Detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

È stato chiarito che la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati si può ottenere soltanto se l’impresa ha finito i lavori su tutto il fabbricato.

Acquisto immobili ristrutturati ©

Acquisto immobili ristrutturati ©

Agevolazione IRPEF per acquisto immobili ristrutturati

La detrazione 50% IRPEF in vigore per la ristrutturazione di edifici esistenti si applica anche all’acquisto di immobili ristrutturati a uso abitativo.

Per fruire dell’agevolazione gli immobili devono:
• far parte di fabbricati interamente ristrutturati da imprese edili o cooperative edilizie
• essere rivenduti entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori.

Gli interventi edilizi eseguiti devono far parte delle seguenti categorie:
restauro e risanamento conservativo
ristrutturazione edilizia.
Sono esclusi pertanto gli interventi di sola manutenzione straordinaria.

Le opere di restauro e risanamento conservativo sono quelle volte a garantire la funzionalità di un edificio. Tra esse rientrano, ad esempio:
• i lavori di consolidamento strutturale
• le opere di eliminazione di superfetazioni o aggiunte non consone alla struttura o all’aspetto
• la realizzazione di impianti o servizi necessari per rendere agibile un edificio costruito in un’epoca passata o per essere utilizzato per altro scopo.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia, invece, possono portare alla creazione di un organismo edilizio anche completamente diverso da quello preesistente.
Rientra tra questi anche la demolizione e ricostruzione a parità di volume, ma con sagoma diversa.

Come si calcola la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati?

La detrazione 50% può essere applicata su un importo massimo di 96.000 euro per gli acquisti effettuati tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2019.
Dal primo gennaio 2020, salvo proroghe, si ritornerà alle condizioni previste in passato, vale a dire a un’aliquota di detrazione del 36% e a un tetto massimo di spesa di 48.000 euro.

La detrazione però non va calcolata sul reale importo dei lavori di ristrutturazione. Si considera invece un valore forfetario pari al 25% del prezzo pagato per l’acquisto, desumibile dall’atto di compravendita.

Facciamo un esempio. Se acquistate un’abitazione ristrutturata, pagando 200.000 euro, la detrazione si calcola sul 25% di tale valore, pari a 50.000 euro.
Il 50% di 50.000 euro è 25.000, per cui tale sarà l’importo che potrete recuperare detraendolo dall’imposta sul reddito delle persone fisiche.
Anche in questo caso la detrazione si ripartisce in 10 rate annuali di pari importo.

Il tetto massimo di spesa si considera per ciascuna unità immobiliare, per cui se si acquista in comproprietà, la detrazione si ripartisce tra i vari soggetti.
La ripartizione avviene in proporzione alla quota di possesso e non alla percentuale di spesa effettivamente sostenuta.

Sono detraibili anche gli acconti?

È possibile detrarre anche eventuali acconti versati prima della stipula dell’atto di trasferimento purché sia stato registrato un preliminare di vendita.
Tali acconti però concorrono a formare l’importo massimo su cui calcolare la detrazione, per cui andranno esclusi da tale somma al momento della stipula dell’atto.

Esempio: per l’acquisto della casa da 200.000 euro di cui sopra avete versato un acconto di 5.000 euro alla firma del compromesso, poi registrato. Al momento di stipulare l’atto, l’importo su cui calcolare lo sconto d’imposta sarà allora di 20.000 euro. L’acconto di 5.000 andrà infatti scorporato perchè già preso in considerazione.

Il versamento dell’acconto e il saldo possono avvenire in anni diversi, in cui possono essere in vigore differenti aliquote di detrazione. Il contribuente ha perciò facoltà di scegliere se:
• far valere l’agevolazione nel periodo di imposta in cui sono stati pagati gli acconti
• far valere l’agevolazione nel periodo di imposta in cui avviene il rogito.

Per cui, ad esempio, se avete in programma di acquistare nel 2020, sarebbe opportuno versare un acconto e stipulare un preliminare nel 2019. In questo modo, sarete sicuri di poter godere dell’aliquota maggiore.

I requisiti per avere la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

Riassumendo, le condizioni per poter avere la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati sono le seguenti:
• l’acquisto dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori
• gli interventi eseguiti devono essere di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia e riguardare l’intero fabbricato di cui fa parte l’alloggio
• l’acquisto può riguardare comunque la singola unità immobiliare e non l’intero fabbricato.

Attenzione: il bonus si può avere solo se l’impresa ha ultimato i lavori su tutto il fabbricato.
In diverse circostanze, ad esempio con le circolari 15/2003 e 7/2017, il Fisco ha infatti ribadito che la detrazione è riconosciuta per l’acquisto di unità abitative collocate in immobili completamente ristrutturati.

Se l’atto d’acquisto è stipulato prima della fine dei lavori, la detrazione può essere fruita solo a partire dall’anno di imposta in cui i lavori sull’intero fabbricato risultano ultimati. Fa fede a tale proposito la presentazione al Comune della Comunicazione di fine lavori.

Se è stato stipulato un compromesso per l’acquisto, è necessario rogitare l’atto entro i termini fissati, cioè non oltre 18 mesi dopo la fine dei lavori.

I pagamenti, a differenza di quanto avviene per le altre detrazioni legate all’edilizia, possono anche essere effettuati con una modalità diversa dal bonifico.

Alcuni chiarimenti relativi alla detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

La detrazione è riferita a ciascuna unità immobiliare, per cui è possibile acquistare anche più di un appartamento. Per ciascuno si potrà usufruire del tetto massimo di spesa di 96.000 euro.

Il beneficio fiscale spetta per l’acquisto di immobili a uso residenziale, quindi sono esclusi gli immobili con una diversa classificazione catastale rispetto a quella di civile abitazione, vale a dire le cosiddette pertinenze.
Se però l’acquisto di una casa con la relativa pertinenza è fatto contestualmente, si può usufruire dell’agevolazione sull’importo complessivo speso, nei limiti di spesa ammessi.

Pertanto, se acquistate una casa con cantinola potete usufruire dello sconto calcolato sul 25% di tutto l’importo speso. Se invece acquistate la cantinola con un atto notarile separato, non potete usufruire per essa di alcuna agevolazione fiscale.

Fondamentale è la definizione del soggetto che effettua la vendita: la legge parla chiaramente di imprese di costruzione o di ristrutturazione e di cooperative edilizie. Quindi, se una società immobiliare affida l’intervento di ristrutturazione di un fabbricato a un’impresa edile e poi lo rivende, la detrazione in questo caso non si può applicare.

Altro importante chiarimento: l’agevolazione di cui parlo in questo articolo non è in alcun modo legata al requisito prima casa, quindi potete usufruirne anche se possedete già altri immobili.

Documenti da conservare per la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

Ai fini di eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, dovete conservare alcuni documenti da cui emerga la sussistenza delle condizioni e dei requisiti richiesti:

atto di acquisto attestante il rispetto dei termini temporali previsti
• eventuale preliminare di vendita attestante il rispetto di tali termini
• nel caso in cui i contratti non contengano riferimenti ai termini di ultimazione, dichiarazione della ditta che li certifichi
ricevute dei pagamenti effettuati, come detto da eseguire non obbligatoriamente con bonifico.

(Prima pubblicazione 3 febbraio 2016)



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200 commenti

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  1. Sabrina

    Buongiorno,
    dovrei acquistare un immobile in fase di ristrutturazione e le ristrutturazioni sono sul compromesso ma non sono a mio carico.
    Posso usufruire del bonus mobili ed elettrodomestici?
    Grazie

  2. FRANCESCA

    Buongiorno,
    nel 2018 io e mio marito abbiamo acquistato un immobile ristrutturato da costruttore con percentuali di possesso diverse. In sede di dichiarazione ho scoperto che a differenza di quanto comunicatoci prima, abbiamo diritto alle detrazioni in proporzione del possesso e lui non ha capienza nel 730. Pensavamo per ovviare a questo problema nei prossimi anni di fare una cessione di quote e quindi mi chiedo si cede contestualmente anche il credito???
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, il diritto alle agevolazioni passa automaticamente all’acquirente.

  3. Paola Coscarella

    Buongiorno,
    sto per acquistare un appartamento che sarà ricavato dalla ristrutturazione di un vecchio fabbricato commerciale all’interno del quale, dopo frazionamento, verranno realizzati 5 loft abitativi.
    Ho fatto il preliminare d’acquisto a luglio 2018 (non registrato) e andrò a rogito entro fine ottobre 2019 al termine dei lavori.
    Posso detrarre l’importo previsto per ristrutturazioni? quali documenti dovrei avere dall’impresa che ristruttura? Quando si parla di pagamenti effettuati anche in modo differente dal nbonifico, si parla del costo di acquisto della casa che può essere effertuato anche tramite mutuo? Se io detraggo l’importo ai fini IRPEF, l’impresa non potrà detrarre le spese sostenute come costo per avere meno ricavi o sono cose indipendenti?
    Grazie per le precisazioni

  4. Giovanni

    Buongiorno, ho acquistato un immobile ex industriale con trasformazione in civile tramite risanamento conservativo, ristrutturazione e recupero del sottotetto (i lavori hanno riguardato l’intero edificio) da una S.a.S. che ha appaltato la ristrutturazione ad una impresa edile. Ho diritto alla detrazione fiscale? In caso positivo in che percentuale?

    • arch. Carmen Granata

      No, la detrazione spetta solo se proprietario risulta la stessa impresa costruttrice.

  5. Sabina Terziani

    Buongiorno,
    Sto per acquistare un appartamento in una palazzina completamente ristrutturata in classe antisismica e energetica A.
    L’acquisto sarebbe conveniente solo se posso usufruire della detrazione del 50% sul 25%, ma analizzando le carte, risulta che la società venditrice ha sì nello statuto l’attività di costruzione e ristrutturazione di edifici, ma ha affidato in appalto ad altra impresa l’esecuzione dei lavori.
    Secondo lei questo può impedire l’applicazione delle detrazioni?
    Grazie e complimenti per il suo blog
    Sabina

    • arch. Carmen Granata

      Grazie a lei.
      Credo che sia un problema, perchè la detrazione è prevista esplicitamente per acquisto di immobili ristrutturati direttamente da impresa.

  6. riccardo

    sto acquistando da ditta costruttrice un appartamento che fa parte di un intero edificio interamente in ristrutturazione. So di poter usufruire della detrazione al 50% sulla soma forfettaria del 25% del prezzo di vendita. CHIEDO di sapere se in fase di ristrutturazione o anche subito dopo il rogito provvedo direttamente all’acquisto di alcuni materiali inseriti in elenco come detraibili, ovviamente in presenza di idoneo bonifico e fattura, posso ottenere anche su questi la detrazione del 50% dato che il limite di 96.000 non è stato superato. grazie

    • arch. Carmen Granata

      L’immobile acquistato deve essere già ultimato, per cui non è possibile avere la detrazione sui materiali.

  7. Salve,
    abbiamo firmato un compromesso di acquisto casa con atto notarile trascritto nel mese di settembre 2019 versando un anticipo pari al 40% del costo totale; l’appartamento è parte di un palazzo antico che sarà “quasi”interamente ristrutturato (tranne una piccola parte di proprietà di una banca) come posso essere certo se possibile chiedere la detrazioe fiscale per ristrutturazione? grazie in anticipo.

    • arch. Carmen Granata

      In questo caso non è possibile la detrazione: l’immobile dovrebbe essere interamente di proprietà di una società costrutturice che ristruttura e poi rivende.

  8. Pietro

    Buongiorno, vorremmo acquistare un appartamento. Il progetto prevede la costruzione, sullo stesso lotto di terreno, di 5 palazzine completamente nuove e due edifici, di cui uno verrà SICURAMENTE ristrutturato e uno, quello che interessa a noi (edificio di soli due unità abitative), che non si capisce bene se verrà anch’esso ristrutturato. Questo edificio come detto esiste già, e l’agente immobiliare (acquisteremmo da agenzia) dice che, il costruttore che si occuperà della realizzazione, butterà giù l’edificio per poi rifarlo. Questi lavori dovrebbero partire a breve e concludersi nel 2020. Abbiamo chiamato il comune e dicono che nel progetto effettivamente c’è una parte che verrà ristrutturata (questo rafforza i nostri dubbi) e una parte che sarà nuova.
    A noi risulta strano che possano buttare giù per poi rifare perché dai disegni e da alcuni discorsi fatti non avrebbe senso questo. Vi chiedo, il costruttore, ipotizzando che effettivamente ristrutturerà come immaginiamo, deve depositare in comune delle carte diverse rispetto ad un progetto che invece prevede una realizzazione nuova quindi abbattendo e ricostruendo?
    Se noi acquistassimo come nuovo per poi scoprire invece che hanno ristrutturato, potremmo usufruire di un’aliquota di detrazione del 36% anche se nelle carte risulta il contrario?
    Ad oggi non abbiamo ancora firmato il compromesso ma abbiamo lasciato una caparra di 5.000€ impegnandoci a sottoscrivere appunto il compromesso a breve. A noi l’appartamento interessa, ma se potessimo effettivamente recuperare anche delle spese non ci dispiacerebbe. Non capiamo quali interessi possa avere il costruttore a dirci che butterà giù per poi rifare, quando invece sembra dai progetti e dalle chiacchiere fatte che ristrutturerà come la palazzina di fianco.

    • arch. Carmen Granata

      Il costruttore deve realizzare opere conformi al progetto depositato in comune, altrimenti commette un abuso edilizio.
      Pertanto, se il progetto prevede un ampliamento non si tratta di ristrutturaizone e voi non potrete detrarre.

  9. ho acqistato in asta giudiziale un appartamento completamente ristrutturato da impresa edile fallita nel 2015. l’appartamento manca di porte interne, caldaia e sanitari. posso beneficiare di detrazioni fiscali? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Da quel che leggo non mi dice se l’appartamento fa parte di un fabbricato interamente ristrutturato e quando è stato ultimato.
      In ogni caso, credo che non possa usufurire della detrazione perchè l’acquisto non è stato fatto direttamente dall’impresa.

  10. Gianluca

    Buonasera, vorrei comprare un appartamento che è in fase di ristrutturazione, ho diritto ad acquisire le detrazioni fiscali per la ristruturazione?? chi me la vende può decidere di avere lui le detrazioni?
    grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      In automatico le detrazioni si trasferiscono ma naturalmente chi vende ha interesse a richiedere di continuare a usufruire delle detraizoni per le spese sostenute.

  11. Matteo

    Buongiorno, chiedo cortesemente lumi sull’argomento.
    Sto per stipulare un preliminare di vendita per acquisto di un immobile facente parte di edificio completamente soggetto a ristrutturazione.
    L’atto di vendita sarà effettuato tuttavia nel 2019.
    Ad oggi esistono 2 aliquote di detrazione differenti: 50% max 96.000 per il 2018 – 36% max 48.000 per il 2019.
    Leggendo il vostro articolo avevo inteso che registrando il preliminare nel 2018 avrei avuto la possibilità di far valere nel 2019 l’agevolazione nel periodo di imposta in cui sono stati pagati gli acconti 82018, più favorevole).

    tuttavia l’agenzia delle entrate mi ha risposto testualmente in merito all’argoemnto:
    “gli oneri, siano essi detraibili o deducibili, vanno sempre considerati in base all’anno in cui sono stati sostenuti. Pertanto, quanto sostenuto nel 2018 beneficerà della detrazione pari al 50%, mentre per il 2019 sarà possibile portare in detrazione il 36% (salvo eventuali modifiche con l’eventuale Legge di stabilità per il 2019).

    Ho sbagliato a capire qualcosa?

    • arch. Carmen Granata

      Lei ha compreso benissimo quanto da me scritto che, ovviamente, non mi sono inventata. Purtroppo non riesco a trovare la fonte da cui ho tratto l’informazione (probabilmente la vecchia edizione della guida dell’AdE) per cui al momento dobbiamo prestare fede a quanto affermato dall’Agenzia.
      Mi riservo di pubblicare ulteriori approfondimenti o correzioni.

  12. Salve,
    ho acquistato un immobile ristrutturato nel 2017 da un privato e nell’atto è stato specificato che il venditore continuerà a beneficiare delle detrazioni per la ristrutturazione. Io non ho diritto al bonus mobili?

  13. Luca

    Salve,
    ho acquistato un appartamento febbraio 2018, il condominio è stato ristrutturato di recente posso usufruire delle detrazioni io come nuovo proprietario?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Deve essere specificato nell’atto di vendita: se non c’è scritto niente, può usufruirne lei; se invece il vecchio proprietario ha fatto scrivere che intende continuare a usufruirne, sarà lui ad avvalersene.

  14. Marco

    Buonasera,
    sto per acquistare, tramite agenzia, un immobile ristrutturato.
    L’intervento di ristrutturazione è stato fatto circa 10 anni fa ed ha riguardato la completa demolizione e ricostruzione a nuovo mantenendo volumetrie e prospetti del vecchio.
    Il problema è che l’impresa che ha ristrutturato tale immobile è fallita, l’intero fabbricato è stato quindi acquistato dall’attuale venditore (privato) tramite asta giudiziaria.
    Egli si sta occupando di ultimare le sistemazioni esterne e le rifiniture interne all’appartamento (rivestimenti, sanitari) come da capitolato, aggiornato nei materiali rispetto alla precedente impresa di costruzioni fallita.
    L’agenzia mi ha sempre confermato e rassicurato circa la possibilità di usufruire delle detrazioni calcolate sul 25% sul prezzo di acquisto….
    Ora è possibile questa cosa e se si, visto che il compromesso non è ancora stato fatto, che documenti devo richiedere per avere la piena certezza della fattibilità?
    Vi ringrazio anticipatamente.
    Marco

    • arch. Carmen Granata

      Ovviamente non è possibile perchè, come può leggere dall’articolo, mancano diversi presupposti. L’immobile deve essere venduto entro 18 mesi dall’ultimazione e da un’impresa.

  15. Cristiano

    Buongiorno,
    Vorrei acquistare una casa singola accostata ristrutturata da un privato. I lavori sono terminati a Dicembre 2017. La ristrutturazione è stata fatta da una ditta per conto di un privato. Il proprietario, anche se faccio fatica a crederlo, dice di non aver richiesto la detrazione del 50%. Se acquisto la casa posso chiedere io la detrazione? Oppure potrebbe chiederla il proprietario prima del rogito e trasferirla a me con la vendita della casa come previsto dall’art. 16-bis comma 8 del tuir?
    Grazie, cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      Il diritto alle detrazioni si trasferisce automaticamente all’acquirente se il venditore non esplicita nell’atto di voler continuare a usufruirne.
      Il problema è che per avere le detrazioni non occorre “chiederle”, ma semplicemente seguire tutti gli adempimenti previsti, primo fra tutti il pagamento con i bonifici parlanti. Dubito che il suo venditore lo abbia fatto.

  16. Francesca

    Buonasera, stiamo per acquistare da un privato una casa ristrutturata nel 2017. Non posso accedere a nessuna agevolazione per ristrutturazione….. ma se apro una cila per manutenzione straordinaria leggera, visto che vorremmo fare qualche modifica, posso accedere al bonus mobili?

  17. Walther

    Gent.ma
    Ho acquistato un appartamento dal costruttore cointestandolo con mia moglie. Il preliminare e il primo acconto sono della fine 2016, il secondo acconto è del 2017 ed il rogito è previsto per quest’anno.
    I pagamenti sono stati effettuati con bonifico in cui non è precisato chi è il beneficiario.
    Potrò comunque intestarmi l’intera detrazione fiscale?
    Lo stesso potrò fare per le detrazioni del costo di costruzione dell’autorimessa?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      In caso di bonifico sia errato, bisogna ripetere il pagamento con un nuovo bonifico, completo di tutti i dati. Se ciò non fosse possibile bisogna predisporre una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, specificando l’impossibilità di ripetere il pagamento.
      Purtroppo però l’Agenzia delle Entrate non ha ancora specificato quali sono le situazioni in cui è “impossibile” rifare il pagamento.

  18. Stefania

    Buongiorno,
    vorremmo acquistare una casa al grezzo e poi terminare noi i lavori. Per i lavori che andremo a fare è prevista qualche tipo di agevolazione o bonus? grazie

    • arch. Carmen Granata

      No, perchè si tratta lavori di completamento e non di riqualificazione dell’esistente.

  19. David

    Salve.
    Vorrei acquistare un appartamento che è frutto di un frazionamento di un appartamento più grande. Il venditore, tramite agenzia, nella proposta di acquisto specifica che sarà lui (il venditore) ad usufruire delle detrazioni di imposta per i lavori effetuati. Dato che nel caso in cui porcedessi all’acquisto ritengo necessari ulteriori lavori di ristrutturazione e modifiche potrei io richiedere le detrazioni per questi nuovi lavori che intendo portare avanti?
    Grazie

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