Superbonus unifamiliari: come cambia nel 2023

Grazie al Decreto Aiuti quater, dal 2023 torna il superbonus unifamiliari ma con condizioni rigide da rispettare: ecco i requisiti richiesti.

Foto di Peggy und Marco Lachmann-Anke da Pixabay

Decreto Aiuti quater e superbonus unifamiliari

La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto Aiuti quater, che ha riscritto il comma 8-bis dell’articolo 119 del Decreto Rilancio, segna un importante cambiamento per il Superbonus.

A partire infatti dal prossimo primo gennaio, per i nuovi procedimenti avviati, l’aliquota di detrazione del 110%, per la quale era in precedenza prevista una scadenza al 31 dicembre 2023, scenderà invece al 90%.
In compenso, si assiste a un recupero delle abitazioni unifamiliari e delle unità autonome, per le quali il superbonus era di fatto già scaduto o per alcuni casi prorogato al 31 dicembre 2022.

Per questa tipologia di immobili, però, ci sono alcune condizioni stringenti da rispettare che delineano un superbonus completamente diverso da quello finora conosciuto.

Nei paragrafi successivi vadmo ad analizzare queste novità, ma prima di farlo ti ricordo che non riguardano gli interventi già iniziati che abbiano raggiunto al 30 settembre 2022 il 30% dei lavori complessivi previsti, per i quali il 110% e le vecchie regole restano in vigore fino al 31 marzo 2023.

Cosa si intende per abitazione unifamiliare?

Prima di addentrarci nell’esame di queste novità, voglio ricordarti quali sono gli immobili rientranti nella categoria di unifamiliari.

In genere si tratta delle ville o villette, ma non solo, edifici riferiti a un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva.

A livello catastale questi immobili sono identificati con un unico subalterno di tipo residenziale (categoria A) più eventuali pertinenze.

Ulteriori requisiti che identificano un immobile unifamiliare sono l’accesso autonomo e l’indipendenza funzionale.
Pertanto, in presenza di tali requisiti, ai fini del superbonus, anche subalterni facenti parte di edifici condominiali possono rientrare in questa categoria.

Superbonus unifamiliari e requisito di abitazione principale

Chi inizierà i lavori dal primo gennaio 2023 su unità unifamiliari o autonome potrà usufruire del superbonus 90% per tutto l’anno, ma solo se utilizza l’immobile come abitazione principale.

Ti ricordo che per abitazione principale si intende l’unità immobiliare in cui il contribuente e i componenti del suo nucleo familiare risiedono anagraficamente e dimorano abitualmente.

Questo requisito non è mai previsto in genere per poter usufruire dei bonus, che di solito possono essere richiesti per qualsiasi tipologia di abitazione.

Superbonus unifamiliari e requisito di reddito

Un altro limite senza rispettare il quale queste unità immobiliari non potranno usufruire del superbonus 90% è il reddito del richiedente, che deve essere inferiore a 15.000 euro l’anno.

Non si tratta di un reddito ISEE, ma di un reddito di riferimento calcolato in maniera precisa. Innanzitutto dal calcolo sono esclusi i patrimoni, come i depositi bancari, e già questo determina una prima differenza rispetto all’ISEE.

La norma prevede inoltre che al reddito del richiedente venga applicato un divisore variabile in funzione del numero dei componenti del nucleo familiare (quoziente familiare).

Il reddito di riferimento si calcola pertanto in questo modo:
• si sommano i redditi complessivi del contribuente e dell’eventuale coniuge (o soggetto assimilato) e familiari relativi all’anno precedente quello di sostenimento della spesa
• l’importo ottenuto si divide per un numero variabile in funzione del numero di familiari a carico e desunto dalla tabella contenuta nell’allegato 1 al decreto.

Ecco la tabella 1-bis inserita nell’art. 119, comma 8-bis.1 del DL 34/2020 (Decreto Rilancio):

Soggetti beneficiari del superbonus unifamiliari

A sorpresa, nella relazione illustrativa al Decreto Aiuti quater è spuntato un ulteriore paletto: soggetti beneficiari dell’agevolazione sono unicamente proprietari e titolari di un diritto reale (usufrutto, nuda proprietà, ecc.).

A differenza di quanto previsto finora per la maggior parte dei bonus edilizi, quindi, non possono usufruirne, ad esempio, i familiari conviventi del proprietario o i detentori dell’immobile, gli affittuari e i comodatari titolari di un regolare contratto.

Pertanto, se ad esempio un marito vuole sostenere le spese di ristrutturazione per la casa di proprietà della moglie, non avrà diritto all’agevolazione.

Superbonus unifamiliari e data di possesso dell’immobile

Nella prima bozza del Decreto Aiuti quater era previsto anche che il requisito di proprietà dell’immobile risultasse alla data di entrata in vigore del provvedimento.

Per fortuna, questo requisito è poi sparito nella stesura definitiva del decreto, per cui potrà usufruire del superbonus unifamiliari anche chi entrerà in possesso della casa nei prossimi mesi.
Pertanto, il marito dell’esempio sopra riportato potrebbe ancora acquistare la comproprietà dell’immobile per acquisire il diritto all’agevolazione.

Gli esclusi dal superbonus unifamiliari

In questo riordino normativo del superbonus per le villette spuntano però alcuni soggetti esclusi sia dalla proroga del 110% sia dalla nuova aliquota del 90%.

Sono quei contribuenti che hanno iniziato i lavori dopo il 30 settembre 2022 che, a differenza di coloro che inizieranno dal prossimo gennaio, sono completamente esclusi dal superbonus e possono ripiegare solo sui bonus ordinari.
Questi soggetti, probabilmente dimenticati dal legislatore, risultano quindi svantaggiati anche se in possesso dei requisiti prima casa e di reddito.

A ogni modo, il testo del decreto potrebbe subire ulteriori modifiche in fase di conversione in legge o addirittura di assorbimento all’interno della prossima Manovra finanziaria (come è avvenuto lo scorso anno per il Decreto Anti Frodi).
Pertanto ci sarà modo (se ci sarà la volontà) di migliorare e completare le ultime disposizioni.

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