Cosa controllare quando si deve comprare casa

Affidarsi alla consulenza dell’architetto per verifiche prima di comprare casa è sicuramente il modo migliore per risparmiare tempo e non commettere errori.

Comprare casa ©

Comprare casa ©

Il momento di comprare casa

Avete finalmente trovato la casa dei vostri sogni: è ampia, luminosa e in buone condizioni, per cui non richiede interventi di ristrutturazione. Si trova appena fuori dal centro, in un quartiere tranquillo ma ben collegato con i mezzi pubblici.

Prima di procedere alla firma del compromesso, o comunque durante questa fase preliminare alla stipula dell’atto, non dimenticate però di controllare alcune cose importanti.

La maggior parte degli alloggi in commercio presenta infatti piccole difformità o irregolarità di vario genere che spesso non sono note nemmeno al proprietario, che vende in buona fede.

Eventuali irregolarità che emergessero dopo l’acquisto, oltre a causare liti e contrasti con il venditore, possono portare all’annullamento del rogito.

Questi sono i problemi più frequenti quando si deve comprare casa:
• sono state realizzate opere interne non denunciate
• non è stato perfezionato il condono
• la planimetria catastale non risulta aggiornata
• manca il certificato di agibilità
• manca l’APE.

Niente paura. Nella maggior parte dei casi, si tratta di piccoli problemi facilmente risolvibili con l’assistenza del vostro architetto di fiducia.

Conformità catastale per comprare casa

Al momento del rogito, il venditore deve dichiarare che la planimetria presente in Catasto è conforme allo stato attuale dell’alloggio.
Al di là delle sue dichiarazioni, per l’acquirente è importante verificare che ciò corrisponda al vero.

Se la planimetria non rispecchia la reale ripartizione interna dell’appartamento e quindi non è stata aggiornata in concomitanza con l’ultima pratica presentata in Comune, bisognerà chiedere al venditore di incaricare un tecnico per l’aggiornamento catastale.

Una diversa distribuzione interna può incidere sul numero complessivo devi vani e, di conseguenza, anche sulla rendita catastale dell’immobile, su cui si basa tutta l’imposizione fiscale legata alla casa.

Il problema diventa però più importante se alla difformità catastale corrisponde anche una difformità urbanistica, dovuta alla mancata denuncia in Comune dei lavori eseguiti.

Conformità urbanistica per comprare casa

Anche le opere interne, come ad esempio la demolizione e diversa ricostruzione delle tramezzature o la realizzazione di un secondo bagno, devono essere denunciate al Comune, con una CILA o con una SCIA a seconda prevedano o meno interventi sulle parti strutturali.

Se le opere sono state realizzate senza presentare la relativa pratica ma sono conformi alle norme urbanistiche ed edilizie, possono essere regolarizzate anche a posteriori, con un provvedimento in Sanatoria.

Oltre all’onorario del professionista e ai diritti comunali, però, il proprietario dovrà farsi carico del pagamento della sanzione pecuniaria prevista per la tipologia di intervento.

Perfezionare il Condono prima di comprare casa

Il caso più grave è quello in cui sono state realizzate opere non conformi alle norme, come ad esempio un ampliamento costruito dove non esisteva più volumetria residua.

In realtà, in Italia ci sono stati tre Condoni Edilizi che hanno consentito di regolarizzare anche immobili completamente abusivi. Si tratta delle seguenti leggi:
• 47 del 28 febbraio 1985
• 724 del 23 dicembre 1994
• 326 del 24 novembre 2003.

Verificate se per caso è stata presentata istanza per qualcuno di questi Condoni: negli uffici comunali ci sono ancora migliaia di domande pendenti (anche dell’85!), per le quali è stata pagata l’oblazione ma non gli oneri concessori o manca una parte della documentazione.

A volte i proprietari lasciano giacere queste pratiche perché non hanno interesse ad avere tra le mani un titolo autorizzativo, visto che abitano o usano comunque l’immobile.
In caso di vendita, è invece necessario portare a termine tutto l’iter e perfezionare la pratica per ottenere un Permesso in Sanatoria.

Se invece per l’abuso non è stata presentata alcuna comanda di condono, l’unico modo per vendere è quello di procedere al ripristino delle condizioni di regolarità.
Se ciò non è possibile o il proprietario non vuole ottemperare, il trasferimento immobiliare non si può effettuare.

Certificato di agibilità per comprare casa

La mancanza dell’agibilità non rende l’atto nullo, ma annullabile, per cui è sempre meglio, soprattutto per il venditore, essere in regola. Per l’acquirente invece può diventare complicato riuscire a ottenere un mutuo.
Inoltre, è sempre meglio assicurarsi che una casa abbia tutte le condizioni di salubrità e igiene necessarie per abitarci.

Fino a pochi mesi fa l’assenza del certificato era un grosso problema, perché per ottenerlo era necessario attendere tempi lunghi per il rilascio da parte del Comune.

Dall’inizio di quest’anno, invece, può essere un tecnico abilitato ad attestare i requisiti di agibilità, con la Segnalazione Certificata di Agibilità.
Dal momento stesso della presentazione, quindi, la casa può essere considerata agibile e quindi trasferibile.

È fondamentale però che per l’alloggio siano disponibili tutti i documenti previsti, e in particolare:
certificato di conformità impianti
collaudo statico.

Attenzione: alcune agenzie immobiliari commercializzano immobili privi di agibilità dichiarandoli costruiti prima del 1 settembre 1967, data di entrata in vigore della legge n. 765, la cosiddetta Legge Ponte.
In realtà, pur non esistendo in questo caso l’obbligo di citare gli estremi del provvedimento nell’atto di trasferimento, l’assenza dell’agibilità rende sempre l’atto annullabile.

Attestato di Prestazione Energetica per comprare casa

L’Attestato di Prestazione Energetica (APE) è un documento obbligatorio introdotto abbastanza di recente ma, in sua assenza, l’atto di vendita può essere dichiarato nullo.

L’APE contiene importanti informazioni sulle prestazioni energetiche dell’immobile, che devono essere riportate anche negli annunci immobiliari.

Non solo l’immobile trasferito deve essere dotato di APE, ma questo documento deve anche essere consegnato all’acquirente prima del rogito, quando poi deve essere anche allegato all’atto.

La redazione dell’APE è un onere a carico del proprietario e può essere effettuata da un tecnico abilitato nel giro di pochi giorni, dopo aver svolto opportuno sopralluogo.

Perché rivolgersi a un architetto prima di comprare casa

Come potete vedere da questo breve excursus, sono tante e non semplici le cose da controllare prima di acquistare casa.

Affidarsi a un architetto per svolgere le opportune ricerche è sicuramente la strada migliore per risparmiare tempo e non commettere errori. Il costo di una consulenza sarà sicuramente inferiore a quanto potreste pagare per spese legali nel caso di acquisto di un immobile irregolare!

Anche per chi vende è fondamentale fare queste verifiche preventive, per evitare di scoprire difformità all’ultimo momento e perdere un affare.
L’architetto, oltre a fare tutte le verifiche del caso, potrà svolgere le pratiche necessarie per porre rimedio a eventuali problemi.

Se vi occorre una consulenza per una compravendita, potete richiederla qui.




Facebooktwittergoogle_pluspinterestlinkedin

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *