Nuove costruzioni: quando si può avere il bonus 50%

Non tutte le nuove costruzioni sono escluse dal bonus 50%: l’Agenzia delle Entrate individua opere come la costruzione del box auto, di soppalchi e verande.

Nuove costruzioni ©

Nuove costruzioni ©

Cosa si intende per nuove costruzioni?

Le nuove costruzioni sono di solito escluse dai bonus fiscali per la casa (detrazione 50%, ecobonus, sismabonus). Lo scopo di queste agevolazioni è infatti quello di riqualificare il patrimonio edilizio esistente e impedire il consumo di suolo con la costruzione di nuovi fabbricati.

Ma cosa si intende per nuove costruzioni? Solitamente con questi termini indichiamo la costruzione ex novo di edifici, ma con essa si intendono in realtà molte altre tipologie di manufatti.

Un elenco preciso e dettagliato è quello contenuto all’articolo 3, comma 1, lettera e, del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/01):

costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente

• interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune

• realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato

• installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore

• interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale

• realizzazione di depositi di merci o di materiali, realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

Nuove costruzioni che possono usufruire del bonus 50%

Non tutte le nuove costruzioni sono però escluse dal bonus 50%. Un caso tipico è rappresentato dalla costruzione di box o posti auto pertinenziali in genere, di cui ci siamo occupati in un articolo dedicato.
Ma ci sono altri casi in cui si può beneficiare dell’agevolazione: vediamoli insieme.

Nella sua guida Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali, l’Agenzia delle Entrate elenca la costruzione interna o esterna di alcuni elementi impiantistici a servizio dell’abitazione, come la canna fumaria e la fognatura.

Sempre in merito agli impianti, è agevolata la costruzione di volumi tecnici da utilizzare per il contenimento della centrale idrica o della centrale termica.

Tra i lavori esterni, sono agevolati anche quelli necessari per la costruzione di muri di contenimento.

Naturalmente tutte queste opere sono detraibili solo se correlate a un intervento di ristrutturazione di un immobile preesistente.
Così, se ad esempio costruite una canna fumaria per un fabbricato che inizialmente ne era sprovvisto potrete detrarre le spese. Se invece costruite una canna fumaria nell’ambito della costruzione di un nuovo fabbricato, no.

È agevolata infine anche la nuova costruzione di soppalchi, balconi e verande. Queste ultime sono da considerarsi, dal punto di vista urbanistico, come un ampliamento volumetrico. Nonostante ciò, l’Agenzia le individua tra le opere ammesse al bonus.

Nuove costruzioni che NON possono usufruire del bonus 50%

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento non si può avere la detrazione 50%. Questa tipologia di intervento equivale infatti alla costruzione di un nuovo edificio e non può essere considerato nel suo insieme intervento di ristrutturazione.

È stato inoltre specificato che, nel caso di edificio semplicemente ampliato senza demolizione, il bonus spetta solo per i lavori effettuati sulla parte preesistente. L’ampliamento (ad esempio una sopraelevazione) è infatti considerato nuova costruzione.

Se quindi sono condotti lavori contemporaneamente sulla parte esistente e su quella in ampliamento, diventa fondamentale l’assistenza di un architetto. Il professionista si occuperà di differenziare in maniera corretta la contabilità delle opere, per distinguere quelle agevolabili.

Le considerazioni fatte per le opere detraibili con il bonus 50% agevolate pur essendo nuove costruzioni, non trovano comunque applicazione per l’ecobonus.

Come usufruire della detrazione 50% per nuove costruzioni

Le regole e gli adempimenti da compiere per usufruire della detrazione 50% per nuove costruzioni sono le stesse previste per gli interventi di ristrutturazione.

Risulta quindi fondamentale eseguire tutti i pagamenti con il bonifico parlante, essere in regola con le norme urbanistiche ed edilizie vigenti e conservare tutti i documenti che potrebbero essere richiesti dall’Agenzia delle Entrate in caso di eventuali controlli.

Come al solito, oltre ai costi dei lavori sono detraibili tutti quelli sostenuti per le spese di:
perizie e consulenze
progettazione
• predisposizione delle pratiche amministrative
oneri di urbanizzazione e diritti
• costo dei materiali.

(Prima pubblicazione 4 maggio 2018)





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263 commenti

  1. Andrea

    Salve, ho una casa acquistata nel 2018, classe b+…. abbiamo una predisposizione per stufa o caminetto e vorremmo procedere all’acquisto, è possibile la detrazione fiscale o il conto termico.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Essendoci una predisposzione, vuol dire che si tratta di un’opera di completamento, quindi non è incentivabile.

  2. Alessio

    In un intervento di demizione, ricostruzione ampliamento del 20% e spostamento di un’unità collabente si prevede la realizzazione, al piano interrato, di un box auto. La realizzazione del box rosta detraibile al 50%, tuttavia l’AE richiede: la concessione edilizia dalla quale risulti il vincolo di pertinenzialità del box con l’edificio principale.
    Mi chiedo: per tale vincolo occorre un atto notarile come per la legge Tonioli o é sufficiente che negli elaborati progettuali risulti la pertinenza del box con l’edificio?

    • arch. Carmen Granata

      Il vincolo di pertinenzialità deve risultare dall’atto in caso di acquisto, ma in caso di costruzione va benissimo il permesso di costruire.

    • Alessio

      Quindi è sufficiente il permesso a costruire, anche se la circolare dell’AE riporta quanto segue:
      … per la costruzione del box pertinenziale è necessario che il proprietario sia in possesso
      dei seguenti documenti:
      – concessione edilizia da cui risulti il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione;
      – bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati…?
      Secondo il mio tecnico (ma non lo vedo molto esperto nel campo delle detrazioni) la solo concessione edilizia non dimostra il vincolo di pertinenzialità tra box auto ed abitazione e quindi occorre atto notarile.

    • arch. Carmen Granata

      Forse non mi sono espressa in maniera troppo chiara. E’ evidente che se si ha un permesso da cui si evince che il garage è di pertinenza dell’abitazione, non c’è bisogno di pagare un notaio per scriverlo in un atto. Da quanto leggo però ciò non si evince troppo chiaramente dal suo titolo, perciò si pone il problema… Diciamo che già in fase di richiesta del permesso si sarebbe dovuto evidenziare che si trattava di costruzione abitazione+box pertinenziale.

  3. Nicola

    Buongiorno,
    stiamo per acquistare un terreno edificabile nell’ottica di costruire una villetta in bioedilizia.
    In questo caso avremmo diritto a qualche agevolazione?

  4. emanuele

    Buona sera,
    a dicembre 2019 farò l’atto per l’acquisto di una porzione di villetta nuova, per usufruire della detrazione del 50% per l’installazione dell’impianto d’antifurto è sufficiente installarlo nel 2020 o deve trascorrere più tempo?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      E’ sufficiente che i lavori di costruzione siano già stati ultimati e la villetta sia stata accatastata.

  5. Giuseppe

    Salve sono in attesa di acquistare una casa nuova in costruzione. Una volta terminati i lavori e fatto il rogito, posso realizzare il posto auto in cemento stampato e usufruire della detrazione al 50%.
    Cordiali saluti
    Giuseppe

  6. Francesco

    Salve,
    ho fatto il preliminare per un villino di nuova costruzione e vorrei installare un ascensore (piattaforma elevatrice). E’ possibile usufruire della detrazione del 50%? Sul sito dell’Agenzia dell’entrate viene considerata l’ipotesi di applicabilità anche con preliminare purché registrato.
    Grazie mille della cortese attenzione.
    Francesco

  7. natale

    casa di nuova costruzione
    1) due canne fumarie e i costi di rivestimento delle stesse
    2 ) + spese per allacci fogne fino al collettore principale
    sono detraibili

  8. Massimiliano Pica

    Buongiorno, con un permesso a costruire rilasciato dal comune, appartamento sito al 2 e ultimo piano di un condominio, la mia terrazza coperta dal solaio del tetto avente muro parapetto su tre lati può essere trasformata in veranda chiusa da finestre con aumento di volume con demolizione del muro con finestre che si affaccia sulla terrazza?
    Avrei diritto alla detrazione o ecobonus per sconto immediato in fattura per l’acquisto di finestre, zanzariere e avvolgibili orientabili?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      L’intervento è incentivabile col bonus 50%, ma bisogna verificarne la fattibilità dal punto di vista urbanistico.
      L’ecobonus è invece possibile solo per la costruzione di una serra solare, che avrebbe caratteristiche diverse dalla veranda da lei descritta.

  9. Agareno

    Ho acquistato una casa accatastata per la prima volta da quando è stata costruita in F3 per poter avviare tutte le procedure del caso. Manca ovviamente di facciata, infissi, pavimenti, porte interne. Ci sono agevolazioni, o detrazioni fiscali da ottenere in questa situazione?

  10. Lina marinelli

    Grazie buon giorno. Cerco di spiegarmi meglio, due capanne vicine aggia acatastate dista una dall’altra 15 m. Abbiamo unito le metrature e costruito nell,intenso posto un edificio antisismico prima addetto a capanna poi fatto variante (pagato) costruito fine 2018 e 2019 adesso dovremo finirla come abitazione poi accatastamento alla fine. Tutto in regola approvato dal comune, e tutto ciò che riguarda antisismica e il resto per civile abitazione possiamo sufruire del bonus per cappoto finestre riscaldamento. GRAZIE

    • arch. Carmen Granata

      Potete avere il bonus ristrutturazione, ma non l’ecobonus, perchè sicuramente le “capanne” non erano dotate di riscaldamento.

  11. Lina marinelli

    Ciao metratura di due capanne vicine unite costruito un solo edificio come rimessa. Fatto variante al comune per civile abitazione (pagato il dovuto per la trasformazione) possiamo sulfuree delle agevolazioni fiscali. (Siamo zona terremoto) seconda casa GRAZIE

    • arch. Carmen Granata

      Il messaggio non è per niente chiaro. Cmq se avete fatto cambio destinazione d’uso da rimessa ad abitazione, la risposta è sì.

    • Andrea

      Buona sera. Ho acquistato villino nuova costruzione. Il villino é dotato di fotovoltaico 1kw e caldaia a condensazione. Io andrò ad ampliare il fotovoltaico a 6kw e vorrei sostituire la caldaia con pompa di calore a++. Posso accedere a qualche bonus. In caso posso detrarre sia fotovoltaico che installo io e pompa di calore?
      Grazie

  12. ELENA

    Buongiorno, ho completato ora la mia 1^ casa che ho già provveduto ad accatastare ma ancora non ho comunicato la fine lavori con richiesta di agibilità: in questo caso posso usufrutire dell’ecobonus per la posa di tende esterne schermanti e pergola a riparto di finestratura? Poi, so che è materia fiscale, ma mi chiedo in tal caso quale I.V.A. applicare 4% (1^ casa), 10% se edilizia libera o 22%? La ringrazio per la risposta.

    • arch. Carmen Granata

      No, finchè non presenta la fine lavori, gli interventi realizzati non saranno su edificio esistente e quindi non saranno detraibili.

  13. Luca

    Salve, sto ultimando un progetto per una nuova abitazione con un box auto di dimensioni abbastanza importanti, ci sono dei limiti sul valore che può essere messo in detrazione? inoltre cosa va fatto per poter usufruire delle detrazioni?
    Grazie

  14. Giulio

    Buongiorno, sto ultimando la costruzione della mia nuova prima casa. In che modo è possibile detrarre il costo di una pergola Bío climatica? Può rientrare nel bonus di schermature solari? Se sì, devo presentare una variante in corso d’opera O devo aspettare l’ultimazione della casa per realizzarla?

    • arch. Carmen Granata

      Può rientrare nell’ecobonus. Ma deve realizzarla solo dopo che la casa sarà ultimata.

    • Alessio

      Salve
      ho acquistato come mia prima casa un rudere accatastato come unità collabente e ora mi accingo a ristrutturarlo con un intervento di demolizione, ricostruzione con ampliamento del 20% e spostamento di 20 metri ai sensi del Piano Casa.
      L’edificio, attualmente a due piani senza box auto e senza balconi, verrà ricostruito con un garage interrato, un piano terra con veranda e un piano primo con balcone e terrazza.
      Da quanto ho capito secondo l’AE l’intervento é inquadrato come “nuova costruzione” pertanto non potrà fruire dei vari bonus ristrutturazione, ecobonus e sisma bonus. Mi chiedevo, tuttavia, dato che l’intervento é considerato come “nuova costruzione”, se le spese per la realizzazione del garage interrato (sotto al piano terra), della veranda, del balcone o del volume tecnico possono essere detratte al 50%.
      Inoltre mi sorge un dubbio in merito al l’aliquota Iva da applicare: 4% (prima casa) o 10%(ristrutturazione)?
      Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Solo la costruzione del garage è detraibile. L’Iva si può applicare al 4%.

  15. Cristina

    Buongiorno
    Sto costruendo un fabbricato per il quale
    Nel permesso di costruire il comune indica “demolizione e ricostruzione fabbricato residenziale”. L’intervento è la costruzione ex novo di una nuova abitazione (nostra prima casa) con sedime, volumetria ed estetica completamente diversa dal rudere esistente prima.
    Vorrei gentilmente chiedere se ho diritto all’Iva al 4%, in quanto un fornitore mi sta mettendo dei dubbi. Grazie

  16. antonella

    salve,
    io ho ereditato una casa in un complesso condominiale la cui allo stato attuale non è finita e senza infissi, impianti. volevo sapere se posso usufruire di qualche agevolazione?
    in attesa di una vostra risposta le auguro una buona giornata.
    Distinti saluti

    • arch. Carmen Granata

      No, si tratta di un intervento di completamento e non di ristrutturazione.

  17. Nicolò

    Buonasera,
    Vorrei costruire una villetta in bioedilizia, di quali agevolazioni potrei usufruire oltre ai pannelli solari e al box auto?
    Grazie

  18. Francesco Sergi

    Salve, su una terrazza dove è stata coibentata e piastrellata anni fa, adesso si dovrà costruire un tetto e chiudere in parte con due camere ed un bagno. La mia domanda è: posso usufruire in qualche modo dell’eco bonus o altre forme di detrazione visto che saranno montate finestre, porte e climatizzazione? Grazie

  19. Chloe

    Si ha ragione, effettivamente è un po’ ingarbugliata la situazione. Cerco di spiegarmi meglio.
    L’abitazione originaria era formata da un salone, una camera ed una cucina, un ortale in cui erano presenti un bagnetto ed uno sgabuzzino. Al di sotto una cantina/taverna formata da due stanze. Stiamo parlando di case del sud Italia con tipici soffitti a volta.
    Mia madre ha ottenuto il permesso a costruire il quale prevedeva, da progetto, la demolizione del bagnetto, dello sgabuzzino e della cucina, lo scavo nel terreno per ampliare la taverna, l’adeguamento sismico per potersi elevare di un piano, sul quale sono state costruite due stanze da letto ed un bagno. Quindi c’è stata una parziale demolizione con ampliamento in elevazione. Sono state mantenute invece il soggiorno, la camera al piano terra e la cantina/taverna (anche quest’ultima è stata ampliata, avendo fatto lo scavo), le quali saranno oggetto di ristrutturazione da parte mia. Ora la costruzione è terminata e il notaio ci ha spiegato che per poter fare la donazione è necessario fare l’accatastamento al grezzo del fabbricato. N.B. Tutti i lavori sino ad ora sono stati eseguiti per nome e conto di mia madre, con relative fatture a lei intestate per le quali non ha richiesto alcun bonus.
    Una volta accatastato il fabbricato e ottenuta la piena proprietà dello stesso io dovrò continuare i lavori. Questi inizieranno da gennaio 2020 e come dicevo nel precedente commento riguarderanno la posa in opera di impianti elettrici, idrici e fognanti per tutto lo stabile (sia la nuova che la parte già esistente), la stonacatura delle volte, l’intonaco, il massetto, impianto a pavimento con annesso rifacimento del pavimento, facciata esterna e poi mobilia.
    Stando queste condizioni vorrei capire come dovrò muovermi. Ho ricevuto pareri contrastanti sulla questione, per questo chiedevo parere anche a lei, mi rendo conto però che rispondere senza visionare magari la documentazione è un azzardo.
    Mi hanno detto che appena la proprietà dell’immobile passerà a me, anche il permesso a costruire e le comunicazioni all’Asl dovranno essere aggiornate in modo da poter continuare tutto a mio nome.
    Vorrei solo capire se in questa situazione potrò accedere al bonus ristrutturazioni o meno.
    Nella speranza di essere stata leggermente più esaustiva le auguro una buona giornata e La ringrazio ugualmente per il tempo che mi ha dedicato.
    Saluti

  20. Chloe

    Salve,
    io riceverò in donazione da mia madre un’abitazione, la quale sarà adibita ad abitazione principale, che è stata oggetto di demolizione, ristrutturazione e ampliamento. Queste modifiche sono state fatte a suo nome, quindi il permesso a costruire risulta a suo nome. Ora dovrà accatastare al grezzo l’abitazione per poter procedere alla donazione. Io dovrei poi occuparmi di rifare totalmente gli impianti idrici, elettrici e fognari, sostituzione infissi e posa di nuovi e installazione allarme e sensori perimetrali. Stando queste condizioni posso usufruire del bonus ristrutturazioni ed infissi? e dell conto termico 2.0 solo per quanto riguarda la sostituzione della caldaia con pompa di calore e pannello solare?

    • arch. Carmen Granata

      Guardi, la situazione è troppo complessa per poterle dare una risposta in poche righe: lei parla di demolizione, ma anche ristrutturazione, poi mi parla di accatastamento allo stato grezzo. Troppi punti poco chiari.

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