Quanto può essere distante dall’abitazione una autorimessa pertinenziale?

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Quanto può essere distante un garage dalla casa per essere considerato autorimessa pertinenziale? È necessario che il box si trovi nello stesso edificio dell’abitazione oppure può essere situato in un fabbricato separato, anche a centinaia di metri di distanza?

La questione è importante non soltanto per chi acquista un posto auto o un garage, ma anche per chi intende realizzare un parcheggio pertinenziale, effettuare un cambio di destinazione d’uso o usufruire delle agevolazioni fiscali previste per l’acquisto e la ristrutturazione.

La legge non stabilisce una distanza massima generale, espressa in metri, valida per tutte le autorimesse pertinenziali. Per capire se un box possa essere considerato pertinenza di un’abitazione occorre valutare il rapporto funzionale tra i due immobili e la normativa applicabile al caso concreto.

Cosa si intende per autorimessa pertinenziale?

Partiamo dall’articolo 817 del Codice civile, che definisce pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o a ornamento di un’altra cosa.

Nel caso di un’abitazione, il garage o il box auto costituisce un bene accessorio destinato a soddisfare un’esigenza della casa, come quella di parcheggiare un veicolo.

Perché si possa parlare di pertinenza, devono sussistere alcuni requisiti:
• un rapporto funzionale: l’autorimessa deve essere destinata a servizio dell’abitazione, non semplicemente appartenere alla stessa persona
• una destinazione durevole: il collegamento tra il box e la casa deve essere stabile, non occasionale
• un’effettiva utilità per il bene principale: il garage deve arrecare un’utilità all’abitazione e non soltanto al suo proprietario.

Anche la volontà di destinare stabilmente il box a servizio della casa è rilevante. Tuttavia, una dichiarazione contenuta in un atto non è sempre sufficiente, da sola, a dimostrare la sussistenza del vincolo.
La qualificazione deve essere valutata considerando sia gli elementi soggettivi, legati alla volontà di destinazione, sia quelli oggettivi, relativi all’effettiva funzione svolta dall’autorimessa.

La Legge Tognoli: il riferimento normativo per i parcheggi pertinenziali

Quando si parla di parcheggi pertinenziali, uno dei principali riferimenti normativi è la legge 24 marzo 1989, n. 122, conosciuta come Legge Tognoli.

In particolare, l’articolo 9 disciplina la realizzazione di parcheggi destinati a pertinenza delle singole unità immobiliari, prevedendo specifiche condizioni urbanistiche ed edilizie.
La disposizione contempla, tra le altre possibilità, la realizzazione di parcheggi nel sottosuolo degli immobili o nei locali situati al piano terra dei fabbricati.

Prevede inoltre la possibilità di realizzare parcheggi nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato. Tuttavia, non stabilisce una distanza massima generale tra il parcheggio e l’abitazione alla quale è destinato.

L’autorimessa pertinenziale deve trovarsi nello stesso edificio della casa?

Un’autorimessa non deve necessariamente essere collegata fisicamente all’abitazione per poter essere considerata una pertinenza.
Il box può trovarsi in un fabbricato separato, purché sussistano i requisiti richiesti dalla disciplina applicabile e sia dimostrabile l’effettivo rapporto di servizio con la casa.

Questo non significa, tuttavia, che qualsiasi garage possa essere considerato pertinenza di un’abitazione semplicemente perché appartiene allo stesso proprietario o perché viene indicato come tale in un documento.

La distanza può diventare un elemento importante proprio in questa valutazione: se il box si trova molto lontano dalla casa, potrebbe risultare più difficile dimostrare che esista un effettivo collegamento funzionale tra i due beni.

Esiste una distanza massima per una autorimessa pertinenziale?

Non esiste una distanza massima generale, espressa in metri, applicabile indistintamente a tutte le autorimesse pertinenziali.
La distanza, però, non è irrilevante. La giurisprudenza ha evidenziato che il requisito della prossimità può essere importante per verificare se il box sia effettivamente destinato a servizio dell’abitazione.

La valutazione può tenere conto di diversi elementi:
• la distanza effettiva tra il garage e la casa
• la possibilità di raggiungere agevolmente l’autorimessa
• la collocazione dei due immobili nel contesto urbano
• l’utilità concreta che il box offre all’abitazione
• la destinazione durevole del garage a servizio della casa
• la natura della disciplina applicabile, civilistica, urbanistica o fiscale.

Cosa dice la giurisprudenza

Un caso interessante è quello esaminato dal TAR Liguria, sezione II, con la sentenza 14 settembre 2026, n. 1070.

La controversia riguardava un locale situato al piano terra di un edificio diverso da quello residenziale, originariamente utilizzato come magazzino e destinato a diventare un’autorimessa attraverso un cambio di destinazione d’uso.
Il locale si trovava a circa 150 metri dall’abitazione interessata, una distanza percorribile in circa tre minuti a piedi.

Il TAR ha riconosciuto la sussistenza del rapporto pertinenziale nell’ambito della disciplina della Legge Tognoli, considerando la distanza e gli altri elementi della vicenda, tra cui l’impegno a formalizzare l’asservimento del garage all’unità abitativa.
La decisione conferma che un’autorimessa può essere considerata pertinenziale anche quando si trova in un edificio separato da quello della casa.

Occorre, tuttavia, interpretare correttamente la pronuncia. Il Tribunale non ha stabilito che 150 metri rappresentino la distanza massima consentita, né ha introdotto una soglia generale applicabile a tutte le autorimesse.
La sentenza riguarda uno specifico caso e deve essere letta alla luce delle sue circostanze.

Un esempio diverso è rappresentato dalla risposta a interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 33 del 19 gennaio 2022.

Il caso riguardava un contribuente che intendeva destinare a pertinenza della propria abitazione un box auto situato a circa 1.300 metri di distanza. I due immobili si trovavano nello stesso Comune.
La questione riguardava il riconoscimento del vincolo pertinenziale ai fini delle agevolazioni fiscali connesse all’acquisto dell’abitazione e all’applicazione del regime del prezzo valore.

L’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che, sulla base degli elementi forniti, non fosse possibile riconoscere il requisito della pertinenzialità richiesto per beneficiare del trattamento fiscale invocato.
Il punto decisivo non era semplicemente il fatto che il box si trovasse a oltre un chilometro dalla casa, ma la difficoltà di dimostrare che il bene accessorio arrecasse un’utilità all’immobile principale, anziché al solo proprietario.

Il confronto con il caso esaminato dal TAR Liguria dimostra proprio perché non sia possibile ricavare una soglia numerica valida in ogni circostanza.

Autorimessa pertinenziale e agevolazioni fiscali per l’acquisto della casa

Il riconoscimento della pertinenzialità può avere conseguenze importanti anche sul piano fiscale.
Le agevolazioni per l’acquisto della prima casa possono infatti estendersi alle pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, e i box auto e le autorimesse sono generalmente classificati nella categoria C/6.

L’agevolazione può riguardare anche una pertinenza acquistata con un atto separato da quello dell’abitazione, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla normativa.

Non è sufficiente, però, che il garage sia catastalmente classificato come autorimessa o che venga definito pertinenziale nell’atto di acquisto. Deve sussistere un effettivo rapporto di servizio con l’abitazione e devono essere soddisfatte le altre condizioni richieste per il beneficio fiscale.

La distanza può quindi assumere rilievo quando rende difficile dimostrare l’esistenza del vincolo.
Prima di acquistare un box situato in un edificio separato o lontano dalla casa, verifica con il notaio la possibilità di riconoscere la pertinenzialità ai fini delle agevolazioni richieste.

Il prezzo valore per l’acquisto di un box pertinenziale

Un’altra questione riguarda il regime del prezzo valore, previsto dall’articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005.
In presenza delle condizioni stabilite dalla legge, questo regime consente di determinare la base imponibile dell’imposta di registro sulla base del valore catastale, anziché del prezzo effettivamente pagato.

La disciplina può essere applicata anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi, comprese quelle acquistate con un atto separato, purché ricorrano i requisiti richiesti.

La risposta dell’Agenzia delle Entrate prima citata, dimostra che il mancato riconoscimento della pertinenzialità può impedire l’applicazione di questo regime.

Bonus edilizi per la realizzazione o l’acquisto di un’autorimessa pertinenziale

La pertinenzialità può assumere rilievo anche per accedere alle detrazioni fiscali previste per determinati interventi edilizi.

La normativa sul recupero del patrimonio edilizio contempla la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune, tra gli interventi potenzialmente agevolabili.
In determinate condizioni, la detrazione può spettare anche a chi acquista un box auto pertinenziale di nuova costruzione, limitatamente alle spese di realizzazione documentate dal costruttore.

Per beneficiare dell’agevolazione occorre rispettare le condizioni previste dalla normativa, comprese quelle relative al rapporto pertinenziale, alla documentazione delle spese e agli adempimenti richiesti.

Le percentuali di detrazione e i limiti di spesa devono essere verificati in base all’anno in cui vengono sostenute le spese e alla situazione concreta del contribuente.

La distanza può compromettere il diritto al bonus ristrutturazione?

La distanza può assumere rilievo se mette in dubbio l’effettiva esistenza del rapporto pertinenziale richiesto per l’agevolazione.

Prima di acquistare un box o avviare un intervento edilizio, è quindi opportuno verificare:
• la legittimità urbanistica dell’autorimessa e dell’intervento previsto
• l’effettiva sussistenza del vincolo pertinenziale
• le condizioni specifiche del bonus edilizio richiesto.

Questi controlli sono particolarmente importanti quando l’autorimessa si trova in un fabbricato separato o a una distanza significativa dalla casa.

Come dimostrare che un’autorimessa distante è pertinenziale

Quando il garage non si trova nello stesso edificio dell’abitazione, è opportuno raccogliere elementi utili a dimostrare l’effettivo rapporto funzionale tra i due immobili.
In base alla situazione concreta, possono essere rilevanti:
• l’atto di acquisto e gli eventuali atti che costituiscono il vincolo pertinenziale
• la documentazione catastale e urbanistica
• l’eventuale atto di asservimento, quando richiesto dalla disciplina applicabile
• la distanza effettiva tra l’autorimessa e la casa
• le caratteristiche del percorso per raggiungere il box
• gli elementi che dimostrano la destinazione durevole del garage a servizio dell’abitazione.

Quando sono in gioco agevolazioni fiscali, può essere utile consultare il notaio o un professionista esperto in materia tributaria prima di procedere all’acquisto.

FAQ

Un box auto a 200 metri dalla casa può essere pertinenziale?
Sì, è possibile, ma non esiste una regola automatica. Occorre valutare il rapporto funzionale tra i due immobili, la distanza e la disciplina applicabile.

Un’autorimessa situata in un altro edificio può essere pertinenziale?
Sì. Il garage non deve necessariamente trovarsi nello stesso fabbricato dell’abitazione. È però necessario che sussista un effettivo rapporto di servizio e che siano rispettati gli eventuali requisiti specifici previsti dalla normativa applicabile.

Un box distante dall’abitazione può beneficiare del bonus ristrutturazione?
Può essere possibile, se il box è effettivamente pertinenziale e l’intervento rientra tra quelli agevolabili. Occorre verificare le condizioni fiscali e documentali previste dalla normativa vigente, senza presumere che la sola dichiarazione di pertinenzialità sia sufficiente.