Cambio possesso casa: a chi spettano le detrazioni?

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che tra i casi di cambio possesso casa la permuta va considerata come la vendita e segue pertanto le stesse indicazioni.

Cambio possesso casa e detrazioni fiscali

Cambio possesso casa e detrazioni fiscali

Detrazioni fiscali e cambio possesso casa

Un immobile esistente sul quale sono stati eseguiti lavori di recupero edilizio per le cui spese si usufruisce di detrazione IRPEF, può cambiare possesso prima che siano trascorsi i 10 anni in cui sono ripartite le rate dell’agevolazione. I motivi possono essere diversi:
vendita dell’abitazione
• trasferimento a titolo gratuito (donazione)
• trasferimento del titolare in altra abitazione (nel caso in cui a usufruirne sia l’inquilino)
decesso e quindi successione ereditaria.

Per ciascuna di queste circostanze, l’Agenzia delle Entrate fornisce precise indicazioni e specifica se e a quali soggetti continuano a spettare le detrazioni.

Cambio possesso casa per vendita

Le Entrate affermano che, in caso di vendita, le quote di detrazione di cui non si è ancora usufruito si trasferiscono automaticamente all’acquirente della casa, salvo diversi accordi tra le parti.

In parole povere, se deve vendere casa, il titolare delle detrazioni può scegliere tra due alternative:
• continuare a usufruire delle quote rimanenti
• trasferirle all’acquirente.

Se però vuole scegliere la prima soluzione, è fondamentale che lo esprima esplicitamente, facendo inserire specifiche indicazioni nell’atto di compravendita.
In mancanza di queste, le detrazioni si intendono trasferite all’acquirente.

In definitiva: se dovete vendere la casa per la quale state ancora godendo delle detrazioni, non dimenticate di chiedere al notaio di scrivere nell’atto che intendete continuare a beneficiarne.

Se invece optate per il trasferimento del beneficio all’acquirente, ricordate che per stabilire chi ha diritto alla quota di detrazione relativa a un certo anno, bisogna individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quello stesso anno.

Queste indicazioni hanno valore per tutti i casi di trasferimento di immobili tra vivi, anche a titolo gratuito, vale a dire in caso di donazione.

Cambio possesso casa per permuta

Cosa succede quindi se il passaggio di proprietà della casa avviene attraverso una permuta?

Le Entrate lo hanno chiarito di recente rispondendo al quesito di un contribuente e ribadendo che l’espressione vendita si estende a tutti i casi di cessione anche a titolo gratuito della casa.
Non solo quindi alla donazione, ma anche alla permuta. Del resto, l’articolo 1555 del codice civile applica alla permuta tutte le norme previste per la vendita.

Pertanto, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte si trasferisce automaticamente a chi acquisisce la casa con la permuta, a meno che le parti non si siano accordate in modo diverso, specificandolo nell’atto.

Casi particolari di cambio possesso casa

Il trasferimento automatico della detrazione all’acquirente non avviene se la vendita riguarda soltanto una quota di proprietà dell’immobile.

Perché ciò avvenga, infatti, è necessario che il passaggio di proprietà riguardi l’intero immobile.
Pertanto, se per effetto dell’acquisto di una quota di proprietà, il soggetto acquirente ne diventa proprietario esclusivo, potrà acquisire anche le quote residue di detrazione.

In caso di costituzione dell’usufrutto, invece, il diritto alla detrazione rimane esclusivamente al nudo proprietario e non si trasferisce.
Questo principio rimane valido sia nel caso in cui l’usufrutto sia costituito a titolo gratuito sia se è costituito a titolo oneroso.

Cambio possesso casa in caso di morte

In caso di morte dell’avente diritto, le quote non ancora fruite di detrazione si trasferiscono automaticamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione diretta e materiale dell’immobile.

Tale condizione deve sussistere non solo nell’anno in cui avviene l’accettazione dell’eredità, ma almeno per tutti gli anni restanti in cui si può fruire del beneficio.

Avere la detenzione diretta e materiale dell’immobile significa che non è possibile concederlo in locazione o in comodato d’uso. Se ciò avvenisse, l’erede perderebbe il diritto alla detrazione per tutti gli anni in cui non conserva questa detenzione diretta.
Potrà beneficiare delle eventuali rate residue che permanessero al termine del periodo di locazione o di comodato.

La perdita di detenzione può avvenire anche per la vendita della casa ricevuta in eredità. In questo caso, l’erede non solo perderà il diritto alle quote residue di detrazione, ma queste non si trasferiranno nemmeno all’acquirente o donatario della casa.

Cambio possesso casa e trasferimento dell’inquilino

Anche inquilini e comodatari possono beneficiare delle detrazioni fiscali per interventi edilizi, se sostengono in prima persona le spese per i lavori di ristrutturazione.

Il termine del periodo di locazione o comodato non pone fine però alla possibilità di usufruirne.
Pertanto, anche se l’inquilino o il comodatario si trasferiscono in un’altra abitazione prima che siano trascorsi i 10 anni, potranno continuare a beneficiarne per tutta la durata residua.

Cambio possesso casa ed ecobonus

Quanto si è detto a proposito del trasferimento di proprietà dell’immobile è esplicitamente chiarito dalla guida alla detrazione 50% dell’Agenzia delle Entrate.

La stessa Agenzia ha affermato, con la circolare n. 36/E del 31/05/2007 che, in mancanza di indicazioni specifiche, gli analoghi principi si possono applicare anche alla detrazione per riqualificazione energetica, il cosiddetto ecobonus.

Ciò vale quindi per:
• il passaggio di proprietà, tanto a titolo gratuito che oneroso
• il trasferimento dell’inquilino o del comodatario
• il decesso dell’avente diritto.

Cambio possesso casa e bonus mobili

Nonostante il bonus mobili presenti come presupposto fondamentale per il suo godimento l’aver usufruito della detrazione 50%, si tratta comunque di un’agevolazione fiscale autonoma e con caratteristiche proprie.

Lo ha affermato l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 17/e del 24 aprile 2015, chiarendo che per tale motivo esso non si trasferisce agli eredi in caso di decesso dell’avente diritto.

Per estensione, si può quindi affermare che il beneficio non è trasferibile a terzi. Pertanto, in caso di vendita dell’immobile, non sarà l’acquirente a poter godere delle rate residue della detrazione.

Ma per tutte le altre informazioni su questo e altri bonus puoi consultare il mio e-book Guida ai Bonus Casa: Il manuale pratico sulle detrazioni fiscali per i lavori in casa.

(Prima pubblicazione 7 settembre 2017)

(photo credit pixabay.com)




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34 commenti

  1. Luigi Villanova

    Buona sera,
    vorrei sapere come comportarmi nell’acquisto di una prima casa, considerando che il proprietario a usufruito le agevolazioni fiscali, perché anche per lui prima casa, agevolazioni ristrutturazione e bonus mobili.
    La casa viene venduta prima dei 5 anni.

    • arch. Carmen Granata

      Si confondono due cose: una è l’agevolazione per l’acquisto prima casa, l’altra le detrazioni fiscali per i lavori, che non sono limitate alla prima casa.
      La prima non la riguarda, ma interessa il venditore.
      Le detrazioni per ristrutturazioni invece si trasmettono automaticamente all’acquirente,
      Il bonus mobili resta al venditore.
      Ma tutto questo è spiegato nell’articolo…

  2. roberto

    ho comprato, nel 2016, una seconda casa uso investimento per affittarla a canone concordato. Con il decreto salva Italia del 2015, se non erro, usufruisco di una detrazione del 20% del costo di acquisto diviso in 8 anni, più la detrazione iva al 50% in 10 anni e inoltre gli interesi passivi per il mutuo. Art. 21 D.L.
    Ora vorrei venderla e mi chiedo se posso farlo oppure devo attendere gli 8 anni? Vi è la possibilità di un controllo da parte dell’agenzia delle entrate?

    • arch. Carmen Granata

      La deduzione del 20% spetta se l’unità immobiliare acquistata è destinata alla locazione per almeno otto anni. Ne deduco, che prima non è possibile vendere.

  3. Nello

    Buongiorno,
    da qualche anno io e mia moglie stiamo usufruendo delle detrazioni IRPEF per i lavori fatti sulla prima casa e per l’acquisto di mobili (intestate ad entrambi sia la casa che le fatture dei lavori).
    Sarebbe possibile modificare la modalità di suddivisione delle detrazioni tra me e mia moglie rispetto agli anni passati? Cioè, piuttosto che dividerle in proporzione tra noi due, potrei metterle (riportando le cifre totali) soltanto nella mia dichiarazione?

    • arch. Carmen Granata

      La modalità di ripartizione delle detrazioni dipende da come sono state sostenute le spese.
      Se ad es. le avete pagate al 50%, ora non può detrarre tutto lei.

  4. Rossana

    Buongiorno Architetto, mio padre non ha chiesto al notaio di inserire nell’atto di vendita di mantenere le detrazioni fiscali per la precedente ristrutturazione dell’immobile venduto. Crede sia possibile fare una scrittura privata a posteriori dove il nuovo proprietario accetta di rinunciare alle suddette detrazioni a favore del venditore?

    • Nello

      Grazie della risposta.
      Il pagamento è stato fatto tramite bonifico da un conto intestato solo a me, però nella causale sono stati indicati sia il CF mio che di mia moglie. Per tale motivo, negli anni passati sia io che mia moglie abbiamo chiesto rimborso nel 730, dividendolo secondo la percentuale di possesso della casa.

    • arch. Carmen Granata

      Le basterà far intestare la fattura solo a lei e indicare solo il suo codice fiscale.

  5. giacoma

    Salve sono sempre la signora giacoma, ho pagato l’imu per 12 anni la domanda è si può chiedere il rimborso degli ultimi 5 anni?

  6. gabriel

    Buona sera, In data 14/01/2019 ho acquistato l’usufrutto di un terreno e a mia figlia ho lasciato la nuda proprietà. Sul terreno vi è un locale deposito categoria c2 e rendita 36,93. L’acquisto è in comunione del beni. Chi farà il 730? solo io al 100% o anche mia moglie al 50% ciascuno?

    • arch. Carmen Granata

      Credo entrambi, ma è un quesito che sarebbe più opportuno porre a un commercialista.

  7. giacoma

    Gentilissima architetto ho ricevuto in eredita? il 25% di una piccola casa di vecchia costruzione. Questa casa non ha utenze è vuota dal 2008 e non è utilizzata da nessuno posso chiederle per favore se ho diritto a un rimborso. La ringrazio per una cortese risposta

  8. antonio

    Salve, ho venduto la casa di proprietà 1/1 a mia figlia in data 27/05/2019. Le rate in detrazione per intervento di recupero edilizio sul 730/2020 precompilato, non essendo riportato nulla nel rogito, non dovrebbero spostarsi in automatico sul 730/2020 di mia figlia? Su questo è riportato per recupero edilizio comunicato da condominio… importo euro 192 e poi: incongruenza con i bonifici registrati in anagrafe tribut. Verifica importo. Tengo a precisare che le prime 2 ristrutt. sono avvenute nel 2015 e 2016 e l’ultima 2019. Le suddette detraz. posso riportarle tutte sul 730 di mia figlia?

    • arch. Carmen Granata

      Sì, se non ha specificato nulla nell’atto, le detrazioni si trasferiscono automaticamente a sua figlia.

  9. Stefania

    Buongiorno, sto acquistando un immobile ristrutturato 2 anni fa e per il quale il venditore gode delle detrazioni fiscali. Da accordi col venditore, le detrazioni passeranno a me al momento del rogito.
    Vorrei pertanto sapere se queste compariranno automaticamente nel 730 precompilato del prossimo anno e se devo eventualmente chiedere al venditore della documentazione specifica. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Dovrebbero apparire automaticamente nel precompilato.
      Si faccia trasferire dal venditore copia di fatture, bonifici e autorizzazioni amministrative.

  10. Rocco

    Buonasera Architetto.
    Si può chiedere la detrazione sul 730 per il cambio di infissi per risparmio energetico per la nuova casa anche se si sta ancora usufruendo della stessa agevolazione per la casa vecchia?
    Nella nuova casa si possiede il titolo di nuda proprietà, e le spese per i nuovi infissi li sostiene totalmente sempre il nudo proprietario. Mentre nel vecchio immobile di cui si sta ancora usufruendo del beneficio si è proprietari.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, non c’è nessun problema. Lei può usufruire di altrettante detrazioni per altrettanti immobili.

  11. Vincenzo

    Domanda. Sono il comodatario di un immobile e voglio fare un intervento di ristrutturazione edilizia che mi permetterà anche l ‘accesso al bonus mobili. Se quando lascero l immobile il proprietario effettuerà a sua volta una ristrutturazione avrà la possibilità anche lui di godere del bonus mobili?

  12. Mariano

    Buongiorno Architetto, Le pongo una domanda un po’ complessa. Stiamo ristrutturando un immobile indipendente, composto da due unità immobiliari. Una oggetto di ristrutturazione (abitazione principale), e l’altra in misura residuale (in comodato d’uso padre-figlio). Al termine dei lavori di ristrutturazione, l’unità immobiliare attualmente in comodato d’uso, sarà unità mediante una scala, ad una sola porzione dell’altra unità immobiliare. Le abitazioni resteranno sempre 2, ma con caratteristiche volumetriche diverse. Al termine dei lavori infine, l’unità immobiliare che era in comodato, verrà donato ad un figlio. Nella speranza di essere stato sufficientemente chiaro, Le chiedo, se in questo caso le detrazioni per ristrutturazione sono applicabili, e se il diritto può essere trasferito a seguito della donazione. Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Le detrazioni sono applicabili e il diritto si trasferisce in maniera analoga alla vendita. La donazione equivale a un trasferimento a titolo gratuito.

  13. nicola

    Se ho donato a mio figlio un immobile che è stato oggetto di ristrutturazione e nell’atto di donazione ho conservato per me le ulteriori quote di detrazione di imposta per detta ristrutturazione, nel caso dovessi decedere prima di aver fruito di tutte le quote annuali di detrazioni di imposta, le quote residue possono passare in eredità allo stesso mio figlio al quale ho in precedenza donato l’immobile?

    • arch. Carmen Granata

      Sì, purchè suo figlio continui a detenere il possesso materiale e diretto dell’immobile, quindi non può concederlo in locazione o comodato.

  14. Franco

    Se ho ancora da recuperare il bonus mobili e vendo casa posso poi continiare a detrarlo in dichiarazione per le rate residue? So che non può essere trasferito con la vendita.

    • arch. Carmen Granata

      Mi sembra che sia scritto chiaramente nell’ultimo paragrafo…

  15. domenico

    ma come può chi acquista sapere cosa recuperare e quanto recuperare se non si e parlato nella vendita di questo, e conveniente all’agenzia entrate

    • arch. Carmen Granata

      Chi acquista deve informarsi di tante cose, tra cui se sono stati fatti lavori di recente (anche per sapere se sono stati fatti in maniera regolare).
      Quindi certamente, non deve aspettarsi che il venditore glielo dica (cosa che sicuramente farà se ha il suo interesse), ma deve essere l’acquirente a chiedere.

  16. nino

    io vorrei cedere la nuda proprieta di un immobile
    ad mia figlia ci sono procedure particolari da seguire e qaunto costa detta operazione

    • arch. Carmen Granata

      Deve andare da un notaio e fare una donazione come se dovesse donare l’intera proprietà.
      Trattandosi di nuda proprietà le spese saranno un po’ infeirori per la parte relativa alle imposte, mentre l’onorario del notaio penso sarà sempre lo stesso.

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