Detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

È stato chiarito che la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati si può ottenere soltanto se l’impresa ha finito i lavori su tutto il fabbricato.

Acquisto immobili ristrutturati ©

Acquisto immobili ristrutturati ©

Agevolazione IRPEF per acquisto immobili ristrutturati

La detrazione 50% IRPEF in vigore per la ristrutturazione di edifici esistenti si applica anche all’acquisto di immobili ristrutturati a uso abitativo.

Per fruire dell’agevolazione gli immobili devono:
• far parte di fabbricati interamente ristrutturati da imprese edili o cooperative edilizie
• essere rivenduti entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori.

Gli interventi edilizi eseguiti devono far parte delle seguenti categorie:
restauro e risanamento conservativo
ristrutturazione edilizia.
Sono esclusi pertanto gli interventi di sola manutenzione straordinaria.

Le opere di restauro e risanamento conservativo sono quelle volte a garantire la funzionalità di un edificio. Tra esse rientrano, ad esempio:
• i lavori di consolidamento strutturale
• le opere di eliminazione di superfetazioni o aggiunte non consone alla struttura o all’aspetto
• la realizzazione di impianti o servizi necessari per rendere agibile un edificio costruito in un’epoca passata o per essere utilizzato per altro scopo.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia, invece, possono portare alla creazione di un organismo edilizio anche completamente diverso da quello preesistente.
Rientra tra questi anche la demolizione e ricostruzione a parità di volume, ma con sagoma diversa.

Come si calcola la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati?

La detrazione 50% può essere applicata su un importo massimo di 96.000 euro per gli acquisti effettuati tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2019.
Dal primo gennaio 2020, salvo proroghe, si ritornerà alle condizioni previste in passato, vale a dire a un’aliquota di detrazione del 36% e a un tetto massimo di spesa di 48.000 euro.

La detrazione però non va calcolata sul reale importo dei lavori di ristrutturazione. Si considera invece un valore forfetario pari al 25% del prezzo pagato per l’acquisto, desumibile dall’atto di compravendita.

Facciamo un esempio. Se acquistate un’abitazione ristrutturata, pagando 200.000 euro, la detrazione si calcola sul 25% di tale valore, pari a 50.000 euro.
Il 50% di 50.000 euro è 25.000, per cui tale sarà l’importo che potrete recuperare detraendolo dall’imposta sul reddito delle persone fisiche.
Anche in questo caso la detrazione si ripartisce in 10 rate annuali di pari importo.

Il tetto massimo di spesa si considera per ciascuna unità immobiliare, per cui se si acquista in comproprietà, la detrazione si ripartisce tra i vari soggetti.
La ripartizione avviene in proporzione alla quota di possesso e non alla percentuale di spesa effettivamente sostenuta.

Sono detraibili anche gli acconti?

È possibile detrarre anche eventuali acconti versati prima della stipula dell’atto di trasferimento purché sia stato registrato un preliminare di vendita.
Tali acconti però concorrono a formare l’importo massimo su cui calcolare la detrazione, per cui andranno esclusi da tale somma al momento della stipula dell’atto.

Esempio: per l’acquisto della casa da 200.000 euro di cui sopra avete versato un acconto di 5.000 euro alla firma del compromesso, poi registrato. Al momento di stipulare l’atto, l’importo su cui calcolare lo sconto d’imposta sarà allora di 20.000 euro. L’acconto di 5.000 andrà infatti scorporato perchè già preso in considerazione.

Il versamento dell’acconto e il saldo possono avvenire in anni diversi, in cui possono essere in vigore differenti aliquote di detrazione. Il contribuente ha perciò facoltà di scegliere se:
• far valere l’agevolazione nel periodo di imposta in cui sono stati pagati gli acconti
• far valere l’agevolazione nel periodo di imposta in cui avviene il rogito.

Per cui, ad esempio, se avete in programma di acquistare nel 2020, sarebbe opportuno versare un acconto e stipulare un preliminare nel 2019. In questo modo, sarete sicuri di poter godere dell’aliquota maggiore.

I requisiti per avere la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

Riassumendo, le condizioni per poter avere la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati sono le seguenti:
• l’acquisto dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori
• gli interventi eseguiti devono essere di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia e riguardare l’intero fabbricato di cui fa parte l’alloggio
• l’acquisto può riguardare comunque la singola unità immobiliare e non l’intero fabbricato.

Attenzione: il bonus si può avere solo se l’impresa ha ultimato i lavori su tutto il fabbricato.
In diverse circostanze, ad esempio con le circolari 15/2003 e 7/2017, il Fisco ha infatti ribadito che la detrazione è riconosciuta per l’acquisto di unità abitative collocate in immobili completamente ristrutturati.

Se l’atto d’acquisto è stipulato prima della fine dei lavori, la detrazione può essere fruita solo a partire dall’anno di imposta in cui i lavori sull’intero fabbricato risultano ultimati. Fa fede a tale proposito la presentazione al Comune della Comunicazione di fine lavori.

Se è stato stipulato un compromesso per l’acquisto, è necessario rogitare l’atto entro i termini fissati, cioè non oltre 18 mesi dopo la fine dei lavori.

I pagamenti, a differenza di quanto avviene per le altre detrazioni legate all’edilizia, possono anche essere effettuati con una modalità diversa dal bonifico.

Alcuni chiarimenti relativi alla detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

La detrazione è riferita a ciascuna unità immobiliare, per cui è possibile acquistare anche più di un appartamento. Per ciascuno si potrà usufruire del tetto massimo di spesa di 96.000 euro.

Il beneficio fiscale spetta per l’acquisto di immobili a uso residenziale, quindi sono esclusi gli immobili con una diversa classificazione catastale rispetto a quella di civile abitazione, vale a dire le cosiddette pertinenze.
Se però l’acquisto di una casa con la relativa pertinenza è fatto contestualmente, si può usufruire dell’agevolazione sull’importo complessivo speso, nei limiti di spesa ammessi.

Pertanto, se acquistate una casa con cantinola potete usufruire dello sconto calcolato sul 25% di tutto l’importo speso. Se invece acquistate la cantinola con un atto notarile separato, non potete usufruire per essa di alcuna agevolazione fiscale.

Fondamentale è la definizione del soggetto che effettua la vendita: la legge parla chiaramente di imprese di costruzione o di ristrutturazione e di cooperative edilizie. Quindi, se una società immobiliare affida l’intervento di ristrutturazione di un fabbricato a un’impresa edile e poi lo rivende, la detrazione in questo caso non si può applicare.

Altro importante chiarimento: l’agevolazione di cui parlo in questo articolo non è in alcun modo legata al requisito prima casa, quindi potete usufruirne anche se possedete già altri immobili.

Documenti da conservare per la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

Ai fini di eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, dovete conservare alcuni documenti da cui emerga la sussistenza delle condizioni e dei requisiti richiesti:

atto di acquisto attestante il rispetto dei termini temporali previsti
• eventuale preliminare di vendita attestante il rispetto di tali termini
• nel caso in cui i contratti non contengano riferimenti ai termini di ultimazione, dichiarazione della ditta che li certifichi
ricevute dei pagamenti effettuati, come detto da eseguire non obbligatoriamente con bonifico.

Ma per tutte le altre informazioni su questo e altri bonus puoi consultare il mio e-book Guida ai Bonus Casa: Il manuale pratico sulle detrazioni fiscali per i lavori in casa.

(Prima pubblicazione 3 febbraio 2016)



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245 commenti

  1. giamba

    Buongiorno,
    acquistando un immobile ristrutturato, ed usufruendo della detrazione, si può richiedere anche la detrazione per mobili ed elettrodomestici nella misura del 50% fino a 10.000 eur?
    grazie

  2. Rizza

    Buongiorno, sto per fare il rogito per la prima casa. casa che ha subito dei lavori di ristrutturazione iniziati nel 2019. Nel contratto preliminare è stato specificato che parte della ristrutturazione verrà pagata direttamente dalla sottoscritta in fase di atto notarile (quindi la fatturazione dei lavori farà fede all’anno 2020). la detrazione alla quale ho diritto sarebbe quindi del 36% o del 50%?

  3. MASSIMILIANO

    Buongiorno architetto,
    se acquisto e intesto come prima casa a mio figlio studente a carico un appartamento ristrutturato da impresa con diritto bonus, posso detrarre nel mio 730 il 50% del 25% del prezzo pagato?

  4. andrea

    Buonasera, sto per effettuare il rogito relativo all’acquisto di un appartamento facente parte di edificio completamente ristrutturato da un’impresa edile. Essendo l’intervento una ristrutturazione ed essendo effettuato da un’impresa di costruzione credo di poter beneficiare delle agevolazioni per la ristrutturazione.
    Mi chiedo se possa anche usufruire del bonus mobili per l’arredo della nuova abitazione?
    In caso affermativo posso fornire ai rivenditori dove acquisto i mobili…i riferimenti Scia e Cila che ha in capo il costruttore?
    La ringrazio, un cordiale saluto.
    Andrea

    • andrea

      Ritiene che, durante il rogito, sia opportuno inserire dei riferimenti (o delle annotazioni) nell’atto di acquisto in relazione alle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione e/o per il bonus mobili?
      Grazie.
      Andrea

    • arch. Carmen Granata

      Potrebbe essere utile, ma non è indispensabile. Nel momento in cui lei acquista da impresa, un appartamento facente parte di immobile ristrutturato, entro 18 mesi dalla fine lavori, ci sono tutti i requisiti per cui lei possa far valere il suo diritto alle detrazioni.

  5. Loredana

    Buongiorno,
    ho in corso un recupero fiscale a seguito di ristrutturazione prima casa avvenuta 8 anni fa.
    Due anni fa ho venduto la casa mantenendo in capo a me la detrazione.
    Ora mi appresto ad acquistare una casa completamente ristrutturata da impresa di costruzione.
    La domanda è: nonostante ho ancora in corso il recupero fiscale sulla casa da me ceduta posso comunque richiedere la detrazione anche per la casa ristrutturata che mi appresto ad acquistare?
    Grazie per la risposta.
    Cordiali saluti

  6. Alberto

    Buongiorno, volevo sapere se alla luce del recente decreto rilancio, cambiano anche le detrazioni IRPEF per acquisto immobili ristrutturati e, in caso affermativo, se fa fede la data del rogito.
    Grazie

  7. Alessandro

    Buonasera,
    nel 2019 ho acquistato un’unità immobiliare delle 3 nate dal frazionamento di un vecchio appartamento.
    I lavori di frazionamento e di ristrutturazione sono iniziati e finiti sempre nel 2019. I documenti in mio possesso sono la relazione tecnica di asseverazione di inizio e fine lavori di manutenzione straordinaria con le relative comunicazioni fatte al comune.
    Ho acquistato da una società che ha provveduto a fare i lavori avvalendosi della manodopera di terzi.
    Vorrei gentilmente sapere se nel mio caso ho la possibilità di usufruire del bonus mobili fino ad un importo massimo di 10.000 €.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Può avere il bonus mobili solo se usufruisce della detrazione 50% per l’acquisto e, in tal caso, l’appartamento deve far parte di un fabbricato interamente ristrutturato.

  8. riccardo infante

    Buongiorno,
    mi è stata appena accettata una proposta d’acquisto per un immobile completamente ristrutturato e ad oggi in classe A.
    L’immobile è in una corte antica per cui non è stata eseguita una ristrutturazione globale simultanea ma varie da diverse entità e diluite nel tempo.
    Il venditore è una SRL composta da 4 professionisti che hanno comprato la singola unità come investimento e si sono avvalsi di imprese terze per la ristrutturazione.
    Vorrei gentilmente sapere se posso usufruire della detrazione fiscale per ristrutturazione?
    Non capisco il criterio per cui un’impresa è definibile come impresa di ristrutturazione cosi come non mi è chiaro il fondamento giuridico per cui la ristrutturazione deve essere di tutto il fabbricato…
    Grazie mille per la vostra risposta
    Riccardo

    • arch. Carmen Granata

      Guardi, non possiamo stare qui a disquisire sul fondamento giuridico della norma. Fatto sta che, per godere del bonus è necessario che l’intero immobile sia ristrutturato e nel suo caso manca questo requisito.

  9. Antonio

    Salve Architetto, vorrei sapere se acquisto un secondo immobile (non prima casa) e mio padre partecipa al 5% della proprietà ed effettua i pagamenti a mezzo bonifici per la ristrutturazione dell immobile, le cui fatture vengono pagate da lui, può mio padre detrarre il 50% della spesa detraibilie? E se si intesta l immobile come prima casa alla mia compagna sempre al 95% ed è mio padre per il 5% a pagare tutto è la stessa cosa?

    • arch. Carmen Granata

      Sì, anche la proprietà al 5% può far sì che suo padre detragga, se paga lui le spese.

  10. Alberto

    Buongiorno,
    per il 2020 sono stati prorogati gli importi 50% su una forfetizzazione del 25% sino ad un massimo di 96.000 o si è tornati ad un 36% sino ad massimo di 48.000

  11. sara ettorre

    Buongiorno
    Sto acquistando casa da una ditta edile che ha comprato un solo appartamento di un condominio, lo ha ristrutturato e ora lo rivende.
    Posso vantare la detrazione sui 10 anni del 25% del valore di compravendita?
    grazie

  12. Luisa

    Buongiorno,
    ho acquistato casa da un’impresa ed è in fase di costruzione. Ho firmato tutte le piantine, appartamento, box, giardino. Ho notato, facendo volare il drone sopra il cantiere, che la forma e di conseguenza le dimensioni del giardino sono completamente diverse da quanto indicato sulla piantina specifica. Non si tratta di una tolleranza minima come è normale che ci possa essere, sto parlando di parte di giardino mancante e forma completamente diversa. Non sono stato informato di niente fino a questo punto. La cosa non mi piace affatto, primo perchè il giardino così non mi piace più, secondo perchè fino a questo punto non sono stato informato di niente. Per assurdo, è possibile che questo possa comportare l’annullamento di tutto da parte mia?

    • arch. Carmen Granata

      Da quello che scrive, più che di un abuso siamo in presenza di una difformità catastale dell’area su cui insiste il fabbricato. Ci sono gli estremi per chidere l’annullamento, ma solo un legale saprà darle informazioni più precise.

    • Pietro

      Chiedo cortesemente, se riuscisse a darmi una risposta in merito…
      Secondo lei, come nel caso in cui in fase di preliminare, quando una delle due parti rinuncia e deve dare il doppio della caparra versata, anche nel mio caso sopra citato vale la stessa regola e quindi avremmo diritto al doppio della caparra versata?

    • arch. Carmen Granata

      No, questo succede in caso di inadempienza di una delle parti. Il suo è un caso suscettibile di nullità dell’atto, che è cosa diversa. Ma, le ripeto, solo un legale può darle nozioni più esatte.

    • Pietro

      A tal proposito le chiedo se può indicarmi qualcuno a cui poter chiedere per avere più dettagli in merito.
      Grazie

  13. Massimiliano

    Buongiorno,
    a breve stipulerò il compromesso per l’acquisto di un appartamento facente parte di una “Ristrutturazione edilizia Ricostruttiva”.
    Praticamente il costruttore sta costruendo due complessi, il primo una palazzina di 14 appartamenti, mentre il secondo 4 villette a schiera. Entrambi i complessi sono realizzati sul suolo dove prima era presente un fabbricato con destinazione d’uso industriale. Ovviamente la volumetria è stata mantenuta la stessa, mentre la sagoma no.
    I costruttori hanno effettuato il cambio di destinazione d’uso da industriale a civile abitazione.
    Quello che vi chiedo, per cortesia, è capire se c’è la possibilità ad accedere alla detrazioni fiscali per acquisto di civile abitazione ristrutturata. Di seguito un estratto dal pdf dell’agenzia delle entrate:
    “Esempi di ristrutturazione edilizia:
    • demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente”
    Infine:
    – in caso dovessero consegnare prima gli appartamenti delle villette (che sono indietro come realizzazione), essendo entrambi i due complessi parte dello stesso permesso a costruire, è possibile richiedere lo stesso la detrazione fiscale?
    – Essendo per me la prima casa e l’acquisto lo effettuerò con mutuo, è possibile lo stesso accedere alla detrazione fiscale?
    – Se il mio caso rientra nella possibilità di accedere alle detrazioni fiscali, oltre a quelle per ristrutturazione e bonus mobili è possibile accedere al sismabonus o ecobonus?
    Vi ringrazio per la vostra disponibilità, Cordiali saluti

  14. Fausto

    Buonasera, ho acquistato all’asta a dicembre 2019 un appartamento in una cascina di fine 800 completamente ristrutturata nel 2014.
    L’impresa non è riuscita a vendere tutti gli appartamenti e nel 2017 ha dichiarato il fallimento.
    L’impresa ha comunque dichiarato la chiusura dei lavori (probabilmente per non penalizzare chi aveva acquistato l’appartamento) ma, come riportato nella perizia di un tecnico e sul rogito, il mio appartamento si trova allo stato “grezzo avanzato”: sono presenti gli impianti e le parti comuni e gli esterni sono completamente ultimati. Nell’appartamento mancano i pavimenti, i sanitari, le porte interne e i rivestimenti. Lo stabile.
    Sono palesemente al di fuori dei 18 mesi dalla data di chiusura lavori per poter usufruire del bonus, ma il mio appartamento a tutti gli effetti non è terminato e a tutti gli effetti non è agibile.
    Ho 2 domande:
    1. Ho qualche appiglio per poter beneficiare del bonus del 50% del 25% dell’importo pagato?
    2. Mi spetta il bonus ristrutturazioni (del 50%) per i lavori che dovrò fare per ultimare e rendere agibile l’appartamento?
    GRAZIE

    • Fausto

      Mi scusi, aggiungo solo una precisazione:
      quando ho scritto che “l’ilmpresa ha dichiarato la fine dei lavori probabilmente per non penalizzare chi aveva acquistato l’appartamento” mi riferivo logicamente NON al mio appartamento (che non era stato venduto) ma ad altri appartamenti nello stesso stabile (venduti dall’impresa prima del fallimento)

    • arch. Carmen Granata

      Purtroppo il suo appartamento non ha alcun requisito per usufruire dei bonus: non ci sono le caratteristiche richieste nè per il bonus acquisti nè per i lavori che andrà a fare, che non sono di ristrutturazione, ma di completamento.

  15. Giusy

    Buongiorno, sto valutando l’acquisto di un appartamento ristrutturato da impresa edile.
    L’intervento consiste nella ristrutturazione globale di un vecchio hotel e prevede adeguamento sismico, opere di efficientamento energetico e ristrutturazione. L’importo forfaittario del 25% è relativo soltanto al corrispettivo della ristrutturazione e quindi le 3 voci vengono scisse oppure le 3 detrazioni vengono unite e si percepisce esclusivamente il 25% del valore di compravendita (iva inclusa)?

  16. Federica

    Buongiorno,
    nel caso in cui si utilizzassero tutti i 96.000 euro di detrazione (immobile acquistato ad un prezzo maggiore di 400.000) è possibile utilizzare comunque le detrazioni per impianto clima, allarme, bonus mobili, ecc…?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il bonus mobili è un’agevolazione a parte riconosciuta a chi acquista e se ne può comunque usufruire.
      In merito a lavori da farsi in fase successiva, a mio avviso è possibile avere ancora l’agevolazione, ma le consiglio di richiedere un parere dell’AdE per sicurezza.

  17. Andrea

    Buongiorno, ho stipulato un compromesso per l’acquisto di un appartamento derivante da ristrutturazione da un’impresa di costruzione e avrei 2 domande:
    1) nel 2019 ho pagaro alcuni acconti ma la fine lavori (e quindi il rogito) sarà nel 2020. Su questi acconti (superiori al 25% del totale) ho diritto al 50% di detrazione fino a 96.000 o si applicheranno le condizioni di minor favore del 2020?
    2) l’appartamento è all’ultimo piano ed è la trasformazioni di un sottotetto in mansarda (attico) abitabile. E’ stata quindi aumentata la volumetria totale secondo una legge regionale. Ho comunque diritto alla detrazione?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      1) Trova la risposta nel paragrafo “Sono detraibili anche gli acconti”?
      2) dipende dal titolo edilizio: si tratta di una ristrutturazione o di un restauro e risanamento conservativo? In tale caso la risposta è affermativa. Se l’aumento volumetrico è considerato come intervento di nuova costruzione, no.

  18. Paolo

    Buonasera,
    mi sto interessando all’acquisto di un appartamento in centro a Imola che necessità di essere ristrutturato.
    L’attuale proprietario (un privato e non un’impresa edile o cooperativa) ha acquistato tutto lo stabile da cui verrebbero ricavati 4 appartamenti con planimetrie simili (ma non uguali) a quelle degli appartamenti attuali.
    Il proprietario si sta muovendo con i tecnici per presentare le pratiche per tutta l’operazione di ristrutturazione.
    Il rogito del mio appartamento avverrebbe dopo l’inizio dei lavori quando l’appartamento avrebbe preso la forma planimetrica finale ma si troverebbe in uno stato che potremmo definire “grezzo”.
    Dopo il rogito sarei io a continuare i lavori pagando, per la parte relativa al mio appartamento, direttamente con bonifico alle imprese che eseguiranno i lavori.
    L’intenzione sarebbe che le mie detrazioni avvenissero con 2 modalità:
    1 – Come cessione delle detrazioni richieste dal proprietario per le spese sostenute per portare l’appartamento al grezzo.
    2 – Come richiesta di detrazioni per le spese da me direttamente sostenute per completare la ristrutturazione
    Ritenete che possano esserci dei problemi a condurre l’operazione in questo modo?
    Posso diventare proprietario nel corso di una ristrutturazione condotta da un privato, farmi cedere le quote di cui non ha usufruito e continuare quella ristrutturazione?
    Oppure dovrei fare il rogito su un immobile che abbia già il certificato di agibilità e a partire da questo dovrei aprire una pratica edilizia?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non ho conoscenza di documenti dell’AdE che contemplino questa situazione (cioè usufruire per gli stessi lavori sia del “passaggio” delle detrazioni dal precedente proprietario che dell’esecuzione in proprio).
      Per questo motivo le consiglio di interpellare direttamente l’Agenzia.

  19. Alberto

    Buongiorno,
    ho in previsione l’acquisto di un appartamento con posto auto in immobile completamente ristrutturato dall’impresa venditrice che risponde ai criteri descritti nell’articolo.
    Il prezzo previsto è di 310.000€+IVA per l’appartamento oltre a 15.000€+IVA per il posto auto.
    Il 50% del 25% del prezzo si calcola al lordo o al netto dell’IVA?
    Grazie
    Cordiali Saluti

  20. Sabrina

    Buongiorno,
    dovrei acquistare un immobile in fase di ristrutturazione e le ristrutturazioni sono sul compromesso ma non sono a mio carico.
    Posso usufruire del bonus mobili ed elettrodomestici?
    Grazie

  21. FRANCESCA

    Buongiorno,
    nel 2018 io e mio marito abbiamo acquistato un immobile ristrutturato da costruttore con percentuali di possesso diverse. In sede di dichiarazione ho scoperto che a differenza di quanto comunicatoci prima, abbiamo diritto alle detrazioni in proporzione del possesso e lui non ha capienza nel 730. Pensavamo per ovviare a questo problema nei prossimi anni di fare una cessione di quote e quindi mi chiedo si cede contestualmente anche il credito???
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, il diritto alle agevolazioni passa automaticamente all’acquirente.

  22. Paola Coscarella

    Buongiorno,
    sto per acquistare un appartamento che sarà ricavato dalla ristrutturazione di un vecchio fabbricato commerciale all’interno del quale, dopo frazionamento, verranno realizzati 5 loft abitativi.
    Ho fatto il preliminare d’acquisto a luglio 2018 (non registrato) e andrò a rogito entro fine ottobre 2019 al termine dei lavori.
    Posso detrarre l’importo previsto per ristrutturazioni? quali documenti dovrei avere dall’impresa che ristruttura? Quando si parla di pagamenti effettuati anche in modo differente dal nbonifico, si parla del costo di acquisto della casa che può essere effertuato anche tramite mutuo? Se io detraggo l’importo ai fini IRPEF, l’impresa non potrà detrarre le spese sostenute come costo per avere meno ricavi o sono cose indipendenti?
    Grazie per le precisazioni

  23. Giovanni

    Buongiorno, ho acquistato un immobile ex industriale con trasformazione in civile tramite risanamento conservativo, ristrutturazione e recupero del sottotetto (i lavori hanno riguardato l’intero edificio) da una S.a.S. che ha appaltato la ristrutturazione ad una impresa edile. Ho diritto alla detrazione fiscale? In caso positivo in che percentuale?

    • arch. Carmen Granata

      No, la detrazione spetta solo se proprietario risulta la stessa impresa costruttrice.

  24. Sabina Terziani

    Buongiorno,
    Sto per acquistare un appartamento in una palazzina completamente ristrutturata in classe antisismica e energetica A.
    L’acquisto sarebbe conveniente solo se posso usufruire della detrazione del 50% sul 25%, ma analizzando le carte, risulta che la società venditrice ha sì nello statuto l’attività di costruzione e ristrutturazione di edifici, ma ha affidato in appalto ad altra impresa l’esecuzione dei lavori.
    Secondo lei questo può impedire l’applicazione delle detrazioni?
    Grazie e complimenti per il suo blog
    Sabina

    • arch. Carmen Granata

      Grazie a lei.
      Credo che sia un problema, perchè la detrazione è prevista esplicitamente per acquisto di immobili ristrutturati direttamente da impresa.

  25. riccardo

    sto acquistando da ditta costruttrice un appartamento che fa parte di un intero edificio interamente in ristrutturazione. So di poter usufruire della detrazione al 50% sulla soma forfettaria del 25% del prezzo di vendita. CHIEDO di sapere se in fase di ristrutturazione o anche subito dopo il rogito provvedo direttamente all’acquisto di alcuni materiali inseriti in elenco come detraibili, ovviamente in presenza di idoneo bonifico e fattura, posso ottenere anche su questi la detrazione del 50% dato che il limite di 96.000 non è stato superato. grazie

    • arch. Carmen Granata

      L’immobile acquistato deve essere già ultimato, per cui non è possibile avere la detrazione sui materiali.

  26. Salve,
    abbiamo firmato un compromesso di acquisto casa con atto notarile trascritto nel mese di settembre 2019 versando un anticipo pari al 40% del costo totale; l’appartamento è parte di un palazzo antico che sarà “quasi”interamente ristrutturato (tranne una piccola parte di proprietà di una banca) come posso essere certo se possibile chiedere la detrazioe fiscale per ristrutturazione? grazie in anticipo.

    • arch. Carmen Granata

      In questo caso non è possibile la detrazione: l’immobile dovrebbe essere interamente di proprietà di una società costrutturice che ristruttura e poi rivende.

  27. Pietro

    Buongiorno, vorremmo acquistare un appartamento. Il progetto prevede la costruzione, sullo stesso lotto di terreno, di 5 palazzine completamente nuove e due edifici, di cui uno verrà SICURAMENTE ristrutturato e uno, quello che interessa a noi (edificio di soli due unità abitative), che non si capisce bene se verrà anch’esso ristrutturato. Questo edificio come detto esiste già, e l’agente immobiliare (acquisteremmo da agenzia) dice che, il costruttore che si occuperà della realizzazione, butterà giù l’edificio per poi rifarlo. Questi lavori dovrebbero partire a breve e concludersi nel 2020. Abbiamo chiamato il comune e dicono che nel progetto effettivamente c’è una parte che verrà ristrutturata (questo rafforza i nostri dubbi) e una parte che sarà nuova.
    A noi risulta strano che possano buttare giù per poi rifare perché dai disegni e da alcuni discorsi fatti non avrebbe senso questo. Vi chiedo, il costruttore, ipotizzando che effettivamente ristrutturerà come immaginiamo, deve depositare in comune delle carte diverse rispetto ad un progetto che invece prevede una realizzazione nuova quindi abbattendo e ricostruendo?
    Se noi acquistassimo come nuovo per poi scoprire invece che hanno ristrutturato, potremmo usufruire di un’aliquota di detrazione del 36% anche se nelle carte risulta il contrario?
    Ad oggi non abbiamo ancora firmato il compromesso ma abbiamo lasciato una caparra di 5.000€ impegnandoci a sottoscrivere appunto il compromesso a breve. A noi l’appartamento interessa, ma se potessimo effettivamente recuperare anche delle spese non ci dispiacerebbe. Non capiamo quali interessi possa avere il costruttore a dirci che butterà giù per poi rifare, quando invece sembra dai progetti e dalle chiacchiere fatte che ristrutturerà come la palazzina di fianco.

    • arch. Carmen Granata

      Il costruttore deve realizzare opere conformi al progetto depositato in comune, altrimenti commette un abuso edilizio.
      Pertanto, se il progetto prevede un ampliamento non si tratta di ristrutturaizone e voi non potrete detrarre.

  28. ho acqistato in asta giudiziale un appartamento completamente ristrutturato da impresa edile fallita nel 2015. l’appartamento manca di porte interne, caldaia e sanitari. posso beneficiare di detrazioni fiscali? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Da quel che leggo non mi dice se l’appartamento fa parte di un fabbricato interamente ristrutturato e quando è stato ultimato.
      In ogni caso, credo che non possa usufurire della detrazione perchè l’acquisto non è stato fatto direttamente dall’impresa.

  29. Gianluca

    Buonasera, vorrei comprare un appartamento che è in fase di ristrutturazione, ho diritto ad acquisire le detrazioni fiscali per la ristruturazione?? chi me la vende può decidere di avere lui le detrazioni?
    grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      In automatico le detrazioni si trasferiscono ma naturalmente chi vende ha interesse a richiedere di continuare a usufruire delle detraizoni per le spese sostenute.

  30. Matteo

    Buongiorno, chiedo cortesemente lumi sull’argomento.
    Sto per stipulare un preliminare di vendita per acquisto di un immobile facente parte di edificio completamente soggetto a ristrutturazione.
    L’atto di vendita sarà effettuato tuttavia nel 2019.
    Ad oggi esistono 2 aliquote di detrazione differenti: 50% max 96.000 per il 2018 – 36% max 48.000 per il 2019.
    Leggendo il vostro articolo avevo inteso che registrando il preliminare nel 2018 avrei avuto la possibilità di far valere nel 2019 l’agevolazione nel periodo di imposta in cui sono stati pagati gli acconti 82018, più favorevole).

    tuttavia l’agenzia delle entrate mi ha risposto testualmente in merito all’argoemnto:
    “gli oneri, siano essi detraibili o deducibili, vanno sempre considerati in base all’anno in cui sono stati sostenuti. Pertanto, quanto sostenuto nel 2018 beneficerà della detrazione pari al 50%, mentre per il 2019 sarà possibile portare in detrazione il 36% (salvo eventuali modifiche con l’eventuale Legge di stabilità per il 2019).

    Ho sbagliato a capire qualcosa?

    • arch. Carmen Granata

      Lei ha compreso benissimo quanto da me scritto che, ovviamente, non mi sono inventata. Purtroppo non riesco a trovare la fonte da cui ho tratto l’informazione (probabilmente la vecchia edizione della guida dell’AdE) per cui al momento dobbiamo prestare fede a quanto affermato dall’Agenzia.
      Mi riservo di pubblicare ulteriori approfondimenti o correzioni.

  31. Salve,
    ho acquistato un immobile ristrutturato nel 2017 da un privato e nell’atto è stato specificato che il venditore continuerà a beneficiare delle detrazioni per la ristrutturazione. Io non ho diritto al bonus mobili?

  32. Luca

    Salve,
    ho acquistato un appartamento febbraio 2018, il condominio è stato ristrutturato di recente posso usufruire delle detrazioni io come nuovo proprietario?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Deve essere specificato nell’atto di vendita: se non c’è scritto niente, può usufruirne lei; se invece il vecchio proprietario ha fatto scrivere che intende continuare a usufruirne, sarà lui ad avvalersene.

  33. Marco

    Buonasera,
    sto per acquistare, tramite agenzia, un immobile ristrutturato.
    L’intervento di ristrutturazione è stato fatto circa 10 anni fa ed ha riguardato la completa demolizione e ricostruzione a nuovo mantenendo volumetrie e prospetti del vecchio.
    Il problema è che l’impresa che ha ristrutturato tale immobile è fallita, l’intero fabbricato è stato quindi acquistato dall’attuale venditore (privato) tramite asta giudiziaria.
    Egli si sta occupando di ultimare le sistemazioni esterne e le rifiniture interne all’appartamento (rivestimenti, sanitari) come da capitolato, aggiornato nei materiali rispetto alla precedente impresa di costruzioni fallita.
    L’agenzia mi ha sempre confermato e rassicurato circa la possibilità di usufruire delle detrazioni calcolate sul 25% sul prezzo di acquisto….
    Ora è possibile questa cosa e se si, visto che il compromesso non è ancora stato fatto, che documenti devo richiedere per avere la piena certezza della fattibilità?
    Vi ringrazio anticipatamente.
    Marco

    • arch. Carmen Granata

      Ovviamente non è possibile perchè, come può leggere dall’articolo, mancano diversi presupposti. L’immobile deve essere venduto entro 18 mesi dall’ultimazione e da un’impresa.

  34. Cristiano

    Buongiorno,
    Vorrei acquistare una casa singola accostata ristrutturata da un privato. I lavori sono terminati a Dicembre 2017. La ristrutturazione è stata fatta da una ditta per conto di un privato. Il proprietario, anche se faccio fatica a crederlo, dice di non aver richiesto la detrazione del 50%. Se acquisto la casa posso chiedere io la detrazione? Oppure potrebbe chiederla il proprietario prima del rogito e trasferirla a me con la vendita della casa come previsto dall’art. 16-bis comma 8 del tuir?
    Grazie, cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      Il diritto alle detrazioni si trasferisce automaticamente all’acquirente se il venditore non esplicita nell’atto di voler continuare a usufruirne.
      Il problema è che per avere le detrazioni non occorre “chiederle”, ma semplicemente seguire tutti gli adempimenti previsti, primo fra tutti il pagamento con i bonifici parlanti. Dubito che il suo venditore lo abbia fatto.

  35. Francesca

    Buonasera, stiamo per acquistare da un privato una casa ristrutturata nel 2017. Non posso accedere a nessuna agevolazione per ristrutturazione….. ma se apro una cila per manutenzione straordinaria leggera, visto che vorremmo fare qualche modifica, posso accedere al bonus mobili?

  36. Walther

    Gent.ma
    Ho acquistato un appartamento dal costruttore cointestandolo con mia moglie. Il preliminare e il primo acconto sono della fine 2016, il secondo acconto è del 2017 ed il rogito è previsto per quest’anno.
    I pagamenti sono stati effettuati con bonifico in cui non è precisato chi è il beneficiario.
    Potrò comunque intestarmi l’intera detrazione fiscale?
    Lo stesso potrò fare per le detrazioni del costo di costruzione dell’autorimessa?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      In caso di bonifico sia errato, bisogna ripetere il pagamento con un nuovo bonifico, completo di tutti i dati. Se ciò non fosse possibile bisogna predisporre una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, specificando l’impossibilità di ripetere il pagamento.
      Purtroppo però l’Agenzia delle Entrate non ha ancora specificato quali sono le situazioni in cui è “impossibile” rifare il pagamento.

  37. Stefania

    Buongiorno,
    vorremmo acquistare una casa al grezzo e poi terminare noi i lavori. Per i lavori che andremo a fare è prevista qualche tipo di agevolazione o bonus? grazie

    • arch. Carmen Granata

      No, perchè si tratta lavori di completamento e non di riqualificazione dell’esistente.

  38. David

    Salve.
    Vorrei acquistare un appartamento che è frutto di un frazionamento di un appartamento più grande. Il venditore, tramite agenzia, nella proposta di acquisto specifica che sarà lui (il venditore) ad usufruire delle detrazioni di imposta per i lavori effetuati. Dato che nel caso in cui porcedessi all’acquisto ritengo necessari ulteriori lavori di ristrutturazione e modifiche potrei io richiedere le detrazioni per questi nuovi lavori che intendo portare avanti?
    Grazie

  39. Walther

    Gent.ma
    Sto acquistando un nuovo appartamento da impresa edile, che gode della detrazione ristrutturazioni essendo una riqualificazione di area urbana. Il SCIA è del luglio 2016 e il rogito (quindi la reale proprietà) è previsto entro settembre 2018 (già versate 2 rate nel 2016 e 2017).
    Le pongo le seguenti domande:
    La detrazione per ristrutturazione, che andrò ad effettuare con la dichiarazione del 2019, potrò intestarla interamente per me anche se la futura proprietà e il conto corrente bancario sono cointestati con mia moglie?
    Potrò godere del bonus mobili? Se si, in quale anno dovrò effettuarne l’acquisto (data fatture) nel 2017 o 2018 dopo aver formalizzato il possesso del bene con il rogito? Anche per questo bonus mobili potrò intestarmi l’intera detrazione (avendo mia moglie un ammontare irpef quasi inesistente) intestato solo a me le fatture?

    • arch. Carmen Granata

      Ricordavo di averle già risposto…. cmq sì, può detrarre tutto lei purchè sostenga tutte le spese.

  40. Claudio Bertolotto

    Quando ho fatto il rogito il mio appartamento aveva la fine lavori, l’abitabilità e la certificazione di classe B. Però l’intero fabbricato ha ancora parti da terminare, quindi non c’è la fine lavori complessiva. La mia domanda era relativa solo all’IVA che ho pagato per l’acquisto dell’appartamento

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio la lettura delle le circolari 15/2003 e 7/2017, per verificare.

  41. Claudio Bertolotto

    Buongiorno, le ho già chiesto e avuto conferma sul fatto che per ottenere la detrazione del 50% occorre la fine lavori sull’intero fabbricato e non solo sull’appartamento acquistato. La stessa regola vale anche per la detrazione IVA?
    Saluti, grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per forza, perchè per certificare che siano in classe A o B devono essere ultimati.

  42. fabrizio

    Ciao a tutti, ho acquistato una casa ristrutturata, ho fatto installare un sistema di antifurto, ho regolare fattura di acquisto, mi chiedo se posso detrarre l’importo della spesa effettuata, grazie in anticipo per la vostra attenzione.

  43. bea

    buon pomeriggio. Acquistando una casa ristrutturata dal costrutture nel 2018, con compromesso a gennaio mentre è in costruzione, e rogito ad agosto dopo la fine lavori, avrò diritto alle detrazioni per la ristrutturazione sull’intero importo pagato? grazie.

  44. Claudio Bertolotto

    Mi scusi, ancora un chiarimento, anche per il bonus mobili occorre attendere la fine lavori dell’intero edificio o è sufficiente quello dell’appartamento?

    • arch. Carmen Granata

      Per il bonus mobili occorre aver acquistato un immobile ristrutturato. In questo caso chiederei chiarimenti all’AdE.

  45. Claudio Bertolotto

    Buongiorno, ho acquistato un alloggio da un’impresa in uno stabile oggetto di ristrutturazione. Ho già stipulato il rogito. Per il mio alloggio e per altri è già stata data la fine lavori e ottenuta l’abitabilità. Non è così però per tutto il fabbricato. Mi pare di capire che se il termine lavori non verrà comunicato entro la fine del 2017, potrò usufruire della detrazione del 50%, ma solo nell’anno di imposta in cui verrà data la fine lavori a tutto l’edificio. Ho capito bene? Grazie

  46. Letizia

    Buongiorno, volevo porle una domanda. Nel corso di quest’anno ho acquistato una casa (come prima casa) da una ditta costruttrice in classe A, abbiamo già fatto il preliminare ed il rogito avverra ad marzo del 2018. Quali agevoolazioni fiscali posso ottenere…non so iva, lavori, mobili. Mi scusi ma ho molta confusione in merito.
    Mille grazie
    Letizia

    • arch. Carmen Granata

      La detrazione IVA per case in classe A scade il 31 dicembre e non dovrebbe essere prorogata.
      Se la casa acquistata non è nuova, ma è stata ristrutturata dall’impresa che l’ha venduta, può avere la detrazione 50% sull’acquisto e il bonus mobili.

  47. LUCA

    Buongiorno Architetto,
    Dovrei fare, entro l’anno, il compromesso relativo all’acquisto di un appartamento sito in un condominio oggetto di ristrutturazione totale da parte dell’impresa (sarà certificato classe A).
    Fine dei lavori prevista in Aprile 2018, e il rogito avverrà nello stesso periodo.
    Mi pare di capire che nella Legge di Stabilità 2018 non si faccia riferimento alla proroga delle detrazioni IVA e costi di ristrutturazione per acquisti di immobili in classe A o B direttamente da costruttore. Pertanto, le chiedo: se facessi il compromesso a Novembre, diciamo pagando il 10% della cifra concordata, e lo registrassi in modo che l’acquisto risulti fatto nel 2017, posso poi detrarre il 50% dell’IVA e i costi di ristrutturazione (25% del 50% della cifra totale pagata al costruttore al netto della parte di IVA detratta)?
    Sostanzialmente le mie perplessità sono:
    1) l’impresa completerà i lavori nell’Aprile 2018. Questo potrebbe essere un ostacolo visto che nella nuova Finanziaria non c’è traccia di una proroga degli incentivi su acquisti da costruttore?
    2) se registro il compromesso entro l’anno, posso far valere la detrazione su tutto l’importo anche se dovessi rogitare in Aprile 2018?
    Grazie mille,
    Luca

    • arch. Carmen Granata

      Un chiarimento: per la detrazione Iva immobili in classe A non si parla di proroga, ma per la detrazione 50% acquisto immobili istrutturati non dovrebbero esserci problemi.
      Detto ciò, per poter detrarre, l’acquisto deve essere fatto quando i lavori sono già conclusi, quindi non può farlo risultare nel 2017.

  48. Claudio Bertolotto

    Mi scusi ancora per l’insistenza, non vorrei essere scambiato per uno che pone in dubbio le sue affermazioni che ritengo sempre molto precise e circostanziate, ma non ho trovato da nessuna parte scritta la regola secondo la quale non è possibile detrarre gli anticipi se il termine lavori è posteriore al rogito. La mia interpretazione della circolare 7/E/2017 riguardo alla detraibilità degli anticipi è quella che si devono verificare entrambe le condizioni di compromesso registrato e anno fiscale in cui c’è stato il termine lavori (oltre naturalmente al rogito effettuato). Ma probabilmente mi sfugge qualcosa. Ancora grazie per la sua attenzione

    • arch. Carmen Granata

      Proprio in questo articolo ho specificato quanto chiarito dal viceministro Casero di recente: “Se il rogito è stipulato prima della fine dei lavori, la detrazione può essere fruita solo dall’anno di imposta in cui i lavori sull’intero fabbricato sono stati ultimati e fa fede la presentazione al Comune della Comunicazione di fine lavori.”
      A maggior ragione ciò è valido per quanto pagato prima del rogito stesso. Questa è la mia interpretazione, ma naturalmente potrei sbagliare, per cui le consiglio di sentire direttamente l’AdE.

  49. Massimo

    Salve ho acquistato un appartamento in immobile oggetto di ristrutturazione, ho fatto il compromesso in aprile 17, rilasciando un anticipo di 15.000 euro, i lavori si sono completati il 15 Giugno 17 e ho fatto il rogito il 30 giugno 17 pagando il saldo di 100.000 euro + 11.500 euro di iva su l’importo complessivo; posso detrarre tutti e 115.000 euro + 11.500 euro di iva oppure solo quanto pagato il 30 giugno in sede di rogito 100.000 + 11.500 ?

  50. Claudio Bertolotto

    Mi scusi ancora, ma vorrei essere ben sicuro di aver capito. Il mio caso: a maggio ho versato la quota A come caparra confirmatoria durante l’atto preliminare di vendita che è stato successivamente registrato. A luglio ho versato l’anticipo B a cui è stata aggiunta anche l’IVA relativa alla quota A. Nel corso del mese di ottobre verrà eseguito il rogito notarile con il pagamento della rimanente quota C. Non so esattamente quando verrà dichiarata la fine lavori che è slittata rispetto al previsto, ma comunque presumibilmente avverrà dopo il rogito, ma comunque entro il corrente anno. Se ho ben capito potrò detrarre solo la quota C nell’anno fiscale in cui verrà dichiarata la fine lavori? (come riportato nella circolare n. 7/E/2017) Grazie e Saluti

  51. Claudio Bertolotto

    Buongiorno, non ho capito la risposta che lei ha dato ad un’altra persona in cui si dice “si può parlare di detrazione solo per gli acconti pagati dopo l’ultimazione (dei lavori)”. Da quello che ho letto, riportato dall’Agenzia delle Entrate, capisco solamente che le detrazioni possono essere effettuate nell’anno fiscale in cui avviene il termine lavori anche se le spese sono state effettuate precedentemente. Per gli acconti prima del rogito è sufficiente che il compromesso sia stato registrato. Ho capito male?

    • arch. Carmen Granata

      Distinguiamo due cose: gli acconti versati prima del rogito e gli acconti versati prima dell’ultimazione dei lavori. Questi ultimi non sono detraibili, come ha chiarito il viceministro Casero di recente. Ma un acconto può essere versato prima del rogito anche quando i lavori sono già ultimati. In questo caso è detraibile, se è stato registrato il compromesso.

  52. Massimilisno

    Salve… sto per acquistare un appartamento ristrutturato facente parte di un complesso. La palazzina è composta da due livelli… il piano terra (dove acquisterò l’appartamento) era in origine un’officina dalla quale sono stati costruiti ed adibiti a civile abitazione 3 appartamenti… mentre al primo piano ci sono 3 appartamenti i quali non sono stati oggetto di ristrutturazione. La mia domanda è … l’appartamento che andrò ad acquistare rientrerà nell’agevolazioni del 50% (acquisto da ditta ristrutturatrice)…grazie per il vostro chiarimento

  53. mbeatrice

    buongiorno, vorrei acquistare un appartamento inserito in una palazzina di 3 appartamenti in ristrutturazione tutta in classe A. I lavori sono in corso, ma saranno teminati nel 2018. Stipulando il compromesso registrato entro il 2017, avrò diritto nel 2018, a fne lavori, al bonus ristrutturazione al 50% più abbattimento IVA al 2% propri del 2017, oppure avrò i nuovi sgravi più penalizzanti del 2018 (iva al 4% e ristruttturazione al 36%)?
    molte grazie

    • arch. Carmen Granata

      Come chiarito di recente, può usufruire dell’agevolazione solo se i lavori sono stati ultimati, per cui si può parlare di detrazione solo per gli acconti pagati dopo l’ultimazione.

  54. Cinzia

    Salve Dott.ssa Granata,
    In riferimento alla detrazione per l’acquisto di unità immobiliari facenti parte di fabbricati che vengono integralmente ristrutturati, desideravo sapere se le società di costruzione possono dare in appalto i lavori ad altre società di costruzione. È possibile? Se sì, in base a quali riferimenti normativi? Grazie!

    • arch. Carmen Granata

      Le regole per il subappalto sono quelle previsti per tutti i contratti di appalto. Non ci sono specifiche limitazioni per le detrazioni.

    • arch. Carmen Granata

      Il riferimento è al Capo VII del codice civile, dedicato proprio all’appalto.

  55. marco

    salve dovrei acquistare un appartamento inserito in un immobile ristrutturato, ma il costruttore non è proprietario dell’intero immobile anche se i lavori riguardano l’intero fabbricato. inoltre il rogito dovrei farlo prima della chiusura dei lavori. E’ possibile usufruire della detrazione?

    • Marco

      Salve, mi saprebbe dire qual è la normativa di riferimento? Perché tra tutti i testi normativi che ho letto io, in nessun punto si parla della proprietà del costruttore su tutto l’immobile. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Potrebbe essere corretta anche la sua interpretazione, ma le consiglio di chiedere un parere all’AdE.

  56. Maria

    In relazione alla sia risposta del 14 settembre, l’immobile è in ristrutturazione totalmente solo che l’impresa al posto del tetto costruisce un secondo piano. L’immobile che io acquisterò fa parte della parte preesistente, in cui hanno totalmente sventrato il primo piano è il piano terra.

    • arch. Carmen Granata

      Per risponderle precisamente sarebbe necessario prendere visione del titolo autorizzativo.

  57. Maria

    Buonasera,
    Sarei interessata all’acquisto di un appartamento all’interno di un immobile che sarà totalmente ristrutturato: il primo piano verrà completamente sventurato e recuperando il sottotetto verranno creati appartamenti al secondo piano, credo con aumento di volumetria.
    L’appartamento che vorrei acquistare è posto al primo piano, dunque nella parte preesistente.
    Mi sa dire se potrò usufruire delle detrazioni?
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Per usufruire delle detrazioni, l’immobile deve essere innanzitutto di proprietà del costruttore. In secondo luogo, se ci sono aumenti di volumetria non è intervento di ristrutturaizone.

  58. michele

    salve, vorremmo acquistare un immobile che deriverebbe da un risanamento edilizio (ex scuola), volevo sapere se è possibile usufruire delle detrazioni visto che l’appartamento è composto da 62 mq netti più soppalchi di 27 mq (i soppalchi sono dei vani accessori quindi non sfruttabile come parte abitativa, viene considerato ampiamento volume?), poi il costruttore sta vendendo questi immobili tramite un’agenzia immobiliare, quindi per avere l’agevolazione dovrebbe figurare il nome della ditta e non dell’agenzia? grazie per la risposta

    • arch. Carmen Granata

      Se i soppalchi sono realizzati all’interno, non sono considerati ampliamento volumetrico.
      Anche se il costruttore si rivolge a un’agenzia per l’intermediazione, è lui che vende (in quanto proprietario), quindi nessun problema.

  59. Laura

    Buongiorno, ho un quesito un pò articolato:
    ho acquistato da impresa costruttrice nel 2015 (entro i 18 mesi dal fine lavori) una unità frutto della demolizione di un podere + annessi. Il volume iniziale è stato rispettato (o al limite aumentato secondo il regolamento comunale, questo non riesco a capirlo dalle pratiche in mie mani), ma è stato ripartito in 13 unità, con interventi anche sugli impianti e la sagoma. Sono stati utilizzati materiali di efficientamento energetico tanto che il mio appartamento risulta in classe A e gli altri in classe B (dubito che il vecchio podere lo fosse).
    Il CAF mi ha portato avanti la pratica per la prima rata ma quest’anno, per la seconda, mi richiede una dichiarazione (a mio avviso per mettersi al riparo non essendo esperti della legislazione) che gli interventi siano quelli previsti da art.31 c) e d) legge 457/78.
    Se non fornisco questa dichiarazione mi avviano la pratica di restituzione della prima rata perchè ritengono che la demolizione con ricostruzione non rientri nel caso detraibile ma che invece sia una nuova costruzione.
    Potete darmi il vostro parere? A chi mi posso rivolgere per venirne a capo?
    grazie!

    • arch. Carmen Granata

      Premetto che l’art. 31 è stato abrogato dall’art. 3 del dpr 380/01 a cui si fa riferimento.
      In effetti, se per l’intervento c’è stato aumento di volume, non rientra nell’agevolazione.
      Per verificarlo, deve rivolgersi a un architetto che controlli cosa previsto dal titolo autorizzativo.

    • Laura

      Grazie molte per la risposta!
      Ma se non vi fosse l’aumento di volume (andrò a cercare di capirlo), le condizioni ci sono?
      il titolo abilitivo iniziale è una DIA per ristrutturazione. poi vi sono state successive varianti.
      Se fossi stata nella sua città mi sarei di sicuro rivolta a lei, grazie ancora.

    • arch. Carmen Granata

      La demolizione e ricostruzione a parità di volume, anche con variazione di sagoma, è un intervento di ristrutturaizone edilizia e, come tale, sarebbe detraibile.

    • Laura

      Architetto mi scusi, sempre in merito al mio quesito del 31/08, una delle pratiche effettuate in variante, riporta la dicitura “sostituzione edilizia”, anche se la DIA iniziale e tutte le altre varianti parlano di ristrutturazione e/o demolizione con ricostruzione. Decade il beneficio?
      Se il volume finale fosse inferiore a quello originario? Può darmi un riferimento di legge in modo da poterlo leggere?

      grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il riferimento di legge è quello che le ho già citato ovvero l’art. 3, comma 1, lettera d.
      Sostituzione edilizia è la stessa cosa di demolizione e ricostruzione: per essere considerata ristrutturazione deve essere fatta a parità di volume.

  60. Gianluca

    I rif alla risposta: ” E’ spiegato (credo bene) nel paragrafo “Sono detraibili anche gli acconti?”.
    Quindi se le aliquote sono quelle da lei citate, ad esempio, lei può scegliere di far valere quella in vigore al momento del pagamento dell’acconto, più vantaggiosa. “…… credo di aver compreso che per la sola cifra pagata come acconto sia detraibilie il 50% del 25% con tetto max 96.000€ mentre per quel che concerne il saldo, se rogitato nel 2018, si applicherà l’aliquota del 36% sul 25% con tetto massimo pari a 36.000€, giusto?
    grazie
    Gianluca

    • arch. Carmen Granata

      No, se lei paga un acconto nel 2017 può usfuire della maggior detrazione la cui scadenza è prevista entro il 31 dicembre.
      Per questo conviene registrare almeno il preliminare prima della fine di quest’anno.

    • Gianluca

      Grazie Arch. per la cortese risposta. Un ultimo quesito. L’acquisto di box auto pertinenziale, essendo una nuova costruzione non imputabile alla ristrutturazione non partecipa alla detrazione di cui sopra ma eventuamente alla sola detrazione del 50% sul suo costo di costruzione?

      grazie ancora
      Gianluca

  61. Antonio

    buongiorno
    sto acquistando un immobile ricavato da un’unità immobiliare completamente restrutturata (la precedente unità è stata completamente restrutturata per ricavare due unità indipendenti). il proprietario è un privato ma allo stesso tempo titolare dell’impresa che ha effettuato i lavori. Posso usufruire delle agevolazioni 50% su 25% del valore di acquisto? Se no, ci sono altre agevolazioni per chi acquista immobili in classe A/B appena restrutturati da privati?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Innanzitutto chiariamo che per unità immobiliare si intende il singolo appartamento e per immobile l’edificio… per cui suppongo lei stia acquistando un’unità immobiliare facente parte di un immobile ristrutturato.
      Per avere l’agevolazione il fabbricato deve risultare di proprietà dell’impresa e non del privato.
      Per avere un’agevolazione da privato, automaticamente, all’atto di vendita, le agevolazioni a cui avrebbe diritto vengono trasferite all’acquirente (per la parte residua).
      Però dovrebbero risultare tutti gli adempimenti previsti e non credo che il proprietario abbia fatto bonifici parlanti alla sua stessa impresa, ecc…

  62. Fabrizio

    Salve, ho un quesito da porvi, ho acquistato un immobile da un privato in questi giorni, è interamente ristrutturato, i lavori di ristrutturazione sono stati ultimati nel 2013, mi chiedo se posso usufruire del bonus mobili 2017, in sostanza ho un immobile interamente ristrutturato che necessita dei mobili, l’acquisto di questi verrà effettuato entro il 2017, posso comunque beneficiare della detrazione irpef per bonus mobili? Grazie anticipatamente 🙂

    • arch. Carmen Granata

      No, per usufruire del bonus mobili deve essere lei stesso “titolare” di una detrazione 50% per lavori edili.

  63. Massimo

    Buongiorno ho acquistato un appartamento da impresa di ristrutturazione che ha effettuato interventi di ristrutturazione sull’edificio e di manutenzione straordinaria su edificio e singoli appartamenti.
    – Posso ricorrere ai benefici della detrazione del 50% sul 25%?
    – L’importo su cui calcolare la detrazione è la cifra pagata compreso iva?
    – il fatto che oltre a interventi di ristrutturazione ci siano stati anche interventi di manutenzione straordinaria non modificano il diritto alla detrazione e/o l’l’importo della medesima?

    • arch. Carmen Granata

      Vale la regola del carattere assorbente della categoria edilizia superiore su quella inferiore, quindi ristrtutturazione supera manutenzione. Tuttavia l’intervento di ristrutturazione deve aver riguardato l’intero edificio, quindi non va bene che una parte sia stato sottoposto solo a ristrutturazione e una parte solo a m.s..
      L’importo su cui calcolare la detrazione è l’intera somma pagata.

  64. Michele Ventura

    Buongiorno, sto per effettuare un preliminare di acquisto di un immobile per il quale il venditore mi ha garantito di poter usufruire della detrazione IRPEF. La società che mi vende l’appartamento ha fatto effettuare i lavori di ristrutturazione, a proprie spese, ma a cura di società appaltatrici. Ritiene che possa rappresentare un problema per usufruire della agevolazione?

    • arch. Carmen Granata

      Certo che sì. La vendita non è agevolabile, perchè deve essere fatta esclusivamente dall’impresa che ha effettuato i lavori.

  65. Giuseppe

    Buonasera. sono interessato ad acquistare come seconda casa per poi affittare un bilocale a milano o a roma che rientri fra quelli con agevolazioni fiscali (o ristrutturato da impresa) o costruito in classe a o b e invenduto al 12 novembre 2014. Avete suggerimenti per trovarli? Ho provato varie chiavi di ricerca senza successo. Grazie in anticipo. Giuseppe

  66. Claudio Bertolotto

    Sto per acquistare, come seconda casa, un appartamento facente parte di un edificio completamente ristrutturato, direttamente da un’impresa ristrutturatrice.
    Ho già sottoscritto nello scorso mese di Maggio l’atto preliminare di acquisto (già registrato), i lavori termineranno non oltre il mese di Luglio p.v., il rogito notarile verrà effettuato entro il mese di Settembre p.v.
    Sulla base di quanto sopra esposto:
    1. Da come ho inteso ritengo di aver diritto ad usufruire del bonus mobili,
    2. nell’elenco dei mobili soggetti a detrazione può essere compreso anche il “box doccia” in quanto non penso sia da annoverarsi fra i sanitari o porte, ma sia un mobile a tutti gli effetti?
    3. l’acquisto, o quantomeno l’anticipo per l’acquisto, dei mobili può avvenire anche con pagamenti antecedenti la data del rogito notarile, ma comunque posteriori al contratto preliminare di vendita?

    • arch. Carmen Granata

      1. Sì, è corretto
      2. No, il box doccia non è un mobile
      3. sì.

  67. valeria

    Buongiorno, ho acquistato (2017), compromesso (2015), un appartamento con trasferimento di agevolazioni fiscali (50%). Prima del rogito notarile ho acquistato dei mobili (cucina, elettrodomestici, ecc), posso portare in detrazione anche i mobili?.
    valeria

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso sì, ma le consiglio di chiedere un parere all’AdE perchè non ho trovato circolari o provvedimenti che lo confermino.

  68. francesca

    Buongiorno, sono in procinto di acquistare un immobile all’interno di un edificio completamente ristrutturato da impresa. Trattasi di recupero conservativo. L’impresa costruttrice però non ha chiuso i lavori sul complesso. Rilascerà agibilità parziale relativa all’immobile in questione. Premesso che il complesso è già abitato ma rimangono ancora delle unità da vendere e da terminare internamente, ho comunque diritto alla detrazione sul mio acquisto?

  69. maurizio

    buongiorno sono in trattativa per un appartamento appena ristrutturato da impresa.
    la situazione è un pochino articolata pertanto Le chiedo un suo parere. La ditta ha acquistato tutto il piano terra di una palazzina di due piani per dividerlo in due appartamenti. Sono stati sventrati i tamponamenti, rifatti tutti gli impianti, gli infissi e la tinteggiatura esterna di tutto il palazzo.
    nella pratica edilizia è stato scritto : divisione di un appartamento in due abitazioni.
    la ditta sostiene che questo intervento rientra nelle casistiche detraibili ma ho dei dubbi.
    il primo: pur vero che sono stati fatti lavori di vera e propria ristrutturazione nel piano terra ma nella 380 la divisione di appartamento rientra nella manutenzione straordinaria;
    due: vero è che la tinteggiatura è stata rifatta per tutta la palazzina, ma i lavori per chi è stata richiesta la pratica riguarderebbero solo il piano terra.
    eventualmente se il valore dell’appartamento è di 115000 euro devo pagare anche l’iva al 4% ossia 4600 euro. il valore da detrarre si calcola iva compresa o esclusa ossia il 50% del 25% di 115000 o di 119600?
    grazie di cuore anticipatamente per la cortese attenzione e riscontro.
    saluti maurizio

    • arch. Carmen Granata

      Purtroppo il suo timore è fondato: l’acquisto non è detraibile perchè non rientra tra gli interventi agevolabili ma, soprattutto, non riguarda l’intero edificio.

    • maurizio

      ulteriore chiarimento da parte dell’impresa appena arrivato.
      la situazione è questa. l’impresa ha acquistato il piano terra di una palazzina di due piani ed ha eseguito con un permesso a costruire intitolato “divisione di un appartamento in due abitazioni” i lavori di ristrutturazione dell’intero piano terra. ha praticamente sventrato il piano terra e rifatto massetti, infissi, controsoffitto, impianti e acquisto mobili. contestualmente i proprietari del piano superiore sapendo che la ditta proprietaria del piano terra stava svolgendo per proprio conto i lavori, hanno aperto una scia per ristrutturazione delle parti restanti del palazzo consistenti nella tinteggiatura esterna, spicconatura di parti ammalorate e piccoli ripristini. tali lavori sono stati assegnati alla stessa ditta proprietaria del piano terra, la quale di propria tasca ha pagato i lavori per il piano terra ma ha ovviamente incassato per i lavori fatti nella parte restante del palazzo. i lavori sono stati effettuati tutti nello stesso periodo.
      pertanto lui sostiene che i lavori sono stati fatti nell’intero palazzo pur con due titoli differenti ( scia commissionata dai condomini con incarico alla ditta in questione per svolgere i lavori) e permesso a costruire presentato dalla stessa ditta proprietaria del piano terra per i lavori che interessano l’appartamento in questione.
      vorrei conoscere un suo parere in merito. possono sommarsi le due pratiche per sposare quanto richiesto dalla normativa?
      grazie ancora per la tempestività.
      saluti maurizio

    • arch. Carmen Granata

      Assolutamente no. Il fabbricato deve essere interamente di proprietà dell’impresa e inoltre i lavori effettuati non sono della tipologia richiesta.

  70. Maria

    Buonasera, sto per acquistare un appartamento all’interno di un edificio per il quale è in corso una completa ristrutturazione che prevede, a seguido del recupero del sottotetto, un innalzamento delle altezze con conseguente volumetria grazie al piano casa.
    L’appartamento per cui ho firmato il compromesso sarà creato proprio grazie al recupero del sottotetto.
    Le chiedo se ho diritto alla detrazione fiscale.

    • arch. Carmen Granata

      Gli interventi agevolati sono quelli di restauro e risanamento conservativo e ristrutturaizone. L’ampliamento volumetrico non rientra in queste tipologie e quindi non è agevolabile.

    • Maria

      Credevo fosse possibile distinguere le fatture relative alla nuova volumetria da quelle riferibili alla vecchia… ottenendo le detrazioni per la volumetria preesistente.
      Mi riferisco al mio quesito datato 23 giugno 2017 0:42

    • arch. Carmen Granata

      Bisogna fare una distinzione: stiamo parlando di acquisto da impresa (e quindi detrazione sull’acquisto) o acquisto da privato (e quindi acquisizione automatica delle detrazioni)?

  71. Marika

    Buongiorno, io ho da poco comperato un edificio che rientra in questa categoria ed ho già beneficiato dei benefici con la prima detrazione di quest’anno. Il mio quesito è però il seguente: se mi dovessi sposare quest’anno andando a rogito per questa casa il prossimo anno ci sarebbero delle conseguenze per le detrazioni dovute? Grazie e buona giornata.

    • Maria

      Credevo fosse possibile distinguere le fatture relative alla nuova volumetria da quelle riferibili alla vecchia… ottenendo le detrazioni per la volumetria preesistente

    • arch. Carmen Granata

      Quando si vende un immobile mentre si usufruisce delle detrazioni, queste si trasmettono automaticamente all’acquirente (a meno che il proprietario non specifichi esplicitamente di voler continuare a usufruirne).
      In questo caso, ma solo in questo caso, si trasmette anche il bonus mobili.

  72. Luca

    gentile Architetto,
    Sto per effettuare il compromesso di un appartamento che verrà frazionato in 4 unità abitative. Acquisto da impresa di costruzioni che sta ristrutturando l’intero stabile.
    Mi pare di capire che possa detrarre il 50% del 25% del valore di rogito incluso di IVA al 10% (seconda casa).
    Mi pare però che sia attualmente in vigore anche una detrazione del 50% su IVA al 10% (sempre per seconde case) se l’immobile è in classe A? E’ corretto o si genera un doppio conteggio?
    In ultimo le chiedo: posso utilizzare anche il bonus mobili di Eur10k (mi pare sia condizionato a ristrutturazione, anche in questo caso ristrutturazione già effettuata dall’impresa, non da me)? E posso cumulare i Eur 10k per le 4 unità abitative (quindi detrarre Eur 40k complessivi)?
    La ringrazio molto,
    GL

  73. graziana

    Buonasera, ho acquistato un appartamento che rientra nella categoria descritta, vorrei sapere per calcolare il 25% del valore di acquisto devo aggiungere l’IVA pagata alla società costruttrice oppure no?
    grazie mille
    G

  74. Andrea

    Buongiorno.
    Non mi è chiaro il punto relativo agli acconti. Se stipulo un preliminare nel corso del 2017, con pagamento di acconti nel corso dell’anno, ma effettuo il rogito nel 2018, che aliquota e massimale dovrò applicare? Il 50% del 25% del totale, con massimale 96.000 (prevista per il 2017), o il 36% del 25%, con massimale 48.000, prevista dal 1 gennaio 2018?
    Grazie in anticipo per la disponibilità, buona giornata
    Andrea

    • arch. Carmen Granata

      E’ spiegato (credo bene) nel paragrafo “Sono detraibili anche gli acconti?”.
      Quindi se le aliquote sono quelle da lei citate, ad esempio, lei può scegliere di far valere quella in vigore al momento del pagamento dell’acconto, più vantaggiosa.

  75. Mattia

    Buonasera, io e la mia compagna stiamo acquistando un appartamento in un edificio che ha subito completa ristrutturazione, quindi dovremmo potrer detrarre la metà del 25% del valore di acquisto.
    Io sono un dipendente a tempo indeterminato mentre lei lavoratrice indipendente a partita IVA con regime dei minimi.
    Se l’appartamento sarà intestato a entrambi, possiamo detrarre la cifra che ci spetta metà per uno anche se lei risulta nel regime dei minimi?
    In caso contrario posso detrarre tutta la cifra io anche se l’abitazione risulta intestata a entrambi?
    Grazie per la disponibilità.
    Mattia

    • arch. Carmen Granata

      Per la detraibilità nel caso del regime dei minimi, le consiglio di chiedere il parere di un commercialistica.
      Di sicuro, comunque, può anche detrarre tutto lei.

  76. Giuseppe

    Ho comprato un Immobile nato dal recupero di un sottotetto, durante i lavori è stato rifatto a nuovo il tetto. Posso usufruire della detrazione? L’intervento di rifacimento di tutto il tetto dello stabile è da considerarsi riguardante l’intero fabbricato? Grazie.

  77. Nicola

    La detrazione 50% può essere applicata su un importo massimo di 96.000 euro per gli acquisti effettuati tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2016.
    Dal primo gennaio 2017, invece, si ritornerà alle condizioni previste in passato, vale a dire a un’aliquota di detrazione del 36% e a un tetto massimo di spesa di 48.000 euro.
    E’ giusto o anche per il 2017 è stato prorogata l’aliquota di detrazione al 50% e un tetto massimo a 96000 euro? grazie

  78. Giuseppe

    Buongiorno, se acquisto una casa rustico, e successivamente inizio i lavori per ristrutturare (praticamente x finire i lavori), ho diritto alle detrazioni? Esempio: una casa pago il rustico 80mila euro e acquisto, poi spendo 80 mila euro per finirla. Sui secondi 80mila ho diritto alle detrazioni?
    Grazie

  79. maurizio

    Sto valutando di comprare un immobile da un’impresa che lo ristrutturerà e poi me lo venderà “finito”. Si tratta di un singolo appartamento oggetto di ristrutturazione, non dell’intero edificio. Viene meno la possibilità di detrazione del 50% (visto che l’intervento non riguarderà l’intero edificio)?

  80. Andrea

    Buongiorno, sto acquistando una villetta trifamigliare, ex fienile, dove l’impresa ha buttato giù il vecchio fabbricato e sta ricostruendo un nuovo fabbricato trifamigliare antisismico in categoria A4. Ci sono 2 diverse scuole di pensiero, ovvero mi spiego meglio: es acquisto immobile 500.00€
    1) 25% di 500.000 = 125.000€; poi si applica il 50% = 67.500€ (che è inferiore a 96.000) ed è anche quello che avevano scritto in internet le tre agenzie immobiliari che avevano messo in vendita gli immobili
    2) 25% di 500.000 = 125.000€, tetto massimo 96.000, si applica il 50% = 48.000€
    Qual è la “scuola di pensiero giusta”? La 1) o la 2)?
    Poi per cortesia, altra domanda: mia moglie prima casa (IVA 4%), per me seconda casa (IVA 10%); si riesce a recuperare il 50% dell’IVA? o se è giusto il caso 2 facendo cumulo si perde anche questa agevolazione?
    grazie…

    • arch. Carmen Granata

      Innanzitutto, per essere detraibile, deve trattarsi di un intervento di ristrutturazione, ovvero demolizione e ricostruzione a parità di volume.
      Per la detrazione, la “scuola di pensiero” corretta è la seconda, in quanto 96.000 euro è il tetto massimo su cui si può applicare.
      Per avere la detrazione dell’Iva, l’immobile deve risultare in classe A o B e per cumulare le due agevolazioni, dovete considerare separatamente l’importo al netto di iva e poi l’iva da applicare.

    • Andrea

      Scusi, ha ragione, mi ero dimenticato di scrivere che l’immobile sarà di classe A4. Mi potrebbe cortesemente fare un esempio pratico, per esempio 480.000€ + IVA
      sarebbe 50% di proprietà di 480.000=240.000
      IVA 4% (mia moglie) =9.600
      50% di mia proprietà di 480.000=240.000
      IVA 10% = 24.000
      somma iva 9.600+24.000=33.600€ detrazione 50% in 10 anni (ovvero 16.800€ in 10 anni)
      E’ corretto?
      Grazie per la disponibilità

    • arch. Carmen Granata

      E’ corretto, se lei e sua moglie non siete in comunione dei beni.

    • Andrea

      siamo in comunione dei beni, però anche per me diventerà abitazione principale, in quanto andrò ad abitarci con mia moglie; in questo caso come ed in che misura potremmo detrarre l’IVA?
      grazie

    • arch. Carmen Granata

      L’Iva è come da suo precedente esempio. Se non eravate in comunione, perdeva l’agevolazione anche sua moglie.

  81. Andrea C

    Buonasera, sto valutando l’acquisto di un’unità immobiliare in un fabbricato di recente ristrutturazione. Mi è stato prospettato che ho diritto alla detrazione, ma ho il dubbio che il mio caso ricada nella fattispecie in cui la società immobiliare ha fatto realizzare la ristrutturazione da una società di costruzioni e vende l’immobile. Di quale documentazione ho bisogno per avere la sicurezza che la detrazione sia applicabile?

    • arch. Carmen Granata

      La risposta è semplice: la detrazione si applica solo se a vendere è l’impresa che ha fatto i lavori. Se a vendere è una società immobiliare, no.

  82. Jlenia

    Buongiorno, stiamo valutando l’acquisto di un appartamento ottenuto dalla ristrutturazione di una villa. I lavori sono stati effettuati anni fa (le altre 2 unità sono già abitate)… quella che interessa a noi è solo priva delle finiture (porte, pavimenti, sanitari..). Si può in qualche modo godere di qualche agevolazione fiscale oppure no perché i lavori sono terminati da troppo tempo? In caso di risposta negativa nemmeno delle piccole modifiche che vorremmo venissero apportate? Grazie mille.

    • arch. Carmen Granata

      L’acquisto doveva essere fatto entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori, che comunque non sono stati ultimati.

  83. Luca

    Salve, volevo porvi questo quesito:
    Sto per acquistare una frazione di appartamento su una palazzina di 3 appartamentii accatastata come unica unità. La palazzina è stata ristrutturata da soggetto privato e mai abitata… ho diritto a qualche detrazione eventuale? ed in che percentuale se sto acquistando solo una porzione della palazzina ristturata ? grazie

    • arch. Carmen Granata

      No, la detrazione non si applica a immobili ristrutturati da privati.

    • Luca

      E per quanto riguarda la detrazione del 50% quella di cui usufruisce il soggetto privato quando ristruttura so che si trasferisce al nuovo acquirente per gli anni restanti… Nel mio caso che acquisto solo una porzione dell immobile oggetto di ristrutturazione e non tutto cosa mi verrebbe trasferito? Saluti

    • arch. Carmen Granata

      Non è detto che il venditore voglia trasferirle le detrazioni. In caso affermativo, bisognerà scorporare le voci di spesa relative alla porzione che lei acquista e potrà usufruire di quelle.

  84. Diego

    Cessione delle detrazioni tra coniugi per acquisto unità immobiliare ristrutturata.
    Gentile arch. Carmen Granata, ho per lei un quesito spero interessante che né le circolari dell’agenzia dell’entrate né il commercialista sono stati in grado di chiarirmi pienamente.
    Io e mia moglie, attualmente in regime di separazione dei beni, stiamo acquistando da un costruttore un’unità immobiliare sita in un grande edificio in corso di totale ristrutturazione e ottimizzazione energetica. Per mia moglie si tratterebbe di acquisto prima casa (Iva al 4% sul 50% del valore d’acquisto dell’immobile), per me invece si tratterebbe della seconda (pertanto 10% d’iva sul restante 50% del valore d’acquisto). Mia moglie ha un regime p.iva agevolato senza irpef pertanto la sua capienza irpef è pari a zero, non potrà cioè godere delle detrazioni in nessun caso. Io invece ho una capienza irpef tale da godere di tutta la detrazione (compresa la quota di mia moglie, cioè complessivamente il 50% del 25% del totale). Il costruttore ci rilascerà un’opportuna dichiarazione di ristrutturazione al rogito, non eseguiremo cioè bonifici per ristrutturazione con indicato il codice fiscale del beneficiario.
    Pertanto sono a chiederle: esiste la possibilità che io possa beneficiare delle detrazioni da ristrutturazione anche della quota di mia moglie? E se fosse fattibile, mia moglie potrebbe anche comprare casa da sola versando il 4% d’iva su tutto e cedere a me tutte le detrazioni? Sarebbe un bel risparmio, ovviamente con atto notarile possiamo passare alla comunione dei beni in qualunque momento.

    Oppure per godere di tutte le detrazioni sono obbligato a intestarmi il 100% della casa e pagare il 10% d’iva su tutto?

    Quale approccio più conveniente ci consiglia? Grazie infinite
    Diego R.

    • arch. Carmen Granata

      Le detrazioni spettano unicamente al soggetto che effettua le spese. Non sono previste cessioni tra coniugi.

    • Diego

      Grazie Architetto. Non so se sia una forzatura del sistema e se sia ammissibile, potrei dunque pagare io tutte le spese (quindi i bonifici provengono dal mio conto) e intestare la casa a mia moglie affinché l’iva sia del 4% e non vengano perse detrazioni?
      Spero di non aver detto un’assurdità. Cosa fanno due genitori che comprano la casa al figlio e gliela intestano, pagano il 4% o il 10%? Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Guardi, non dovrebbe essere una forzatura perchè ho memoria di una circolare che parlava proprio di questa possibilità (però a proposito della detrazione e non dell’Iva), ma non sono riuscita a trovarla. Invito anche lei a fare una ricerca in merito o, meglio ancora, a interpellare direttamente l’AdE.

  85. giovanni

    buonasera vorrei sapere se il concetto di impresa costruttrice non è da considerarsi più ampio sulla scorta di quanto stabilito ai fini Iva, dove l’Agenzia delle entrate ha riconosciuto lo status anche a quelle imprese che appaltano la costruzione.
    Inoltre vorrei sapere in caso di risposta affermativa se nella ristrutturazione fosse previsto anche un ampliamento questo sarebbe da considerarsi causa di decadenza dall’agevolazione.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per la prima domanda le consiglio di rivolgersi direttamente all’AdE.
      In ogni caso se l’intervento prevede anche un ampliamente viene a cadere proprio la definizione di ristrutturazione.

  86. salvatore

    Buongiorno
    Ho questo quesito da porvi.
    Stiamo per partecipare ad un asta di una società di costruzione in liquidazione per una villetta in una quadrifamiliare. della quadrifamiliare 2 unità sono state vendute prima della messa in liquidazione e le altre 2 no. Parlando con il vicino che ha comprato prima della messa in liquidazione mi ha detto che siccome in licenza edilizia risultava “ristrutturazione e ampliamento” di vecchio edificio si configurava a tutti gli effetti come ristrutturazione e quindi lui ha fatto le pratiche per le agevolazioni fiscali riferite alla ristrutturazione. Ovviamente lui la casa l’ha comprata finita. Noi invece dovremmo partecipare all’asta e poi rogitare da notaio ma solo il grezzo, per poi completare i lavori dopo rogito. Posso fare anche io, eventualmente, la richiesta di rimborso? e nel caso posso farla anche sui lavori di completamento?
    inoltre specifico che dalla perizia del tribunale si fa riferimento ad un grezzo avanzato (infatti mancano solo pavimenti, sanitari, porte e le placche degli impianto elettrico) e nella voce identificazione catastale l’immobile risulta con tanto di categoria A/2 + C/6 e relative rendite catastali.
    in ultimo rileggendo bene la guida mi sorge questo dubbio.
    “In particolare, la detrazione si applica nel caso di interventi di ristrutturazione riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che provvedono, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, alla successiva alienazione o assegnazione dell’immobile”
    questo come va a configurarsi con il mio caso? la casa difatti non è terminata in quanto è un grezzo avanzato e richiede circa 2 mesi di lavoro ma che potranno essere fatti solo dopo il rogito.
    Grazie per le eventuali risposte.

    • arch. Carmen Granata

      Lei non può usufruire delle detrazioni perchè l’immobile, anche se risulta accatastato, non è ultimato.

    • arch. Carmen Granata

      Neanche. Si tratterebbe di lavori di completamento e quindi non detraibili.

    • Salvatore

      Leggendo un po’ in rete non capisco perché non possiamo detrarre l’acquisto in modalità forfettaria del 25%. È ovvio che una casa al grezzo valga meno di una finita ma l’impresa che l’ha portata al grezzo di fatto ha terminato i suoi lavori o no?

    • arch. Carmen Granata

      Mi scusi, ma se una casa è “al grezzo” l’impresa non ha terminato un bel niente, visto che non è abitabile…
      Comunque qui stiamo parlando, mi pare, di una casa in costruzione, mentre l’agevolazione riguarda immobili ristrutturati da imprese e da queste vendute.

  87. Davide

    Grazie mille per le informazioni,
    solo un’ultima domanda a complemento, l’installazione dell’impianto d’allarme può dar luogo anche all’eventuale detrazione del 50% per i mobili?

    la ringrazio in anticipo

  88. Davide

    Buongiorno, spero di poter ricevere qualche delucidazione in merito alla domanda sottostante perché, dai canali convenzionali, non riesco a reperire nessuna informazione in merito.

    A dicembre 2016 ho acquistato una villetta a schiera su cui i precedenti proprietari avevano eseguito degli interventi di ristrutturazione (Fine lavori Luglio-2016), con richiesta di detrazione del 50% con raggiungimento della soglia limite detraibile. Al momento del preliminare e rogito si è convenuto che le detrazioni fossero rimaste in essere a favore dei precedenti proprietari.

    Dovrei attualmente realizzare alcuni lavori di ristrutturazione a complemento, quali realizzazione dell’impianto di allarme, realizzazione a nuovo di intonaco, rivestimento e pavimentazione del sottotetto. Posso chiedere anche io detrazione per le spese di ristrutturazione o sono bloccato per 10 anni a causa delle detrazioni in essere a favore dei precedenti proprietari?

    • arch. Carmen Granata

      Lei può usufruire di altre detrazioni ma, tra gli interventi elencati, rientra solo la realizzazione dell’impianto d’allarme.

  89. Chiara P.

    Sto acquistando un appartamento da un’impresa ristrutturatrice. L’appartamento è il risultato di un recupero del sottotetto da cui saranno ricavati 10 appartamenti (incluso il mio). Oltre a questo edificio, analoghi interventi sono stati effettuati su altri tre edifici identici.
    Vorrei rientrare nell’agevolazione, presentando eventualmente un interpello. Vorrei fare leva sul fatto che se non fosse così la mia situazione sarebbe ingiustamente penalizzata rispetto a chi acquista e ristruttura in proprio e a chi acquista da impresa ristrutturatrice. In entrambe queste ipotesi mi pare possibile fruire delle detrazioni anche in caso dagli interventi risultino nuove abitazioni/costruzioni.
    Sapete di qualche precedente, circolare o aggiornamento che può riguardare la mia situazione?

    • arch. Carmen Granata

      Ma se lei acquista da un’impresa rientra nelle agevolazioni. Non capisco dov’è il problema. Forse non ci sono gli altri requisti, tipo l’acquisto entro 18 mesi?

    • Chiara P.

      Il problema potrebbe essere il requisito dell’ “intero fabbricato”. Nel nostro caso gli immobili sono già esistenti e consegnati da 5-6 anni. Gli interventi di recupero del sottotetto sono stati intrapresi l’anno scorso e saranno ultimati in primavera

    • arch. Carmen Granata

      L’unica cosa che mi viene in mente è far chiedere la detrazione al costruttore e poi “trasferirla” con l’atto di vendita. Ma siccome ritengo necessario comunque il parere dell’AdE, le consiglio o di informarsi direttamente presso un ufficio, o di procedere con l’interpello, perchè anche la semplice domanda via e-mail richiede molti giorni per una risposta.

    • Chiara P.

      Grazie, ma il costruttore che titolo avrebbe per chiedere questa detrazione? Forse la proprietà dovrebbe no? E in tal caso dubito che accetterebbero di cederla?
      Ammetto che non so come funzionino le detrazioni in caso di imprese proprietarie e/o ristrutturatrici.

    • arch. Carmen Granata

      Il costruttore potrebbe avere la detrazione solo se proprietario. Normalmente chi usufruisce della detrazione, in caso di vendita, la cede automaticamente, a meno che non dichiari esplicitamente di volerla mantenere.

  90. tiziana

    Se acquisto un immobile da impresa che ha eseguito un intervento di ristutturazione edilizia con ricavo di n.3 unità immobiliari che però darà la fine lavori per sole due delle tre unità previste, mentre la terza unità rimane al grezzo, posso usufruire della detrazione fiscale oppure detta detrazione è legata al completamento totale dell’intervento?

    • arch. Carmen Granata

      I lavori devono essere ultimati, quindi potrà detrarre solo l’acquisto delle due unità complete.

  91. Lorenzo

    Salve,
    in caso di vendita durante i 10 anni del periodo delle ripartizione delle rate come funziona il tutto? Passa automaticamente al nuovo proprietario o rimane sempre al vecchio o altro?

    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Automaticamente la detrazione passa al nuovo proprietario, ma se il vecchio intende conservarla, deve indicarlo esplicitamente nell’atto di trasferimento.

  92. Michele

    Mi trovo nelle condizioni di fare una proposta d’acquisto ad una agenzia immobiliare per un appartamento facente parte di un edificio interamente ristrutturato andando a rogito presumibilmente nel 2018 ad ultimazione lavori. Come posso fare per poter usufruire della detrazione del 50% sul 25% del valore complessivo dell’appartamento (detrazioni valide fino a dicembre 2016)? Grazie per l’attenzione. Michele

    • arch. Carmen Granata

      Deve solo sperare che l’agevolazione sia prorogata. La detrazione si applica infatti alle spese sostenute entro la scadenza fissata.

    • Michele

      Ma quindi anche se firmo una proposta d’acquisto entro quest anno non mi serve a nulla ai fini di questa detrazione? Grazie

    • Michele

      Immagino si riferisca alla stipula del rogito..
      Occorre aspettare la nuova finanziaria per sapere se verrà prorogata anche il prossimo anno? E comunque sarà così anche per il 2018 immagino. Grazie per l aiuto. Saluti michele

    • arch. Carmen Granata

      Certo, l’anno in cui viene stipulato l’atto di acquisto o rogito.
      Se vogliamo essere più precisi, la detrazione è ormai a regime, quindi ci sarà sicuramente, ma è fissata al 36%. Pertanto, la proroga riguarda solo l’aumento all’aliquota del 50%.

    • Michele

      E a cosa si riferisce quando mi parla di un tetto massimo di 48.000€?: <> , al massimo della detrazione? Cioè, se il 36% è pari a 50.000€ verranno detratti in 10 anni solo 48.000€. e’ corretto?

    • Michele

      Per concludere, su un importo di 200.000 € sarebbe quindi una detrazione fiscale di 18.000 € in 10 anni: Il 25% di 200.000 € al quale si applica il 36%?
      grazie e buona serata

    • arch. Carmen Granata

      Il 25% di 200.000 è 50.000, ma dobbiamo considerare l’importo massimo su cui si può applicare la detrazione, che è 48.000. Quindi si detrarranno 17.280 euro in 10 anni.

  93. Gaspare

    Hai perfettamente ragione, mi scuso per la mia banalità e l’errore.
    Desidero ringraziarti per la gentilezza ed augurarti prosperità e pieno successo di vita.
    Cordialmente G Castoldi

  94. Gaspare

    Hai scritto così
    “Se acquistate un’abitazione ristrutturata, pagando 200.000 euro, la detrazione si calcola sul 25% di tale valore, pari a 50.000 euro.
    Il 50% di 50.000 euro è 25.000, per cui tale sarà l’importo che potrete recuperare detraendolo dall’ imposta sul reddito delle persone fisiche.”

    Ma sei sicura cara Carmen che l’aliquotoa non sia il 36% anzichè il 50% ?? Grazie per la risposta

    • arch. Carmen Granata

      Mio caro Gaspare, è da mo’ che l’aliquota è stata portata al 50%! 😀 (dal 2012).

    • Peppe

      Buona sera,
      mi chiedeo se è possibile abbinare il bonus al 50% per l’acquisto di un box auto pertinenziale assieme al bonus per l’acquisto di un appartamento ristrutturato facente parte di un immobile di 5 appartamenti?
      La fine dei lavori riguarda l’intero immobile o solo il mio appartamento?
      Quali documenti devo chiedere all’impresa affinché possa essere certo che si tratti di una mera ristrutturazione e non si tratti in realtà anche di un ampliamento che, se ho capito bene, fa decadere la possibilità del bonus.
      Grazie

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