Come si calcolano le pertinenze nei massimali del superbonus

Massimali bonus casa e pertinenze

Uno dei dubbi più frequenti quando si devono calcolare i tetti di spesa per usufruire dei bonus casa riguarda il conteggio delle pertinenze: devono essere considerate oppure escluse? Si tratta di un dubbio di non poco rilievo, soprattutto quando gli interventi riguardano il Superbonus. Gli interventi, infatti, sono sempre di notevole complessità e di conseguenza onerosi, per cui diventa importante poter disporre della somma adeguata.

Per quel che riguarda il bonus ristrutturazione, la più antica delle agevolazioni, l’Agenzia delle Entrate è sempre stata piuttosto chiara, attraverso la sua guida. Gli interventi sono agevolati anche se riguardano le pertinenze, ma nell’ambito dello stesso limite di spesa previsto per l’abitazione.

Ti faccio un esempio per meglio chiarire. Supponiamo che tu sia proprietario di un’abitazione con annesso box auto e intendi ristrutturare sia l’una che l’altro.
Puoi usufruire dell’agevolazione per entrambi gli immobili, ma nei limiti di un unico tetto di spesa di 96.000 euro su cui applicare la detrazione del 50%.
Analogamente, se vuoi ristrutturare solo l’abitazione o solo il box, il tetto sarà sempre di 96.000 euro.

La pertinenza può invece avere un limite di spesa proprio se l’intervento di cui sarà oggetto prevede un cambio di destinazione d’uso in abitativo. Tornando al precedente esempio, se vuoi trasformare il box in un monolocale, potrai usufruire di 96.000 euro di massimale per i lavori di ristrutturazione della casa e di altri 96.000 euro per i lavori di trasformazione del box in abitazione.

Per quanto riguarda l’ecobonus ordinario non c’è molto da dire. Si potrebbe in effetti applicare lo stesso principio, ma di fatto, poiché il requisito principale che gli immobili devono possedere per poter usufruire dell’agevolazione per risparmio energetico è che siano riscaldati, è chiaro che è molto improbabile trovare questa situazione in un box, cantinola o soffitta.

Il discorso diventa invece più complesso per il più recente superbonus. Sulla scorta di diversi documenti di prassi pubblicati dall’Agenzia delle Entrate, dobbiamo distinguere gli immobili plurifamiliari, con più unità abitative, da quelli unifamiliari, costituiti da una sola unità abitativa.

Massimali superbonus in caso di edifici plurifamiliari

Premetto che per edifici plurifamiliari si intendono fabbricati con più unità abitative, sia di unico proprietario sia di vari proprietari (condomìni).
Resta ovviamente assodato che nel primo caso si potrà usufruire del superbonus solo se le unità abitative non sono più di 4.

Con la risposta 464 del 7 luglio 2021, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che per la determinazione dei limiti di spesa ammessi al Superbonus bisogna tener conto del numero delle unità immobiliari di cui l’edificio è composto, incluse le pertinenze.
Pertanto, se hai un fabbricato composto da due appartamenti, due box auto e una cantina, potrai moltiplicare i massimali per 5.

Attenzione: questo principio si applica unicamente alle pertinenze comprese nell’edificio, quelle cioè che formano con le abitazioni un unico corpo di fabbrica.
È infatti la circolare 30 del 22 dicembre 2020 a specificarlo.
Ciò vuol dire che se ad esempio i tuoi due box auto sono staccati dall’edificio principale, in cui invece si trova la cantinola, dovrai moltiplicare i massimali per 3.

Potrai comunque usufruire del superbonus anche per i box, ma nello stesso limite di spesa delle abitazioni di cui sono pertinenza.

Massimali superbonus in caso di edifici unifamiliari

Lo stesso principio non si può invece applicare nel caso delle unità unifamiliari. Se ad esempio possiedi una villetta con due box auto e una cantinola, potrai naturalmente usufruire dei bonus anche per i lavori sulle pertinenze, ma dovrai considerare il massimale una sola volta.

Il riferimento normativo è la circolare 24/E dell’8 agosto 2020, punto 2.1.4, che afferma: L’ammontare massimo di spesa ammessa alla detrazione va riferito all’unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.

D’altro canto non è possibile applicare a questa fattispecie le stesse considerazioni viste per i fabbricati plurifamiliari. Infatti dalle risposte 62/E/2019 e 419/E/2020, si evince che in un immobile unifamiliare non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come «parti comuni » e, pertanto, non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità., applicando lo stesso principio delle plurifamiliari.

Conclusioni

Per concludere, possiamo quindi dire che la regola secondo cui i massimali si possono moltiplicare per il numero di unità immobiliari, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso, vale solo in caso di edifici plurifamiliari, anche di unico proprietario.
Il concetto di parti comuni, infatti, è riferito alle unità immobiliari e non ai proprietari.

Altro punto importante da ricordare: per essere conteggiate nei massimali, le pertinenze devono essere autonomamente accatastate.

In passato, infatti, si tendeva ad accorpare il più possibile gli immobili per ridurre le imposte. La cantinola, la soffitta, il box auto, erano censite sulla stessa scheda catastale dell’abitazione. In una situazione di questo tipo, sarà indispensabile effettuare una variazione catastale se si vuole sfruttare al meglio la potenzialità dei massimali disponibili.

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