482 commenti

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  1. Michele

    Buon giorno, ho una confusione enorme, ho chiamato tre professionisti per la fusione di due appartamenti senza bisogno di opere, ma i pareri sono diversi, l’ultimo mi dice che devo fare la scia, per non parlare dei prezzi variano anche di mille euro. Dicono che poi devo certificare gli impianti elettrici e idraulici in quanto decade l’abitabilità e agibilità, in quanto l’immobile e ante 67.

    • arch. Carmen Granata

      Se la fusione è senza opere, non ci sono opere strutturali, ergo non serve la Scia ma basta una Cila.
      Per l’agibilità le hanno detto giusto.

  2. Fabio

    Egregio Architetto
    avendo usufruito delle agevolazioni acquisto prima casa solo per gli atti notarili nessun mutuo… in caso dia accorpamento di due unità immobiliari adiacenti posso usufruire di qualche agevolazione se rientranti nei beni NON di lusso? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Se ha già usufruito delle agevolazioni, può usufruirne solo se accorpa un’altra unità a quella già acquistata. Se invece sta parlando di due nuove unità immobiliari, no.

  3. Buongiorno,
    ho unito fiscalmente due appartamenti 1 apparteneva a mio marito e l’altro a me, di fatto erano già uniti ma l’anno scorso abbiamo provveduto all’unione fiscale. Fino ad allora pagavamo l’imu singolarmente come prima casa, quest’anno ci sono arrivati gli arretrati da pagare perchè una casa andava pagata come seconda casa. si può fare qualcosa per evitare questa sanzione. Grazie

  4. Mario

    Buongiorno,
    sono in procinto di acquistare una casa indipendente composta al piano terra da un locale commerciale C/, due appartamenti al primo piano A/3 e un basso fabbricato nel cortile A/3 quest’ultimo separato dal corpo principale della casa.
    Il progetto è di realizzare una soluzione unifamiliare chiedendo anche il cambio di destinazione d’uso del locale commerciale.
    Mentre per la fusione dei due appartamenti non ci sono problemi, volevo sapere se è possibile acquistare il basso fabbricato con le agevolazioni prima casa con l’intento di realizzare un collegamento con il corpo principale e fare la fusione entro l’anno.
    Un’altra questione è legata alla superficie complessiva che raggiungerà l’immobile (circa 250 mq), può comportare un accatastamento in A/1? Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il numero di immobili da accorpare non è una discriminante per avere le agevolazioni prima casa. Possono essere due come tre. Il problema è che l’immobile ottenuto non abbia caratteristiche di abitazione di lusso. E nel suo caso potrebbe averle.

  5. Roberto

    Buongiorno, stiamo valutando l’acquisto di una casa singola, tutta da ristrutturare, attualmente con due numeri civici (piano terra e primo piano). I due piani sono collegati unicamente da scala esterna. Se non ho capito male posso usufruire delle agevolazioni prima casa dichiarando nell’atto notarile di acquisto la fusione delle due unità entro 12 mesi dalla data dello stesso (costruendo una scala di collegamento interna). Chiedo inoltre se tale acquisto comporti problemi nella richiesta di mutuo prima casa. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, può usufruire delle agevolazioni come da lei compreso e non credo ci siano problemi per il mutuo.
      Mi perdoni però l’ignoranza: come è possibile che ci siano due civici per due piani?
      Di solito il civico viene attribuito in corrispondenza dell’ingresso stradale…

    • Roberto

      Non saprei dirle. L’ingresso pedonale è unico, ma il piano sotto risulta come civico 81 e quello sopra civico 83. Forse perchè appartenenti alla stessa famiglia, sotto abitava la figlia e sopra la madre.

  6. Teresa bassoli

    Salve, vorrei sapere se posso unire due numeri civici per smettere di pagare imu e relative tasse.
    Mi spiego, ho una casa composta da due appartamenti, uno sopra l’altro, di 200 metri totali su un terreno di 700 metri circa, le case hanno due numeri civici.
    Sono entrambe intestate a me, acquistate con soldi di una eredità dei miei genitori, quindi mi risulta una casa come residenza e una come seconda casa.
    Quindi vorrei sapere se posso unificare i numeri civici, l’ho acquistata 10 anni fa, e al momento dell’acquisto il mio geometra mi ha detto che non si poteva.
    Spero sia possibile, ora una casa è vuota, le figlie sono andate lontano, giù siamo io e mio marito e mi costa solo di imu 910 euro all’anno.
    Graie mille.

    • arch. Carmen Granata

      Mia cara signora, a tanti piacerebbe “smettere di pagare imu e relative tasse”.
      Per farlo, nel suo caso c’è un solo modo: venda la casa o la doni a una delle figlie. Altrimenti la affitti, in modo da ricavarne qualcosa per alleggerire le spese.

  7. Claudio

    Buongiorno Architetto,
    stiamo acquistando un appartamento che è allo stato di fatto già unito, ma è diviso catastalmente in due subalterni distinti in quanto una parte è accatastata come A/10 al marito e l’altra come A/2 alla moglie (era uno studio medico). Il venditore si curerebbe di cambiare la destinazione da A/10 ad A/2 prima del rogito e noi dovremmo in atto inserire la promessa di fusione per usufruire delle agevolazioni prima casa. Da quanto leggo è fattibile, senza opere murarie, ma credo sia necessaria lo stesso la SCIA, anche perchè vorremmo ristrutturare il bagno ed infissi. E’ corretto? Inoltre mi può dare un idea di quanto costerebbe la fusione catastale? La ringrazio in anticipo
    Cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      Per l’accorpamento urbanistico può bastare una Cila, se non ci sono opere strutturali. La fusione catastale potrebbe costare sui 500 – 700 euro.

  8. Architetto buongiorno, ho acquistato dai miei suoceri un immobile in fase di ristrutturazione, preciso che ho acquistato sia l’immobile che stava ristrutturando sia le somme già versate all’impresa per la parte ristrutturata alla data dell’acquisto il tutto è avvenuto nel maggio/giugno 2012 le detrazioni fiscali chi le recupera? Se spettano a me come faccio a richiederle e farle togliere a mio suocero? Nella speranza di essere stato abbastanza chiaro distinti saluti

    • arch. Carmen Granata

      Le detrazioni passano automaticamente a chi acquista. Il problema è che non può richiederle tutte adesso, ha praticamente perso 7 anni di detrazioni.

    • In questi sette anni le detrazioni le ha avute mio suocero ma, non tutte perché è incapiente e quindi recupera a solo a capienza in terzo praticamente. Come posso risolvere?

    • arch. Carmen Granata

      Se non avete specificato niente in merito nell’atto di trasferimento, le detrazioni toccavano a lei. Se suo suocero ha continuato a usufruirne è stato commesso un errore. Non so se è possibile rimediare, ma per questo dovreste rivolgervi a un fiscalista.

  9. Silvia Vecchiato

    Buonasera, io e mio marito abbiamo acquistato l’appartamento dei miei suoceri dopo la loro morte per unificarli. Abbiamo effettuato un mutuo per l’acquisto dello stesso e per la ristrutturazione. Siamo in possesso di tutti i permessi per costruire. Ora ci dicono che per poter scaricare gli interessi passivi dell’acquisto oltre ad avere effettuato l’unificazione dobbiamo avere la residenza entro 12 mesi dall’acquisto (scade il 26/07/19). Noi abbiamo la residenza per quanto riguarda l’appartamento sopra. Vorrei sapere se è possibile comunque scaricare gli interessi visto che i lavori di ristrutturazione termineranno verso la fine di agosto o se c’è modo di avere una dilazione dei termini. Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Veramente dalla guida dell’AdE risulta che l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 6 mesi dal termine dei lavori di costruzione.

    • Silvia Vecchiato

      La ringrazio ora parlerò con il commercialista e spero di risolvere tutto. Grazie.

  10. Maria elena Piredda

    Buonasera Architetto,
    Io e il mio compagno abbiamo trovato una villetta indipendente da acquistare, cime pra casa.
    La villetta è composta da due piani, uno sopra l’altro, accatastati con lo stesso numero e la stessa particella, ma divisi in subalterno 1 appartenente a madre e due figli, ricevuta per successione dalla morte del marito, subalterno 2 acuistato da i due figli della signora.
    Gli istituti di credito a cui ci siamo rivolti non hanno accolto la nostra richiesta di mutuo, per via di questo fatto. Gentilmente le chiedo se ha una soluzione da proporci al riguardo.
    Saluti

    • arch. Carmen Granata

      Due subalterni indicano due unità immobiliari diverse (per farle un esempio anche un condominio con 50 appartamenti ha lo stesso numero di particella).
      Detto ciò, non capisco però perchè la richiesta di mutuo non è stata accolta. Se è un mutuo particolare per prima casa, può essere dovuto proprio al fatto che le abitazioni sono due.

    • Maria elena Piredda

      Stiamo chiedendo un mutuo acquisto prima casa, non si può fare in questa caso?

    • arch. Carmen Granata

      Si può fare per uno solo dei due appartamenti, oppure se vi impegnate a fonderli in una sola unità.

  11. MICHELE

    Buongiorno,
    sono proprietario di una villetta (prima casa) con relativo giardino su un lotto complessivo di 700 mq. Di recente ho acquisito all’asta un lotto adiacente con all’interno un’altra villetta, ma questa è tutta da ristrutturare e quasi non abitabile.
    E’ possibile accorpare i due lotti e usufruire delle agevolazioni prima casa anche se le villette non sono adiacenti, ma lo sono solo i due relativi lotti?
    Grazie

  12. Pier Luigi

    Buon giorno Architetto,
    Sono proprietario di un immobile costituito da n° 2 fondi commerciali indipendenti accatastati C/1 al p. t. e da n° 2 appartamenti per c.a. indipendenti accatastati A/4 al 1° e 2° piano entrambi abitati fino al 2016 con relative utenze.
    Poiché la ristrutturazione dell’intero immobile, con la realizzazione dei relativi impianti, è stata eseguita nel 1972 gradirei sapere se nel caso di vendita singola di ogni u.i. devo mettere a norma gli impianti secondo le normative vigenti.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Dovrebbe farlo, per consegnare immobili dotati di agibilità. Tuttavia, potrebbe anche accordarsi diversamente con gli acquirenti, in considerazione del fatto che questi dovrebbero molto probablmente procedere a una ristrutturazione.

  13. Sara

    Buongiorno Architetto
    sono proprietaria di un appartamento (acquistato anni fa come seconda casa) confinante con un’altra unità. La mia intenzione sarebbe quella di acquistare l’unità accanto e, attraverso l’apertura di un foro sul muro di separazione, fondere le due unità. Nell’acquisto della nuova unità posso usufruire delle agevolazioni prima casa?
    Grazie buona giornata

  14. Chiara

    Buongiorno,
    dovrei acquistare un immobile costituito attualmente da due unità abitative differenti (piano terra e primo piano) non collegate dall’interno ma solo da una scala esterna. Si tratta di un edifico indipendente.
    Nel momento in cui acquistassi l’immobile come unica prima casa dovrei necessariamente eseguire i lavori per collegare le due unità con una scala interna?
    mille grazie

  15. Enzo

    Un appartamento è stato diviso in due unità immobiliari distinte e date in locazione a due soggetti diversi.
    Se uno dei due affittuari volesse acquistare le due unità con lo scopo di riaccorparle, può farlo come abitazione principale, vista la presenza dell’altro inquilino al quale rimane un contratto residuo di 3 anni? Il fatto di inviare la disdetta del contratto di locazione può essere sufficiente come giustificazione per i ritardo della fusione con l’AE o c’è un modo diverso per fondere i due appartamenti nonostante la presenza dell’inquilino? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Nell’agevolazione non è contemplata questa fattispecie. L’agevolazione prima casa è concessa unicamente nel caso in cui l’abitazione debba essere utilizzata a questo scopo in un termine breve. Il fatto che ci sia una locazione e quindi un reddito da essa derivante fa sì che non si possa estendere a questo caso.

  16. Damiano

    Salve Arch. Granata, le pongo il seguente quesito: Proprietario di appartamento al secondo piano e nudo proprietario di mansarda abitabile cat. A2, collegati da scala interna. Oggi la mamma, usufruttuaria della mansarda è deceduta per cui dovrei fare la riunione di usufrutto e sarebbe mia intenzione riunificare anche le rendite catastali delle due unità per poter beneficiare delle agevolazioni sia fiscali (IRPEF) sia comunali (IMU e TASI). La domanda è: conviene unificare sotto un’unica rendita catastale A2 le due unità oppure esiste un’altra opzione, come per esempio richiedere al Catasto solamente una sorta di riunione dei due immobili solo ai fini fiscali?
    Grazie anticipatamente.
    2. E unificandole è conveniente

    • arch. Carmen Granata

      La fusione deve essere anche urbanistica. La convenienza dipende anche dalla grandezza degli immobili.

  17. Gasparri Simone

    Buongiorno, le propongo questo caso: ho un appartamento con garage comunicante all’appartamento tramite scale. Voglio acquistare l’appartamento accanto a sua volta comunicante con il proprio garage tramite scale. E’ possibile fonderli tramite apertura nei garage? Il motivo c’è. Essendo case a schiera in discesa, i garage sono allo stesso livello, aprire una porta tra gli appartamenti distruggerebbe il vantaggio della fusione.
    Grazie mille.

    • arch. Carmen Granata

      Se il garage fa parte dell’unità immobiliare e non è un sub a se stante, è possibile.

    • Gasparri Simone

      I Garage sono 2 unità immobiliari autonome in categoria C6 anche se collegati. Il motivo non lo so.
      Quindi non è possibile in nessun modo per questo motivo?

    • arch. Carmen Granata

      In questo modo si otterebbe la fusione dei garage ma non quella delle unità abitative.

  18. Giuseppe

    Buonasera Architetto
    Sto per acquistare 2 immobili ma con rendita catastale separata preciso gli immobili sono circa di 21 mq ciascuno anno entrate separate una di fianco a l’altra ma già comunicanti, nota sono già proprietario di altri 3 immobili in comunione con mia moglie potrei sapere se la fusione la devo fare subito prima del rogito d’acquisto ho dopo e se ho benefici sui costi della fusione e sull’atto d’acquisto, costi che dovrei sostenere economici.

    • arch. Carmen Granata

      La fusione può farla quando vuole, ma ovviamente non avrà alcuna agevolazione prima casa, visto che è proprietario di altri immobili.
      Le uniche agevolazioni che può richiedere sono le detrazioni Irpef per i lavori edilizi.

  19. Pier Luigi

    Buon giorno Architetto,
    nel 1980 i miei genitori fecero una terrazza di 30 mq eliminando una parte del tetto dello stabile di ns. proprietà, dove tutt’ora abitiamo, con regolare concessione edilizia rilasciata dal Comune e successivamente nello stesso anno fecero una copertura alla terrazza usando le tradizionale travi di legno con sovrastanti pannelli sempre dello stesso materiale lasciando le aree laterali libere. Considerando che la struttura si può smontare completamente la mia domanda è se per realizzarla ci voleva il permesso del Comune con relativa documentazione.
    Grazie

  20. Egidio

    Buongiorno Architetto,
    stiamo valutando di acquistare un appartamento attualmente locato e confinante con la nostra prima casa, al fine di fondere le due unità non appena l’inquilino lascerà libero l’immobile (entro 2 anni). Possiamo usufruire ugualmente delle agevolazioni prima casa? Cosa succederebbe se l’inquilino non liberasse l’appartamento entro i tempi previsti e si aprisse un contenzioso?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      E’ auspicabile che la fusione avvenga entro un anno, altrimenti rischiate l’accertamento da parte del Fisco e le relative sanzioni.
      Sinceramente, con la presenza di un inquilino, io non rischierei e acquisterei senza agevolazioni.

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