Detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

È stato chiarito che la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati si può ottenere soltanto se l’impresa ha finito i lavori su tutto il fabbricato.

Acquisto immobili ristrutturati ©

Acquisto immobili ristrutturati ©

Agevolazione IRPEF per acquisto immobili ristrutturati

La detrazione 50% IRPEF in vigore per la ristrutturazione di edifici esistenti si applica anche all’acquisto di immobili ristrutturati a uso abitativo.

Per fruire dell’agevolazione gli immobili devono:
• far parte di fabbricati interamente ristrutturati da imprese edili o cooperative edilizie
• essere rivenduti entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori.

Gli interventi edilizi eseguiti devono far parte delle seguenti categorie:
restauro e risanamento conservativo
ristrutturazione edilizia.
Sono esclusi pertanto gli interventi di sola manutenzione straordinaria.

Le opere di restauro e risanamento conservativo sono quelle volte a garantire la funzionalità di un edificio. Tra esse rientrano, ad esempio:
• i lavori di consolidamento strutturale
• le opere di eliminazione di superfetazioni o aggiunte non consone alla struttura o all’aspetto
• la realizzazione di impianti o servizi necessari per rendere agibile un edificio costruito in un’epoca passata o per essere utilizzato per altro scopo.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia, invece, possono portare alla creazione di un organismo edilizio anche completamente diverso da quello preesistente.
Rientra tra questi anche la demolizione e ricostruzione a parità di volume, ma con sagoma diversa.

Come si calcola la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati?

La detrazione 50% può essere applicata su un importo massimo di 96.000 euro per gli acquisti effettuati tra il 26 giugno 2012 e il 31 dicembre 2019.
Dal primo gennaio 2020, salvo proroghe, si ritornerà alle condizioni previste in passato, vale a dire a un’aliquota di detrazione del 36% e a un tetto massimo di spesa di 48.000 euro.

La detrazione però non va calcolata sul reale importo dei lavori di ristrutturazione. Si considera invece un valore forfetario pari al 25% del prezzo pagato per l’acquisto, desumibile dall’atto di compravendita.

Facciamo un esempio. Se acquistate un’abitazione ristrutturata, pagando 200.000 euro, la detrazione si calcola sul 25% di tale valore, pari a 50.000 euro.
Il 50% di 50.000 euro è 25.000, per cui tale sarà l’importo che potrete recuperare detraendolo dall’imposta sul reddito delle persone fisiche.
Anche in questo caso la detrazione si ripartisce in 10 rate annuali di pari importo.

Il tetto massimo di spesa si considera per ciascuna unità immobiliare, per cui se si acquista in comproprietà, la detrazione si ripartisce tra i vari soggetti.
La ripartizione avviene in proporzione alla quota di possesso e non alla percentuale di spesa effettivamente sostenuta.

Sono detraibili anche gli acconti?

È possibile detrarre anche eventuali acconti versati prima della stipula dell’atto di trasferimento purché sia stato registrato un preliminare di vendita.
Tali acconti però concorrono a formare l’importo massimo su cui calcolare la detrazione, per cui andranno esclusi da tale somma al momento della stipula dell’atto.

Esempio: per l’acquisto della casa da 200.000 euro di cui sopra avete versato un acconto di 5.000 euro alla firma del compromesso, poi registrato. Al momento di stipulare l’atto, l’importo su cui calcolare lo sconto d’imposta sarà allora di 20.000 euro. L’acconto di 5.000 andrà infatti scorporato perchè già preso in considerazione.

Il versamento dell’acconto e il saldo possono avvenire in anni diversi, in cui possono essere in vigore differenti aliquote di detrazione. Il contribuente ha perciò facoltà di scegliere se:
• far valere l’agevolazione nel periodo di imposta in cui sono stati pagati gli acconti
• far valere l’agevolazione nel periodo di imposta in cui avviene il rogito.

Per cui, ad esempio, se avete in programma di acquistare nel 2020, sarebbe opportuno versare un acconto e stipulare un preliminare nel 2019. In questo modo, sarete sicuri di poter godere dell’aliquota maggiore.

I requisiti per avere la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

Riassumendo, le condizioni per poter avere la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati sono le seguenti:
• l’acquisto dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori
• gli interventi eseguiti devono essere di restauro e risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia e riguardare l’intero fabbricato di cui fa parte l’alloggio
• l’acquisto può riguardare comunque la singola unità immobiliare e non l’intero fabbricato.

Attenzione: il bonus si può avere solo se l’impresa ha ultimato i lavori su tutto il fabbricato.
In diverse circostanze, ad esempio con le circolari 15/2003 e 7/2017, il Fisco ha infatti ribadito che la detrazione è riconosciuta per l’acquisto di unità abitative collocate in immobili completamente ristrutturati.

Se l’atto d’acquisto è stipulato prima della fine dei lavori, la detrazione può essere fruita solo a partire dall’anno di imposta in cui i lavori sull’intero fabbricato risultano ultimati. Fa fede a tale proposito la presentazione al Comune della Comunicazione di fine lavori.

Se è stato stipulato un compromesso per l’acquisto, è necessario rogitare l’atto entro i termini fissati, cioè non oltre 18 mesi dopo la fine dei lavori.

I pagamenti, a differenza di quanto avviene per le altre detrazioni legate all’edilizia, possono anche essere effettuati con una modalità diversa dal bonifico.

Alcuni chiarimenti relativi alla detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

La detrazione è riferita a ciascuna unità immobiliare, per cui è possibile acquistare anche più di un appartamento. Per ciascuno si potrà usufruire del tetto massimo di spesa di 96.000 euro.

Il beneficio fiscale spetta per l’acquisto di immobili a uso residenziale, quindi sono esclusi gli immobili con una diversa classificazione catastale rispetto a quella di civile abitazione, vale a dire le cosiddette pertinenze.
Se però l’acquisto di una casa con la relativa pertinenza è fatto contestualmente, si può usufruire dell’agevolazione sull’importo complessivo speso, nei limiti di spesa ammessi.

Pertanto, se acquistate una casa con cantinola potete usufruire dello sconto calcolato sul 25% di tutto l’importo speso. Se invece acquistate la cantinola con un atto notarile separato, non potete usufruire per essa di alcuna agevolazione fiscale.

Fondamentale è la definizione del soggetto che effettua la vendita: la legge parla chiaramente di imprese di costruzione o di ristrutturazione e di cooperative edilizie. Quindi, se una società immobiliare affida l’intervento di ristrutturazione di un fabbricato a un’impresa edile e poi lo rivende, la detrazione in questo caso non si può applicare.

Altro importante chiarimento: l’agevolazione di cui parlo in questo articolo non è in alcun modo legata al requisito prima casa, quindi potete usufruirne anche se possedete già altri immobili.

Documenti da conservare per la detrazione 50% per acquisto immobili ristrutturati

Ai fini di eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, dovete conservare alcuni documenti da cui emerga la sussistenza delle condizioni e dei requisiti richiesti:

atto di acquisto attestante il rispetto dei termini temporali previsti
• eventuale preliminare di vendita attestante il rispetto di tali termini
• nel caso in cui i contratti non contengano riferimenti ai termini di ultimazione, dichiarazione della ditta che li certifichi
ricevute dei pagamenti effettuati, come detto da eseguire non obbligatoriamente con bonifico.

(Prima pubblicazione 3 febbraio 2016)



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210 commenti

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  1. Giusy

    Buongiorno, sto valutando l’acquisto di un appartamento ristrutturato da impresa edile.
    L’intervento consiste nella ristrutturazione globale di un vecchio hotel e prevede adeguamento sismico, opere di efficientamento energetico e ristrutturazione. L’importo forfaittario del 25% è relativo soltanto al corrispettivo della ristrutturazione e quindi le 3 voci vengono scisse oppure le 3 detrazioni vengono unite e si percepisce esclusivamente il 25% del valore di compravendita (iva inclusa)?

  2. Federica

    Buongiorno,
    nel caso in cui si utilizzassero tutti i 96.000 euro di detrazione (immobile acquistato ad un prezzo maggiore di 400.000) è possibile utilizzare comunque le detrazioni per impianto clima, allarme, bonus mobili, ecc…?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il bonus mobili è un’agevolazione a parte riconosciuta a chi acquista e se ne può comunque usufruire.
      In merito a lavori da farsi in fase successiva, a mio avviso è possibile avere ancora l’agevolazione, ma le consiglio di richiedere un parere dell’AdE per sicurezza.

  3. Andrea

    Buongiorno, ho stipulato un compromesso per l’acquisto di un appartamento derivante da ristrutturazione da un’impresa di costruzione e avrei 2 domande:
    1) nel 2019 ho pagaro alcuni acconti ma la fine lavori (e quindi il rogito) sarà nel 2020. Su questi acconti (superiori al 25% del totale) ho diritto al 50% di detrazione fino a 96.000 o si applicheranno le condizioni di minor favore del 2020?
    2) l’appartamento è all’ultimo piano ed è la trasformazioni di un sottotetto in mansarda (attico) abitabile. E’ stata quindi aumentata la volumetria totale secondo una legge regionale. Ho comunque diritto alla detrazione?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      1) Trova la risposta nel paragrafo “Sono detraibili anche gli acconti”?
      2) dipende dal titolo edilizio: si tratta di una ristrutturazione o di un restauro e risanamento conservativo? In tale caso la risposta è affermativa. Se l’aumento volumetrico è considerato come intervento di nuova costruzione, no.

  4. Paolo

    Buonasera,
    mi sto interessando all’acquisto di un appartamento in centro a Imola che necessità di essere ristrutturato.
    L’attuale proprietario (un privato e non un’impresa edile o cooperativa) ha acquistato tutto lo stabile da cui verrebbero ricavati 4 appartamenti con planimetrie simili (ma non uguali) a quelle degli appartamenti attuali.
    Il proprietario si sta muovendo con i tecnici per presentare le pratiche per tutta l’operazione di ristrutturazione.
    Il rogito del mio appartamento avverrebbe dopo l’inizio dei lavori quando l’appartamento avrebbe preso la forma planimetrica finale ma si troverebbe in uno stato che potremmo definire “grezzo”.
    Dopo il rogito sarei io a continuare i lavori pagando, per la parte relativa al mio appartamento, direttamente con bonifico alle imprese che eseguiranno i lavori.
    L’intenzione sarebbe che le mie detrazioni avvenissero con 2 modalità:
    1 – Come cessione delle detrazioni richieste dal proprietario per le spese sostenute per portare l’appartamento al grezzo.
    2 – Come richiesta di detrazioni per le spese da me direttamente sostenute per completare la ristrutturazione
    Ritenete che possano esserci dei problemi a condurre l’operazione in questo modo?
    Posso diventare proprietario nel corso di una ristrutturazione condotta da un privato, farmi cedere le quote di cui non ha usufruito e continuare quella ristrutturazione?
    Oppure dovrei fare il rogito su un immobile che abbia già il certificato di agibilità e a partire da questo dovrei aprire una pratica edilizia?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non ho conoscenza di documenti dell’AdE che contemplino questa situazione (cioè usufruire per gli stessi lavori sia del “passaggio” delle detrazioni dal precedente proprietario che dell’esecuzione in proprio).
      Per questo motivo le consiglio di interpellare direttamente l’Agenzia.

  5. Alberto

    Buongiorno,
    ho in previsione l’acquisto di un appartamento con posto auto in immobile completamente ristrutturato dall’impresa venditrice che risponde ai criteri descritti nell’articolo.
    Il prezzo previsto è di 310.000€+IVA per l’appartamento oltre a 15.000€+IVA per il posto auto.
    Il 50% del 25% del prezzo si calcola al lordo o al netto dell’IVA?
    Grazie
    Cordiali Saluti

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