Manutenzione ascensori, le regole da seguire

Per usare l’ascensore in sicurezza, è fondamentale che l’impianto sia soggetto a severe regole di manutenzione periodica, da affidare a personale abilitato.

Manutenzione ascensori

Normativa per la manutenzione ascensori

L’ascensore è un impianto di grande utilità per l’accesso a immobili multipiano, oltre che un ausilio indispensabile per il superamento delle barriere architettoniche.

Affinché gli utenti possano utilizzarlo in completa sicurezza, l’impianto è soggetto a severe regole di manutenzione periodica. Tale manutenzione deve essere affidata a personale abilitato.

Il principale riferimento normativo in Italia per la manutenzione ascensori è rappresentato dal Dpr n. 162 del 1999. Il decreto è stato emanato in attuazione della Direttiva 95/16/CE.

In particolare, l’articolo 15 del testo normativo stabilisce che il proprietario di un ascensore ha l’obbligo di affidarne la manutenzione a una persona munita di idonea certificazione o a una ditta abilitata.
Se questo obbligo non viene ottemperato, l’ascensore non può essere mantenuto in esercizio.

Il 21 gennaio 2012 sono poi entrate in vigore nuove norme per la sicurezza degli ascensori, in virtù dell’approvazione dell’emendamento A3 alle norme armonizzate UNI EN 81-1&2.
Oggi, quindi, la conformità di un impianto può essere ottenuta solo se l’ascensore rispetta le regole previste dall’emendamento A3.

Tra le novità apportate dalla modifica di questa norma, c’è l’obbligo che tutti gli ascensori siano dotati di un dispositivo che ne impedisca il movimento incontrollato, quando non è chiusa la porta di piano o quella della cabina.

Regole generali per la manutenzione ascensori

Per garantire la sicurezza e il buon funzionamento di un ascensore nel corso del tempo, è fondamentale seguire alcune regole base:
• in edifici condominiali, il responsabile della sicurezza degli ascensori nonché dello svolgimento delle verifiche periodiche a cui deve essere sottoposto l’impianto è l’amministratore
• affidare a un’azienda specializzata la manutenzione ordinaria da eseguire almeno ogni sei mesi
• sottoporre ogni due anni l’ascensore a una verifica da parte dell’ASL (che sostituisce il ruolo un tempo svolto dall’ENPI, Ente Nazionale Prevenzione Infortuni) o di una società di certificazione abilitata.

Tali controlli periodici devono essere riportati sul libretto d’impianto o devono risultare da apposite certificazioni.

Nel caso in cui i documenti relativi alla manutenzione ascensori siano stati smarriti, non dimenticate di controllare alcune cose:
• per sapere se l’ascensore del vostro condominio è stato sottoposto ai necessari controlli periodici previsti, è possibile chiedere di controllare i bilanci annuali per verificare se risultano le relative voci di spesa
• si può impegnare l’amministratore o qualche condomino a essere presente all’intervento, in modo da verificare che vengano effettuate le operazioni su tutte le parti dell’impianto e che i lavori siano compiuti da personale specializzato
• segnalare immediatamente alla società di manutenzione ogni eventuale rumore o vibrazione anomali e richiedere l’intervento immediato.

Interventi di manutenzione ascensori

Per eseguire una manutenzione ascensori a norma, il tecnico manutentore deve compiere sull’impianto due distinti tipi di attività:
visite di manutenzione preventive: sono finalizzate a verificare il normale funzionamento dell’impianto e in particolare delle porte di piano e di cabina e delle funi, oltre che a svolgere interventi di lubrificazione dei meccanismi
visite più approfondite, rivolte a verificare l’integrità e il funzionamento delle varie parti che garantiscono la sicurezza dell’ascensore.

In particolare, gli aspetti da controllare durante tali verifiche sono:
• lo stato di conservazione delle funi
• le condizioni di isolamento dei circuiti
• le condizioni in cui si trovano i dispositivi di sicurezza, di chiusura e di blocco
• il funzionamento corretto del paracadute e del limitatore di velocità
• le condizioni in cui si trova il vano corsa
• il regolare funzionamento dell’impianto d’allarme
• il regolare funzionamento delle valvole di sicurezza presenti negli ascensori di tipo oleodinamico.

Visite di manutenzione ascensori

Le visite approfondite del secondo tipo sono quelle per le quali il legislatore ha previsto una cadenza periodica (quella semestrale).
Per le prime, invece, non sono previste scadenze tassative, ma vanno compiute ogni volta che si ritiene opportuno, in base alle esigenze dell’impianto.

In concreto, il giusto numero di visite da compiere in un anno per la manutenzione ascensori dipende da:
• le caratteristiche tecniche dell’ascensore
• il suo stato di conservazione
• l’intensità di utilizzo.

Considerando le caratteristiche del parco impianti esistente in Italia, si stima di dover compiere per ogni ascensore un numero medio di visite tra le 8 e le 12 all’anno, comprendendo in tale numero anche le due visite semestrali obbligatorie.

Lo stesso manutentore incaricato dovrebbe stabilire un programma periodico di visite da effettuare tenendo conto dello stato di conservazione dell’ascensore, oltre che dei dati presenti nel manuale d’uso e di manutenzione dell’impianto.

Contratto di manutenzione ascensori

L’affidamento a una ditta abilitata del servizio di manutenzione ascensori deve essere formalizzata con la sottoscrizione di un contratto.

Per avere un’idea dei contenuti minimi che devono essere presenti in un contratto, si può prendere a riferimento la norma UNI 10146 Criteri per la formulazione di un contratto per la fornitura di servizi finalizzati alla manutenzione.

Questi sono i dati che non devono mancare:
oggetto e scopo del contratto
descrizione dei lavori
piani di manutenzione previsti
•  ambiente di lavoro
•  oneri a carico del committente e oneri a carico dell’assuntore
•  norme di sicurezza
•  durata del contratto
prezzo, fatturazione, pagamenti.

Nell’oggetto del contratto dovrebbe essere chiaramente specificato il livello di manutenzione fornita, in quanto i contratti usati in Italia prevedono in genere tre tipologie di intervento di manutenzione:
ordinaria o semplice, il tipo più diffuso, prevede gli interventi minimi prescritti per legge ed eventuali chiamate per guasti
semicompleta e/o semitotale, comprende oltre ai precedenti interventi anche riparazioni con pezzi di ricambio o materiali di consumo
completa o totale, comprende tutti gli interventi connessi alla gestione dell’impianto, compresa la sostituzione di pezzi importanti.

La durata del contratto può essere liberamente fissata tra le parti, anche se è consigliabile che sia di almeno 3 anni.

Per quanto riguarda i costi, nel contratto, oltre a essere indicato il prezzo annuale del servizio, devono essere indicate le modalità e i tempi di fatturazione, oltre che la presenza di eventuali penali in caso di ritardi.

Naturalmente, per i contratti lunghi, bisogna opportunamente considerare una clausola di revisione del prezzo, in base a indici quali i prezzi delle retribuzioni, dei beni e dei servizi connessi con la prestazione.




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46 Commenti. Nuovo commento

  • Santo Amaddeo
    18 Luglio 2021 23:39

    Gradirei sapere, se un impianto ascensore che ha spesso dei problemi alla porta fissa al piano, perché non si chiude. È possibile farla bloccare dalla ditta di manutenzione ed escludere il piano ? Così facendo , l’impianto mantiene ancora i requisiti di sicurezza e possa essere utilizzato dai condomini ? Ovviamente solo per il tempo necessario per la riparazione della porta di piano mettendo cartelli ed avvisi del blocco temporaneo della porta al piano, fino a quando la serratura della porta sarà riparata. Seconda domanda lo a ditta di manutenzione può opporsi a fare tale intervento? E se si rifiuta si può chiedere intervento di altra ditta rescindendo il contratto di manutenzione? Grazie anticipate per la risposta e del tempo dedicato.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Luglio 2021 19:56

      Non credo sia possibile. Un intervento deve essere fatto a impianto fermo.

  • Salve,
    Se l’ascensore di una casa privata non viene utilizzato per lungo periodo, è obbligatorio fare la manutenzione? O è possibile riprendere a farla con la ripresa dell’utilizzo?
    È normale che ogni volta che effettuano la manutenzione, l’ascensore subito dopo si blocca e non funziona più così che siamo obbligati a far intervenire nuovamente e pagare per un altro intervento?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Maggio 2021 19:35

      La manutenzione è obbligatoria.
      Riguardo alla seconda domanda, certo che non è normale.

  • buongiorno,
    una curiosità, il soggetto che per contratto esegue la manutenzione, può essere il medesimo al quale vengono affidate le verifiche periodiche, sempre per il medesimo impianto?
    grazie

    Rispondi
  • Buongiorno,
    a seguito di controllo biennale, con relativi adempimenti di manutenzione da effettuare, esiste un termine ultimo per effettuare i lavori indicati?

    Rispondi
  • Daniel Julio Abad
    23 Novembre 2020 16:41

    Sono un condomino e vorrei sapere come dinunciare all’amministratore per mancata verifica biennale (16 mesi in ritardo) dell’ascensore dal ente di controllo?
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      23 Novembre 2020 18:20

      Se l’amministratore è inadempiente potreste richiederne la revoca, ma questo va fatto in sede assembleare.

  • le visite semestrali di sicurezza (art. 15) devono essere due all’anno o devono seguire una cadenza semestrale continua (es: visita al 15 settembre 2019 la sucessiva entro 15 marzo 2020).
    grazie

    Rispondi
  • Buongiorno, ho un ascensore privato che uso pochissimo, circa 30 volte all’anno. Nuovo e a sistema idraulico, sicurissimo. La ditta che fa la manutenzione mi costa quasi 600€ all’anno che non voglio più pagare. A quanto ammontano le multe e le sanzioni per omesse manutenzioni? Non riesco a trovare la risposta a questa importante domanda da nessuna parte.
    Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Luglio 2020 15:05

      Il dpr 162/99 non prevede direttamente delle sanzioni ma delega al comune i provvedimenti civili e penali da prendere.

  • Architetto Granata, grazie per la risposta. Le posso chiedere una cortesia? Di togliere il mio cognome e il secondo nome dall’intestazione della domanda che le ho fatto ieri. Solo per una forma di attenzione e di rispetto verso il mio attuale manutentore, del cui lavoro non abbiamo assolutamente motivo di essere scontenti. Ma a tenere la situazione dei costi sotto controllo e a informarsi non si sbaglia mai.
    Grazie e cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Maggio 2020 16:26

      Fatto. 🙂

    • Mariateresa
      26 Maggio 2021 23:02

      In un edificio pubblico un decennio fa è stato installato correttamente un ascensore. Non è mai stato consegnato il libretto e la ditta che lo ha installato è fallita. L’ascensore non è mai entrato in funzione. A chi bisogna rivolgersi per il rilascio del libretto? Possibile che la soluzione data fino ad ora è quella di “buttare” l’ascensore? Grazie per la risposta.

    • arch. Carmen Granata
      28 Maggio 2021 17:13

      @Mariateresa: potete rivolgervi a una ditta di manutenizone che possa effettuare un collaudo dell’impianto e redigere il libretto.

  • Palazzina di quattro piani; ascensore oleodinamico installato a fine 2017, quindi nuovo; tre soli i condomini che ne sono proprietari, due al quarto piano, uno al terzo; uso minimo, in media 15 corse al giorno. Qual è la giusta frequenze della manutenzione ordinaria? Siamo partiti da 12 interventi l’anno per passare a 6, ma i costi sono ancora molto alti. Si può ragionevolmente ridurre ancora la frequenza, senza rischiare inconvenienti?
    Inoltre, qual è l’ordine di grandezza del costo medio della forza motrice per un uso di questa portata? La corsa totale della cabina è di circa 15 metri.
    Grazie e complimenti per il sito, molto interessante e ben fatto.
    Cordiali saluti
    Giorgio

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      13 Maggio 2020 9:04

      Diciamo che i 6 interventi annui sono il minimo per rispettare la cadenza di interventi previsti.
      Sul costo della forza motrice non sono onestamente preparata.

  • Salve, avrei un quesito da fare:
    in una nuova palazzina di 4 unità abitative, quindi senza obbligo dell’amministratore (e appunto non presente), a livello di responsabile di sicurezza per l’utilizzo dell’ascensore occorre fare qualcosa?
    Cioè, oltre ovviamente a chiamare la ditta specializzata per la manutenzione che occorre fare, a fini della sicurezza, noi condomini dobbiamo fare altro?
    grazie anticipatamente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Maggio 2020 11:58

      Potete nominare un soggetto responsabile dell’impianto. Se ciò non avviene, tutti i condomini sono considerati responsabili in solido.

  • Albini Alberto
    5 Marzo 2020 9:32

    Potrei sapere chi è responsabile del libretto di impianto dell’ascensore condominiale se questo viene “smarrito”.
    Ringrazio per la risposta.
    Il vostro sito è particolarmente interessante:

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      5 Marzo 2020 15:51

      L’amministratore ha l’obbligo di conservare il libretto matricolare dell’impianto, per cui se questo viene smarrito è lui il responsabile.

  • mi scusi, ma esiste un periodo di garanzia (immediatamente successivo all’avvio dell’impianto) nel quale può non esserci un contratto di manutenzione? intendo, l’installatore non deve comunque garantire la manutenzione dell’impianto per un periodo limitato di tempo a partire dalla messa in funzione dell’impianto?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      10 Febbraio 2020 19:08

      Beh, ovviamente, il primo controllo parte dal momento della messa in funzione. Così, se ci sono controlli da fare ogni 6 mesi, il primo scatta 6 mesi dopo. E così via.

  • Buongiorno, per favore potrebbe dirmi a chi posso rivolgermi perché l’amministratore provveda a far cambiare la pulsantiera dell’ascensore e relativo controllo del funzionamento, dopo che questo era già stato detto a quello precedente e poi di nuovo all’amministratore attuale iniziato nell’aprile del 2017, e mai risposto e mai messo all’O.d.g.? Faccio presente che per me è un grosso problema perché, avendo problemi motori che non mi permettono di fare i gradini, non mi fido a prendere l’ascensore neanche per ritirare i miei acquisti su internet, e purtroppo solo qualche corriere è disposto a venire lui al 3° piano, e sempre se riesce, perché ho potuto ormai constatare da più volte, che devono magari andare al 4° e poi scendere o altre soluzioni simili, dipende in quel momento se i pulsanti rispondono alla pressione oppure no, anche oggi il mio parrucchiere è dovuto salire al 4° e poi scendere e prima aveva già provato con il 2° piano ma l’ascensore non si era fermato a livello e quindi la porta non si apriva, sono veramente in ansia ogni volta che deve venire qualcuno da me o che mi arriva qualche consegna, e pertanto vorrei sapere se c’è qualche ente con più voce in capitolo di me, che possa obbligare l’amministratore ad intervenire, non lo chiedo più a lui perché, come ho già detto sopra, non mi aveva risposto e non risponde mai a nulla, grazie mille in anticipo.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      25 Gennaio 2018 9:50

      Purtroppo non le resta che rivolgersi a un avvocato. L’amministratore è responsabile della manutenizone dell’ascensore quale parte comune dell’edificio condominiale. Tra l’altro, in caso di incidenti, è anche responsabile penalmente. Nonostante ciò, ci sono casi come questo in cui gli amministratori sono inadempienti. Magari una bella lettera di un legale gli farà ricordare le sue responsabilità.

  • silvia volpato
    27 Ottobre 2017 11:53

    Buongiorno vorrei porle una domanda, è normale che ci vogliano 15 giorni per riparare un ascensore? Mia suocera abita con mio cognato disabile al 2 piano di un codominio, il quale è segregato in casa appunto da 15 giorni essendo in sedia a rotelle. Mio cognato non lavora ma se lavorasse o ci fosse un bambino disabile che deve andare a scuola? Ci sono stati vari solleciti ma dicono che si è rotta la scheda madre e bisogna aspettare, è normale tutto questo tempo?

    Rispondi
  • Trovo utile questo servizio guida.
    E approfitto X chiedere:
    Impianto uso privato corsa un solo piano per mono famiglia con disabile.
    L’impianto è stato consegnato a norma di legge.E ra l’anno 2015 fine luglio. Ma mai alcun manutentore della ditta incaricata ha proceduto a verifica ho chiesto la presenza X certificare e riportare la visita in libretto impianto.
    Oggi sollecitano il pagamento di fatture.
    Chiedo a che titolo se il servizio non è stato effettuato. Anzi si sono resi responsabili di spiacevole conseguenze. A mio parere la sig.ra mamma della disabile già colpita si dovrebbe sentire sollevata dal pagare e fare eventualmente dlisdetta X dare la manutenzione a chi si responsabilizza e offre la prestazione voluta.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      2 Ottobre 2017 9:27

      Concordo con lei. Non capisco quale pagamento venga richiesto, se la manutenzione non è mai stata effettuata.

  • Buongiorno, vorrei sapere se posso affidare la manutenzione di un ascensore condominiale di una tale azienda ad altra azienda meno cara.
    Es: se ho un ascensore shilndler posso affidare la manutenzione ad un altro operatore?
    Grazie in anticipo!

    Rispondi
  • salve vorrei sapere se le stesse regole sono applicate anche agli elevatori

    Rispondi
  • In un condominio dove risiede un minore disabile, non deambulante, qual è l’obbligo della ditta che gestisce la manutenzione dell’ascensore?
    Chiedo questa informazione perché nel condominio dove mi sono trasferita da poco più di un mese, è frequente che l’ascensore è fuori uso. Abitando al 3° piano, l’ascensore è un mezzo indispensabile. Mio figlio ha 12 anni e per me è molto difficile portarlo in braccio….
    Mi è stato dato un numero di cellulare per le urgenze, ma quando ne ho avuto bisogno, squilla a vuoto.
    Ringrazio per le notizie che gentilmente mi fornirete.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Giugno 2017 10:16

      Gli obblighi della ditta sono sempre gli stessi e non variano per la presenza di una persona disabile.
      Ma qui purtroppo c’è proprio uno scarso senso di civiltà: dell’amministratore, prima di tutto, che dovrebbe farsi carico di contattare la ditta per farla intervenire all’istante e non dare il numero a lei; e della stessa ditta che si rende irreperibile.
      Ci sono gli estremi per citare tutti in giudizio.
      I miei migliori auguri.

  • Anche in un abitazione privata quindi non condominio ma monofamiglia devo fare la manutenzione ogni 6 mesi ?

    Rispondi
  • buongiorno, vorrei porle un paio di quesiti… quello dove io vivo è un condominio di sei appartamenti 2 per ogni piano più il piano seminterrato, quindi composto da 4 piani totali. Il palazzetto è stato costruito nel 2006, quindi chi ha acquistato, ha acquistato anche quota parte dell’ascensore. da maggio 2016, l’ascensore è rotto e quindi inagibile…. vorrei sapere in cosa incorre il condominio che non procede alla riparazione di un bene che sembrerebbe essere obbligatorio… grazie.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      3 Febbraio 2017 12:11

      Il rischio principale lo corre l’amministratore, quale custode della cosa ai sensi dell’art. 2051 cod. civ., che rischia di essere chiamato in causa per risarcire eventuali danni.
      Per il resto, se l’ascensore è reso inaccessibile e non viene utilizzato, non ci sono sanzioni.

  • In caso di terremoto la legge prevede un controllo dell’ascensore da parte della ditta o ente?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      20 Gennaio 2017 11:45

      No, non ci sono controlli specifici per l’ascensore, se non quelli relativi alla sicurezza dell’intero fabbricato.

  • Il Comune in qualità di esercente la sicurezza dei cittadini in caso di cessazione di servizio manutenzione ascensore può bloccare con ordinanza l’ascensore?

    Rispondi

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