Benefici prima casa estesi anche alla seconda

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che esistono due casi particolari in cui si può godere dei benefici prima casa anche per l’acquisto di una seconda casa.

Benefici prima casa ©

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Cosa sono i benefici prima casa?

I benefici prima casa sono una interessante agevolazione fiscale che consente di comprare una abitazione con sconti sulle imposte:
• per acquisto da privati: l’imposta di registro scende dal 9% al 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa di 50 euro ciascuna
• per acquisto da impresa: l’IVA scende dal 10% al 4%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Per poter godere di tali benefici, però, la casa non deve essere un immobile di lusso e quindi non deve rientrare nelle categorie catastali A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Il proprietario deve inoltre rispettare particolari requisiti:
• non possedere altre abitazioni nello stesso Comune dove si trova l’immobile da acquistare
• non possedere altre abitazioni, in qualsiasi Comune italiano, acquistate con gli stessi benefici prima casa
• fissare la propria residenza nel Comune dove si trova la nuova abitazione, non necessariamente allo stesso indirizzo, entro 18 mesi dall’acquisto
• impegnarsi a non vendere la nuova casa per almeno 5 anni.

Come avere i benefici prima casa quando non si rispettano tutti i requisiti

Se dovete acquistare casa e non possedete tutti i requisiti elencati, niente paura. È possibile porre rimedio.

Ad esempio, se avete già un’altra casa nel Comune dove si trova l’immobile da acquistare, vi basterà cederla. Potete scegliere se venderla o effettuare una donazione a titolo gratuito.

Nel caso in cui invece abbiate già usufruito delle agevolazioni per l’acquisto di una casa in qualunque Comune italiano, dovrete impegnarvi a cederla entro un anno dalla firma del contratto di acquisto del nuovo immobile. Anche in questo caso potrete vendere la casa o anche donarla a un familiare.

Se infine avete acquistato casa con le agevolazioni e intendete venderla prima che siano trascorsi 5 anni, per non perdere i benefici dovrete acquistarne un’altra entro l’anno successivo. Questa nuova abitazione dovrà avere i requisiti prima casa e vi dovrete fissare la vostra residenza.

Chi non rispetta questa prescrizioni sarà soggetto al pagamento delle imposte nella misura ordinaria, a cui si aggiungeranno:
• gli interessi di mora
• una sanzione pari al 30%.

Quando è possibile avere i benefici prima casa anche sull’acquisto della seconda?

Abbiamo visto dunque che, per poter godere del bonus fiscale per una seconda volta, è necessario disfarsi del precedente acquisto entro un tempo ben preciso.
Eppure esistono un paio di circostanze in cui si può evitare questa prescrizione.

Con la risposta all’interpello n. 377/2019 del 10 settembre 2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che in due casi particolari è possibile avere le agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa anche quando si possiede già un altro alloggio.

Si tratta delle seguenti circostanze:
• la prima casa è diventata inidonea all’uso
• la prima casa è stata acquistata da impresa costruttrice prima del 1993.

Questi casi non sono esplicitamente contemplati dalla legge, ma sono tacitamente accettati dall’interpretazione giurisprudenziale corrente.

Benefici prima casa per alloggio inidoneo

Dopo una sentenza della Corte di Cassazione risalente al 2009 è diventato pacifico poter usufruire dei benefici prima casa anche senza i requisiti richiesti, se la casa precedente è inidonea all’uso abitativo.

Ma cosa si intende per inidonea all’uso?
L’inidoneità può essere dovuta a fattori oggettivi o soggettivi.

Un esempio del primo caso è rappresentato dall’alloggio diventato inagibile a seguito di una calamità naturale, come un terremoto.

Un fattore soggettivo è invece quello che si presenta quando la casa non è più idonea a soddisfare le esigenze della famiglia.
Ciò può verificarsi a seguito della nascita di altri figli, quando la casa diventa troppo piccola per ospitare il nucleo familiare. Viceversa, quando i figli vanno via di casa, un alloggio molto grande può risultare inidoneo per una coppia di anziani.

Anche un appartamento ubicato ai piani alti, senza ascensore, può essere inidoneo per proprietari diventati anziani, disabili o colpiti da infortuni o incidenti che ne rendano difficile la deambulazione.

Altro caso di abitazione inidonea si verifica quando la casa viene ad avere una ubicazione molto distante dal luogo di lavoro o di studio del proprietario.

Infine, una casa fatiscente o priva di servizi o impianti è senza dubbio inidonea all’uso abitativo.

Benefici prima casa per alloggio acquistato da impresa prima del 1993

La seconda eccezione ai requisiti per godere dei benefici si presenta nel caso in cui la prima casa sia stata acquistata da ditta costruttrice prima del 1993.

Come mai questa eccezione?
Per comprenderla, dobbiamo tornare indietro nel tempo e andare all’origine della storia dell’agevolazione.

Prima del 1989, l’IVA per l’acquisto di abitazioni da imprese costruttrici era del 2% in tutti i casi; successivamente passò al 4%.
Le cose sono poi cambiate dal 22 maggio 1993, con l’entrata in vigore del D.L. 155/1993. Da allora le aliquote sono distinte e pari a:
• 4% unicamente per gli alloggi aventi caratteristiche di prima casa
• 10% per tutti gli altri casi.

Con questi presupposti, chi ha acquistato casa prima del 1993 con IVA al 4% lo ha fatto non perché ha goduto di una agevolazione, ma perché quella era l’aliquota ordinaria. L’Agenzia delle Entrate ha quindi dedotto che abbia i requisiti per poter richiedere i benefici oggi.

Pertanto, se rientrate in questo caso, per godere dei benefici fiscali devono ricorrere i seguenti presupposti:
• la casa acquistata prima del 22 maggio 1993 deve essere l’unica che possedete nel Comune dove è ubicata la nuova casa da acquistare
• non dovete possedere, in tutto il territorio nazionale, altre case acquistate con l’agevolazione prima casa.





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