Categoria catastale F3: si può avere il superbonus?

In questo articolo vediamo come è possibile usufruire di superbonus e di vari bonus casa anche per i fabbricati classificati in categoria F3.

Le categorie catastali fittizie

Le categorie catastali fittizie sono state introdotte per registrare in catasto alcune unità immobiliari particolari a cui non è possibile associare una rendita. Infatti, per poter trasferire tali unità, attraverso ad esempio una compravendita immobiliare, è necessaria comunque la loro individuazione dal punto di vista catastale.

Le categorie catastali che individuano la destinazione d’uso di un immobile sono suddivise in 6 gruppi, ciascuno indicato da una lettera dell’alfabeto. Quelle fittizie fanno parte del gruppo classificato sotto la lettera F e sono le seguenti:
F1, aree urbane, situate al piano terra di fabbricati accatastati al catasto urbano
F2, unità collabenti, fabbricati fatiscenti e inutilizzabili, privi di agibilità
F3, unità in corso di costruzione
F4, unità in corso di definizione, simili alla categoria precedente ma privi di destinazione d’uso e consistenza
F5, lastrici solari.

In particolare, la circolare 4/T del 2009 dell’Agenzia del Territorio prevede che le categorie F3 e F4 siano provvisorie, per un periodo di tempo solitamente compreso tra i 6 e i 12 mesi.
In caso di mancata ultimazione dell’immobile, è facoltà del proprietario richiedere una proroga di tale termine temporale.

Per la verità, però, su tutto il territorio italiano sono milioni le unità immobiliari classificate F3 e F4 ormai da anni.
In base alle leggi vigenti, dovrebbero essere i Comuni a segnalare all’Agenzia delle Entrate le unità impropriamente censite in queste categorie, ma è chiaro come ciò non avvenga quasi mai.

Spesso, la scelta di queste categorie diventa un modo per eludere le imposte. Non sono poche le unità immobiliari complete di tutto punto ma non utilizzate e classificate in F3 per non pagare l’IMU

Differenza tra categoria catastale F3 e F4

Come detto, le due categorie catastali F3 e F4 sono molto simili. In entrambi i casi infatti vi rientrano edifici non ultimati per i quali si può rendere necessario l’accatastamento ai fini di una cessione allo stato ancora grezzo.

Nel caso della categoria F4 però potrebbe non ancora essere stata precisamente individuata la destinazione d’uso finale delle unità immobiliari o potrebbe non essere stata ancora definita una precisa suddivisione in unità di una certa superficie. È per questo motivo che si parla di unità in corso di definizione.

Superbonus e categorie catastali F3 e F4

Mentre per gli edifici collabenti (categoria F2) è ormai pacifica la possibilità di usufruire dei bonus per l’edilizia, permangono ancora molti dubbi riguardo le categorie F3 e F4.

Quella che per molti era una situazione di comodo è così diventata un’arma a doppio taglio con l’entrata in vigore del superbonus.

L’Agenzia delle Entrate ha infatti più volte ribadito che gli immobili in categoria F3 non possono usufruire non solo del superbonus, ma di tutti i bonus fiscali per l’edilizia. Infatti, presupposto indispensabile per poter avere le agevolazioni fiscali è che i lavori siano realizzati su edifici esistenti e le unità in corso di costruzione non possono cero definirsi tali.

A suffragare questa interpretazione è arrivata anche la sentenza della Corte di Cassazione del 15 maggio 2019 secondo cui non possono essere detratte le spese sostenute per i lavori di ristrutturazione e di risparmio energetico effettuati sul fabbricato ancora in costruzione, trattandosi di lavori di completamento e non di ristrutturazione.

Nessun problema invece per la categoria F4 per la quale l’Agenzia ha confermato sia possibile usufruire dei bonus.

Immobili F3 in condominio

Cosa succede però nel caso in cui vengano deliberati lavori in condomìni di cui fanno parte sia immobili classificati in F3 sia appartamenti completati e classificati nella categoria A?

Con la Risposta a interpello n. 174 del 16 marzo 2021 il Fisco ha precisato che la presenza di unità classificate in F3 non preclude alle altre unità aventi destinazione residenziale la possibilità di fruire dell’agevolazione maggiorata al 110%, purché ovviamente siano rispettati tutti i requisiti previsti.

Naturalmente le unità in categoria F3 non potranno concorrere con propri massimali a formare il totale della spesa massima ammissibile su cui calcolare l’agevolazione, proprio perché non esistenti.

Immobili in corso di costruzione o in corso di ristrutturazione?

Quanto detto sopra sembra assolutamente chiaro e condivisibile se non fosse che ci può essere un ma
I fabbricati che solitamente vengono accatastati in categoria F3, e quindi in corso di costruzione, non sono solo quelli oggetto di Permesso di Costruire e quindi edificati ex novo, ma anche quelli provenienti, ad esempio, da un intervento di demolizione e ricostruzione e quindi di ristrutturazione.

Ti faccio un esempio: Tizio incomincia un intervento di demolizione e ricostruzione di un vecchio fabbricato. A un certo punto i lavori vengono sospesi per motivi economici mentre il nuovo edificio è ancora allo stato grezzo e sono state ultimate soltanto le strutture. Il fabbricato viene accatastato in F3 e il titolo abilitativo scade.

Dopo qualche anno, Tizio presenta un nuovo titolo per il completamento delle opere volendo approfittare delle agevolazioni fiscali, ma non può usufruire di alcun bonus perché, essendo il suo immobile un F3, viene considerato alla stregua di nuovo fabbricato, pur essendo facilmente dimostrabile che la sua realizzazione è frutto della trasformazione di un fabbricato esistente.
In pratica si identifica come in corso di costruzione qualcosa che, di fatto, è in corso di ristrutturazione e quindi potrebbe beneficiare tranquillamente degli incentivi.

Sono molti gli utenti del Blog che si trovano nella stessa situazione dell’ipotetico signor Tizio ma purtroppo, a oggi, l’Agenzia delle Entrate tarda a fornire un chiarimento su questi casi.

Si può variare un F3 in F4?

Alla luce dell’esempio riportato si può comprendere come sia un errore accatastare un immobile in corso di ristrutturazione in F3 anziché in F4. Quest’ultima infatti sarebbe la categoria più indicata per gli immobili esistenti oggetto di trasformazione.

Ma tant’è: visto che ormai sono in tanti a trovarsi in questa situazione, è possibile rimediare?
Certo, richiedendo naturalmente una variazione catastale.

Purtroppo, in base alla mia esperienza degli ultimi mesi, mi risulta che presso alcuni uffici dell’Agenzia del Territorio di varie parti d’Italia sia davvero difficile se non impossibile variare un immobile dalla categoria F3 alla F4.
Tuttavia, sulla base di un adeguato supporto documentale che dimostri la preesistenza dell’edificio si dovrebbe poter superare anche questo scoglio.

Foto di Steffen Coonan da Pexels




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32 Commenti. Nuovo commento

  • Cristina karim
    15 Novembre 2021 9:57

    Buongiorno architetto. Ho appena acquistato un edificio F3 e sto presentando il progetto per il suo completamento. L edificio, che si presenta solo con le 4 mura perimetrali e privo di copertura, è frutto di una ristrutturazione iniziata nel 2013 da un precedente proprietario. Si trattava di una ristrutturazione di un fabbricato rurale (parzialmente diroccato) con cambio destinazione d uso ad abitativo, dopo parziale demolizione e ricostruzione. Quindi trattasi di recupero del patrimonio edilizio esistente. Causa decesso il precedente proprietario non è riuscito a completare la ristrutturazione, e l edificio rimasto incompleto è passato al tribunale ( per mancanza d’eredi) che deve avere accatastato l edificio come f3. Ora il mio geometra (Lo stesso del precedente proprietario) intende ripresentare il permesso di costruire ormai scaduto da anni per la ristrutturazione dell’ edificio. Scoprendo solo da poco che un F3 non può accedere alle agevolazioni fiscali mi chiedo se posso fare qualcosa per potervi accedere dato che posso provare la consistenza dell edificio precedente alla ricostruzione.
    La ringrazio

    Rispondi
  • andrea alessi
    3 Novembre 2021 12:19

    Buongiorno,
    nel 2017 sono iniziati i lavori di demo-riscostruzione di un officina in un condominio Casaclima A terminati nel 2020. Gli appartamenti risultano tutti venduti e allo stato attuale risulta invenduto solo un appartamento all’ultimo piano con giardino pensile accatastato F/3 (con tramezze ma non massetto ed impianti). Il costrutture propone di ultimare l’appartamento, cambiare categoria catastale e vendercelo (godendo, tra l’altro del bonus 50% fino a 96.000).
    Ciò stante si chiede se l’appartamento possa godere in alternativa del bonus 110% qualora il costruttore dichiarasse chiaramente le spese sostenute per il cappotto, l’impianto di riscaldamento e la manutenzione straordinaria (sicuramente il miglioramento di due classi energetiche è verificato)? grazie

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    • arch. Carmen Granata
      3 Novembre 2021 20:01

      Quello che lei chiede non esiste, non esiste un “ecobonus acquisti”. Al massimo, verificando tutti i presupposti, il 110% potrebbe averlo, ma come sismabonus acquisti.

  • Buonasera, sto acquistando un immobile in categoria f3 l’attuale direttore lavori farà a breve un fine lavori relativo al permesso di costruire aperto per il passaggio di consegne in modo da poter ultimare noi i lavori riaprendo un nuovo titolo edilizio. per avere accesso al bonus ristrutturazione chiedo se possibile accatastare l’immobile da f3 in f4 in quanto effettivamente terminato e già tramezzato internamente o se posso accatastarlo già come civile abitazione ed aprire un nuovo titolo edilizio.

    Rispondi
  • Buongiorno, Nel 1999 abbiamo ristrutturato parzialmente un immobile. Attualmente tele immobile è accatastato come SUB 2 = categoria A2, SUB 3 = categoria C6 e SUB 4 = in corso di costruzione F3. Al momento vorremmo ristrutturare il SUB 4 (lavori mai iniziati, ed immobile rimasto allo stato attuale, ovvero abitazione dotata di riscaldamento, cucina, bagno etc in condizioni precarie) usufruendo degli sgravi fiscali concessi dai vari bonus (sismico in particolare). Per fare ciò è necessario che l’immobile venga accatastato come F4? Grazie

    Rispondi
  • Salve,
    sono in proprietario di una villetta che risulta con categoria (in corso di costruzione) F3. Vorrei usufruire del superbonus 110 % per realizzare il cappotto termico, sostituzione dei serramenti e degli impianti.
    Cosa posso fare per variare la categoria catastale da F3 a F4.
    Cosa mi consiglia?
    Cordiali saluti
    Gerardo

    Rispondi
  • buonasera architetto, ho costruito una casa indipendente ma ancora non’è stata accatastata per motivi personali, l’abitazione è già provvista di riscaldamento e infissi strutturalmente è abitabile, mancano solo accatastamento e agibilità, il titolo edilizio è stato richiesto nel 2017 ma poi è stata fatta una variante in corso d’opera e il pdc risulta rilasciato nel 2019 con scadenza nel 2022,la mia domanda è posso usufruire di qualche bonus compreso il 110 una volta accatastato l’immobile per realizzare cappotto termico, fotovoltaico, pompa di calore, vmc, ecc…?grazie

    Rispondi
  • Buonasera architetto, io mi trovo esattamente nella situazione dell’esempio di questo articolo, pertanto ho fatto fare da un geometra la variazione da F3 a F4. Adesso peró Le volevo cortesemente chiedere se può essere un problema con l’ AdE il fatto che sul titolo edilizio si parla genericamente di demolizione e ricostruzione e non di ristrutturazione di cui al comma 1 lettera d) dell’articolo 3 del Dpr n. 380/2001, come richiesto dalla stessa AdE nell’ultima guida di ottobre 2021.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Ottobre 2021 19:19

      Il titolo dovrebbe riportare esattamente la norma di riferimento perchè demolizione e ricostruzione può significare varie cose: bisogna individuare l’esatta categoria di intervento e solo quella citata è agevolabile.

  • Gregorio B.
    4 Ottobre 2021 14:55

    Buongiorno, sono proprietario di un edificio con 2 unità immobiliari: P.T. accatastato in A/2 e il primo piano in F/3 Dalle indagini effettuate alla struttura dovrò procedere alla demolizione e ricostruzione dell’intero edificio. Potrò richiedere la detrazione fiscale al 110% per entrambe le unità ? € 96/ml + € 96/ml per un totale di € 192/ml €?

    Rispondi
  • Davide Bordini
    8 Settembre 2021 18:16

    Buongiorno, sono in fase di ristrutturazione edilizia della mia casa, che da unità unica diventerà di due unità distinte (PdC 2019 in corso richiesto sulla casa abitabile categoria A3). In corso d’opera è nata l’esigenza di accatastare i due piani distinti, usando la categoria F3 (necessità del notaio per accendere il mutuo solo su una unità). Sto usando i bonus 50-65-90 per le opere, quest’eventuale accatastamento in F3 mi preclude dall’utilizzo passato e futuro dei bonus suddetti? Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      8 Settembre 2021 19:56

      Purtroppo potrebbe essere un problema. Sto preparando un video proprio su questo spinoso argomento. Se le interessa un approfondimento, continui a seguirmi.

  • carmela grimaldi
    8 Settembre 2021 10:29

    Salve Arch: sono proprietaraia di un immobile (rudere ) sito in una zona agricola che ho condonato nell’ottobre 2008 .Accatastato come F3. attualmente ho presentato una scia per la demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato con adeguamento sismico e ampliamento della volumetria in base alla legge reg.della Calabria.Posso usufruire del sisma bonus ed dell’ ecobonus per i mq. gia esistenti ?
    grazie , rimamgo in attesa di una sua gentile risposta
    Carmela

    Rispondi
  • Buonasera. Io e il mio compagno abbiamo acquistato da un privato un appartamento allo stato grezzo accatastato F3, che fa parte di un complesso residenziale di nuova costruzione.
    Faremo le tramezzature per cambiare categoria catastale, da F3 a F4.
    Avremo diritto in questo caso alle detrazioni fiscali al 50% per l’ultimazione dei lavori, impianto di riscaldamento, serramenti ecc?
    La ringrazio anticipatamente per la disponibilità.

    Rispondi
  • non avete indicato il numero della sentenza della cassazione del 15 maggio 2019 e quelle che ho trovato nella bnaca datri iuris data non sono pertinenti. Vogliate gentilmente provvedere a tanto. Grazie

    Rispondi
  • Massimo Letizia
    14 Luglio 2021 20:00

    Salve
    ho comprato da poco tempo un immobile categoria F3, con licenza scaduta ormai da 10 anni, premesso che per completare i lavori vanno richieste di nuovo tutte le concessioni, nel caso mio specifico posso accedere alle detrazioni del 50%-65% ? se non tutti i lavori quali potrebbero rientrare?
    La ringrazio
    Saluti
    Massimo

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Luglio 2021 19:07

      Se la “licenza” di cui parla era per nuova costruzione non può usufruire di nessun bonus.

  • DONATELLO ORLANDO
    27 Giugno 2021 15:19

    Sono subentrato ad un costruttore che ha abbattuto un edificio per ricostruzione ed ampliamento, ho diritto a qualche bonus?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Giugno 2021 19:36

      Potrebbe… ma l’argomento è troppo vasto e complesso per poterle rispondere smeplicemente sì o no. Dipende dai lavori, dal tipo di immobile, se lei è un’impresa o un privato…

  • Giuseppe Dessi
    17 Giugno 2021 10:20

    Salve, la ringrazio per la sua risposta.
    Vorrei giusto un ulteriore precisazione. Qualora volessi eseguire il cappotto termico per isolare il solaio tra il primo e il secondo piano, sarebbe possibile anche se il solaio del primo piano corrisponde con il pavimento del secondo piano , quindi in categoria F3?
    La ringrazio
    Saluti
    Giuseppe

    Rispondi
  • Giuseppe Dessi
    14 Giugno 2021 22:16

    Salve,
    sono in possesso di una villetta su due piani , il primo piano e’ abitabile , mentre il secondo piano risulta in categoria F3. Vorrei usufruire del superbonus solo l’appartamento al primo piano, per realizzare il cappotto termico. La mi domanda e’ questa:
    Ai fini del calcolo della superficie lorda disperdente (per il calcolo del 25 %…) devo considerare anche la superficie occupata dall’ edificio in categoria F3? O ai fini del calcolo risulterebbe inesistente? (c’e’ solo le scheletro, senza neanche gli infissi)
    La ringrazio,
    Saluti
    Giuseppe

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      16 Giugno 2021 19:08

      Deve considerare il solaio che divide il primo dal secondo piano.

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