Cambia la modalità di accatastamento delle pertinenze

La normativa catastale è stata modificata nel 2016 e sono state introdotte novità per l’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione.

Le soffitte sono pertinenze

Le soffitte sono pertinenze

Cosa sono le pertinenze di una abitazione?

L’articolo 817 del codice civile definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Affinché tra due immobili esista un vincolo di pertinenzialità devono quindi ricorrere due presupposti:
• uno di tipo oggettivo: la pertinenza deve essere ornamento di un immobile principale in maniera durevole e non occasionale
• uno di tipo soggettivo: deve esserci la volontà del proprietario di entrambi gli immobili a porre la pertinenza a servizio di quello principale.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono soffitte, cantine, box auto, ecc., ovvero gli immobili iscritti in catasto nelle seguenti categorie:
C/2, magazzini e locali di deposito
C/6, stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7, tettoie chiuse o aperte.

La normativa catastale è stata modificata nel corso del 2016, per cui sono state introdotte alcune novità nell’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione.

Le novità sono relative nello specifico alle pertinenze censite nella categoria C/2 che hanno accesso autonomo rispetto all’immobile principale. Pertanto:
• non riguardano cantine e soffitte con accesso diretto dall’abitazione
• riguardano cantine e soffitte a cui si accede dalla strada o da parti comuni dell’edificio di cui fanno parte insieme all’abitazione.

Come si accatastavano le pertinenze in passato

Fino a poco tempo fa, quando si accatastava un’abitazione, era possibile rappresentare cantinole e soffitte sulla stessa planimetria.

In tal modo, la pertinenza era censita come vano accessorio dell’alloggio e la sua incidenza sulla rendita catastale complessiva aveva un impatto minimo.

Per le abitazioni già esistenti questa modalità resta valida e permane anche nel caso in cui si debba apportare qualunque tipo di variazione catastale.

Come si accatastano le pertinenze oggi

Nel caso di nuove costruzioni, non sarà invece più possibile inserire cantinole e soffitte nella stessa planimetria catastale dell’abitazione. Bisognerà invece creare un diverso subalterno e accatastare la pertinenza nella categoria C/2.

Usando questo metodo, la rendita catastale complessiva derivante sarà superiore rispetto a quanto accadeva con la vecchia procedura.
Infatti, si passerà dal conteggiare la pertinenza come vano accessorio dell’alloggio a conteggiarlo come vano principale del proprio specifico subalterno.

Nuovo accatastamento delle pertinenze: cosa cambia?

Le conseguenze di questa novità procedurale sono prettamente di carattere economico e graveranno su committenti, costruttori e proprietari di case.

Innanzitutto, aumenterà la spesa per procedere all’accatastamento delle unità immobiliari. Per ogni unità censita infatti si paga un importo di 50 euro per diritti catastali.

Immaginate la spesa per l’impresa costruttrice di un condominio che deve accatastare un cospicuo numero di appartamenti con relativa cantina e/o soffitta. La somma complessiva, rispetto al passato, potrà risultare raddoppiata o addirittura triplicata dovendo costituire numerosi subalterni autonomi.

Anche per il singolo proprietario naturalmente aumenteranno i versamenti da effettuare.

Lo stesso onorario del tecnico incaricato della procedura DOCFA per la denuncia in Catasto subirà un aumento, in virtù della diversa mole di lavoro da affrontare.

Pertinenze e applicazione dell’IMU

Ai fini IMU bisogna precisare che questa diversa procedura di accatastamento comporterà unicamente un aumento dell’importo dell’imposta. La base imponibile dell’Imposta Municipale Unica si calcola infatti proprio partendo dalla rendita catastale.

In Rete potrete però trovare anche delle informazioni diverse. Qualcuno sostiene che i proprietari ad esempio di due cantinole o di una cantinola e di una soffitta (entrambe C/2) si troveranno a pagare di più.
Mi riferisco al caso in cui se ne inserisca una nella stessa scheda catastale della casa e si accatasti l’altra autonomamente. La prima sarebbe esente da IMU in quanto vano accessorio e l’altra in quanto pertinenza prima casa.

In realtà, questa informazione è errata. La legge istitutiva dell’IMU, infatti, prevede che si possa fruire dell’esenzione per prima casa per una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6, C/7.
Specifica anche però che ciò vale anche se la pertinenza è iscritta in catasto unitamente all’abitazione.

Pertanto, la pertinenza agevolabile sarà comunque soltanto una e da questo punto di vista nulla cambia rispetto al passato.

Questa errata convinzione ha in effetti comportato frequenti errori di calcolo di IMU e TASI da parte di contribuenti proprietari di più pertinenze della stessa categoria catastale C/2.

Unica eccezione a questa regola è quando sulla stessa planimetria della casa sono riportate due pertinenze della stessa categoria C/2, ad esempio una cantina e una soffitta.
Solo in questo caso si potrà godere dell’esenzione per entrambe (ma non per eventuali altre pertinenze C/2 accatastate autonomamente).
Ma, come specificato, questo principio continuerà a essere valido solo per gli immobili già censiti e non per quelli di nuova costruzione.





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131 commenti

  1. ALEXANDRA

    Sale sto pensando di comprare un appartamento si trova al piano secondo ed al terzo piano ha una mansarda registrata come seconda casa comr funziona per fare la fusione di un unica casa senza dover fare la scala interna??

    • arch. Carmen Granata

      Per fondere due unità immobiliari sovrapposte deve esserci una scala di collegamento. Se non vuole farne una nuova all’interno, dovrebbe utilizzare quella esterna, ma ovviamente non può essere quella condominiale.

  2. Luciano

    Vi segnalo che avete fatto un’affermazione senza senso:
    Dite: “In realtà, questa informazione è errata. La legge istitutiva dell’IMU, infatti, prevede che si possa fruire dell’esenzione per prima casa per una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6, C/7.
    Specifica anche però che ciò vale anche se la pertinenza è iscritta in catasto unitamente all’abitazione.”
    La regola dell’unica pertinenza C/2 esente IMU per ciascuna abitazione, infatti, NON PUO’ VALERE IN NESSUN MODO sulle pertinenze che sono iscritta in catasto unitamente all’abitazione: questo perchè qualsiasi unità (subalterno) catastale ha sempre e solo un’unico classamento, e quindi una pertinenza che viene censita assieme all’abitazione principale (quindi come accessorio diretto o indiretto) MAI E POI MAI potrà avere classe C2, mentre avrà SEMPRE un classamento del gruppo A.
    In parole povere una pertinenza che venga accatastata come vano accessorio mai e poi mai risulterà come pertinenza di classe C, e quindi MAI E POI MAI potrà essere evidenziata singolarmente come pertinenza ai fini IMU.
    Se quindi un’abitazione ha due pertinenze (in senso urbanistico) di tipo DEPOSITO, ma solo una è accatastata come U.I. autonoma (e quindi possiede un suo subalterno e l’autonomo classamento in C2) mentre l’altra è vano accessorio dell’abitazione (quindi classe del gruppo A) saranno entrambe esenti IMU, c’è poco da fare.
    Anche perchè le le pertinenze urbanistiche diverse da quelle provviste di classamento autonomo C2 sono impossibili da individuare catastalmente: i vani accessori catastali, infatti, NON SONO necessariamente pertinenze, quindi non basta l’esistenza di un vano accessorio in catasto per dimostrare l’esistenza di un volume pertinenziale.

    • arch. Carmen Granata

      Il suo discorso non farebbe una piega, se non fosse che il decreto legge 201/2011, all’art. 13, comma 2 recita testualmente: “Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, ANCHE SE ISCRITTE IN CATASTO UNITAMENTE ALL’UNITA’ AD USO ABITATIVO.”

  3. Andreina Rose

    Buongiorno, vorrei sapere la pertinenza dell’area scoperta di un locale commerciale C2, in quale misura percentuale si può calcolare grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Non ho capito la domanda. Cmq C2 non è locale commerciale, ma deposito.

  4. Sul rogito del mio appartamento, che era di mio padre anno 1988 scopro che la cantina di pertinenza è stata descritta come: (il tutto meglio identificata nella planimetria allegata all’atto di vendita). La planimetria comprende 24 cantine tutte uguali. La visura però dichiara un C6 (box). Poichè ho messo la casa in vendita come devo fare? e come devo dirlo al perito della banca di cui l’acquirente si è rivolto?

    • arch. Carmen Granata

      Innanzitutto occorre identificare in maniera precisa quale delle cantine tutte uguali è la sua. Se è effettivamente un box non ci sono problemi, altrimenti occorre fare una variazione in C2. Ovviamente per fare tutto ciò deve rivolgersi a un architetto. Al perito dia tutti i documenti in suo possesso e dichiari di essere disposto a regolarizzare laddove si rendesse necessario.

  5. Carlo Ponticelli

    Abbiamo acquistato nel 2017 una villa in provincia di Palermo tramite agenzia e decisi di spostarci e vendere l’immobile, ci siamo accorti che in rogito non era dichiarato un locale attinente di circa 16 mq adibito a deposito-box ne accatastato. Cosa fare? C’è responsabilità dell’agenzia o del venditore.
    Ringrazio anticipatamente del riscontro.
    Carlo Ponticelli

    • arch. Carmen Granata

      La responsabilità è di tutti, anche di voi come acquirenti (che dovreste tutelarvi con i necessari controlli prima di acquistare) nonchè del notaio.
      Cmq potete rivalervi contro il venditore.

  6. susanna

    In un fabbricato del 1961, da un appartamento e dalla sua cantina ho ricavato due appartamenti e due cantine. Le due cantine devono essere accatastate secondo le nuove regole (C/2) o restano pertinenze come era la cantina dell’appartamento vecchio?

  7. elena

    Buongiorno, in seguito a messa in vendita della casa di famiglia abbiamo scoperto che i box, costruiti successivamente all acquisto da parte di mio padre della casa, non sononstati accatastati. Si parla del 1984. Ora per vendere devo sistemare le cose. Primo per accatastare i box posso andare io al catasto oppure deve farlo un professionista? Ci saranno spese o penali da pagare? Successivamente dovrei fare una rettifica della successione non essendo in essa menzionati questi box?

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio di verificare prima se si tratta solo di un mancato accatastamento o per i box manca addirittura il titolo autorizzativo. In tutti i casi dovrà comunque ricorrere a un professionista.

  8. paolo cardia

    Ho un appartamento non finito F3 in base al quale sono esente dall’IMU. Nello stesso fabbricato c’è uno scantinato con ingresso autonomo accatastato in C2 e relativa rendita, in questo caso devo pagare l’IMU sullo scantinato.

  9. Salve, sono proprietario di 2 appartamenti con delle pertinenze tutto allo stesso civico. Dalla visura risultano due appartamenti A2 (uno prima casa e uno seconda casa), un C02 e un C07. Ai fini dell’IMU, come si fa a capire se le pertinenze sono pertinenze della prima o della seconda casa? nella visura non risulta nulla.

    • arch. Carmen Granata

      Se il civico è lo stesso, bisogna fare riferimento all’atto di proprietà.

  10. Steven James

    Buongiorno, ho comprato casa nel 1987 con annessa soffitta. Scopro quest’anno che da ‘pertinenza’, la soffitta (o forse una porzione di essa, seconda la spiegazione non completamente chiara dell’impiegata del Comune) e` stata riclassificata in ‘altro fabbricato’. C’e un modo di avere chiarimenti in merito? La soffitta risulta indicata come tale nell’atto di vendita ed è sempre rimasta tale.

    • arch. Carmen Granata

      Ma cosa intende l’impiegata per “altro fabbricato”? Al limite, potrebbe essere un’altra unità immobiliare… Cmq per avere chiarimenti lei deve produrre tutti i titoli relativi alla sua proprietà, quindi non solo atto di acquisto, ma anche titolo autorizzativo e accatastamento.

  11. marras massimo

    Buongiorno, ho acquistato un locale C3 e durante la ristrutturazione ho abbattuto una tamponatura, con mia sorpresa ho trovato un’accesso (l’unico) ad una cantina. Posso accatastarla? come pertinenza del locale stesso. Di quanto mi aumenta la rendita catastale?

    • arch. Carmen Granata

      No, bisogna ricostruire la storia di questa cantina: capire se era di proprietà di chi le ha venduto o di qualcun altro; risalire al titolo autorizzativo e, nel caso non esista, procedere a regolarizzarla.

  12. Giulia

    Buonasera, ho affittato un locale commerciale di 25mq e, sia nell inserzione che nel contratto di affitto regolarmente registrato ad aprile 2018, e compresa una cantina, purtroppo fino a oggi questa cantina nn mi è mai stata consegnata mettendo in ballo una serie di scuse, oggi mi è stata assegnAta…con mia enorme delusione mi sono ritrovata un locale di 70cm di larghezza per circa 2,5Mtv, senza un collegamento luce….posso richiedere al proprietario una mappa catastale che certifichi l effettiva pertinenza?
    È a norma per dimensioni e il fatto che non ci sia alcun collegamento luce? A me pare più un locale sottoscala condominiale piuttosto che una cantina…
    Grazie mille
    Giulia

    • arch. Carmen Granata

      La cantina, come il ripostiglio, un deposito, ecc. sono sempre accatastati come C2. Se il locale che le è stato consegnato è tale, non c’è nessun problema, semplicemente era stato “esagerato” definirlo cantina.
      Detto ciò, lei può chiedere al proprietario tutti i documenti che ritiene opportuni.

  13. Maria Bellomo

    Salve, ho un appartamento assegnatari Dell’istituto autonomo case popolare e con il permesso abbiamo costruito un garace.
    L’assegnataria sono io ma il garace lo vuole catastale mio fratello non avendo la residenza.
    Volevo sapere se lo può fare perdendo io totalmente diritto.
    Grazie.

  14. antonio

    per quanto compresi in un unico atto di assegnazione 1989 della cooperativa costruttrice, i miei app.to, cantina e box risultano accatastati separatamente. Successivamente (2012) ho acquistato dalla coop un box rimasto non assegnato. Posso oggi fare una variazione catastale rendendo pertinenziali dell’appartamento tutti o parte di questi tre accessori (cantina, box1 e box2)? e con quale procedura? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Guardi che il fatto che gli immobili siano accatastati separatamente non vuol dire che non siano pertinenze.

  15. andrea

    Salve sarei in procinto di acquistare un garage (allo stato grezzo), confinante con la mia cantina….. il costruttore e proprietario del garage mi dice che facendo una apposita domanda è possibile far rientrare anche il garage nella agevolazione prima casa (visto che da un anno sono proprietario di un immobile sullo stesso stabile… volevo sapere se è corretta la visione del costruttore grazie. Andrea

    • arch. Carmen Granata

      Non occore fare una “domanda”, ma semplicemente rendere il garage pertinenza dell’abitazione, quindi con un atto notarile.

  16. procaccini daniele

    Buongiorno,
    io sono proprietario dell’abitazione in cui viviamo, mia moglie ha ereditato un terreno sul quale abbiamo realizzato un garage (a lei intestato); il garage può essere considerato pertinenza dall’abitazione, essendo io e mia moglie in separazione di beni?
    garzie

  17. Roberto

    Si è inventato che il proprietario ilgiorno cortile è la pertinenza del magazzino non ce news atto notarile che il cortile ho la pertinenza risulta al vecchio proprietario posso impugnare atto notarile

    • arch. Carmen Granata

      Non si capisce nulla, ma cmq certo che può impugnare l’atto se il cortile è davvero di proprietà condominiale.

  18. salve ho un appartamento che le finestre danno su un cortile condominiale dopo 4 mesi che ho acquistato casa il ptopietario di un magazzino vicino al mio apparttamento ha venduto e ha venduto anche il cortille condominiale come pertinenza sono passati 16 anni posso irettificare la pianttina catastale grazie

    • arch. Carmen Granata

      Ma scusi, con che titolo un privato ha venduto una proprietà condominiale?

  19. Daniele

    Buongiorno, da anni faccio il 730 a mio padre che ha una casa di proprietà e un box auto (a Roma). Il box è stato acquistato successivamente e nell’atto di compravendita non è stata fatta alcuna dichiarazione di pertinenza rispetto alla casa. Allo stato attuale cosa dovrei fare per far contare il box come pertinenza della casa? Posso fargliela dichiarare pertinenza visto che ha solo quel box o serve un atto formale o posso fare altro?

  20. salve. mia moglie è propietaria dell’appartamento dove risiediamo. abbiamo poi un locale intestato ad entrambi a 300 metri di distanza accatastato C2 la pertinenza è diritto di entrambi o solo al 50%? la tari sul c2 si paga normalmente visto che è solo allacciata la luce ma manca l’acqua il gas e la fogna? grazie anticipatamente.

    • arch. Carmen Granata

      Ma il C2 risulta pertinenza?? Perchè non credo possa esserlo, se la proprietà è diversa…
      Per l’informazione sulla Tari vi consiglio di chiedere direttamente al comune.

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