Bonus affitti, lo sconto per chi compra per affittare

Il bonus affitti è uno sconto del 20% sull’imponibile IRPEF riservato a chi compra, ristruttura o costruisce un’abitazione da affittare a canone concordato.

Bonus affitti per chi compra e affitta casa©

Cos’è il bonus affitti?

Il bonus affitti è uno sconto IRPEF del 20% previsto per chi compra, ristruttura o costruisce un’abitazione da affittare a canone concordato.

La misura è prevista dall’articolo 21 del cosiddetto Decreto Sblocca Italia (L. 164/2014) ed è entrata in vigore lo scorso 3 dicembre, dopo la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del decreto del ministero delle infrastrutture e dei trasporti dell’8 settembre 2015.

Lo sconto fiscale consiste in una deduzione dal reddito ai fini IRPEF del prezzo di acquisto della casa, risultante dall’atto di compravendita, o delle spese documentate effettuate per la costruzione.
Più nel dettaglio è possibile dedurre dal reddito complessivo fino al 20% delle spese sostenute, comprensive di IVA, nonché il 20% degli interessi passivi dei mutui contratti per l’acquisto.

La deduzione è ripartita in 8 quote annuali di pari importo, a partire dall’anno di imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione.
Così, se ad esempio si acquista casa alla fine del 2016 e si stipula il contratto all’inizio del 2017, la deduzione avverrà per otto anni, fino al 2024.

Il limite massimo complessivo di spesa per l’acquisto o la costruzione della casa è di 300.000 euro, per cui la deduzione non può essere superiore a 60.000 euro, ripartita in 8 quote annuali di 7.500 euro ciascuna.
A differenza della detrazione, quindi, non si tratta di uno sconto sull’imposta da pagare, bensì sul reddito su cui poi saranno applicate le aliquote in base alle quali calcolare le imposte.
Quindi, se ad esempio un contribuente ha un reddito di 30.000 euro annui, dedotti i 7.500 euro, le imposte andranno calcolate su 22.500 euro.

L’agevolazione si può richiedere una sola volta e per un solo immobile e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per l’edilizia, come la detrazione 50% per ristrutturazioni e quella del 65% per riqualificazione energetica.

Caratteristiche della casa per usufruire del bonus affitti

Per poter usufruire del bonus affitti, la casa deve avere le seguenti caratteristiche:

• essere un immobile di carattere residenziale
• essere stata acquistata da un’impresa di costruzioni o da una cooperativa edilizia
• in alternativa, la casa può essere stata realizzata su un terreno di proprietà di chi chiede l’agevolazione
• deve essere stata realizzata in maniera legittima, quindi deve essere conforme ai permessi edilizi
non deve essere ubicata nelle zone che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale, in quelle destinate a nuovi complessi insediativi o a nuovi insediamenti per impianti industriali o nelle aree agricole (cioè nelle zone omogenee classificate E)
• non deve essere considerata di lusso, quindi non essere accatastata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9
• deve essere energeticamente efficiente, quindi deve essere catalogata in classe energetica A o B.

Inoltre, queste unità immobiliari devono risultare alla data del 12 novembre 2014:
• parzialmente o interamente costruite
• in possesso del titolo abilitativo edilizio
• oggetto di convenzione tra comune e soggetto attuatore dell’intervento.

Chi può usufruire del bonus affitti?

Beneficiari del bonus affitti sono le persone fisiche, non imprenditori e non esercenti attività commerciali, in possesso dei seguenti requisiti:

• devono acquistare o costruire la casa nel periodo compreso tra il primo gennaio 2014 e il 31 dicembre 2017
entro 6 mesi dall’acquisto devono concedere la casa in locazione a canone concordato per un periodo non inferiore a 8 anni
• nel caso di costruzione, la decorrenza dei 6 mesi parte dal momento in cui è stato rilasciato il certificato di agibilità o si è formato il silenzio assenso
• il locatore e il locatario non possono essere parenti entro il primo grado (quindi, ad esempio, non ne può usufruire un genitore che acquista per affittare a canone concordato al figlio).

Bonus affitti: quali caratteristiche deve avere il contratto d’affitto?

Come detto, per poter usufruire del bonus affitti, il contratto di locazione deve essere stipulato a canone concordato.

L’affitto a canone concordato è una tipologia di contratto che prevede un prezzo calmierato e quindi più basso rispetto ai prezzi di mercato.
Il prezzo deve essere compreso tra una serie di valori minimi e massimi stabiliti dal Comune e dalle associazioni di proprietari e inquilini per ogni tipologia di immobile e per quartiere.

Questo tipo di contratto prevede delle differenze rispetto a quello di tipo convenzionale.

Innanzitutto ha una durata inferiore, cosiddetta 3 + 2, cioè comprende 3 anni di durata più altri 2 di tacito rinnovo. In alternativa gli anni di rinnovo possono essere 3 su esplicita intesa tra le parti.

Per il caso particolare di questa agevolazione, però, abbiamo visto che la durata minima deve essere di 8 anni. Se, per una causa non imputabile al proprietario, il contratto si risolve prima di questi 8 anni, è possibile non perdere il beneficio fiscale se si affitta di nuovo entro un anno.

In più, ci sono una serie di agevolazioni fiscali:
• l’imponibile IRPEF, nel caso in cui non si scelga la cedolare secca, è ridotto dall’85% al 66,5%
• nel caso in cui si scelga la cedolare secca, l’aliquota è ridotta dal 21% al 15%
• l’imposta di registro è dell’1,4% annuo sul valore del canone, anziché del 2%
• i comuni possono prevedere altre agevolazioni locali, come la riduzione dell’aliquota IMU o maggiori detrazioni.




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