Nuove costruzioni: quando si può avere il bonus 50%

Non tutte le nuove costruzioni sono escluse dal bonus 50%: l’Agenzia delle Entrate individua opere come la costruzione del box auto, di soppalchi e verande.

Nuove costruzioni ©

Nuove costruzioni ©

Cosa si intende per nuove costruzioni?

Le nuove costruzioni sono di solito escluse dai bonus fiscali per la casa (detrazione 50%, ecobonus, sismabonus). Lo scopo di queste agevolazioni è infatti quello di riqualificare il patrimonio edilizio esistente e impedire il consumo di suolo con la costruzione di nuovi fabbricati.

Ma cosa si intende per nuove costruzioni? Solitamente con questi termini indichiamo la costruzione ex novo di edifici, ma con essa si intendono in realtà molte altre tipologie di manufatti.

Un elenco preciso e dettagliato è quello contenuto all’articolo 3, comma 1, lettera e, del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/01):

costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente

• interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune

• realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato

• installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore

• interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale

• realizzazione di depositi di merci o di materiali, realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

Nuove costruzioni che possono usufruire del bonus 50%

Non tutte le nuove costruzioni sono però escluse dal bonus 50%. Un caso tipico è rappresentato dalla costruzione di box o posti auto pertinenziali in genere, di cui ci siamo occupati in un articolo dedicato.
Ma ci sono altri casi in cui si può beneficiare dell’agevolazione: vediamoli insieme.

Nella sua guida Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali, l’Agenzia delle Entrate elenca la costruzione interna o esterna di alcuni elementi impiantistici a servizio dell’abitazione, come la canna fumaria e la fognatura.

Sempre in merito agli impianti, è agevolata la costruzione di volumi tecnici da utilizzare per il contenimento della centrale idrica o della centrale termica.

Tra i lavori esterni, sono agevolati anche quelli necessari per la costruzione di muri di contenimento.

Naturalmente tutte queste opere ssono detraibili solo se correlate a un intervento di ristrutturazione di un immobile preesistente.
Così, se ad esempio costruite una canna fumaria per un fabbricato che inizialmente ne era sprovvisto potrete detrarre le spese. Se invece costruite una canna fumaria nell’ambito della costruzione di un nuovo fabbricato, no.

È agevolata infine anche la nuova costruzione di soppalchi, balconi e verande. Queste ultime sono da considerarsi, dal punto di vista urbanistico, come un ampliamento volumetrico. Nonostante ciò, l’Agenzia le individua tra le opere ammesse al bonus.

Nuove costruzioni che NON possono usufruire del bonus 50%

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento non si può avere la detrazione 50%. Questa tipologia di intervento equivale infatti alla costruzione di un nuovo edificio e non può essere considerato nel suo insieme intervento di ristrutturazione.

È stato inoltre specificato che, nel caso di edificio semplicemente ampliato senza demolizione, il bonus spetta solo per i lavori effettuati sulla parte preesistente. L’ampliamento (ad esempio una sopraelevazione) è infatti considerato nuova costruzione.

Se quindi sono condotti lavori contemporaneamente sulla parte esistente e su quella in ampliamento, diventa fondamentale l’assistenza di un architetto. Il professionista si occuperà di differenziare in maniera corretta la contabilità delle opere, per distinguere quelle agevolabili.

Le considerazioni fatte per le opere agevolabili con il bonus 50% agevolate pur essendo nuove costruzioni, non trovano comunque applicazione per l’ecobonus.

Come usufruire della detrazione 50% per nuove costruzioni

Le regole e gli adempimenti da compiere per usufruire della detrazione 50% per nuove costruzioni sono le stesse previste per gli interventi di ristrutturazione.

Risulta quindi fondamentale eseguire tutti i pagamenti con il bonifico parlante, essere in regola con le norme urbanistiche ed edilizie vigenti e conservare tutti i documenti che potrebbero essere richiesti dall’Agenzia delle Entrate in caso di eventuali controlli.

Come al solito, oltre ai costi dei lavori sono detraibili tutti quelli sostenuti per le spese di:
perizie e consulenze
progettazione
• predisposizione delle pratiche amministrative
oneri di urbanizzazione e diritti
• costo dei materiali.

(Prima pubblicazione 4 maggio 2018)





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161 commenti

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  1. Mirco

    Buongiorno Architetto, vorrei chiederle un informazione. Sto cercando di acquistare un un appartamento all’asta, con tanto di garage. Il tutto allo stato Semi Grezzo. In pratica ci sono solamente gli infissi esterni. È possibile usufruire della detrazione ristrutturazione in questo caso? Grazie e buona giornata.

    • arch. Carmen Granata

      In sostanza solo per la sostituzione degli infissi esterni… Per tutte le opere interne, che sono di completamento, no.

  2. Maura

    Buongiorno Architetto,
    sto costruendo la mia prima casa, è possibile fare la chiusura lavori ed accatastarla senza fare la cinta in modo tale da costruirla successivamente ed usufruire dell’agevolazione per ristrutturazione? grazie

  3. Gianna

    Buongiorno,
    stiamo costruendo nel tetto di nostra proprietà (soprastante la casa di residenza) un locale tecnico sopra il quale verrà installato l’impianto fotovoltaico, le spese di costruzione del locale sono detraibili?
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Non mi è ben chiaro in cosa consista questo “locale tecnico”, ma se è finalizzato all’installazione dell’impianto fotovoltaico, che è detraibile, è anch’esso detraibile.

  4. Gianfranco

    Buongiorno,
    ho acquistato un appartamento in un condominio appena costruito. Nel condominio è previsto in capitolato un impianto fotovoltaico per le parti comuni. Se volessi far installare un impianto per me, sarebbe possibile usufruire delle detrazioni?
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      In teoria un impianto fotovoltaico extra rispetto a quello previsto per legge per i nuovi edifici dovrebbe essere detraibile. Chieda cmq conferma all’AdE.

  5. Marianna

    Per una nuova costruzione bifamiliare prima casa, con garage destinato a magazzino, ove risiedono centrali idriche e termiche è previsto qualche sgravio?
    Grazie!

    • arch. Carmen Granata

      Cosa vuol dire “garage destinato a magazzino”? Se costruisce un garage, destinato alle automobili, può avere la detrazione; se costruisce un magazzino, no.

  6. Carlo

    Buon pomeriggio io sto costruendo una casa a piano terra ed un interrato… dato che hanno iniziato da circa 20 giorni con gli scavi e le varie gettate di cemento… quando dovrò fare i bonifici parlanti qual è la legge di riferimento per la detrazione al 50% del garage?

  7. Beppe

    Buonasera io ho costruito una nuova abitazione con ampliamento xi servizi più locale tecnico chiedevo se nella costruzione di posti auto con pergolato ho diritto alla detrazione del 50 grazie

  8. alessio

    Ho un terreno edificabile con una volumentria intorno ai 1000 metri cubi.
    Tecnicamente ho iniziato a fare progetto per una bifamiliare speculare in legno (bioedilizia), ma mi sono un po’ bloccato perchè i costi sono anche più alti di una normale muratura; però, per questo tipo di costruzioni exnovo è possibile avere detrazione?
    Grazie.

  9. Ciro

    Buonasera architetto ho comprato una casa di nuova costruzione a marzo 2019 ho fatto l’atto dal notaio volevo chiedere se mi spetta la detrazione del 50% sui mobili!!!

  10. Vittorio

    Gentilissima,
    Se acquisto una nuova prima casa da in impresa al grezzo, posso iniziare a comprare i beni finiti e usufruire del iva 4% su questi, prima del rogito? Ovviamente c’è già il preliminare registrato e l’impresa ha i propri permessi e concessioni perché stanno finendoi impianti e cose varie ed altre unità che venderanno chiavi in mano. Non mi sembra logico che sono bloccato fino al rogito… Mi aiuti per favore.

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso è possibile, ma le consiglio di interpellare l’AdE per avere la certezza.

  11. Carlo

    Buon giorno si è detto più volte che per quanto riguarda la nuova costruzione posso usufruire della detrazione al 50% del garage (esempio 40mila € 2000€ per 10 anni)… il caf dove faccio il 730 mi ha comunicato ieri che posso detrarre solo gli interessi passivi di un valore massimo di 96mila€…. Sarà vero?

    • arch. Carmen Granata

      Mi sa che il suo Caf ha le idee un po’ confuse… lo cambi subito!

  12. Emanuele

    Arch. Carmen
    Grazie per la risposta…
    Io non posso fare un ampliamento perché si tratta di una casa qudrifamiliare, ed il fotovoltaico che ha messo l’impresa è comune. Io ne sto inserendo a parte un’altro solo Per casa mia, quindi non posso fare un ampliamento a quello già esistente… come devo comportarmi? Io rogito a settembre… posso magari installarlo a gennaio 2020? Così posso detrarre?

    • arch. Carmen Granata

      Secondo me sì, però le consiglio di sentire cmq l’AdE per sicurezza.

  13. Emanuele

    Salve…
    Io ho appena acquistato casa ed ho la consegna che è prevista circa a settembre 2019.
    Io vorrei installare il fotovoltaico, ed essendo una nuova costruzione, abbiamo già un impianto fotovoltaico e solare di capitolato….
    domanda:
    Se io installo il mio impianto fotovoltaico, ho la detrazione del 50%? Io ho capito che essendo una nuova costruzione non passa…..

    • arch. Carmen Granata

      Sì, infatti la realizzazione dell’impianto per una nuova costruzione non è detraibile. Se però realizzate un ampliamento dell’impianto esistente, questa parte è detraibile.

  14. Alfredo

    Il permesso di costruzione è per ristrutturazione pesante, il comune dice che mi spettano le detrazioni, l agenzia delle entrate dice di no perché avendo ridotto i volumi non si considera fedele ricostruzione (quindi ristrutturazione) ma nuova costruzione.
    Come faccio ad avere certezza.

    • arch. Carmen Granata

      Proprio con la recente Circolare 13 del 31 maggio l’AdE ha chiarito che la detrazione del 50% è riconosciuta anche a chi ricostruisce con una volumetria inferiore a quella precedente.

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