Prevenzione incendi nelle autorimesse condominiali a Roma, obblighi e controlli da effettuare

Nelle autorimesse con superficie complessiva coperta superiore a 300 metri quadrati entrano in gioco gli adempimenti previsti dal D.P.R. 151/2011, le norme tecniche contenute nel Codice di prevenzione incendi e la specifica Regola tecnica verticale V.6, introdotta dal decreto del 15 maggio 2020.

La prevenzione incendi nelle autorimesse condominiali richiede una valutazione tecnica che non può essere ridotta alla presenza di qualche estintore o alla validità formale di un documento, il condominio deve verificare se l’autorimessa rientra tra le attività sottoposte ai controlli dei Vigili del Fuoco, accertare la conformità dello stato reale rispetto al progetto approvato e mantenere efficienti nel tempo impianti, compartimentazioni, vie di esodo e dispositivi di sicurezza.

A Roma il tema assume un rilievo particolare per la presenza di numerosi edifici costruiti diversi decenni fa, spesso modificati nel tempo con chiusure, nuovi box, cantine, depositi, impianti elettrici aggiuntivi e colonnine di ricarica.

In questi casi la prima domanda non dovrebbe essere soltanto se il certificato o la SCIA antincendio siano formalmente presenti, ma se la configurazione attuale dell’autorimessa corrisponda ancora alle condizioni sulle quali era stata attestata la conformità. È proprio la distanza tra documentazione e situazione reale a generare molti dei problemi più complessi.

Quando un’autorimessa condominiale è soggetta ai controlli dei Vigili del Fuoco

Il D.P.R. 151/2011 individua come attività numero 75 le autorimesse pubbliche e private, i parcheggi pluripiano e quelli meccanizzati con superficie complessiva coperta superiore a 300 metri quadrati.

Ai fini dell’assoggettabilità non conta semplicemente il numero dei posti auto e non è sufficiente sommare in modo approssimativo le dimensioni dei singoli box. Occorre stabilire correttamente quale superficie debba essere considerata, esaminando corsie di manovra, spazi di parcheggio, rampe, aree comunicanti e configurazione complessiva dei locali.

Le autorimesse vengono inoltre suddivise nelle categorie previste dal regolamento:
• categoria A fino a 1.000 metri quadrati
• categoria B oltre 1.000 e fino a 3.000 metri quadrati
• categoria C oltre 3.000 metri quadrati.

La categoria incide sul procedimento amministrativo e, in particolare, sulla necessità di ottenere preventivamente la valutazione del progetto da parte del Comando dei Vigili del Fuoco. Per le attività di categoria B e C, infatti, il progetto deve essere sottoposto all’esame prima dell’esecuzione delle opere; al termine degli interventi viene presentata la Segnalazione certificata di inizio attività antincendio, corredata dalle asseverazioni e dalle certificazioni richieste.

Anche le autorimesse inferiori a 300 metri quadrati non sono tuttavia spazi privi di regole. Il mancato assoggettamento ai controlli dei Vigili del Fuoco non equivale a un’esenzione generale dalle norme di sicurezza. Restano applicabili le disposizioni edilizie, impiantistiche e civilistiche, oltre al dovere di mantenere gli ambienti in condizioni tali da non creare pericoli per persone e fabbricato.

Un caso frequente nei condomini romani riguarda le autorimesse nate con una determinata superficie e successivamente modificate attraverso l’unione di locali, la trasformazione di cantine o la realizzazione di nuovi posti auto.

Un garage inizialmente non soggetto può superare nel tempo la soglia dei 300 metri quadrati. Per questa ragione la verifica deve partire da un rilievo aggiornato, non dalla semplice lettura di vecchie planimetrie.

I controlli tecnici

La corretta prevenzione incendi nelle autorimesse condominiali dipende da un insieme coordinato di misure. Gli estintori rappresentano soltanto uno degli elementi da controllare. Devono essere verificati la resistenza al fuoco delle strutture e delle separazioni, le porte tagliafuoco, le comunicazioni con scale, ascensori e locali condominiali, la ventilazione naturale o meccanica, le vie di esodo, la segnaletica, l’illuminazione di emergenza e gli eventuali impianti di rivelazione, allarme, idranti o spegnimento.

Una porta resistente al fuoco lasciata abitualmente bloccata in posizione aperta, una griglia di aerazione coperta da scaffalature o una corsia utilizzata come deposito possono rendere inefficace una misura prevista dal progetto. Lo stesso vale per i percorsi di uscita: la loro larghezza e fruibilità devono essere mantenute nel tempo, senza motocicli, biciclette, armadi, pneumatici o materiali ingombranti che ostacolino il passaggio.

Particolare attenzione richiedono i box chiusi. All’interno non dovrebbe essere accumulato materiale combustibile estraneo alla normale funzione di ricovero dei veicoli. Vernici, solventi, bombole, grandi quantità di carta, mobili, legname e contenitori di carburante aumentano il carico d’incendio e possono modificare sensibilmente lo scenario valutato nel progetto. Il problema non riguarda soltanto il proprietario del singolo box: un incendio sviluppato in uno spazio privato può propagarsi alle parti comuni e interessare l’intero edificio.

Devono essere esaminati anche gli impianti elettrici. Quadri non protetti, cavi deteriorati, prese aggiunte senza progetto, prolunghe permanenti e sistemi di ricarica improvvisati costituiscono anomalie da eliminare.

La ricarica di un’automobile elettrica non dovrebbe mai essere effettuata collegando stabilmente il veicolo a una comune presa mediante adattatori o prolunghe non destinate a tale impiego. L’infrastruttura deve essere progettata e installata secondo le norme tecniche applicabili, con protezioni adeguate e documentazione di conformità.

Il controllo più efficace è quello che mette in relazione ogni elemento con la documentazione disponibile. Non basta constatare che una porta tagliafuoco sia presente: occorre verificare dove era prevista, quale classificazione deve avere, se il dispositivo di autochiusura funziona e se esistono certificazioni coerenti con l’opera installata.

Il supporto dell’Ing. Andrea Pellizzoni per le autorimesse condominiali a Roma

Per affrontare in modo organico la prevenzione incendi nelle autorimesse condominiali, a Roma è possibile rivolgersi all’Ing. Andrea Pellizzoni, professionista che segue attività di progettazione antincendio, adeguamento e gestione delle pratiche presso i Vigili del Fuoco.

L’attività comprende l’analisi preliminare dell’autorimessa, il sopralluogo, la verifica dell’assoggettabilità, lo studio della documentazione esistente e il confronto tra lo stato autorizzato e quello effettivamente riscontrato.

Nel caso di nuove autorimesse o di interventi rilevanti, il lavoro può includere la progettazione secondo le norme tecniche vigenti, la predisposizione della relazione tecnica e degli elaborati grafici, la valutazione del progetto quando richiesta e l’assistenza durante l’esecuzione delle opere.

Per le strutture esistenti possono essere individuate le non conformità, definite le opere di adeguamento e raccolte le certificazioni necessarie alla presentazione della SCIA o del rinnovo periodico.

Un elemento particolarmente utile nei condomini è la possibilità di disporre di un referente tecnico capace di leggere insieme gli aspetti antincendio, edilizi e impiantistici. Molti problemi, infatti, non possono essere risolti intervenendo su un unico componente. La sostituzione di una porta può richiedere il controllo della parete sulla quale è installata; una nuova ventilazione può coinvolgere opere murarie e autorizzazioni; la posa di colonnine può comportare interventi sull’impianto elettrico comune; la trasformazione di un locale può richiedere anche verifiche edilizie e catastali.

L’Ing. Andrea Pellizzoni si occupa inoltre della gestione della modulistica di prevenzione incendi, delle relazioni relative agli impianti e della raccolta di dichiarazioni di conformità e certificazioni.
Questo approccio consente di collegare il progetto alla fase esecutiva, evitando che le opere vengano realizzate senza produrre i documenti indispensabili per la pratica finale.

Per un amministratore di condominio la chiarezza del procedimento è importante quanto la soluzione tecnica. Un incarico ben impostato dovrebbe distinguere il controllo iniziale, le eventuali criticità, le opere necessarie, i documenti mancanti, gli adempimenti amministrativi e le attività di manutenzione successive. In questo modo l’assemblea può deliberare sulla base di un quadro comprensibile, anziché ricevere una generica indicazione di messa a norma.