Obbligo di contabilizzazione del calore in condominio

Scade domani, 30 giugno2017, il termine fissato dal MISE per adeguarsi all’obbligo di contabilizzazione del calore nei condomini con impianti centralizzati. Ripartitore per contabilizzazione del calore (photo credit www.ulteria.it) Cos’è…
Ripartitore per contabilizzazione del calore (photo credit www.ulteria.it)

Scade domani, 30 giugno2017, il termine fissato dal MISE per adeguarsi all’obbligo di contabilizzazione del calore nei condomini con impianti centralizzati.

Ripartitore per contabilizzazione del calore (photo credit www.ulteria.it)
Ripartitore per contabilizzazione del calore (photo credit www.ulteria.it)

Cos’è la contabilizzazione del calore?

La contabilizzazione del calore è un meccanismo che consente, in presenza di una caldaia centralizzata in condominio, di suddividere in maniera corretta i consumi delle diverse unità immobiliari legati a:
• riscaldamento
• raffrescamento
• acqua calda.

Ogni condomino ha così la possibilità di utilizzare il riscaldamento in base alle proprie esigenze. Può scegliere la temperatura e le ore di accensione, nei limiti fissati dalla normativa nazionale. In questo modo, pagherà solo la quantità di calore effettivamente consumato.

Ciò è possibile utilizzando particolari dispositivi quali:
valvole termostatiche
• contabilizzatori o ripartitori di calore
• dispositivi di termoregolazione.

In particolare, le valvole termostatiche servono a impostare le temperature e gli orari di accensione dei termosifoni nei singoli ambienti, mentre il contabilizzatore di calore serve a rilevare i consumi energetici effettivi di ogni appartamento.

Vantaggi della contabilizzazione del calore

La maggior parte degli edifici condominiali dotati di un riscaldamento centralizzato presenta consumi elevati e un utilizzo poco efficiente dell’impianto, mentre le spese sono computate unicamente in base ai millesimi di proprietà.

Quindi, anche se si sta fuori tutto il giorno, il riscaldamento rimane acceso per un certo numero di ore, con elevati sprechi energetici e costi inutili.

La contabilizzazione del calore unisce il vantaggio di avere un’unica centrale termica con quello di riscaldarsi quanto e quando si vuole.

I vantaggi del sistema descritto sono dunque numerosi:
• maggiore facilità di manutenzione di una sola caldaia centralizzata in condominio rispetto a diverse caldaie autonome
riduzione dei consumi energetici
gestione autonoma del riscaldamento per ogni unità immobiliare
riduzione dei costi in bolletta, in quanto si paga solo quanto effettivamente consumato oltre alla quota fissa per la manutenzione della caldaia comune
• possibilità di ricorrere alle detrazioni fiscali per eseguire l’intervento.

Normativa sulla contabilizzazione del calore

L’obbligo di contabilizzazione del calore per tutti gli edifici condominiali è stato introdotto in Italia dal decreto legislativo 102/2014.

L’obiettivo è quello di ridurre i consumi energetici ottimizzando l’utilizzo del riscaldamento e rendendo più consapevoli i consumatori.

In precedenza, con la legge 10/91 e il DPR 412/93, l’obbligo vigeva unicamente per gli edifici condominiali di nuova costruzione dotati di impianto di riscaldamento centralizzato.

Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del d. lgs n. 141 del 18 luglio 2016, recante Disposizioni integrative al decreto legislativo 4 luglio 2014, n. 102, di attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica, che modifica le direttive 2009/125/CE e 2010/30/UE e abroga le direttive 2004/8/CE e 2006/32/CE sono stati aggiunti alla norma alcuni correttivi.

L’obbligo di adeguamento degli edifici condominiali è pertanto in vigore già da tempo. Il termine ultimo per adeguarsi era fissato al 31 dicembre 2016, dopodiché sarebbero scattati i controlli e, in caso di inottemperanza, pesanti sanzioni.

Per effetto del decreto Milleproroghe il termine è poi slittato di sei mesi, fino a domani, 30 giugno 2017. La scadenza è tassativa.
La proroga era stata richiesta da Confedilizia a causa del breve tempo concesso per l’adeguamento e della difficoltà per le imprese impiantiste di soddisfare tutte le richieste.

Gli ultimi mesi sono stati quindi cruciali per i condomìni che non avevano ancora provveduto a ottemperare alle disposizioni normative.

Chi è soggetto all’obbligo di contabilizzazione del calore?

Sono obbligati ad adeguarsi tutti i condomìni con impianto di riscaldamento centralizzato.

Gli impianti realizzati negli anni passati sono essenzialmente di due tipologie:
• a distribuzione verticale (costruiti fino agli anni ’80)
• a distribuzione orizzontale (costruiti a partire dagli anni ’90).

Negli impianti a distribuzione verticale le unità immobiliari ricevono il fluido termovettore dai montanti verticali posti sulla stessa colonna.
In questo caso, bisogna adottare un sistema di contabilizzazione indiretta che prevede l’installazione di valvole termostatiche e ripartitori di calore su ogni radiatore.

Nei sistemi a distribuzione orizzontale, definiti anche a zona o ad anello, tutto l’impianto è alimentato da una montante unica ed è possibile intercettare la mandata e il ritorno del fluido termovettore per ogni unità immobiliare.
In questo caso, si deve utilizzare quindi un sistema di contabilizzazione diretta che prevede l’inserimento di un sotto – contatore di calore al punto di consegna.

L’obbligo vige anche per i cosiddetti super condomìni in cui è presente una centrale termica unica che alimenta gli impianti dei vari edifici che lo compongono.

Sono tenuti all’installazione delle termovalvole anche i proprietari degli appartamenti all’ultimo piano che abbiano modificato l’impianto condominiale a colonne montanti, passando dai radiatori ai pavimenti radianti.

Chi è esentato dall’obbligo di contabilizzazione del calore?

Sono esentati dall’obbligo di misurazione del calore tutti gli immobili dotati di impianto di riscaldamento autonomo, sia condominiali che privati.

Tra i condomìni con impianto centralizzato sono esentati dall’obbligo soltanto quelli che presentano motivati e certificati impedimenti tecnici.

L’impossibilità deve essere documentata con una relazione tecnica redatta da un progettista o da un tecnico abilitato in base alla norma UNI EN 15459. Da questa, deve risultare una delle seguenti ipotesi:
• l’installazione del contatore individuale non è tecnicamente possibile
non è efficiente in termini di costi
non è proporzionata rispetto ai possibili risparmi energetici.

Se sussiste un impedimento anche per l’installazione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore in corrispondenza di ciascun corpo scaldante, deve essere prodotta una ulteriore relazione tecnica con riferimento alla norma UNI EN 15459.

Quanto costa installare un sistema di contabilizzazione del calore?

I costi per adeguarsi alla normativa in vigore sono purtroppo sensibili per molti cittadini.
Una valvola termostatica con contabilizzatore può costare infatti dai 100 ai 150 euro.

Al costo di un certo numero di valvole bisogna poi sommare le spese necessarie per adeguare l’impianto centralizzato.

Tuttavia, bisogna considerare che, dato il risparmio consentito dal sistema, tali spese possono essere ammortizzate in pochi anni.

Le spese sono inoltre detraibili ai fini IRPEF usufruendo di:
detrazione 50% per la sola installazione di dispositivi di termoregolazione e contabilizzazione
detrazione 65% se l’intervento comprende anche la sostituzione della vecchia caldaia con una a condensazione.

Come vengono ripartite le spese di riscaldamento con la contabilizzazione del calore?

Mentre con il vecchio sistema ogni condomino pagava in base alle tabelle millesimali di proprietà, in base al nuovo bisognerà distinguere due voci di spesa:
• una quota volontaria
• una quota involontaria.

I costi volontari sono quelli legati all’effettivo consumo e computati in bolletta.
I costi involontari dipendono invece dalle perdite della rete di distribuzione e comprendono le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto condominiale.
Questi ultimi devono essere ripartiti in base a una specifica tabella millesimale.

Sanzioni per la mancata contabilizzazione del calore

A partire dal 1 luglio 2017 scatteranno pesanti multe per chi non si sarà adeguato all’obbligo previsto dalla legge.

La contabilizzazione del calore dovrà essere operativa, quindi non basterà aver predisposto un progetto o aver deliberato in assemblea l’intervento.

In caso di mancata ottemperanza, le sanzioni vanno da 500 a 2.500 euro e possono essere irrogate tanto al condomino che al condominio. Infatti, gli interventi dovranno essere realizzati sia sull’impianto centralizzato dell’intero edificio che singolarmente in ogni unità immobiliare.
Potrebbe esserci il caso, ad esempio, di un condominio che si sia adeguato, ma non tutti i condòmini abbiano provveduto per la loro parte.

Le sanzioni sono comminate anche al condominio che, pur avendo provveduto ad adeguare l’impianto, non abbia provveduto a ripartire le spese con una tabella redatta in base alla norma UNI 10200:2015.

Solo nella prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi è consentito ripartire le spese in base alle vecchie tabelle.

(Prima pubblicazione 1 settembre 2016)




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4 Commenti. Nuovo commento

  • In verità vorrei capire come le amministrazioni condominiali riescono a individuare il reale ed effettivo consumo realizzato da un condomino. Mi spiego meglio: qui da me ci sono termovalvole e contabilizzatori posti sul termosifone: dei piccoli apparecchietti con un display dove i numeri variano continuamente anche d’estate. Ma il condominio deve leggerli, per rilevare l’effettivo consumo? Ho posto la domanda alla mia amministrazione poiché sono insofferente ai riscaldamenti e non li uso tutti i giorni, anzi quasi mai. Ho chiesto se dovevo comunicare la lettura e cose del genere. Mi hanno risposto di no e che neppure loro sarebbero venuti per effettuare letture. Scusate ma come fanno a sapere su quali valori basare il mio consumo?

    Rispondi
  • Adriano Casoni
    28 Novembre 2016 3:38

    Oggi il periodo giornaliero di erogazione di calore degli impianti, fino al 31 dicembre 2016,consiste in 14 ore con una temperatura massima consentita di 22 °C, Con l’obbligo della contabilizzazione si passa invece ad un funzionamento continuo nelle 24 ore, con una limitazione massima della temperatura per ciascun appartamento di 20°C. A fronte di tutto ciò, è proprio vero che vi è tutto questo risparmio energetico? Inoltre in nessun articolo inerente a detta modifica si parla del coefficiente di conduzione termica dei muri e degli infissi delle unità immobiliari o appartamenti , e la imposizione dei 20°C, mi sembra un fatto eclatante in quanto la percezione del freddo è una sensazione del tutto individuale e non può quindi essere imposta per legge. Va inoltre distinta la latitudine del condominio e la sua ubicazione, fattore determinante per valutare il grado di intensità di freddo cui è esposto, ma nemmeno di questo si parla mai. Inoltre si parla di pagamento di calore utilizzato e contabilizzato e di quello non contabilizzato (dispersione). Sono fermamente convinto che tutto l’enorme trasformazione che si attua con questo regolamento imposto , avrebbe prima la grande necessità di un corretto ricondizionamento degli stabili con una adeguata coibentazione, poi si potrebbe parlare di eventuale limitazione dello spreco e di una corretta contabilizzazione del calore prodotto ed utilizzato dal singolo condomino. Ma stante le eterogenee ed improprie condizioni e degli stabili, questo provvedimento non condurrà ad un corretto utilizzo del calore ma esso sia solo un inutile spreco di danaro da parte del singolo cittadino, senza avere i vantaggi supposti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Novembre 2016 11:08

      Guardi che con la contabilizzazione non è obbligatorio tenere la caldaia accesa per 24 ore.

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