abbiamo visto, fare una pratica di accatastamento unico equivale a presentare due distinte variazioni catastali. I costi saranno quindi quelli equivalenti a due variazioni catastali.

Partiamo dai costi amministrativi. I diritti da pagare all’Agenzia delle Entrate per una variazione catastale ammontano a 50 euro per ciascuna scheda presentata. Essendo due le unità catastali, le schede saranno due, pertanto il costo complessivo sarà di 100 euro.

A questi costi bisogna poi sommare quelli dell’onorario del professionista (architetto, geometra o ingegnere) che si occuperà della redazione del DocFa.

Mediamente il costo per una variazione catastale può aggirarsi tra i 200 e i 500 euro per unità catastale, a seconda della complessità della planimetria.
Alcuni tecnici applicano uno sconto all’aumentare del numero di unità immobiliari da variare. Così, se per esempio per una scheda il prezzo applicato è di 300 euro, per due schede (come nel nostro caso), potrebbe essere inferiore a 600 euro.

Se vi occorre una pratica catastale potete richiederla qui.




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29 commenti

  1. Paolo

    Buonasera, mia moglie è proprietaria di una stessa abitazione con due subalterni diversi.
    1) la casa è ovviamente vissuta da tutta la famiglia anche se per comodità esistono due cucine e tre bagni, è possibile l’unione fiscali?
    2) ho pagato comunque sempre l’imu Come seconda casa e ovviamente quella con rendita catastale più bassa, ma l’ufficio tributario mi chiede un integrazione in quanto fa riferimento all’altro sub. È opponibile la richiesta?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      1) No, uno dei requisiti è proprio che l’alloggio si configuri come unico, per cui indicando due cucine è facile che l’accatastamento venga respinto
      2) A mio parere sì, ma trattandosi di un quesito strettamente fiscale, le consiglio di consultare un commercialista.

  2. Domenico

    Salve ho acquistato per unione du appartamenti contigui. Per allargare quello di mia proprietà di 89mq con altro di 89mq. Ho fatto i lavori e l’agenzia del territorio mi rifiuta la fusione perchè per il primo appartamento originario risulto proprietario 1/1 per il secondo risulto proprietario 1/1 con regime di separazione dei beni. Sono infatti in tale regime da sposato ed ora sono anche separato legalmente. Possono rifiutare per questo motivo, essendo io proprietario a tutti gli effetti e trattandosi di appartamento sotto i 240 mq e non di pregio?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Probabilmente l’AdE ha rifiutato l’accatastamento perchè lei ha fatto una fusione vera e propria, non un accatastamento unico, con il quale si possono accatastare insieme anche immobili di proprietà diverse.
      Il requisito dell’immobile di lusso non c’entra niente, perchè lei in teoria sarebbe libero di farsi una casa grande quanto vuole, ma semplicemente non avrebbe agevolazioni.

  3. Alessio

    Buongiorno.
    Ho acquistato 2 alloggi con finalità di fusione in uno unico. La categoria dei medesimi era A/3, classe 4.
    Con le opere di ristrutturazione, ho convertito il cucinino di uno dei 2, in zona lavanderia, ottenendo di fatto una sola cucina dopo la fusione.
    A quasi un anno dalla fusione, mi è arrivato un accertamento con avviso di innalzamento della classe da 4 a 5 (e relativa rendita), per “numero dei servizi igienici”. Ovviamente, avendo unito 2 alloggi, i bagni totali, 1 per alloggio, sono ora 2.
    Considerando che nel condominio esistono altri alloggi con doppi servizi igienici, tutti in classe 4, è secondo lei impugnabile una richiesta di riesame e/o un ricorso/reclamo, per riottenere la classe 4? Le risulta lecito quest’innalzamento di classe, per il solo fatto di avere un bagno in più?
    La ringrazio fin d’ora.

    • arch. Carmen Granata

      Consideri che anche la lavanderia è un “servizio igienico”, quindi di fatto ora nel suo appartamento ce ne sono 3 e questo probabilmente spiega l’aumento di classe.

    • Alessio

      Grazie intanto per la risposta.
      Mi risulta però (e mi ha dato conferma il catasto), che la lavanderia sia considerata locale accessorio, quindi di diversa rendita catastale (inferiore) rispetto al bagno (locale primario). Mi dicono inoltre, che come servizi igienici si intendono solo i locali muniti di wc.
      Per specificare meglio, il locale lavanderia in questione consta solo di un lavatoio ed una lavatrice. Se considera che prima era una cucinotta con doppio lavabo e cucina a gas, direi che sarebbe da rivalutare a scendere, non crede?

  4. Mauro Clani

    Nel caso di due appartamenti uguali e sovrapposti, quindi due bagni, due cucine, di cui una non utilizzata e quindi sopprimibile, e uguali camere e disimpegni, costituenti nell’insieme un terra-tetto, e collegati da una scala esterna ai portoni ma ad uso esclusivo, nei quali sia stato realizzato, a seguito di interventi tecnici ed edilizi, un unico impianto di riscaldamento con una unica canna fumaria in muratura adattata alla unica caldaia a gas e quindi con un unico locale tecnico, esterno ai due appartamenti, anche per l’acqua calda sanitaria e non, per cui i due immobili non hanno più i requisiti propri di autonomia funzionale e reddituale. I due immobili sono stati uniti in modo tale da non poter essere utilizzati ognuno autonomamente.
    Quindi mi domando se, pur essendoci in teoria le due cucine, si possa richiedere ed ottenere l’unione fiscale delle due unità immobiliari dal momento che con la eventuale separazione, una delle due si troverebbe priva di allacci ed impianti e quindi privata di autonomia funzionale, non utilizzabile singolarmente, a meno di fare nuovi lavori edili e tecnici. Ovviamente la proprietà è della moglie uno e del marito l’altro, e i due appartamenti sono pienamente utilizzati come abitazione principale di tutto il nucleo familiare, che vi risiede stabilmente.

  5. Giuseppina P.

    Buonasera, sono comproprietaria di 3 immobili con mio marito, dall quale sono separata legalmente, i 3 immobili, accatastati individualmente, fanno parte di un’unica palazzina indipendente senza giardino e sono collegati tra loro da una scala comune.
    Io ed i miei 3 figli risiediamo nella palazzina ed utilizziamo l’immobile interamente. Volevo sapere se la fusione fiscale in tal caso è applicabile per usufruire dei benefici fiscali (esenzione imu/tasi e irpef). grazie e cordiali saluti.

    • arch. Carmen Granata

      Come spiegato nel secondo paragrafo, l’unione non ha lo scopo di eludere il pagamento di tributi.
      Solo se i 3 immobili sono realmente “una casa sola” (ad esempio esiste un’unica cucina), allora la cosa sarebbe possibile. P.S.: in ogni caso, l’esenzione non riguarda l’Irpef.

  6. Andrea

    Citando l’articolo:
    “Ma cosa si intende per autonomia funzionale che i singoli alloggi non devono avere? E quali sono gli interventi edilizi a cui l’Agenzia fa riferimento?
    Tutto ciò non è specificato, ma possiamo provare a immaginarlo. È chiaro che se i due appartamenti continuano ad avere la propria cucina, non possiamo considerarli come un appartamento unico. Ciascuno dei due potrà essere infatti utilizzato in maniera indipendente.
    Allora, per poter effettuare un accatastamento unico, i due immobili dovranno essere uniti in modo da non poter essere utilizzati ognuno autonomamente.”
    Basta solo la presenza di una cucina aggiuntiva per considerarli autonomi dal punto di vista funzionale?
    Nel mio caso ho unito un seminterrato con l’appartamento, al fine di usare il seminterrato come taverna/lavanderia. Essendo una taverna è presente una cucina, ma non sono presenti camere da letto. E’ comunque da ritenersi autonomo funzionalmente?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Come spiego nell’articolo, non ci sono riferimenti precisi, per cui quella della cucina è solo un’ipotesi.
      Il suo, invece, è un caso particolare. La taverna, al di là della sua autonomia funzionale, è una pertinenza e, come tale, può anche essere unita e accatastata insieme alla casa.

  7. Alvise

    Buonasera,
    l’accatastamento a fini fiscali, trattandosi di due unità immobiliari ristrutturate e collegate per formare un unico appartamento:
    1) può essere fatto da due proprietari anche se non coniugi (es. la nuora 50% e la suocera 50%);
    2) da diritto all’esenzione IMU per entrambe i proprietari?
    Saluti

  8. Alex

    Salve il Comune dove risiedo non accetta quanto risulta detto in circolare, sostenendo che per le situazioni in cui in in visura catastale (tramite accatastamento fatto come in circolare) vi è la dicitura di “Porzione unita di fatto con….” non possono essere esenti dall’imu, ma uno dei due subalterni deve pagare. Rusulta qualche motivazione valida in cui tale circolare non abbia valori ai fini IMU? Che a mio avviso questa causale di accatastamente è nata esplicitamente per individurare a fine IMU due subalterni di proprietà differenti come abitazione principale. Grazie in anticipo

    • arch. Carmen Granata

      L’unione di fatto ai fini fiscali ha proprio lo scopo di esentare dal pagamento Imu due immobili utilizzati come unica residenza.
      Occorrerebbe conoscere le motivazioni per cui il Comune non accetta questo principio ma, poichè io non sono esperta di questioni fiscali, le consiglio di sentire il parere di un commercialista.

    • Alex

      Io sono un geometra e oggi con il commercialista siamo andati in comune appunto per chiedere spiegazioni e la loro risposta è stata che per loro la normativa è altra e la circolare non ha valore e in più la circolare secondo loro non è stata fatta per l’imu ma per altre questioni fiscali. Ma come vedo sono solo loro a non vedere l’evidenza della cosa grazie della risposta

  9. marco apostoli

    Buongiorno, vorrei chiederle se è possibile unire a fini fiscali 2 appartamenti sovrapposti (appartenenti a 2 persone diverse) anche se non viene creata una scala interna. I 2 appartamenti in questione sono collegati attraverso un ascensore privato; E’ un requisito sufficiente perchè venga concessa l’unione fiscale o è necessaria una scala?
    Se li compra una sola persona è possibile unirli catastalmente solo con la comunicazione interna dell’ascensore e senza scala?
    grazie e buona giornata
    Marco

    • arch. Carmen Granata

      Cosa intende per ascensore privato? Ascensore interno? In questo caso cmq secondo me non è possibile, perchè la mancanza della scala fa venir meno il requisito di agibilità per poter utilizzare insieme i due immobili.

    • Andrea

      Perché non sarebbe possibile con ascensore (monta persone) interno? Nel mio caso le caratteristiche dei due immobili sovrapposti impedivano la realizzazione di una scala, e siamo stati obbligati ad installare un montapersone.

    • arch. Carmen Granata

      Per ragioni di sicurezza devono sempre essere presenti anche le scale.

  10. Vorrei chiedere due precisazione sulla FUSIONE di due unità immobiliari:
    1) si consideranomsue unità immobiliari contigue anche se si tratta di due appartamenti uno sopra l’altro (esempio uno al 2′ e l’altro al 3′ piano collegabili da una scala interna?
    2) con la fusione, se i due proprietà sono marito e moglie, possono mantenere un unico stato di famiglia, oppure sono costretti a dividersi su due stati di famiglia per ogni unità immobiliare?
    Grazie
    Franco

    • arch. Carmen Granata

      1) sì
      2) certo, non capisco perchè si dovrebbe dividere lo stato di famiglia…

  11. Andrea Milesi

    Buongiorno, l’unione di fatto ai fini fiscali si può fare anche, nell’esempio dei due coniugi proprietari di appartamenti contigui, se uno dei due coniugi è residente all’estero (iscritto AIRE)?
    Ovvero se uno dei due coniugi non risiede nell’appartamento di cui chiede l’agevolazione fiscale.
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Certo, però devono esserci i requisiti richiesti. Non possono esserci, quindi, due cucine e naturalmente il secondo appartamento non deve essere abitato da un’altra famiglia!

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