Detrazioni fiscali per lavori condominiali

Le spese pagate per i lavori condominiali possono fruire, al pari di quelle sostenute per abitazioni di proprietà individuale, di diverse detrazioni IRPEF.

Lavori condominiali ©

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Quali detrazioni fiscali sono previste per i lavori condominiali?

Le spese pagate per lavori realizzati sulle parti comuni di un condominio sono suscettibili, così come quelle effettuate per alloggi di proprietà individuale, di alcune detrazioni IRPEF.

Le parti comuni di un edificio sono definite all’articolo 1117 del Codice Civile, e tra queste rientrano:
• il suolo su cui sorge l’edificio
• le fondazioni
• le strutture portanti
• i tetti e i lastrici solari
• le scale
• i portoni d’ingresso
• gli atrii
• i cortili
• i portici
• i locali per la portineria e l’alloggio del portiere
• gli ascensori
• le fognature, ecc..
Si tratta dunque di un elenco esemplificativo e non esaustivo.

Nello specifico, le detrazioni previste sono le seguenti:
detrazione 50% per interventi sulle parti comuni di edifici esistenti
ecobonus per interventi di efficientamento energetico sulle parti comuni di edifici esistenti
sismabonus per interventi di adeguamento antisismico
bonus mobili per l’arredo di parti comuni
• detrazione 50% per l’acquisto di box auto di proprietà comune
bonus verde per la sistemazione delle aree a verde scoperte.

La detrazione del 50% e l’ecobonus non sono tra loro cumulabili, per cui se in un intervento di ristrutturazione sono realizzati lavori agevolabili nell’una e nell’altra categoria, è opportuno redigere una contabilità separata, in modo da rendere più semplice l’individuazione delle aliquote di sconto da applicare.

La Legge di Stabilità per il 2019 ha prorogato le detrazioni, per cui le spese agevolabili sono quelle sostenute:
• entro il 31 dicembre 2019 per la detrazione 50% e il bonus mobili
• entro il 31 dicembre 2021 per l’ecobonus e il sismabonus.
Dopo tali scadenze si tornerà ad applicare l’aliquota del 36%.

Spese detraibili per lavori condominiali

Lo sconto IRPEF è ripartito:
• in 10 rate annuali di pari importo per la detrazione 50% e il bonus mobili
• in 5 rate annuali per l’ecobonus.

La spesa detraibile è differente a seconda delle agevolazioni considerate.

Per la detrazione 50% il tetto massimo di spesa su cui si può applicare la detrazione è di 96.000 euro moltiplicati per il numero di unità immobiliari che compongono il condominio.

Per l’ecobonus, invece, non si considera la spesa massima su cui applicare la detrazione, ma importi massimi detraibili per ciascuna categoria di intervento:
• 100.000 euro per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti
• 60.000 euro per gli interventi sugli involucri
• 60.000 euro per l’installazione di pannelli solari
• 30.000 euro per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

In particolare, per l’intervento di riqualificazione complessiva l’importo massimo detraibile di 100.000 euro si intende per l’intero edificio, mentre per tutte le altre tipologie di intervento gli importi si intendono per unità immobiliare.

Sono detraibili le spese pagate per:
• l’esecuzione dei lavori
• gli onorari professionali
• l’acquisto dei materiali
• l’IVA, i diritti di segreteria e di istruttoria, le spese di bollo, gli oneri di urbanizzazione e tutte le spese necessarie per dare avvio ai lavori
• le certificazioni degli impianti.

Quali lavori permettono di ottenere le detrazioni fiscali per lavori condominiali?

I lavori ammessi a detrazione 50% sono gli stessi previsti per i privati, ma i lavori in condominio sono detraibili anche quando consistono in semplici interventi di manutenzione ordinaria.

A titolo di esempio, tra i lavori di manutenzione ordinaria, non agevolati per gli immobili privati, possiamo elencare:
• le opere di riparazione, rinnovo o sostituzione delle finiture
• le opere necessarie per mantenere in efficienza gli impianti esistenti
• la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti
• la tinteggiatura di pareti, soffitti e infissi
• il rifacimento di intonaci interni
• l’impermeabilizzazione di tetti e terrazze.

Gli interventi di efficientamento energetico agevolabili sono gli stessi previsti per l’ecobonus su proprietà private, ma in questo caso devono essere realizzati sulle parti comuni.

Quando si effettuano lavori condominiali per i quali si usufruisce della detrazione 50%, ogni condomino ha diritto anche al bonus mobili per la propria quota di spesa, ma non può usufruirne per acquistare arredi per il proprio appartamento.

I mobili e gli elettrodomestici infatti devono essere destinati ad arredare parti comuni, come:
• la portineria
• l’appartamento del portiere
• lavanderie comuni
• l’androne
• il cortile.

Chi può usufruire delle detrazioni fiscali per i lavori condominiali?

Le detrazioni per i lavori eseguiti sulle parti comuni di edifici spettano a ciascun condomino in proporzione alla propria quota millesimale di proprietà.

I condomìni con meno di 8 unità immobiliari, che quindi non hanno l’obbligo di nomina dell’amministratore, sono tenuti però a dotarsi obbligatoriamente di codice fiscale identificativo.

La Legge di Stabilità 2016 ha introdotto un’importante novità per l’ecobonus in condominio: la possibilità di cessione del credito alle ditte che eseguono i lavori.
Tale possibilità dovrebbe avere come riscontro uno sconto immediato praticato dalle ditte sulle spese per i lavori.

Cosa bisogna fare per avere le detrazioni fiscali per lavori condominiali?

Per godere dello sconto fiscale, bisogna rispettare gli stessi adempimenti previsti per le rispettive detrazioni. Bisogna quindi indicare nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo i dati catastali dell’immobile interessato.

A partire dal 2016, però, gli amministratori dei condomìni che hanno usufruito delle detrazioni fiscali devono anche inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione on line, entro il 28 febbraio dell’anno successivo.
È quanto stabilito dal decreto del MEF del primo dicembre 2016.

Sono ammessi unicamente i pagamenti effettuati con lo specifico bonifico cosiddetto parlante, nel quale bisognerà indicare:
• la causale specifica con riferimento alla norma
• il numero della fattura a cui si riferisce il pagamento
• il codice fiscale del condominio
• il codice fiscale dell’amministratore o del condomino che effettua il pagamento, nel caso in cui non ci sia
• la partita IVA o il codice fiscale della ditta che esegue i lavori.

Unica eccezione sono:
• le spese che non possono essere effettuate con bonifico, come bolli e diritti di segreteria
• mobili ed elettrodomestici, che possono essere pagati anche con bonifico ordinario, carte di credito e di debito.

Oltre agli altri documenti da esibire in caso di eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate, sono particolarmente importanti:
• la copia della delibera assembleare di approvazione dei lavori
• la tabella millesimale di ripartizione delle spese.

In sostituzione a tutta la documentazione da esibire, a ogni singolo condomino può essere rilasciata dall’amministratore una certificazione, in cui questi attesti di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma a lui spettante per la detrazione.

(Prima pubblicazione 21 gennaio 2016)



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278 commenti

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  1. Valerio

    Buon giorno, ho una dubbio posso far usufruire della detrazione fiscale per lavori straordinari eseguiti in una mia casa in montagna, ringrazio
    Valerio

  2. Gigi

    Buonasera, il nostro è un condominio minimo con 4 condòmini. Abbiamo un codice fiscale del condominio ma non abbiamo un amministratore essendo il nostro un condominio che non prevede quest’obbligo (non abbiamo quindi nemmeno un conto corrente intestato al condominio). Il mio dubbio è questo: per usufruire della detrazione per ristrutturazione, è possibile effettuare bonifici parlanti separati, ossia da parte di ogni singolo condòmino relativi alle singole fatture a loro intestate in base alla propria quota, oppure bisogna fare necessariamente un bonifico parlante unico, per il totale delle spese sostenute, tramite conto corrente condominiale? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il bonifico deve essere fatto da un conto unico, ma non è necessario un conto condominiale. Basta il conto di uno dei condòmini.

    • Gigi

      E se volessimo fare ognuno un bonifico dal proprio conto in base alla propria quota parte? E’ una procedura comunque corretta?

    • arch. Carmen Granata

      La circolare n. 57/E del 1998 afferma che il pagamento “potrà essere tratto indifferentemente sul conto corrente bancario ovvero postale di uno dei condòmini, a tal fine delegato dagli altri, o su conto appositamente istituito, demandando all’accordo degli interessati la definizione delle modalità interne di regolazione del pagamento”.

    • Gigi

      Quindi, se facessimo ognuno un bonifico parlante dal proprio conto in base alla propria quota parte, rischieremmo di perdere la detrazione?

    • arch. Carmen Granata

      Non è detto, potreste essere solo sanzionati. Per questo vi consiglio di contattare per chiarimenti direttamente l’AdE.

  3. de benedetto annalisa

    salve, posso detrarre delle spese di ristrutturazione della facciata del condominio dei miei genitori se effettuo io il bonifico parlate pur non vivendo in quella casa?

    • arch. Carmen Granata

      Non importa che lei viva nella casa da ristrutturare, ma è fondamentale che lei viva CON i suoi genitori. La detrazione è infatti solo per familiari conviventi.

  4. lello58

    Gent.le Arch. Granata
    Relativamente ai lavori di ristrutturazione Condominiale, il Compenso straordinario per l’amministratore deve essere pagato con bonifico parlante? e va inserito nella comunicazione che l’amm.re, deve fare, all’ADE entro fine febbraio dell’anno successivo? Come le fatture ditta e Direzione Lavori.

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso sì, perchè si tratta di una spesa tecnica legata ai lavori. Le consiglio però di chiedere conferma all’AdE.

  5. Attilio

    più che un commento vorrei chiedere:
    nel mio condominio stiamo allestendo una SCIA per l’installazione di un montacarichi che deve servire due piani di scale.
    Domanda:
    è possibile utilizzare la scia per il montacarichi per usufruire delle detrazioni fiscali per i lavori in appartamento come
    – rifacimento bagno senza spostamento;
    – sostituzione infissi e porte interne;
    – antifurto;
    – bonus mobili;
    – sostituzione caldaia;
    – installazione condizionatori.
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per i suoi lavori personali deve presentare una apposita pratica edilizia.

  6. raff58

    Gent.ma Architetto
    Essendo un professionista a partita iva ed esercitando l’attività presso propria residenza, avendo effettuato lavori di ristrutturazione e nel mentre trasferito la sede legale presso altro indirizzo, che tempo deve trascorre per ritornare nella sede residenziale, oggetto di ristrutturazione, e non perdere i benefici del 50% per ristrutturazione?
    In attesa distintamente saluto
    raff58

    • arch. Carmen Granata

      E’ un quesito più di carattere fiscale, per cui secondo me sarebbe opportuno chiedere a un commercialista.

  7. Maria Laura Astuto

    Salve. Sto vendendo la casa di mia madre ma all’atto del rogito devo aver saldato i lavori straordinari del condominio che partiranno ad ottobre 2019. Vorrei sapere come fare per usufruire delle detrazioni dopo il trasferimento della proprietà ad altri. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Dovrà inserire nell’atto una dicitura in cui specifica che intende continuare ad avvalersi delle detrazioni.

  8. raff1958

    Gent.ma Architetto buona sera
    un Condomino per fruire delle detrazioni per ristrutturazione Condominio, oltre 10 condomini, trattasi di manutenzione ordinaria e non supera i 200 uomini giorno, che adempimenti deve fare l’amministratore?
    E’ necessaria la comunicazione all’ASL ed al Comune?
    In attesa cordialmente saluto e ringrazio
    Raff1958

  9. Mirco

    Buongiorno,
    edificio con un appartamento al piano primo (di mia proprietà) ambulatorio al piano terreno (di proprietà di mia figlia la quale convive con me) e garage e cantine al interrato.
    abbiamo fatto lavori sulla copertura..
    Mia figlia può dettare la percentuale di spese relative all’ambulatorio essendo mio convivente? o le spetta la detrazione di una parte delle spese relative alla solo quota appartamento?

    • arch. Carmen Granata

      Non capisco il suo discorso sulle quote… In realtà sua figlia, in quanto convivente del proprietario, può detrarre anche l’intera spesa della copertura.

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