Nuove costruzioni: quando si può avere il bonus 50%

Non tutte le nuove costruzioni sono escluse dal bonus 50%: l’Agenzia delle Entrate individua opere come la costruzione del box auto, di soppalchi e verande.

Nuove costruzioni ©

Nuove costruzioni ©

Cosa si intende per nuove costruzioni?

Le nuove costruzioni sono di solito escluse dai bonus fiscali per la casa (detrazione 50%, ecobonus, sismabonus). Lo scopo di queste agevolazioni è infatti quello di riqualificare il patrimonio edilizio esistente e impedire il consumo di suolo con la costruzione di nuovi fabbricati.

Ma cosa si intende per nuove costruzioni? Solitamente con questi termini indichiamo la costruzione ex novo di edifici, ma con essa si intendono in realtà molte altre tipologie di manufatti.

Un elenco preciso e dettagliato è quello contenuto all’articolo 3, comma 1, lettera e, del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/01):

costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente

• interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune

• realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato

• installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore

• interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale

• realizzazione di depositi di merci o di materiali, realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

Nuove costruzioni che possono usufruire del bonus 50%

Non tutte le nuove costruzioni sono però escluse dal bonus 50%. Un caso tipico è rappresentato dalla costruzione di box o posti auto pertinenziali in genere, di cui ci siamo occupati in un articolo dedicato.
Ma ci sono altri casi in cui si può beneficiare dell’agevolazione: vediamoli insieme.

Nella sua guida Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali, l’Agenzia delle Entrate elenca la costruzione interna o esterna di alcuni elementi impiantistici a servizio dell’abitazione, come la canna fumaria e la fognatura.

Sempre in merito agli impianti, è agevolata la costruzione di volumi tecnici da utilizzare per il contenimento della centrale idrica o della centrale termica.

Tra i lavori esterni, sono agevolati anche quelli necessari per la costruzione di muri di contenimento.

Naturalmente tutte queste opere ssono detraibili solo se correlate a un intervento di ristrutturazione di un immobile preesistente.
Così, se ad esempio costruite una canna fumaria per un fabbricato che inizialmente ne era sprovvisto potrete detrarre le spese. Se invece costruite una canna fumaria nell’ambito della costruzione di un nuovo fabbricato, no.

È agevolata infine anche la nuova costruzione di soppalchi, balconi e verande. Queste ultime sono da considerarsi, dal punto di vista urbanistico, come un ampliamento volumetrico. Nonostante ciò, l’Agenzia le individua tra le opere ammesse al bonus.

Nuove costruzioni che NON possono usufruire del bonus 50%

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento non si può avere la detrazione 50%. Questa tipologia di intervento equivale infatti alla costruzione di un nuovo edificio e non può essere considerato nel suo insieme intervento di ristrutturazione.

È stato inoltre specificato che, nel caso di edificio semplicemente ampliato senza demolizione, il bonus spetta solo per i lavori effettuati sulla parte preesistente. L’ampliamento (ad esempio una sopraelevazione) è infatti considerato nuova costruzione.

Se quindi sono condotti lavori contemporaneamente sulla parte esistente e su quella in ampliamento, diventa fondamentale l’assistenza di un architetto. Il professionista si occuperà di differenziare in maniera corretta la contabilità delle opere, per distinguere quelle agevolabili.

Le considerazioni fatte per le opere agevolabili con il bonus 50% agevolate pur essendo nuove costruzioni, non trovano comunque applicazione per l’ecobonus.

Come usufruire della detrazione 50% per nuove costruzioni

Le regole e gli adempimenti da compiere per usufruire della detrazione 50% per nuove costruzioni sono le stesse previste per gli interventi di ristrutturazione.

Risulta quindi fondamentale eseguire tutti i pagamenti con il bonifico parlante, essere in regola con le norme urbanistiche ed edilizie vigenti e conservare tutti i documenti che potrebbero essere richiesti dall’Agenzia delle Entrate in caso di eventuali controlli.

Come al solito, oltre ai costi dei lavori sono detraibili tutti quelli sostenuti per le spese di:
perizie e consulenze
progettazione
• predisposizione delle pratiche amministrative
oneri di urbanizzazione e diritti
• costo dei materiali.

(Prima pubblicazione 4 maggio 2018)





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81 commenti

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  1. Alberto

    buonasera architetto granata,
    in riferimento alle nuove costruzione, leggendo l’opuscolo dell’agenzia delle entrate, gli interventi detraibili (sempre parlando di NUOVE costruzioni) sembrano essere:
    1) Costruzione nuovo BOX auto
    concessione edilizia da cui risulti il vincolo di pertinenzialità con l’abitazione
    bonifico bancario o postale per i pagamenti effettuati
    2) Detrazione interessi passivi
    è possibile portare in detrazione il 19% degli interessi pagati, indicandone l’importo nella dichiarazione annuale dei redditi. L’importo massimo sul quale calcolare la detrazione è pari a 2.582,25 euro
    3) Fognatura
    Nuova costruzione o rifacimento con dimensioni e/o percorso diversi da quello preesistente, con opere interne o esterne (dal limite della proprietà fino alla fognatura pubblica)
    4) Muri di cinta
    Realizzazione e sostituzione con modificazioni rispetto alla situazione preesistente
    5) Muri esterni di contenimento
    Nuova costruzione, demolizione e ricostruzione in altra parte esterna o nello stesso luogo, ma modificando dimensioni, sagoma, materiali e colori
    6) Muri interni
    Nuova costruzione o demolizione e ricostruzione in altra parte interna
    su alcune voci viene specificato, esempio: ” da quelle preesistenti”, ” nell’ambito di un’operazione di manutenzione straordinaria, di un restauro o di una ristrutturazione”.
    sulle voci che le ho citato invece no.
    per quanto riguarda invece:
    • perizie e consulenze
    • progettazione
    • predisposizione delle pratiche amministrative
    • oneri di urbanizzazione e diritti
    • costo dei materiali
    queste voci sono detraibili solamente per ristrutturazione o anche per nuova costruzione?
    grazie,
    alberto

  2. claudio soverini

    sto ultimando una nuova costruzione (prima casa), solo ora dopo aver già effettuato i pagamenti con bonifici classici, mi sono accorto che posso detrarre le spese per la fognatura ed i muri di contenimento.
    Posso in qualche modo rimediare per effettuare ugualmente la detrazione del 50%?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Dovrebbe farsi restituire la somma dall’impresa, che emetterà una nota di credito, e poi ripetere il pagamento.

  3. Catia

    Buonasera Architetto,
    abbiamo appena iniziato i lavori per realizzare una rampa di accesso ai locali seminterrati della mia abitazione. Si tratta di una rampa che costeggia un lato del fabbricato di proprietà e di un solaio con pilastri in CA sull’altro lato. Possiamo considerare il solaio come una strada privata per accesso alla proprietà? (di fatto lo è)… o in alternativa come muro di contenimento?
    Grazie

  4. Vincenzo

    Salve, mi accingo a iniziare lavori per la costruzione di un nuovo immobile (casa).
    È possibile usufruire di detrazioni per costruzione box, fotovoltaico, infissi, etc?
    Grazie

  5. alex lollio

    buongiorno,
    ho appena acquistato un nuovo immobile che devo arredare e nel quale devo installare tutti gli elettrodomestici del caso. Ho intenzione di realizzare una canna fumaria per installare anche una stufa. Da quel che leggo in questo articolo, la realizzazione della canna fumaria è da intendersi come ristrutturazione. In tal caso posso anche usufruire delle detrazioni per l’acquisto dei mobili e degli elettrodomestici? come mi devo muovere eventualmente per poter usufruire di questo bonus?
    grazie in anticipo

    • arch. Carmen Granata

      L’articolo da lei citato non è corretto. L’agevolazione riguarda unicamente case acquistate tra il primo gennaio 2016 e il 31 dicembre 2017.

  6. Alfonso

    Buonasera architetto,
    Qualche anno fa io e mio cugino abbiamo demolito un intero fabbricato con corte interna e capannoni. Abbiamo creato così due lotti distinti e su ogni lotto ognuno di noi ha costruito un fabbricato di 3 appartamenti cadauno. Nel dicembre del 2017 il primo piano del mio fabbricato è stato ultimato ed accatastato come abitazione principale. Gli altri due piani risultano al catasto in corso di costruzione. Attualmente è stata reinstallata la vecchia caldaia che era presente nel vecchio fabbricato. È possibile su questo primo piano accatastato usufruire delle detrazioni fiscali per l’istallazione di una caldaia a condensazione e di condizionatori che all’epoca non sono stati installati?

    • arch. Carmen Granata

      Per la caldaia no, perchè per l’installazione ex novo non si può avere. Per i condizionatori sì.

  7. Buonasera architetto, mi trovo in queste condizioni, sono un privato e sono in corso di costruzione prima casa con licenza edilizia rilasciata aprile 2016 e scadenza aprile 2018, ho costruito un immobile dove ho realizzato sia la canna fumaria, sia il garage di pertinenza e sia la fogna, ho collaudato già l’immobile, ho appena accatastato e a breve verrà il perito per l’ultimo Sal del mutuo, dopodiché dovrò saldare il costruttore, fin ora ho pagato con bonifico normale con Iva agevolata al 4%, a questo punto con il saldo che devo dargli faccio in tempo a fare l’ultimo bonifico però parlante in modo da pagare il lavoro della canna fumaria, garage di pertinenza, fogna e muri di contenimento, ovviamente devo correre a fare la documentazione per rientrare, gentilissimo Architetto se la risposta è sì mi può gentilmente indicare a chi rivolgermi in modo urgente da risolvere il tutto per non perdere l’agevolazione grazie mille

  8. ANDREA

    Neanche per le detrazioni su elettrodomestici e mobili, per i quali ho effettuato io i bonifici parlanti?
    Grazie mille.

    • arch. Carmen Granata

      No, il bonus mobili spetta al soggetto che chiede la detrazione 50% per ristrutturazione.

  9. Andrea

    Gentile arch. Carmen,
    Riguardo la scia del costruttore (commento del 27 ottobre), la s.c.i.a in questione è stata aperta dal costruttore successivamente al fine lavori, potrebbe essere utile x me per la detrazione?
    Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      No, perchè avendo operato direttamente il costruttore non ci sono tracce dei bonifici di pagamento dei lavori. Se lo avesse fatto un privato, seguendo gli adempimenti previsti (bonifico parlante), avrebbe potuto cederle le detrazioni con l’atto di acquisto.

  10. Giuseppe

    Sono in trattativa per l’acquisto di 2 bilocali da un costruttore che li farà diventare un quadrilocale. Gli appartamenti, al momento, sono accatastati come bilocali. A Questi appartamenti mancano solo le finiture (pavimenti, porte interne) ma gli impianti sono completi, il complesso é stato costruito circa 5 anni fa tanto che é in classe B. La domanda é se c’è qualche modo per usufruire dei benefici della ristrutturazione e del risparmio energetico e di conseguenza delle detrazioni mobili ed elettrodomestici

    • arch. Carmen Granata

      Unicamente quando la costruzione sarà ultimata con tutte le finiture, potrà aprire una pratica per l’effettuazione di eventuali altri lavori che abbiano diritto alla detrazione e di conseguenza avere il bonus mobili.

    • Giuseppe

      Si ma non posso fare le finjiture se prima non rompo ed unisco I due appartamenti ne tantomeno posso far fare questi lavori senza che sia aperta una SCIA, CILA o dir si voglia prima. A questo punto, mi corregga se ho capito male, la fusione dei due bilocali deve gestirla il costruttore, fare tutte le pratiche e accatastare l’appartamento come un quadricolocale. Successivamente, una volta chiusa la pratica, devo riaprirne io un altra come manutenzione straordinaria (per effettuare l’impianto di aria condizionata, installazione zanzariere e grate) e in questo modo posso recuperare parte di questi lavori e usufruire anche dei bonus mobile ed elettrodomestici. Grazie per la risposta

  11. Andrea

    Buongiorno,
    Nel mio caso, ho acquistato da costruttore un nuovo immobile, sul quale però è stata aperta una scia per modifiche perimetrali e interne.
    È possibile sfruttare questa scia per accedere all’econonus elettrodomestici e mobili? Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Se la Scia è stata aperta dopo la chiusura dei lavori di costruzione, l’edificio può usufruire delle detrazioni. Chiarisco però che l’ecobonus è una cosa, il bonus mobili ed elettrodomestici un’altra. Per avere quest’ultimo, deve aver usufruito anche della detrazione 50% per i lavori.

  12. Mirco

    Buongiorno Architetto, io ho una casa “ferma” allo stadio di grezzo avanzato da ormai 15 anni (tetto, intonaci esterni, muri perimetrali interni), e che è accatastata come immobile in corso di costruzione. Ora vorrei finirla (impianti, pavimenti, intonaci, ecc.). Secondo Lei posso usufruire delle detrazioni bonus ristrutturazione e ecobonus? La ringrazio in anticipo per la risposta.

    • arch. Carmen Granata

      No, perchè si tratta di un completamento e non di una ristrutturazione.

  13. Lorenzo

    Ringraziando per la risposta precedente, chiedo se impianto di riscaldamento, impianti fotovoltaici e di pannelli solari e termocappotto risultano detraibili…?!
    Saluti

  14. Lorenzo

    Buonasera, ho letto l’articolo e chiedo cortesemente maggiori informazioni in merito al mio caso:
    A breve demolirò una casa (rudere) di circa 250mq, sono intenzionato a realizzare 2 case in legno di cubatura totale di 220mq (una 120 e l’altra 100).
    Ho diritto alla detrazione?
    Grazie mille
    Lorenzo

  15. Franco

    Salve, la detrazione è valida anche per le fognature “a dispersione”? (in quanto trattasi di terreno agricolo edificabile E4A) che non è collegato alle fognature pubbliche.

    • arch. Carmen Granata

      La guida dell’AdE specifica “dal limite della proprietà fino alla fognatura pubblica”, per cui quelle a dispersione dovrebbero essere escluse. Chiederei chiarimenti direttamente all’Agenzia.

  16. Carlo

    Salve a breve dovrò intraprendere l avventura della costruzione di una casa di 130mq con un garage seminterrato di 100mq…. quindi se non ho capito male posso usufruire della detrazione dei 100mq della costruzione del garage?poi la canna fumaria fognatura e muro di contemimento?

  17. Chris

    Buongiorno,
    Per nuova costruzione si intende anche una abitazione su nuova lottizzazione, non necessariamente una casa demolita e poi ricostruita giusto?
    Quindi potrei detrarre i costi di costruzione da zero di box pertinnziale, canna fumaria, fognatura e muro contenimento?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per “nuova costruzione” si intende proprio quello che lei dice, non demolizione e ricostruzione che in genere è “ristrutturazione”. Quindi può detrarre le opere indicate.

  18. Paolo

    Salve Architetto
    sto iniziando la costruzione di una nuova abitazione, leggendo il suo articolo mi sembra di capire che ho diritto oltre alla detrazione per il box pertinenziale anche per quello che riguarda l’impianto fognante. Ma per il volume tecnico l’AE recita: “Nuova costruzione (volume tecnico) nell’ambito di un’operazione di manutenzione straordinaria, di un restauro o di una ristrutturazione”
    Quindi questo sarebbe invece escluso?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      La Guida recita: “Fognatura: Nuova costruzione o rifacimento con dimensioni e/o percorso diversi da quello preesistente, con opere interne o esterne (dal limite della proprietà fino alla fognatura pubblica).”
      Tuttavia, personalmente ritengo che per nuova costruzione si intenda la costruzione di una fognatura per un edificio esistente che ne è sprovvisto.

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