Sismabonus per acquisto di case antisismiche

Case antisismiche: per il Fisco è possibile presentare asseverazione tardiva per le procedure iniziate dopo il 1° gennaio 2017, ma prima del 1° maggio 2019.

Demolizione e ricostruzione di case antisismiche ©

Demolizione e ricostruzione di case antisismiche ©

Cos’è il sismabonus per acquisto di case antisismiche?

La Manovrina fiscale (decreto legge 24 aprile 2017, n. 50), il provvedimento correttivo alla Legge di Bilancio 2017, estese il sismabonus anche all’acquisto di case costruite con criteri antisismici.

La platea di questa agevolazione fiscale risulta così allargata a due categorie di contribuenti:
• i soggetti che effettuano gli interventi in prima persona
• i soggetti che acquistano immobili già ristrutturati con elevati standard antisismici.

La norma mira a favorire in particolare le imprese che possono acquistare vecchi edifici per demolirli e ricostruirli con particolare attenzione alla loro sicurezza sismica. In questo modo si potrà operare progressivamente una riqualificazione significativa di una parte del patrimonio edilizio.

Tale norma era inizialmente limitata alla zona a più alto rischio sismico (zona 1). La Legge Crescita ha esteso nel 2019 l’agevolazione agli acquisti di case antisismiche site anche nei Comuni delle zone a rischio sismico 2 e 3.

Il Decreto Rilancio estende infine anche a questa categoria di interventi l’aliquota maggiorata del 110%.

Requisiti per l’acquisto di case antisismiche

Per poter usufruire delle agevolazioni, gli immobili dovranno rispettare questi fondamentali requisiti:
• essere ubicati nelle zone sismiche 1, 2 e 3 del territorio italiano, così come definite dall’Ordinanza della Presidenza del Consiglio dei Ministri n. 3519 del 2006
• essere oggetto di demolizione e ricostruzione con criteri antisismici di immobili esistenti da parte di imprese di costruzione o ristrutturazione
• essere rivenduti direttamente dalle imprese entro 18 mesi dall’ultimazione dei lavori.

Non sarà possibile quindi godere dell’agevolazione quando gli immobili saranno venduti da privati.

Laddove consentito da norme locali, come il Piano Casa, gli interventi di demolizione e ricostruzione potranno comportare anche ampliamento volumetrico.

Il tetto di spesa di 96.000 euro deve intendersi per ogni singola unità immobiliare acquistata facente parte dell’intero edificio ricostruito.

Poiché il Decreto Rilancio è ancora in fase di conversione in legge, tra le modifiche proposte c’è da segnalare quella dell’ANCE (associazione dei costruttori edili) che chiede vengano inclusi in questo bonus anche i fabbricati ristrutturati in chiave antisismica, senza demolizione e successiva ricostruzione.

A quanto ammonta il bonus per l’acquisto di case antisismiche?

L’aliquota di detrazione consueta può essere pari al:
75%, se l’intervento determina il passaggio a una classe di rischio sismico inferiore
85%, se l’intervento determina il passaggio a due classi di rischio sismico inferiori.

In base al testo del Decreto Rilancio, invece, l’aliquota sale indistintamente al 110%.

La detrazione è calcolata sul prezzo di vendita risultante dall’atto notarile, ma la norma fissa un tetto massimo di spesa su cui applicarla pari a 96.000 euro.

Ciò vuol dire che, nella migliore delle ipotesi, quella di accesso all’aliquota maggiore di detrazione, l’acquirente potrà ottenere uno sconto pari a 105.600 euro, da recuperare in 5 anni per un importo annuale di 21.120 euro l’anno.

Gli acquirenti potranno scegliere se:
• usufruire direttamente della detrazione
• cedere il credito di imposta alla ditta che ha effettuato i lavori o ad altri soggetti come istituti di credito e intermediari finanziari
• usufruire dello sconto immediato in fattura.

Altre notizie utili per l’acquisto di case antisismiche

Con la risposta n. 5/2020, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che è possibile usufruire della detrazione anche sugli acconti pagati.
È però necessario:
• aver registrato il preliminare di vendita entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale si intende far valere la detrazione
• che siano stati ultimati i lavori sull’intero fabbricato.

L’Agenzia delle Entrate ha più volte ribadito che l’asseverazione della classe di rischio sismico deve essere presentata contestualmente al titolo autorizzativo. Una presentazione tardiva determina la perdita dell’agevolazione.

Tuttavia l’agevolazione per l’acquisto è stata estesa alle zone 2 e 3 solo a partire dal 2019, quindi i costruttori che avevano già presentato richiesta di Permesso di Costruire si sono trovati nella condizione di non aver allegato tale asseverazione.

Con la risposta 196/2020 l’Agenzia ha allora dichiarato che, solo in tale caso, è possibile presentare una asseverazione tardiva.
La condizione è quindi che la procedura autorizzatoria sia iniziata dopo il primo gennaio 2017 ma prima del primo maggio 2019.
L’impresa dovrà comunque presentare l’asseverazione entro la data di stipula del rogito.

Infine, le imposte di registro, ipotecarie e catastali, sono stabilite nella misura fissa di 200 euro ciascuna a favore delle imprese.

Limiti temporali del sismabonus per acquisto di case antisismiche

Trattandosi di un’estensione del sismabonus previsto in senso più generale, anche nel caso dell’acquisto l’agevolazione si può intendere in vigore fino al 31 dicembre 2021.

La scadenza è più lunga rispetto a quella prevista per altre agevolazioni fiscali in edilizia in quanto è chiaro che, per poter realizzare interventi invasivi come quelli di demolizione e ricostruzione, occorrono in alcuni casi anche diversi anni.

Analogamente al sismabonus per lavori eseguiti in prima persona, inoltre, il beneficio per l’acquisto deve intendersi spalmato in 5 anni anziché in 10.

Differenze tra sismabonus per acquisto di case antisismiche e detrazione 50%

Il sismabonus per acquisto di case antisismiche presenta diverse analogie con la detrazione 50% per l’acquisto di immobili ristrutturati.

In quel caso però gli interventi ammessi soano tutti quelli di restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione, mentre qui sono limitati (almeno per il momento) a quelli di demolizione e ricostruzione.

Inoltre, per il bonus 50% la detrazione si applica su un importo forfetario di ristrutturazione, mentre in questo caso è computata sull’intero prezzo di acquisto.

Ma per tutte le altre informazioni su questo e altri bonus puoi consultare il mio e-book Guida ai Bonus Casa: Il manuale pratico sulle detrazioni fiscali per i lavori in casa.

(Prima pubblicazione 15 giugno 2017)




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38 commenti

  1. nicola de prisco

    Buongiorno Arch. e complimenti per la pagina. Quesito semplice: Regione Campania, Piano Casa, demolizione e ricostruzione con ampliamento, con successiva edificazione di 5 appartamenti a schiera, leggermente dislocati fuori sito (circa 50 metri) il tutto già con ok ufficioso del Comune. L’intera operazione la farà una ditta costruttrice. Fermo restando gli obblighi di 2 classi migliorativi ai fini sismici, io eventualmente acquisto uno di quei 5 appartamenti usufruirò del bonus sismico? Grazie x la risposta.

  2. federuci

    Buongiorno, se acquisto un immobile di una palazzina che è stata ristrutturata mantenendo lo scheletro precedente ho diritto al sismabonus? Premetto che ora la palazzina è in classe A ed hanno eseguito lavori per renderla antisismica senza però demolirla in poche parole

  3. Pasquale

    Una impresa di costruzioni ha demolito e ricostruito un fabbricato con 8 appartamenti cui si applicano i benefici del sisma bonus 110%per l’acquisto di case antisismiche. Nel locale sottotetto l’impresa ha realizzato 8 box/rispostiglio, ognuno con un proprio identificativo catastale. Si chiede se con l’acquisto di un appartamento ed un box/rispostiglio,
    quest’ultimo al prezzo di € 40.000, per il box/ripostiglio si avrà il beneficio del sismabonus 110% di € 44.000. Inoltre l’impresa ha realizzato 8 posti macchina scoperti condominiali. Si chiede se è possibile beneficiare a titolo di detrazione di imposta, in 10 anni, del 50% dei costi di costruzione contabilizzati dei posti macchin, per la quota di 1/8. Grazie. Pasquale

    • arch. Carmen Granata

      L’AdE parla di plafond per l’acquisto di “ogni singola unità immobiliare”, senza specificare che siano di tipo abitativo.

  4. sara

    Salve, sto acquistando una casa indipendente.
    Posso usufruire del sismabonus per demolizione e ricostruzione e poi anche ecobonus? Si possono sommare? C’è un tetto massimo di spesa complessiva?
    Grazie

  5. federico

    Salve,
    vorrei sapere un’informazione.. sarei interessato ad acquistare un appartamento da impresa in centro a Bologna interessato a demolizione e ricostruzione.. Posso sfruttare il superbonus utilizzando come intervento trainante il sismabonus? Se sì, l’importo massimo è 105.600 euro (110% di 96000)?In pratica se faccio cessione del credito posso acquistare l’immobile mettendo di tasca mia solo la quota eccedente ai 105.600 giusto?

  6. ezio

    Buongiorno,
    vorrei acquistare un immobile da ristrutturare per trasformarlo in prima casa il cui costo è di circa 90.000 euro + spese. Si tratta di una casetta unifamiliare anni 60 da ristrutturare totalmente. Mi trovo in zona sismica 3. Secondo lei posso accedere sia al superbonus che al sismabonus? e quanto credito d’imposta potrò gestire?
    Grazie

  7. Antonio

    Vorrei acquistare una casa che però non è stata completata ha il tetto ed i muri esterni. È possibile completarla utilizzando il bonus facendo rientrare il cappotto, infissi e Impianto di riscaldamento?

  8. Alessandro

    Sto acquistando un appartamento in un condominio realizzato mediante demolizione e ricostruzione di edificio collabente, con miglioramento della classe sismica (>2 classi zona 3) ed energetica.
    Il costruttore mi dice che dovrei poter detrarre l’85% di 136.000 euro, cumulando sismabonus ed ecobonus su intero condominio. A me invece sembra di poter detrarre 85% di 96.000 euro, in quanto si tratta di acquisto da impresa e non di “ristrutturazione” di un appartamento di mia proprietà. Qual è l’importo massimo ai fini del calcolo della detrazione?
    Inoltre, la SCIA è stata presentata a maggio 2019 (dopo Decreto Crescita) con rogito previsto entro fine 2021. A questo intervento si può applicare il superbonus, che porterebbe la detrazione al 110%?
    Grazie, saluti

    • arch. Carmen Granata

      Ha ragione lei: per l’acquisto, si può usufruire solo del sismabonus, che però salirà al 110% per gli acquisti fatti a partire dal primo luglio.

  9. Niobus

    Buongiorno,
    ad ottobre 2020 termineranno i lavori ed acquisterò un immobile la cui caparra è stata versata nel 2018. La ditta ha abbattuto e ricostruito un immobile vetusto per ricostruirne uno antisismico nella zona 2.
    Sono un soggetto Irpef quindi un privato e volevo sapere se ho diritto alla detrazione per SismaBonus acquisto considerando che la ditta da cui acquisterò ha avuto il permesso a costruire nel 2016.
    Ultima domanda, se è quindi possibile avere la detrazione, come posso capire in quale modalità si potrà potrà avere il beneficio rispetto alle seguenti? (1). detrazione spalmata in 5 quote annuali di pari importo (2). tramite sconto in fattura (3). cessione del credito
    grazie in anticipo per la risposta

    • arch. Carmen Granata

      Lei può avere il bonus. La modalità con cui usufruirne dipende da una sua scelta.

    • Cristina

      Salve il quesito interessa anche a me. Vorrei comprare un appartamento in un immobile realizzato a seguito di demolizione del precedente e vorrei provare ad usufruire del bonus ma il permesso di costruire è del 2012 (anche se i lavori stanno finendo ora). Mi era sembrato di capire che il bonus acquisto si applicasse solo nel caso di permessi di costruire successivi al 2017. Potrebbe cortesemente chiarirmi questo aspetto? La ringrazio anticipatamente

  10. mauro B

    Buongiorno,
    La detrazione delle spese sostenute per gli interventi di adozione di misure antisismiche spettano anche ai soggetti passivi Ires. Chiedo se l’impresa che acquista l’immobile può godere della detrazione per gli interventi e se poi l’acquirente persona fisica dello stesso immobile possa beneficiare della detrazione per acquisto case antisismiche. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Non dovrebbero esserci problemi, perchè il sismabonus è fruibile anche per gli immobili merce, ma per sicurezza porrei il quesito direttamente all’AdE.

  11. Sergio

    Buongiorno,
    Ho acquistato un appartamento in fase di costruzione con consegna prevista fine 2020. Il costruttore demolisce un fabbricato e lo ricostruisce antisismico migliorando di due classi e realizzando 5 appartamenti. Vorrei sapere se il limite di detrazione di 96.000 euro si dovrà dividere fra i 5 compratori degli appartamenti o se per ogni uno spetta l’interno importo di detrazione considerando che l’immobile demolito era composto da una sola grande unità abitativa. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      In questo caso l’intero importo spetta a ogni compratore, perchè la detrazione si applica su ogni unità immobiliare venduta.

  12. Marco Massimino

    Buongiorno, ho appena letto l’articolo, molto ben descritti ed interessante, vorrei farle però una domanda in riferimento alla data di scadenza dell’acquisto di case antisismiche. Se ad esempio io impresa deposito un progetto nel 2020, viene approvato sempre nello stesso anno dunque 2020, inizio i lavori nel Gennaio del 2021 e dò il fine lavori nel Marzo 2022, agli acquirenti delle nuove unità immobiliari spetta ancora la detrazione del 75 o 85%? ovvero la data di scadenza del 2021 è riferita alla redazione ed approvazione del progetto o al termine massimo con cui un acquirente può acquistare una casa con le seguenti detrazioni?
    La ringrazio.

    • arch. Carmen Granata

      Il bonus è finalizzato all’acquisto, quindi la data di scadenza deve intendersi come quella entro cui va fatto il rogito.

  13. Marco

    Salve ho letto l’articolo che riguarda la cessione del credito sulle ristrutturazioni…. vorrei sapere se dovessi comprare 2 unità immobiliari di un edificio che conta solo questi 2 appartamenti di cui 1 da ristrutturare se posso accedere anche io al bonus e se posso cederlo alla ditta che mi fa i lavori… premetto che ho un contratto a tempo indeterminato che però per tutto il 2017 era part time e a gennaio full… vi ringrazio anticipatamente e buona giornata.

    • arch. Carmen Granata

      La cessione del credito è prevista solo per l’ecobonus (quindi interventi di efficientamento energetico) e non per le ristrutturazioni generiche.

  14. Daniel

    Buonasera,
    il Sismabonus per acquisto di immobili antisismici è rimasto solo per la zona sismica 1 o è stato ampliato anche alla zona sismica 2?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      L’Ade sarebbe l’oltretomba nella mitologia classica… 😀
      A parte gli scherzi: AdE, Agenzia delle Entrate.

    • arch. Carmen Granata

      La norma è contenuta nel decreto legge 24 aprile 2017, n. 50. I chiarimenti possono essere richiesti all’AdE.

  15. Fabrizio

    Salve,
    vorrei sapere, ma per rintrare nelle agevolazioni del sismabonus per l’acquisto di immobili antisismici, il permesso di costruire in merito alla demolizione e ricostruzione dell’edifcio in che data deve essere rilasciato?

    • arch. Carmen Granata

      La legge indica solo i requisiti che ho riportato, quindi a mio avviso il Permesso può essere stato anche già rilasciato.

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