Detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

È stato chiarito che la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati si può ottenere soltanto se l’impresa ha finito i lavori su tutto il fabbricato.

Acquisto immobili ristrutturati ©

Acquisto immobili ristrutturati ©

Agevolazione IRPEF per acquisto immobili ristrutturati

La detrazione 50% IRPEF in vigore per la ristrutturazione di edifici esistenti si applica anche all’acquisto di immobili ristrutturati a uso abitativo.

Per fruire dell’agevolazione gli immobili devono:
• far parte di fabbricati interamente ristrutturati da imprese edili o cooperative edilizie
• essere rivenduti entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori.

Gli interventi edilizi eseguiti devono rientrare nelle seguenti categorie:
restauro e risanamento conservativo
ristrutturazione edilizia.
Sono esclusi pertanto gli interventi di sola manutenzione straordinaria.

Le opere di restauro e risanamento conservativo sono quelle volte a garantire la funzionalità di un edificio. Tra esse rientrano, ad esempio:
• i lavori di consolidamento strutturale
• le opere di eliminazione di superfetazioni o aggiunte non consone alla struttura o all’aspetto
• la realizzazione di impianti o servizi necessari per rendere agibile un edificio costruito in un’epoca passata o per essere utilizzato per altro scopo.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia, invece, possono portare alla creazione di un organismo edilizio anche completamente diverso da quello preesistente.
Rientra tra questi anche la demolizione e ricostruzione a parità di volume, ma con sagoma diversa.

Come si calcola la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati?

La detrazione 50% può essere applicata su un importo massimo di 96.000 euro per gli acquisti effettuati tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2017.
Dal primo gennaio 2018, invece, si ritornerà alle condizioni previste in passato, vale a dire a un’aliquota di detrazione del 36% e a un tetto massimo di spesa di 48.000 euro.

La detrazione però non va calcolata sul reale importo dei lavori di ristrutturazione. Si considera invece un valore forfetario pari al 25% del prezzo pagato per l’acquisto, desumibile dall’atto di compravendita.

Facciamo un esempio. Se acquistate un’abitazione ristrutturata, pagando 200.000 euro, la detrazione si calcola sul 25% di tale valore, pari a 50.000 euro.
Il 50% di 50.000 euro è 25.000, per cui tale sarà l’importo che potrete recuperare detraendolo dall’imposta sul reddito delle persone fisiche.
Anche in questo caso la detrazione si ripartisce in 10 rate annuali di pari importo.

Il tetto massimo di spesa si considera per ciascuna unità immobiliare, per cui se si acquista in comproprietà, la detrazione si ripartisce tra i vari soggetti.
La ripartizione avviene in proporzione alla quota di possesso e non alla percentuale di spesa effettivamente sostenuta.

Sono detraibili anche gli acconti?

È possibile detrarre anche eventuali acconti versati prima della stipula dell’atto di trasferimento purché sia stato registrato un preliminare di vendita.
Tali acconti però concorrono a formare l’importo massimo su cui calcolare la detrazione, per cui andranno esclusi da tale somma al momento della stipula dell’atto.

Esempio: per l’acquisto della casa da 200.000 euro di cui sopra avete versato un acconto di 5.000 euro. Al momento di stipulare l’atto, l’importo su cui calcolare lo sconto d’imposta sarà di 20.000 euro. L’acconto di 5.000 andrà infatti scorporato perchè già preso in considerazione.

Il versamento dell’acconto e il saldo possono essere effettuati in anni diversi, in cui possono essere in vigore differenti aliquote di detrazione. Il contribuente ha perciò facoltà di scegliere se:
• far valere l’agevolazione nel periodo di imposta in cui sono stati pagati gli acconti
• far valere l’agevolazione nel periodo di imposta in cui viene stipulato il rogito definitivo.

Per cui, ad esempio, se avete in programma di acquistare nel 2018, sarebbe opportuno versare un acconto e stipulare un preliminare nel 2017. In questo modo, sarete sicuri di poter godere dell’aliquota maggiore.

I requisiti per avere la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

Riassumendo, le condizioni per poter avere la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati sono le seguenti:
• l’acquisto dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori
• gli interventi eseguiti devono essere di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia e riguardare l’intero fabbricato di cui fa parte l’alloggio
• l’acquisto può riguardare comunque la singola unità immobiliare e non l’intero fabbricato.

Attenzione: il bonus si può avere solo se l’impresa ha ultimato i lavori su tutto il fabbricato. Lo ha ribadito il viceministro all’Economia, Luigi Casero, rispondendo a un’interrogazione parlamentare.
Il viceministro ha spiegato che in diverse circostanze, ad esempio con le circolari 15/2003 e 7/2017, l’AdE ha precisato che la detrazione è riconosciuta per l’acquisto di unità abitative collocate in immobili completamente ristrutturati.

Se il rogito è stipulato prima della fine dei lavori, la detrazione può essere fruita solo dall’anno di imposta in cui i lavori sull’intero fabbricato sono stati ultimati e fa fede la presentazione al Comune della Comunicazione di fine lavori.

Se è stato stipulato un compromesso per l’acquisto, è necessario rogitare l’atto entro i termini fissati, cioè non oltre 18 mesi dopo la fine dei lavori.

I pagamenti, a differenza di quanto avviene per le altre detrazioni legate all’edilizia, possono anche essere effettuati con una modalità diversa dal bonifico.

Alcuni chiarimenti relativi alla detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

La detrazione è riferita a ciascuna unità immobiliare, per cui è possibile acquistare anche più di un appartamento. Per ciascuno si potrà usufruire del tetto massimo di spesa di 96.000 euro.

Il beneficio fiscale spetta per l’acquisto di immobili a uso residenziale, quindi sono esclusi gli immobili con una diversa classificazione catastale rispetto a quella di civile abitazione, vale a dire le cosiddette pertinenze.
Se però l’acquisto di una casa con la relativa pertinenza è fatto contestualmente, si può usufruire dell’agevolazione sull’importo complessivo speso, nei limiti di spesa ammessi.

Pertanto, se acquistate una casa con cantinola potete usufruire dello sconto calcolato sul 25% di tutto l’importo speso. Se invece acquistate la cantinola con un atto notarile separato, non potete usufruire per essa di alcuna agevolazione fiscale.

Fondamentale è la definizione del soggetto che effettua la vendita: la legge parla chiaramente di imprese di costruzione o di ristrutturazione e di cooperative edilizie. Quindi, se una società immobiliare affida l’intervento di ristrutturazione di un fabbricato a un’impresa edile e poi lo rivende, la detrazione in questo caso non si può applicare.

Altro importante chiarimento: l’agevolazione di cui parlo in questo articolo non è in alcun modo legata al requisito prima casa, quindi potete usufruirne anche se possedete già altri immobili.

Documenti da conservare per la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

Ai fini di eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, dovete conservare alcuni documenti da cui emerga la sussistenza delle condizioni e dei requisiti richiesti:

atto di acquisto attestante il rispetto dei termini temporali previsti
• eventuale preliminare di vendita attestante il rispetto di tali termini
• nel caso in cui i contratti non contengano riferimenti ai termini di ultimazione, dichiarazione della ditta che li certifichi
ricevute dei pagamenti effettuati, come detto da eseguire non obbligatoriamente con bonifico.

(Prima pubblicazione 3 febbraio 2016)



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152 commenti

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  1. bea

    buon pomeriggio. Acquistando una casa ristrutturata dal costrutture nel 2018, con compromesso a gennaio mentre è in costruzione, e rogito ad agosto dopo la fine lavori, avrò diritto alle detrazioni per la ristrutturazione sull’intero importo pagato? grazie.

  2. Claudio Bertolotto

    Mi scusi, ancora un chiarimento, anche per il bonus mobili occorre attendere la fine lavori dell’intero edificio o è sufficiente quello dell’appartamento?

    • arch. Carmen Granata

      Per il bonus mobili occorre aver acquistato un immobile ristrutturato. In questo caso chiederei chiarimenti all’AdE.

  3. Claudio Bertolotto

    Buongiorno, ho acquistato un alloggio da un’impresa in uno stabile oggetto di ristrutturazione. Ho già stipulato il rogito. Per il mio alloggio e per altri è già stata data la fine lavori e ottenuta l’abitabilità. Non è così però per tutto il fabbricato. Mi pare di capire che se il termine lavori non verrà comunicato entro la fine del 2017, potrò usufruire della detrazione del 50%, ma solo nell’anno di imposta in cui verrà data la fine lavori a tutto l’edificio. Ho capito bene? Grazie

  4. Letizia

    Buongiorno, volevo porle una domanda. Nel corso di quest’anno ho acquistato una casa (come prima casa) da una ditta costruttrice in classe A, abbiamo già fatto il preliminare ed il rogito avverra ad marzo del 2018. Quali agevoolazioni fiscali posso ottenere…non so iva, lavori, mobili. Mi scusi ma ho molta confusione in merito.
    Mille grazie
    Letizia

    • arch. Carmen Granata

      La detrazione IVA per case in classe A scade il 31 dicembre e non dovrebbe essere prorogata.
      Se la casa acquistata non è nuova, ma è stata ristrutturata dall’impresa che l’ha venduta, può avere la detrazione 50% sull’acquisto e il bonus mobili.

  5. LUCA

    Buongiorno Architetto,
    Dovrei fare, entro l’anno, il compromesso relativo all’acquisto di un appartamento sito in un condominio oggetto di ristrutturazione totale da parte dell’impresa (sarà certificato classe A).
    Fine dei lavori prevista in Aprile 2018, e il rogito avverrà nello stesso periodo.
    Mi pare di capire che nella Legge di Stabilità 2018 non si faccia riferimento alla proroga delle detrazioni IVA e costi di ristrutturazione per acquisti di immobili in classe A o B direttamente da costruttore. Pertanto, le chiedo: se facessi il compromesso a Novembre, diciamo pagando il 10% della cifra concordata, e lo registrassi in modo che l’acquisto risulti fatto nel 2017, posso poi detrarre il 50% dell’IVA e i costi di ristrutturazione (25% del 50% della cifra totale pagata al costruttore al netto della parte di IVA detratta)?
    Sostanzialmente le mie perplessità sono:
    1) l’impresa completerà i lavori nell’Aprile 2018. Questo potrebbe essere un ostacolo visto che nella nuova Finanziaria non c’è traccia di una proroga degli incentivi su acquisti da costruttore?
    2) se registro il compromesso entro l’anno, posso far valere la detrazione su tutto l’importo anche se dovessi rogitare in Aprile 2018?
    Grazie mille,
    Luca

    • arch. Carmen Granata

      Un chiarimento: per la detrazione Iva immobili in classe A non si parla di proroga, ma per la detrazione 50% acquisto immobili istrutturati non dovrebbero esserci problemi.
      Detto ciò, per poter detrarre, l’acquisto deve essere fatto quando i lavori sono già conclusi, quindi non può farlo risultare nel 2017.

  6. Claudio Bertolotto

    Mi scusi ancora per l’insistenza, non vorrei essere scambiato per uno che pone in dubbio le sue affermazioni che ritengo sempre molto precise e circostanziate, ma non ho trovato da nessuna parte scritta la regola secondo la quale non è possibile detrarre gli anticipi se il termine lavori è posteriore al rogito. La mia interpretazione della circolare 7/E/2017 riguardo alla detraibilità degli anticipi è quella che si devono verificare entrambe le condizioni di compromesso registrato e anno fiscale in cui c’è stato il termine lavori (oltre naturalmente al rogito effettuato). Ma probabilmente mi sfugge qualcosa. Ancora grazie per la sua attenzione

    • arch. Carmen Granata

      Proprio in questo articolo ho specificato quanto chiarito dal viceministro Casero di recente: “Se il rogito è stipulato prima della fine dei lavori, la detrazione può essere fruita solo dall’anno di imposta in cui i lavori sull’intero fabbricato sono stati ultimati e fa fede la presentazione al Comune della Comunicazione di fine lavori.”
      A maggior ragione ciò è valido per quanto pagato prima del rogito stesso. Questa è la mia interpretazione, ma naturalmente potrei sbagliare, per cui le consiglio di sentire direttamente l’AdE.

  7. Massimo

    Salve ho acquistato un appartamento in immobile oggetto di ristrutturazione, ho fatto il compromesso in aprile 17, rilasciando un anticipo di 15.000 euro, i lavori si sono completati il 15 Giugno 17 e ho fatto il rogito il 30 giugno 17 pagando il saldo di 100.000 euro + 11.500 euro di iva su l’importo complessivo; posso detrarre tutti e 115.000 euro + 11.500 euro di iva oppure solo quanto pagato il 30 giugno in sede di rogito 100.000 + 11.500 ?

  8. Claudio Bertolotto

    Mi scusi ancora, ma vorrei essere ben sicuro di aver capito. Il mio caso: a maggio ho versato la quota A come caparra confirmatoria durante l’atto preliminare di vendita che è stato successivamente registrato. A luglio ho versato l’anticipo B a cui è stata aggiunta anche l’IVA relativa alla quota A. Nel corso del mese di ottobre verrà eseguito il rogito notarile con il pagamento della rimanente quota C. Non so esattamente quando verrà dichiarata la fine lavori che è slittata rispetto al previsto, ma comunque presumibilmente avverrà dopo il rogito, ma comunque entro il corrente anno. Se ho ben capito potrò detrarre solo la quota C nell’anno fiscale in cui verrà dichiarata la fine lavori? (come riportato nella circolare n. 7/E/2017) Grazie e Saluti

  9. Claudio Bertolotto

    Buongiorno, non ho capito la risposta che lei ha dato ad un’altra persona in cui si dice “si può parlare di detrazione solo per gli acconti pagati dopo l’ultimazione (dei lavori)”. Da quello che ho letto, riportato dall’Agenzia delle Entrate, capisco solamente che le detrazioni possono essere effettuate nell’anno fiscale in cui avviene il termine lavori anche se le spese sono state effettuate precedentemente. Per gli acconti prima del rogito è sufficiente che il compromesso sia stato registrato. Ho capito male?

    • arch. Carmen Granata

      Distinguiamo due cose: gli acconti versati prima del rogito e gli acconti versati prima dell’ultimazione dei lavori. Questi ultimi non sono detraibili, come ha chiarito il viceministro Casero di recente. Ma un acconto può essere versato prima del rogito anche quando i lavori sono già ultimati. In questo caso è detraibile, se è stato registrato il compromesso.

  10. Massimilisno

    Salve… sto per acquistare un appartamento ristrutturato facente parte di un complesso. La palazzina è composta da due livelli… il piano terra (dove acquisterò l’appartamento) era in origine un’officina dalla quale sono stati costruiti ed adibiti a civile abitazione 3 appartamenti… mentre al primo piano ci sono 3 appartamenti i quali non sono stati oggetto di ristrutturazione. La mia domanda è … l’appartamento che andrò ad acquistare rientrerà nell’agevolazioni del 50% (acquisto da ditta ristrutturatrice)…grazie per il vostro chiarimento

  11. mbeatrice

    buongiorno, vorrei acquistare un appartamento inserito in una palazzina di 3 appartamenti in ristrutturazione tutta in classe A. I lavori sono in corso, ma saranno teminati nel 2018. Stipulando il compromesso registrato entro il 2017, avrò diritto nel 2018, a fne lavori, al bonus ristrutturazione al 50% più abbattimento IVA al 2% propri del 2017, oppure avrò i nuovi sgravi più penalizzanti del 2018 (iva al 4% e ristruttturazione al 36%)?
    molte grazie

    • arch. Carmen Granata

      Come chiarito di recente, può usufruire dell’agevolazione solo se i lavori sono stati ultimati, per cui si può parlare di detrazione solo per gli acconti pagati dopo l’ultimazione.

  12. Cinzia

    Salve Dott.ssa Granata,
    In riferimento alla detrazione per l’acquisto di unità immobiliari facenti parte di fabbricati che vengono integralmente ristrutturati, desideravo sapere se le società di costruzione possono dare in appalto i lavori ad altre società di costruzione. È possibile? Se sì, in base a quali riferimenti normativi? Grazie!

    • arch. Carmen Granata

      Le regole per il subappalto sono quelle previsti per tutti i contratti di appalto. Non ci sono specifiche limitazioni per le detrazioni.

    • arch. Carmen Granata

      Il riferimento è al Capo VII del codice civile, dedicato proprio all’appalto.

  13. marco

    salve dovrei acquistare un appartamento inserito in un immobile ristrutturato, ma il costruttore non è proprietario dell’intero immobile anche se i lavori riguardano l’intero fabbricato. inoltre il rogito dovrei farlo prima della chiusura dei lavori. E’ possibile usufruire della detrazione?

    • Marco

      Salve, mi saprebbe dire qual è la normativa di riferimento? Perché tra tutti i testi normativi che ho letto io, in nessun punto si parla della proprietà del costruttore su tutto l’immobile. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Potrebbe essere corretta anche la sua interpretazione, ma le consiglio di chiedere un parere all’AdE.

  14. Maria

    In relazione alla sia risposta del 14 settembre, l’immobile è in ristrutturazione totalmente solo che l’impresa al posto del tetto costruisce un secondo piano. L’immobile che io acquisterò fa parte della parte preesistente, in cui hanno totalmente sventrato il primo piano è il piano terra.

    • arch. Carmen Granata

      Per risponderle precisamente sarebbe necessario prendere visione del titolo autorizzativo.

  15. Maria

    Buonasera,
    Sarei interessata all’acquisto di un appartamento all’interno di un immobile che sarà totalmente ristrutturato: il primo piano verrà completamente sventurato e recuperando il sottotetto verranno creati appartamenti al secondo piano, credo con aumento di volumetria.
    L’appartamento che vorrei acquistare è posto al primo piano, dunque nella parte preesistente.
    Mi sa dire se potrò usufruire delle detrazioni?
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Per usufruire delle detrazioni, l’immobile deve essere innanzitutto di proprietà del costruttore. In secondo luogo, se ci sono aumenti di volumetria non è intervento di ristrutturaizone.

  16. michele

    salve, vorremmo acquistare un immobile che deriverebbe da un risanamento edilizio (ex scuola), volevo sapere se è possibile usufruire delle detrazioni visto che l’appartamento è composto da 62 mq netti più soppalchi di 27 mq (i soppalchi sono dei vani accessori quindi non sfruttabile come parte abitativa, viene considerato ampiamento volume?), poi il costruttore sta vendendo questi immobili tramite un’agenzia immobiliare, quindi per avere l’agevolazione dovrebbe figurare il nome della ditta e non dell’agenzia? grazie per la risposta

    • arch. Carmen Granata

      Se i soppalchi sono realizzati all’interno, non sono considerati ampliamento volumetrico.
      Anche se il costruttore si rivolge a un’agenzia per l’intermediazione, è lui che vende (in quanto proprietario), quindi nessun problema.

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