Detrazioni fiscali in caso di ampliamento

Di solito per la realizzazione di un ampliamento non è possibile usufruire delle detrazioni fiscali, a parte alcune eccezioni analizzate in questo articolo.

Ampliamento ©

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Ampliamento di volume e ampliamento di superficie

Le detrazioni fiscali previste per gli interventi edilizi sono rivolte al recupero del patrimonio edilizio esistente. Tutto quanto è costruito ex novo è pertanto escluso da tali agevolazioni.

In linea di massima, quindi, per la realizzazione di un ampliamento volumetrico non è possibile beneficiare degli sconti IRPEF. Esistono però alcune eccezioni che analizzeremo in questo articolo.

Distinguiamo però l’ampliamento volumetrico dall’ampliamento di superficie. Se ad esempio si realizza la fusione di due appartamenti per crearne uno più grande, si determina un aumento di superficie anche se il volume iniziale resta invariato.

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria (quelli ammessi a detrazione) rientrano anche i frazionamenti e gli accorpamenti di immobili. Quindi le spese per questo tipo di lavori sono detraibili.

In questo articolo esamineremo diversi casi di ampliamento e, soprattutto, vedremo come fare per non rischiare di perdere i bonus.

Demolizione e ricostruzione con ampliamento

Un intervento di demolizione e ricostruzione, anche con modifica della sagoma, ma nel rispetto della volumetria esistente, rientra nella definizione di ristrutturazione edilizia. Per esso è quindi possibile usufruire delle detrazioni fiscali.

Il nuovo edificio dovrà quindi avere unicamente lo stesso volume di quello preesistente, mentre sagoma e area di sedime potranno essere diverse. Sono escluse le eventuali modifiche che si rendano necessarie per adeguarlo alla normativa antisismica.

Se però nell’ambito dell’intervento di demolizione e ricostruzione si realizza anche un ampliamento volumetrico dell’edificio, il beneficio non è più ammesso.

In quel caso infatti l’edificio è considerato nuova costruzione e non rientra più tra gli immobili agevolabili.

Ristrutturazione di edificio esistente con ampliamento

Veniamo a esaminare invece il caso in cui si effettui un intervento di ristrutturazione di un edificio esistente e contestualmente se ne realizzi un ampliamento.

In questo caso, non essendoci demolizione, solo la parte in ampliamento è considerata nuova costruzione e quindi per essa non si potrà beneficiare delle detrazioni.
Sarà possibile però richiederla per i lavori eseguiti sulla parte già esistente.

Detrazione 50% per ampliamento box auto

Se la ristrutturazione con ampliamento riguarda il box auto o garage, la detrazione è applicabile anche al nuovo volume edificato.

Come è noto, infatti, quella del box auto è una fattispecie che costituisce eccezione, in quanto detraibile anche in caso di nuova costruzione.
Naturalmente condizione necessaria resta l’impiego del nuovo volume edificato come posto auto.

Ampliamento con formazione di volumi tecnici

Tra gli interventi agevolati con il bonus 50% rientrano anche gli ampliamenti volumetrici che portino a formazione di vani tecnici.

La giurisprudenza corrente è giunta a definire come volume tecnico un’opera priva di qualsiasi autonomia funzionale, anche solo potenziale, perché destinata solo a contenere, senza possibilità di alternative e, comunque, per una consistenza volumetrica del tutto contenuta, impianti serventi di una costruzione principale per essenziali esigenze tecnico-funzionali di essa.

Si tratta di manufatti come scale, vano ascensore, locale caldaia, che non hanno ragione di esistere in maniera autonoma rispetto all’edificio.

Cosa fare per ottenere la detrazione 50% in caso di ampliamento

Per non rischiare di perdere la detrazione 50% in un caso di questo tipo, potete percorrere due strade:
• richiedere la predisposizione di due fatturazioni distinte per le due tipologie di intervento
• farvi rilasciare dall’impresa un’apposita attestazione che indichi gli importi riferibili a ciascuna tipologia di intervento, sotto la propria responsabilità, utilizzando criteri oggettivi.

Utilizzo di criteri oggettivi significa predisposizione di un documento da cui si evinca chiaramente la parte di spesa imputabile all’uno o all’altro tipo di lavorazione.

Visto che la detrazione è estesa alle spese tecniche, anche per gli onorari professionali, in caso di ristrutturazione con ampliamento, si pone il problema di distinguere cosa sia detraibile e cosa no.
A mio avviso, si può applicare lo stesso criterio dettato dall’Agenzia delle Entrate per le imprese. Pertanto, il professionista incaricato dovrà rilasciare al committente fatture distinte oppure una dichiarazione che distingua le voci di spesa.

Cosa fare per ottenere l’ecobonus in caso di ampliamento

Anche per l’ecobonus, ovvero l’agevolazione per le spese di riqualificazione energetica degli edifici, la detrazione compete unicamente per le spese riferibili alla parte esistente.
In questo caso, però, diventa più complessa la redazione di una contabilità separata.

Come fare ad esempio a calcolare la parte di spesa detraibile relativa a un impianto di riscaldamento, visto che questo sarà dimensionato per l’intero volume da riscaldare?
Non esistono indicazioni specifiche in materia, ma un bravo tecnico sarà in grado di redigere la contabilità in modo che si evinca chiaramente quale è la parte di spesa imputabile all’esistente e quale all’ampliamento.

Questo è uno dei motivi per cui è indispensabile rivolgersi a un tecnico, come un architetto, per le detrazioni fiscali.

Per essere informati in tempo reale su questo argomento, seguite le mie pagine Facebook e Twitter.

Ma per tutte le altre informazioni su questo e altri bonus puoi consultare il mio e-book Guida ai Bonus Casa: Il manuale pratico sulle detrazioni fiscali per i lavori in casa.




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48 commenti

  1. Stefano

    Buongiorno Architetto,
    In un intervento di demolizione e ricostruzione di una villetta con impianto di riscaldamento, passerei da un sottotetto non riscaldato e non praticabile ad una soffitta praticabile riscaldata senza aumento di cubatura (dal punto di vista urbanistico). Di fatto aumenterebbe solo la superficie calpestabile. Secondo Lei, Eventuali spese di coibentazione del tetto o ingrandimento di finestre rientrerebbero nell’ecobonus? Grazie. Cordiali Saluti

  2. Petra

    Buongiorno, grazie mille per tutte le delucidazioni molto chiare!
    Io ho acquistato un C/2 che vorrei portare ad uso abitativo. Al momento l’immobile ha una parte alta a due piani e una bassa ad un piano solo. Io volevo demolire e ricostruire portando anche la parte bassa a due piani (cioè ad altezza dell’altra).
    Posso rientrare nella ristrutturazione 50% e sismabonus 110% per la parte “vecchia”?
    Grazie mille,
    Saluti,
    Petra

  3. matteo

    Intervento di ristrutturazione edilizia, in cui un vano esterno ad uso legnaia lo vado a rifare e trasformare in centrale termica con aumento dell’altezza. E’ possibile portare in detrazione la nuova centrale termica?

  4. Roberto

    Buongiorno,
    ho una casa su due livelli, il secondo livello ha un passaggio auto sottostante per i veicoli verso il giardino.
    Sempre sul secondo livello ho una terrazza che insiste su un vano del primo livello ma non sul passaggio auto.
    Vorrei ampliare il terrazzo “allungandomi” sul passaggio auto, cioè costruendo la struttura sottostante “vuota” per consentire sempre il passaggio auto ma attaccato al precedente terrazzo.
    Successivamente realizzare una veranda sul nuovo terrazzo ampliato sfruttando il piano casa per la nuova cubatura.
    E’ detraibile l’ampliamento del terrazzo e/o la realizzazione della veranda?
    PS.
    In aggiunta volevo sfruttare l’ecobonus 110% (cambio caldaia con annesso impianto fotovoltaico), in questo caso posso fare differenti tipologia di lavoro (ecobonus e ristrutturazione/costruzione) in un unica richiesta al comune?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      L’ampliamento non è detraibile. Al massimo può fare l’ampliamento, chiudere i lavori e poi fare una nuova pratica per il superbonus 110%.

  5. Luigi Pignatelli

    Buongiorno Architetto, ho una casa, con tetto in metallo, che per efficientare energeticamente devo demolire e ricostruire, se ricavo un locale tecnico per pompa di calore e pile in accumulo, aggiungendo volumetria, risulta come volumetria nel computo totale o in virtù dell’inabitabilità resta escluso dal computo dei volumi?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Dipende dalle dimensioni del vano tecnico e da come verrà classificato dal Comune.

  6. Mattia

    Buonasera,
    problema simile al precedente.
    Ho una casa di due piani che ha i soffitti alti 230 cm. La voglio ristrutturare, mantenendo la stessa sagoma e metratura, ma per ottenere l’agibilità sono obbligato a portare i soffiti a 270cm, aumentando conseguentemente la volumetria. Essendo una casa vecchia devo demolirla.
    Posso ottenere le detrazioni/ecobonus essendo l’aumento di cubatura legato esclusivamente ad un vincolo legale di natura edilizia?
    chiaramente per il Comune la SCIA è classificata come ristrutturazione edilizia, non come “nuova costruzione”
    grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      E’ un caso estremo che andrebbe valutato mediante interpello all’AdE.

    • Simone

      Ciao,
      Sono incentivabili gli interventi di demolizione e fedele ricostruzione a patto di non aumentare la volumetria dell immobile. In quel caso le agevolazioni non si applicano alla parte di lavori relativa all aumento di volumi ma solo a quelli già esistenti.
      Nel tuo caso ricostruirei senza modificare i volumi ricavando un solo piano abitabile e lasciando il resto a servizio. Così rimarrebbe tutto incentivabile rimanendo i volumi identici all originale

    • arch. Carmen Granata

      Probabilmente Mattia ha bisogno di due piani abitabili… Del resto, dal punto di vista urbanistico, sarebbe uno “spreco” rinunciare a una volumetria abitabile già acquisita.

  7. Simone

    Buongiorno,
    nella mia casa abbiamo il 1° piano completamente abitabile (alt 270) e il piano terra no (alt 250) si ipotizzava di scavare almeno due camere al piano terra per avere l’altezza minima e quindi frazionare così l’immobile in due appartamenti.
    Da quello che leggo lo scavo comporterebbe un aumento di volumetria e quindi non sarebbe incentivabile, corretto?
    Grazie

  8. Matilde

    Buongiorno Architetto,
    le pongo questo quesito. Abbiamo dovuto rendere agibile la corte di accesso all’abitazione. Possiamo usufruire dell’aliquota ridotta al 10% e quindi anche delle detrazioni?
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      L’Iva al 10% sicuramente. Le detrazioni dipendono da cosa intendete per “rendere agibile”.

  9. Daniele

    Buonasera architetto, sto procedendo all’innalzamento dell’altezza delle falde della soffitta per ricavarne un appartamento. Essendo nuova costruzione non mi è possibile usufruire del bonus ristrutturazioni. il mio dubbio però rimane per il tetto che al fine di costruire l’appartamento deve essere smantellato ma comunque ricostruito con la stessa forma e volumetria del precedente. Per quest’ultimo è possibile detrarre il 50% considerando che verrà sostituito perché vecchio?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se ho ben capito: si smantella il tetto, si costruisce un appartamento in sopraelevazione e poi si costruisce un nuovo tetto su questo?
      Si tratta di un caso limite, a mio avviso non rientriamo nella detrazione, ma non ne sono certa. Le consiglio di interpellare direttamente l’AdE.

  10. GIUSEPPE LILLUS

    Gentilissimo Architetto,
    la contatto per sapere se in un impianto riscaldamento (fancoil) esistente, posso fare l’ampliamento/adeguamento installando altri fancoil nell’abitazione ed usufruire dello sgravio al 50% e se è obbligatorio la comunizanione all’Enea entro 90 giorni. La ringrazio in anticipo per la sua disponibilità e sempre cordiali risposte.

  11. Antonio Addivinola

    Salve, vorrei porre un quesito forse già posto ma non mi è chiaro.
    I miei hanno una villa di due piani fuori terra ed un sottotetto non abitabile. Hanno già presentato in comune progetto per recupero sottotetto per recuperare volumetria. Successivamente si vuole presentare progetto di ampliamento (sfruttando Piano Casa Campania) di questo sottotetto, rimuovendo completamente il tetto ed effettuando una sopralevazione. E’ possibile applicare l’Ecobonus per il rifacimento del tetto oppure esso rientra come nuova costruzione?
    Grazie mille,
    Antonio.

    • arch. Carmen Granata

      L’ecobonus non è applicabile al recupero sottotetto a prescindere. Si può applicare invece il bonus ristrutturazione, ma solo alle spese riferibili alla parte preesistente.

    • Antonio Addivinola

      Mi scusi, forse mi sono espress io male.
      Ok sul discorso del bonus ristrutturazione sul volume recuperato, per cui vanno fatte fatture separate rispetto al volume in ampliamento che è chiaramente non detraibile.
      Mi riferivo non al progetto di sottotetto, bensì al nuovo progetto con Piano Casa di sopraelevazione con rifacimento tetto, per questo è possibile beneficiare dell’Ecobonus?

    • arch. Carmen Granata

      La domanda non è chiara… Se lei mi parla di fare una sopraelevazione+sottotetto ovviamente non c’è alcun bonus. Se invece mi parla di recupero sottotetto con ampliamento (ad es. per innalzamento altezza delle falde) vale quanto le ho detto.
      Se non fosse chiaro, il recupero di sottotetto, anche se fosse senza alcun ampliamento, non può avere l’ecobonus perchè non c’è un preesistente impianto di riscaldamento.

  12. Giovanni

    Buongiorno. Devo costruire un’abitazione con un permesso di costruire con abbattimento e ricostruzione con ampliamento del 35% secondo il Piano Casa della Regione Campania. Nel permesso dovrà essere costruito, sotto l’abitazione, un’autorimessa interrata o seminterrata. Gradirei sapere se x i costi dell’autorimessa sono previsti detrazioni fiscali. Grazie

  13. Francesco

    Buongiorno, ho un caso simile alla sig.ra Giulia ma la mia domanda un po’ diversa. Villa singola con 3 unità abitatitive: una al piano terra, una al primo piano e una che si sviluppa al secondo piu a larga parte del sottotetto (quella parte che ha maggior altezza). Abbiamo ottenuto concessione edilizia per sopralevare il tetto e ristrutturazinoe sottotetto ricavandone una nuova unita’ abitativa autonoma. Dopo diverse letture di manuali, interpelli, articoli ritengo (1) che il rifacimento del tetto sia interamente detraibile (fatti salvi importi e massimali), (2) che i lavori di ristrutturazione del sottotetto siano detraibili solo limitatamente alle spese riferibili alla parte di immobile “esistente”. Qui la complessità perche noi non aumentiamo la superficie del sottotetto ma il volume si quindi (3) come calcolare la spesa riferibile all’esistente ad esempio per lavori di impianto elettrico? Mi potrebbe gentilmente confermare / quidare sui punti 1, 2, 3? Grazie infinite. Francesco
    Forse per chiarire meglio il contesto edl punto (2) e (3), sarebbe utile capire se quando l’agenzia parla di tetto di spesa per unità immobiliare (es i 96K euro per unità), si intende “unità immobiliare” secondo la documentazione catastale o secondo la documentazione urbanistica. Nello specifico il sottotetto è catastalmente nella stessa unità del piano 2 sottostante, ma urbanisticamente è “solamente” un sottotetto non so se questo abbia qualche incidenza nel ragionamento. Grazie ancora

  14. Giulia

    Buongiorno,
    Sto programmando un intervento di sovralzo del sottotetto esistente (con utilizzo della slu residua disponibile), che comporterà
    -rimozione del tetto attuale (in vecchie tegole), suo rifacimento (struttura in x-lam o a telaio comunque in legno, con miglioramento prestazioni energetiche)
    -realizzazione di locali abitabili e locale tecnico per impianti
    -creazione di terrazzo con miglioramento delle prestazioni energetiche rispetto alla sola copertura del vecchio tetto-sottotetto.
    Da quello che ho capito si tratterà quindi di una pratica di ampliamento edilizio e di ristrutturazione al tempo stesso. È corretto?
    Dovrei quindi mantenere due pratiche diverse per poter beneficiare dei diversi sgravi fiscali? (Es. bonus energetico per il tetto e terrazzo, iva al 4% per la superficie in ampliamento?)
    La ringrazio molto
    Giulia

    • arch. Carmen Granata

      Dal punto di vista urbanistico può fare tutto con una sola pratica. E’ dal punto di vista fiscale che deve tenere separate le contabilità per usufruire dei bonus.

  15. Domenico

    Buongiorno. Ho demolito delle pertinenze rispetto l’abitazione principale (che ho finito pochi mesi fa di ristrutturare), ed ho ottenuto un permesso di edificare con un aumento delle volumetria (sempre inerente alle pertinenze). Codeste pertinenze saranno un deposito merci. è possibile chiedere l’agevolazione fiscale? Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Come può leggere dall’articolo, la demolizione e ricostruzione con ampliamento è considerata nuova costruzione, quindi no.

  16. Luciano

    arch. Carmen Granata
    31 Luglio 2019 in 16:30
    La demolizione e ricostruzione del muretto e della tettoia possono essere considerate m.s. o addirittura ristrutturazione edilizia, quindi sono detraibili.

    Buongiorno Architetto, in riferimento al suddetto quesito, come le dicevo in precedenza, con la ristrutturazione ho ampliato la veranda, in regime di Piano Casa, coprendo tutto il lato nord del fabbricato con sicuro miglioramento energetico. Intorno al muretto ho realizzato anche il cappotto ed ho intenzione di chiudere con infissi a bassa trasmittanza ma non subito per mancanza di fondi. Potrei eventualmente adattare degli infissi provvisori che ho da parte per poi sostituirli successivamente, diciamo l’anno prossimo.
    Potrò chiedere poi la detrazione fiscale per gli infissi?

  17. Luciano Marolda

    Buongiorno, sto demolendo e ricostruendo un muretto sul quale è appoggiata una tettoia sull’ingresso di casa (autonoma) drenando le acque che eventualmente potrebbero arrivare davanti il muretto stesso (l’abitazione e sottostante il livello strada/terra). La tettoia verrà ricostruita in legno lamellare con tetto coibentato e sarà chiusa con nuovi infissi (quindi aumento di volumetria nel rispetto del Piano Casa Regione Basilicata con accorpamento volumetria di una cantinetta poco distante l’abitazione). Siccome andrei a chiudere il lato nord (con portoncino ingresso e due finestre) credo che avrei anche un miglioramento delle prestazioni energetiche. Cosa posso portare in detrazione?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Dei lavori descritti nulla, visto che riguarda tutto la parte in ampliamento.
      Potrà detrarre solo eventuali spese fatte sulla parte esistente.

    • Luciano Marolda

      Salve, le parti esistenti sono il muretto (che viene demolito e ricostruito) e la tettoia di circa 6 mq (prevista in progetto iniziale concessione edilizia) anch’essa demolita e ricostruita. I lavori di cui sopra sono quindi da considerarsi manutenzione straordinaria? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La demolizione e ricostruzione del muretto e della tettoia possono essere considerate m.s. o addirittura ristrutturazione edilizia, quindi sono detraibili.

  18. gaballo maria rosaria

    sto ristrutturando un appartamento con una grande veranda coperta regolarmente accatastata. L’ampliamento che sto realizzando occupando una parte della veranda è considerato aumento di volume o di superficie? E quindi può usufruire delle detrazioni per ristrutturazione?

    • arch. Carmen Granata

      Il fatto che la veranda sia accatastata non ci dice nulla sulla sua regolarità urbanistica.
      Deve verificare che permessi ci sono a livello urbanistico e che tipo di oneri concesori sono stati pagati. Da lì capirà anche se è stata trattata alla stregua di volume o di superficie.

  19. giuliano

    Ho il seguente caso.
    Una demolizione di un sottotetto non abitativo perché non a norma con le altezze e costruzione/sovrapposizione ex novo di una casetta in legno prefabbricata in classe A+.
    Il tutto collegato all’appartameno sottostante.
    In questo caso ho le detrazioni famose fino a 96000Euro?

    • arch. Carmen Granata

      Questo quesito mi chiarisce il suo precedente su altro articolo.
      In tal caso posso dirle con certezza che l’intervento non è detraibile.

    • Giuliano

      Devo contraddirla architetto perché all’agenzia delle entrate mi hanno confermato che per tutta la parte non di aumento volumetrico c’è la detrazione. Per il resto pago l’Iva al 4%.

    • arch. Carmen Granata

      Contraddirmi per cosa, scusi? Nella sua precedente domanda mi parlava della demolizione di un sottotetto non a norma e della costruzione ex novo di una casetta. La nuova costruzione non è detraibile, come le ha confermato l’AdE (l’Iva che c’entra?). Per il resto non mi ha parlato di interventi sull’esistente.

  20. Alessandra Pignoni

    E’ detraibile la spesa per verandatura di terrazzo affacciato su corte interna?
    La guida edita dall’Agenzia delle entrate indica che la chiusura del terrazzo rientrerebbe negli interventi di “ristrutturazione” dandomi diritto alle detrazioni del 50%.
    Però la stessa guida dice che non ho diritto alle detrazioni in quanto, comportando un aumento di volumetria dell’appartamento, è da considerarsi come una nuova costruzione.
    ho sentito anche parlare di un limite percentuale di possibilità di ampliamento…
    Quindi in questo caso la detrazione è possibile oppure no?

    • arch. Carmen Granata

      La guida dell’AdE inserisce tra gli interventi agevolabili la “trasformazione di balcone in veranda” (non terrazzo).
      Detto ciò anche la chiusura di un balcone, urbanisticamente, è un ampliamento volumetrico per cui devono esserci i presupposti per poterlo fare: volumetria residua o possibilità di applicare il Piano Casa (l’ampliamento in percentuale di cui ha “sentito parlare”).

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