Detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

È stato chiarito che la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati si può ottenere soltanto se l’impresa ha finito i lavori su tutto il fabbricato.

Acquisto immobili ristrutturati ©

Acquisto immobili ristrutturati ©

Agevolazione IRPEF per acquisto immobili ristrutturati

La detrazione 50% IRPEF in vigore per la ristrutturazione di edifici esistenti si applica anche all’acquisto di immobili ristrutturati a uso abitativo.

Per fruire dell’agevolazione gli immobili devono:
• far parte di fabbricati interamente ristrutturati da imprese edili o cooperative edilizie
• essere rivenduti entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori.

Gli interventi edilizi eseguiti devono rientrare nelle seguenti categorie:
restauro e risanamento conservativo
ristrutturazione edilizia.
Sono esclusi pertanto gli interventi di sola manutenzione straordinaria.

Le opere di restauro e risanamento conservativo sono quelle volte a garantire la funzionalità di un edificio. Tra esse rientrano, ad esempio:
• i lavori di consolidamento strutturale
• le opere di eliminazione di superfetazioni o aggiunte non consone alla struttura o all’aspetto
• la realizzazione di impianti o servizi necessari per rendere agibile un edificio costruito in un’epoca passata o per essere utilizzato per altro scopo.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia, invece, possono portare alla creazione di un organismo edilizio anche completamente diverso da quello preesistente.
Rientra tra questi anche la demolizione e ricostruzione a parità di volume, ma con sagoma diversa.

Come si calcola la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati?

La detrazione 50% può essere applicata su un importo massimo di 96.000 euro per gli acquisti effettuati tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2017.
Dal primo gennaio 2018, invece, si ritornerà alle condizioni previste in passato, vale a dire a un’aliquota di detrazione del 36% e a un tetto massimo di spesa di 48.000 euro.

La detrazione però non va calcolata sul reale importo dei lavori di ristrutturazione. Si considera invece un valore forfetario pari al 25% del prezzo pagato per l’acquisto, desumibile dall’atto di compravendita.

Facciamo un esempio. Se acquistate un’abitazione ristrutturata, pagando 200.000 euro, la detrazione si calcola sul 25% di tale valore, pari a 50.000 euro.
Il 50% di 50.000 euro è 25.000, per cui tale sarà l’importo che potrete recuperare detraendolo dall’imposta sul reddito delle persone fisiche.
Anche in questo caso la detrazione si ripartisce in 10 rate annuali di pari importo.

Il tetto massimo di spesa si considera per ciascuna unità immobiliare, per cui se si acquista in comproprietà, la detrazione si ripartisce tra i vari soggetti.
La ripartizione avviene in proporzione alla quota di possesso e non alla percentuale di spesa effettivamente sostenuta.

Sono detraibili anche gli acconti?

È possibile detrarre anche eventuali acconti versati prima della stipula dell’atto di trasferimento purché sia stato registrato un preliminare di vendita.
Tali acconti però concorrono a formare l’importo massimo su cui calcolare la detrazione, per cui andranno esclusi da tale somma al momento della stipula dell’atto.

Esempio: per l’acquisto della casa da 200.000 euro di cui sopra avete versato un acconto di 5.000 euro. Al momento di stipulare l’atto, l’importo su cui calcolare lo sconto d’imposta sarà di 20.000 euro. L’acconto di 5.000 andrà infatti scorporato perchè già preso in considerazione.

Il versamento dell’acconto e il saldo possono essere effettuati in anni diversi, in cui possono essere in vigore differenti aliquote di detrazione. Il contribuente ha perciò facoltà di scegliere se:
• far valere l’agevolazione nel periodo di imposta in cui sono stati pagati gli acconti
• far valere l’agevolazione nel periodo di imposta in cui viene stipulato il rogito definitivo.

Per cui, ad esempio, se avete in programma di acquistare nel 2018, sarebbe opportuno versare un acconto e stipulare un preliminare nel 2017. In questo modo, sarete sicuri di poter godere dell’aliquota maggiore.

I requisiti per avere la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

Riassumendo, le condizioni per poter avere la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati sono le seguenti:
• l’acquisto dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori
• gli interventi eseguiti devono essere di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia e riguardare l’intero fabbricato di cui fa parte l’alloggio
• l’acquisto può riguardare comunque la singola unità immobiliare e non l’intero fabbricato.

Attenzione: il bonus si può avere solo se l’impresa ha ultimato i lavori su tutto il fabbricato. Lo ha ribadito il viceministro all’Economia, Luigi Casero, rispondendo a un’interrogazione parlamentare.
Il viceministro ha spiegato che in diverse circostanze, ad esempio con le circolari 15/2003 e 7/2017, l’AdE ha precisato che la detrazione è riconosciuta per l’acquisto di unità abitative collocate in immobili completamente ristrutturati.

Se il rogito è stipulato prima della fine dei lavori, la detrazione può essere fruita solo dall’anno di imposta in cui i lavori sull’intero fabbricato sono stati ultimati e fa fede la presentazione al Comune della Comunicazione di fine lavori.

Se è stato stipulato un compromesso per l’acquisto, è necessario rogitare l’atto entro i termini fissati, cioè non oltre 18 mesi dopo la fine dei lavori.

I pagamenti, a differenza di quanto avviene per le altre detrazioni legate all’edilizia, possono anche essere effettuati con una modalità diversa dal bonifico.

Alcuni chiarimenti relativi alla detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

La detrazione è riferita a ciascuna unità immobiliare, per cui è possibile acquistare anche più di un appartamento. Per ciascuno si potrà usufruire del tetto massimo di spesa di 96.000 euro.

Il beneficio fiscale spetta per l’acquisto di immobili a uso residenziale, quindi sono esclusi gli immobili con una diversa classificazione catastale rispetto a quella di civile abitazione, vale a dire le cosiddette pertinenze.
Se però l’acquisto di una casa con la relativa pertinenza è fatto contestualmente, si può usufruire dell’agevolazione sull’importo complessivo speso, nei limiti di spesa ammessi.

Pertanto, se acquistate una casa con cantinola potete usufruire dello sconto calcolato sul 25% di tutto l’importo speso. Se invece acquistate la cantinola con un atto notarile separato, non potete usufruire per essa di alcuna agevolazione fiscale.

Fondamentale è la definizione del soggetto che effettua la vendita: la legge parla chiaramente di imprese di costruzione o di ristrutturazione e di cooperative edilizie. Quindi, se una società immobiliare affida l’intervento di ristrutturazione di un fabbricato a un’impresa edile e poi lo rivende, la detrazione in questo caso non si può applicare.

Altro importante chiarimento: l’agevolazione di cui parlo in questo articolo non è in alcun modo legata al requisito prima casa, quindi potete usufruirne anche se possedete già altri immobili.

Documenti da conservare per la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

Ai fini di eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, dovete conservare alcuni documenti da cui emerga la sussistenza delle condizioni e dei requisiti richiesti:

atto di acquisto attestante il rispetto dei termini temporali previsti
• eventuale preliminare di vendita attestante il rispetto di tali termini
• nel caso in cui i contratti non contengano riferimenti ai termini di ultimazione, dichiarazione della ditta che li certifichi
ricevute dei pagamenti effettuati, come detto da eseguire non obbligatoriamente con bonifico.

(Prima pubblicazione 3 febbraio 2016)



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128 commenti

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  1. Cinzia

    Salve Dott.ssa Granata,
    In riferimento alla detrazione per l’acquisto di unità immobiliari facenti parte di fabbricati che vengono integralmente ristrutturati, desideravo sapere se le società di costruzione possono dare in appalto i lavori ad altre società di costruzione. È possibile? Se sì, in base a quali riferimenti normativi? Grazie!

    • arch. Carmen Granata

      Le regole per il subappalto sono quelle previsti per tutti i contratti di appalto. Non ci sono specifiche limitazioni per le detrazioni.

  2. marco

    salve dovrei acquistare un appartamento inserito in un immobile ristrutturato, ma il costruttore non è proprietario dell’intero immobile anche se i lavori riguardano l’intero fabbricato. inoltre il rogito dovrei farlo prima della chiusura dei lavori. E’ possibile usufruire della detrazione?

    • Marco

      Salve, mi saprebbe dire qual è la normativa di riferimento? Perché tra tutti i testi normativi che ho letto io, in nessun punto si parla della proprietà del costruttore su tutto l’immobile. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Potrebbe essere corretta anche la sua interpretazione, ma le consiglio di chiedere un parere all’AdE.

  3. Maria

    In relazione alla sia risposta del 14 settembre, l’immobile è in ristrutturazione totalmente solo che l’impresa al posto del tetto costruisce un secondo piano. L’immobile che io acquisterò fa parte della parte preesistente, in cui hanno totalmente sventrato il primo piano è il piano terra.

    • arch. Carmen Granata

      Per risponderle precisamente sarebbe necessario prendere visione del titolo autorizzativo.

  4. Maria

    Buonasera,
    Sarei interessata all’acquisto di un appartamento all’interno di un immobile che sarà totalmente ristrutturato: il primo piano verrà completamente sventurato e recuperando il sottotetto verranno creati appartamenti al secondo piano, credo con aumento di volumetria.
    L’appartamento che vorrei acquistare è posto al primo piano, dunque nella parte preesistente.
    Mi sa dire se potrò usufruire delle detrazioni?
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Per usufruire delle detrazioni, l’immobile deve essere innanzitutto di proprietà del costruttore. In secondo luogo, se ci sono aumenti di volumetria non è intervento di ristrutturaizone.

  5. michele

    salve, vorremmo acquistare un immobile che deriverebbe da un risanamento edilizio (ex scuola), volevo sapere se è possibile usufruire delle detrazioni visto che l’appartamento è composto da 62 mq netti più soppalchi di 27 mq (i soppalchi sono dei vani accessori quindi non sfruttabile come parte abitativa, viene considerato ampiamento volume?), poi il costruttore sta vendendo questi immobili tramite un’agenzia immobiliare, quindi per avere l’agevolazione dovrebbe figurare il nome della ditta e non dell’agenzia? grazie per la risposta

    • arch. Carmen Granata

      Se i soppalchi sono realizzati all’interno, non sono considerati ampliamento volumetrico.
      Anche se il costruttore si rivolge a un’agenzia per l’intermediazione, è lui che vende (in quanto proprietario), quindi nessun problema.

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