Manutenzione ordinaria e detrazioni fiscali

Per le spese relative a lavori di manutenzione ordinaria è possibile usufruire di detrazioni IRPEF? In questo articolo, vedremo se e quando ciò è possibile.

Lavori di manutenzione ordinaria (photo credit pixabay.com)

Cosa si intende per manutenzione ordinaria?

Il Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/01) individua diverse tipologie di interventi edilizi e ne raccoglie le definizioni all’art. 3.

Tali definizioni sono molto importanti perché, in base alla categoria di intervento, sono richiesti diversi titoli abilitativi per l’esecuzione delle opere.
Sono importanti anche per distinguere gli interventi per i quali è possibile ottenere le detrazioni IRPEF.

La manutenzione ordinaria è così definita al comma 1 lettera a) dell’articolo 3: interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Si tratta in sostanza di interventi che agiscono su materiali e finiture esistenti, senza operarne la sostituzione.

Per le spese inerenti gli interventi di manutenzione ordinaria è possibile usufruire di detrazioni fiscali IRPEF? In questo articolo vedremo se e quando ciò è possibile.

Manutenzione ordinaria su parti comuni di edifici condominiali

Gli interventi di manutenzione ordinaria, se eseguiti su parti comuni di edifici condominiali, possono beneficiare della detrazione 50%.

Si tratta in genere di lavori come:
• la sostituzione di pavimenti esistenti
• la tinteggiatura di pareti e soffitti interni ed esterni con gli stessi materiali e colori
• la riparazione di impianti tecnologici esistenti
• il rifacimento di intonaci
• l’impermeabilizzazione delle coperture
• la riparazione di manti di tegole, grondaie e pluviali, ecc..

Quando si realizzano questi invertenti si ha diritto anche al bonus mobili. Naturalmente i mobili acquistati devono essere destinati ad arredare gli spazi comuni degli edifici, come androne, cortile, alloggio del custode, ecc., e non l’appartamento personale dei condòmini.

Manutenzione ordinaria su singole unità abitative

La regola generale vuole che gli interventi di manutenzione ordinaria eseguiti su singole unità abitative non possano beneficiare della detrazione 50% e del bonus mobili.

Per fare un esempio: se rifate la tinteggiatura della scala condominiale potete detrarre la spesa; se invece tinteggiate le pareti del vostro appartamento non potete farlo.

Se però l’intervento di manutenzione ordinaria rientra in un intervento edilizio di categoria superiore diventa detraibile, in virtù del carattere assorbente dell’agevolazione.

Altro esempio: per realizzare un secondo bagno in casa, dovrete demolire e ricostruire alcuni tramezzi. Questo causerà la necessità di ritinteggiare le pareti. Ebbene, in questo caso la tinteggiatura è detraibile.

A parte questo caso, esistono però altri interventi che, pur essendo di manutenzione ordinaria, possono essere detratti anche se realizzati sulle singole unità abitative. Si tratta quindi di eccezioni alla regola generale.

Interventi di manutenzione ordinaria che costituiscono eccezione

Gli interventi di manutenzione ordinaria che rappresentano un’eccezione in tal senso sono innanzitutto tutte quelle opere volte a prevenire il compimento di atti illeciti, quali:
• rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate e recinzioni
• apposizione o sostituzione di grate alle finestre
• installazione di porte blindate
• apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini
• installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti
• installazione di tapparelle metalliche con bloccaggi
• messa in opera di casseforti a muro
• installazione di vetri antisfondamento.

Tra queste opere di prevenzione è contemplata anche l’installazione di impianti antifurto o di videosorveglianza che, a mio modesto parere, dovrebbero rientrare tra quelle di manutenzione straordinaria, in quanto realizzazione di impianti tecnologici. Ma qui si apre un annoso capitolo relativo agli impianti. In questa sede, la cosa importante è appurare che si tratta di opere detraibili anche su singole unità abitative.

Altro tipo di intervento di manutenzione ordinaria costituente una eccezione sono i lavori volti a evitare gli infortuni domestici.

Rientrano quindi in questa categoria le riparazioni eseguite su impianti considerati insicuri, come:
• la sostituzione del tubo del gas
• la riparazione di una presa malfunzionante.

Altre opere agevolabili di questo tipo sono:
• l’installazione di rilevatori di gas
• il montaggio di vetri anti infortunio
• l’installazione del corrimano.

Attenzione: anche se queste opere sono detraibili non danno diritto al bonus mobili. L’Agenzia delle Entrate ha infatti specificato che, per avere il bonus arredi su singole unità abitative, è necessario realizzare interventi almeno di manutenzione straordinaria.

Cosa fare per avere le detrazioni fiscali per manutenzione ordinaria

Gli interventi di manutenzione ordinaria rientrano nella cosiddetta edilizia libera, non necessitano quindi di alcun titolo autorizzativo per la loro esecuzione.

Tuttavia, se volete avere le detrazioni fiscali per questo tipo di opere, dovete predisporre una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui indicare la data di inizio dei lavori e attestare che gli interventi realizzati rientrano tra quelli agevolabili.
Si tratta in sostanza di una autocertificazione da conservare ed esibire in caso di eventuali controlli.

Attenzione, perché nel caso in cui quanto dichiarato nell’autocertificazione risultasse falso, le agevolazioni potranno essere considerate decadute.

Per il resto, gli adempimenti da eseguire per avere il bonus sono quelli solitamente previsti, ovvero:
• pagamento con bonifico parlante
• indicazione in dichiarazione dei redditi.

Ma per tutte le altre informazioni su questo e altri bonus puoi consultare il mio e-book Guida ai Bonus Casa: Il manuale pratico sulle detrazioni fiscali per i lavori in casa.




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9 Commenti. Nuovo commento

  • Salve, devo iniziare i lavori di ristrutturazione ,cambio infissi , rifacimento bagno e cucina, impainto elettrico e condizionatori,in un mio appartamento di Milano che ho dato in affitto. Usufruiro’ del bonus ristrutturazione, ma ho un dubbio sulla intestazione delle fatture. Sono cittadino italiano iscritto all’AIRE, ma residente in Olanda. La ditta che mi installera’ i condizionatori vuole intestare le fatture a me, ma con domicilio fiscale presso la casa di Milano dove saranno fatti i lavori…. La Ditta fornitrice dei materiali, vuole intestare le fatture a me, residente in Olanda, ma specificare che i materiali acquistati sono per i lavori di ristrutturazione a milano con estremi catastali della casa. Chi ha ragione? Cosa devo far fare? tutte le fatture devono avere uguale intestazione o si possono fare in tutte e due i modi senza problemi? Poi faro’ la cessione del credito maturato…. Grazie mille
    Cordiali saluti

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      7 Luglio 2021 19:57

      La fattura deve essere intestata a lei e si mette sempre l’indirizzo di residenza dell’intestatario. Del resto non c’è nessun obbligo a risiedere nell’immobile oggetto di ristrutturazione.

  • Buongiorno, dovrei fare dei lavori di rifacimento intonaco pareti esterne e conseguente tinteggiatura. Metteremo anche un imbotto e cornice in marmo portone ingresso. Basta l’autocertificazione? Posso usufruire della detrazione fiscale del 50%? Grazie per la cortese disponibilità.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      15 Giugno 2021 19:38

      Può usufruirne solo se l’intonaco ha caratteristiche diverse da quello preesistente.

  • Giuseppe Manca
    1 Giugno 2021 12:32

    Buongiorno architetto,
    sono proprietario di un appartamento posto in un condominio dove si sta valutando l’ipotesi di effettuare una manutenzione ordinaria e cioè il ripristino della facciata con la ricostruzione dei frontalini dei balconi e altre parti in calcestruzzo ammalorate con conseguente trattamento dei ferri di armatura, il rifacimento delle pavimentazioni e la sostituzione delle ringhiere dei balconi, la sostituzione dei pluviali ed altre parti di lattoneria e la conseguente tinteggiatura dell’immobile. Il condominio, è stato costruito alla fine degli anni 70 in un terreno sottoposto a vincolo paesaggistico e, a suo tempo, nessuno aveva inviato alcuna documentazione alla Sopraintendenza competente per territorio, nè il comune aveva posto tale invio come vincolo per avere la licenza edilizia. A fronte di tutto questo, se dovessimo avviare i lavori, avremmo diritto successivamente ad usufruire delle detrazioni fiscali e in quale misura?
    La ringrazio e la saluto cordialmente

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      1 Giugno 2021 17:42

      I lavori descritti sono da bonus facciate 90% o bonus ristrutturaizone 50%. Il recente dl semplificazioni ha reso realizzabili con CILA (quindi senza dichiarazione della conformità) unicamente i lavori da superbonus. Pertanto, nel vostro caso risulta fondamentale verificare la completa legittimità dell’immobile prima dell’intervento.

  • La ringrazio per la sua celere risposta. Voleva fare il bonus casa per evitare il calcolo del massimale di spesa (650,00/mq. o 750,00/mq.) in quanto sfora di parecchio e non porterebbe in detrazione l’importo che non rientra, mentre con il bonus casa non ci sono massimali di spesa a mq. da rispettare.

    Rispondi
  • Buongiorno architetto,
    ho letto il suo articolo e visionato il suo video ma purtroppo non mi è chiaro un particolare.
    Nel mio caso ho un cliente che vorrebbe usufruire del BONUS CASA, deve rifare i bagni (cambio solo piastrelle e sanitari) e vorrebbe sostituire i serramenti.
    Tali interventi non presuppongono l’apertura di una CILA per manutenzione straordinaria. Se il cliente fa la dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà indicando tali lavori secondo me non ha diritto al bonus casa in quanto sono opere di manutenzione ordinaria e la guida dell’Agenzia delle Entrate scrive che si ha diritto solo in caso di manutenzione straordinaria, ristrutturazione e restauro e risanamento conservativo.
    La ringrazio se vorrà aiutarmi.
    Cordiali saluti.

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      28 Maggio 2021 18:34

      Solo i serramenti sono detraibili. Se vengono sostituiti con cambio di materiale e colore l’AdE lo considera un intervento di manutenzione straordinaria. Cmq il cliente potrebbe usufruire anche in alternativa dell’ecobonus, sempre al 50%.

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