Benefici prima casa estesi anche alla seconda

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che esistono due casi particolari in cui si può godere dei benefici prima casa anche per l’acquisto di una seconda casa. Benefici prima casa ©…
Benefici prima casa ©

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che esistono due casi particolari in cui si può godere dei benefici prima casa anche per l’acquisto di una seconda casa.

Benefici prima casa ©
Benefici prima casa ©

Cosa sono i benefici prima casa?

I benefici prima casa sono una interessante agevolazione fiscale che consente di comprare una abitazione con sconti sulle imposte:
• per acquisto da privati: l’imposta di registro scende dal 9% al 2%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa di 50 euro ciascuna
• per acquisto da impresa: l’IVA scende dal 10% al 4%, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Per poter godere di tali benefici, però, la casa non deve essere un immobile di lusso e quindi non deve rientrare nelle categorie catastali A8 (abitazioni in ville) e A9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici).

Il proprietario deve inoltre rispettare particolari requisiti:
• non possedere altre abitazioni nello stesso Comune dove si trova l’immobile da acquistare
• non possedere altre abitazioni, in qualsiasi Comune italiano, acquistate con gli stessi benefici prima casa
• fissare la propria residenza nel Comune dove si trova la nuova abitazione, non necessariamente allo stesso indirizzo, entro 18 mesi dall’acquisto
• impegnarsi a non vendere la nuova casa per almeno 5 anni.

Come avere i benefici prima casa quando non si rispettano tutti i requisiti

Se dovete acquistare casa e non possedete tutti i requisiti elencati, niente paura. È possibile porre rimedio.

Ad esempio, se avete già un’altra casa nel Comune dove si trova l’immobile da acquistare, vi basterà cederla. Potete scegliere se venderla o effettuare una donazione a titolo gratuito.

Nel caso in cui invece abbiate già usufruito delle agevolazioni per l’acquisto di una casa in qualunque Comune italiano, dovrete impegnarvi a cederla entro un anno dalla firma del contratto di acquisto del nuovo immobile. Anche in questo caso potrete vendere la casa o anche donarla a un familiare.

Se infine avete acquistato casa con le agevolazioni e intendete venderla prima che siano trascorsi 5 anni, per non perdere i benefici dovrete acquistarne un’altra entro l’anno successivo. Questa nuova abitazione dovrà avere i requisiti prima casa e vi dovrete fissare la vostra residenza.

Chi non rispetta questa prescrizioni sarà soggetto al pagamento delle imposte nella misura ordinaria, a cui si aggiungeranno:
• gli interessi di mora
• una sanzione pari al 30%.

Quando è possibile avere i benefici prima casa anche sull’acquisto della seconda?

Abbiamo visto dunque che, per poter godere del bonus fiscale per una seconda volta, è necessario disfarsi del precedente acquisto entro un tempo ben preciso.
Eppure esistono un paio di circostanze in cui si può evitare questa prescrizione.

Con la risposta all’interpello n. 377/2019 del 10 settembre 2019, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che in due casi particolari è possibile avere le agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa anche quando si possiede già un altro alloggio.

Si tratta delle seguenti circostanze:
• la prima casa è diventata inidonea all’uso
• la prima casa è stata acquistata da impresa costruttrice prima del 1993.

Questi casi non sono esplicitamente contemplati dalla legge, ma sono tacitamente accettati dall’interpretazione giurisprudenziale corrente.

Benefici prima casa per alloggio inidoneo

Dopo una sentenza della Corte di Cassazione risalente al 2009 è diventato pacifico poter usufruire dei benefici prima casa anche senza i requisiti richiesti, se la casa precedente è inidonea all’uso abitativo.

Ma cosa si intende per inidonea all’uso?
L’inidoneità può essere dovuta a fattori oggettivi o soggettivi.

Un esempio del primo caso è rappresentato dall’alloggio diventato inagibile a seguito di una calamità naturale, come un terremoto.

Un fattore soggettivo è invece quello che si presenta quando la casa non è più idonea a soddisfare le esigenze della famiglia.
Ciò può verificarsi a seguito della nascita di altri figli, quando la casa diventa troppo piccola per ospitare il nucleo familiare. Viceversa, quando i figli vanno via di casa, un alloggio molto grande può risultare inidoneo per una coppia di anziani.

Anche un appartamento ubicato ai piani alti, senza ascensore, può essere inidoneo per proprietari diventati anziani, disabili o colpiti da infortuni o incidenti che ne rendano difficile la deambulazione.

Altro caso di abitazione inidonea si verifica quando la casa viene ad avere una ubicazione molto distante dal luogo di lavoro o di studio del proprietario.

Infine, una casa fatiscente o priva di servizi o impianti è senza dubbio inidonea all’uso abitativo.

Benefici prima casa per alloggio acquistato da impresa prima del 1993

La seconda eccezione ai requisiti per godere dei benefici si presenta nel caso in cui la prima casa sia stata acquistata da ditta costruttrice prima del 1993.

Come mai questa eccezione?
Per comprenderla, dobbiamo tornare indietro nel tempo e andare all’origine della storia dell’agevolazione.

Prima del 1989, l’IVA per l’acquisto di abitazioni da imprese costruttrici era del 2% in tutti i casi; successivamente passò al 4%.
Le cose sono poi cambiate dal 22 maggio 1993, con l’entrata in vigore del D.L. 155/1993. Da allora le aliquote sono distinte e pari a:
• 4% unicamente per gli alloggi aventi caratteristiche di prima casa
• 10% per tutti gli altri casi.

Con questi presupposti, chi ha acquistato casa prima del 1993 con IVA al 4% lo ha fatto non perché ha goduto di una agevolazione, ma perché quella era l’aliquota ordinaria. L’Agenzia delle Entrate ha quindi dedotto che abbia i requisiti per poter richiedere i benefici oggi.

Pertanto, se rientrate in questo caso, per godere dei benefici fiscali devono ricorrere i seguenti presupposti:
• la casa acquistata prima del 22 maggio 1993 deve essere l’unica che possedete nel Comune dove è ubicata la nuova casa da acquistare
• non dovete possedere, in tutto il territorio nazionale, altre case acquistate con l’agevolazione prima casa.





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14 Commenti. Nuovo commento

  • Buongiorno
    volevo chiedere se posso usufruire delle agevolazioni al 110%, mi trovo in questa situazione:
    sto completando la costruzione di una seconda casa no ristrutturazione intestata a mia moglie, posso beneficiare dell’ecobonus come il cappotto termico + l’istallazione di infissi interni e caldaia a condensazione ho le stesse agevolazioni essendo una nuova casa?
    grazie
    saluti
    Giuseppe

    Rispondi
  • Buonasera.
    Vorrei porle questo quesito:
    Nel 1980 ho acquistato la casa dove abito con mio marito al 50% con mutuo prima casa, adesso vorremmo comprarne un’altra, possiamo mettere la prima come seconda casa e acquistare la prossima come prima?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      29 Marzo 2021 19:15

      No, i benefici prima casa si possono usufruire una volta sola.

  • Buongiorno, complimenti per la pagina.
    Ho un problema e spero possiate darmi qualche delucidazione.
    Ho firmato il compromesso per l’acquisto di una casa insieme alla mia compagna.
    I miei genitori però hanno esigenza imminente di intestare la propria abitazione a me e mia sorella (già mia sorella ha la sua prima casa).
    Potrò usufruire ugualmente delle agevolazioni prima casa sulla casa che devono consegnarmi di cui ho firmato il compromesso? Per la mia compagna sarebbe a prescindere prima casa. Grazie anticipatamente per la risposta.
    Saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Marzo 2021 19:45

      Per quanto ne so no, ma il notaio saprà sicuramente dirle di più.

  • buongiorno,
    la presente per farVi una domanda in merito le agevolazioni prima casa, io e mia moglie siamo proprietari di due case al 50% (ovviamente sulla seconda casa paghiamo regolarmente IMU e abbiamo pagato le tasse come seconda casa) nel comune di Milano adesso abbiamo acquistato un appartamento nuovo sulla carta che viene pronto tra due anni sempre nel comune di Milano, il costruttore mi ha messo al corrente che avendo due case nello stesso comune anche vendendo la prima casa non abbiamo diritto al bonus prima casa. il nostro secondo appartamento è in affitto regolarmente registrato all’agenzia delle entrate. informandomi su internet ho trovato la sentenza N.19989/18 sotto riportata:
    La novità – Con la sentenza n. 19989/18, la Cassazione ha ora stabilito che, chi ha già un’altra casa nello stesso Comune ove si trova quella in corso di acquisto a condizione che quest’ultima sia stata data in affitto, può sfruttare il bonus prima casa. E ciò per una semplice ragione: per fruire dei benefici fiscali sull’acquisto della “prima casa”, la nozione di “casa di abitazione” deve essere intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.
    Tale idoneità però non sussiste quando l’immobile è dato in locazione a terzi; di conseguenza, l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia proprietario di altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato allorché tale casa sia oggetto di un rapporto di locazione regolarmente registrato (sempre che si tratti di un contratto non maliziosamente finalizzato a creare lo stato di indisponibilità della stessa).
    secondo voi è possibile visto la sentenza far valere il bonus prima casa?
    in attesa di un Vostro cortese riscontro, porgo distinti saluti.
    Salvatore

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Febbraio 2021 17:12

      Io credo di no perchè in questo caso le case sono tre. Ma provi a chiedere a un notaio che sicuramente saprà darle una risposta più corretta.

  • Ok, lei non ha usufruito dell’agevolazione prima casa! Come le dicevo eventualmente potrei riutilizzarlo anche io visto che il mutuo a mia moglie che non lavora difficilmente lo daranno? Grazie ancora

    Rispondi
  • Salve, mi trovo in una condizione un po’ particolare. Mia moglie possiede un monolocale in un comune; poi in altro comune abbiamo la residenza in un’appartamento di 80 mq acquistato con i benefici della prima casa in cui io ho il diritto di abitazione (ho quindi usato io il beneficio prima casa) e mia moglie ha la nuda proprietà. Siamo in separazione di beni. Volendo acquistare un’altro immobile sempre nello stesso comune perché con 4 bimbi che stanno crescendo la casa non è più adeguata le chiedo se mia moglie potrebbe usufruire dell’agevolazione prima casa a prescindere dalla sentenza che mi pare di capire apra questa possibilità anche a me che ne ho già usufruito. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Novembre 2020 16:22

      Se sua moglie non ha già usufruito dei benefici per l’acquisto dle monolocale sì, perchè siete in separazione dei beni.

  • Buongiorno, non mi è chiara una particolare situazione che si potrebbe verificare facilmente. Se l’abitazione famigliare è ereditata, e di sola proprietà della moglie. Se il marito eredita un’altra casa dai propri genitori in un altro comune. In qualche modo quest’ultima la si può considerare ancora come prima casa per il marito in modo da procedere con ristrutturazione con agevolazioni del periodo? Se poi nella ristrutturazione si decide di dividere questa casa in più appartamenti, le agevolazioni presenti nel decreto Rilancio (il famoso 110%), sono da considerarsi in termini di quota da richiedere, moltiplicare per ogni singola unità abitativa?

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