Quali permessi servono per fare i lavori in casa?

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Titoli autorizzativi per i lavori in casa

Per realizzare lavori in casa di ristrutturazione o trasformazione, è necessario preventivamente ottenere dal Comune il relativo permesso o titolo autorizzativo.

In realtà, il termine permesso non è sempre corretto, in quanto con il passare degli anni si è passati da un regime prettamente autorizzatorio a un sistema più liberalizzato, al fine di:
• semplificare le procedure amministrative
• velocizzare i tempi
• incentivare l’edilizia.

Per la maggior parte dei lavori, il cittadino deve semplicemente comunicare all’ente l’intenzione di eseguirli. La comunicazione è corredata da vari elaborati, tra cui un progetto redatto da un tecnico abilitato e l’asseverazione del professionista.

L’asseverazione è una dichiarazione avente valore di atto di notorietà, con la quale il professionista attesta:
• la rispondenza dei lavori da eseguire alle norme esistenti in materia edilizia (antisismica, risparmio energetico, barriere architettoniche, ecc.)
• la conformità allo strumento urbanistico e al Regolamento Edilizio vigenti.
Tale dichiarazione sostituisce quindi le verifiche che dovrebbero essere svolte dal Comune.

Di solito, è sufficiente presentare la comunicazione con tutti i suoi allegati per iniziare i lavori. In presenza di vincoli bisogna invece attendere i preventivi atti di assenso (autorizzazioni, pareri e nulla osta).

L’unico titolo autorizzativo di cui bisogna attendere il rilascio direttamente dal Comune rimane pertanto il Permesso di Costruire.

Come sono cambiati i permessi per fare i lavori in casa

Con l’entrata in vigore del cosiddetto decreto SCIA 2 (il n. 222 del 2016), si è passati da 5 procedure amministrative alle seguenti 4:
• Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA)
• Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA)
• Segnalazione Certificata di Inizio Attività alternativa al Permesso di Costruire
• Permesso di Costruire.

Sono infatti state abolite la Comunicazione di Inizio Lavori semplice (CIL) e la Denuncia di Inizio Attività (DIA).

Al decreto è allegata una tabella riassuntiva nella quale sono elencati ben 105 tipi di interventi edilizi e, per ciascuno, il relativo titolo abilitativo.

In questa sede ti riassumo brevemente le procedure amministrative da mettere in atto in base ai lavori da realizzare.

Lavori in casa di attività edilizia libera

Gli interventi di attività edilizia libera sono quelli che si possono realizzare senza presentare alcuna comunicazione al Comune.

Gli interventi da sempre realizzabili liberamente sono quelli di manutenzione ordinaria, ovvero quelli così definiti all’art. 3, comma 1, lettera a) del Testo Unico dell’Edilizia:
opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

Il decreto SCIA 2 ne ha ampliato il novero, aggiungendo tra l’altro:
• interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw
• interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni o di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio
• opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, contenute entro l’indice di permeabilità fissato dallo strumento urbanistico comunale, compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati
• pannelli solari e fotovoltaici, a servizio degli edifici, al di fuori dei centri storici
• aree ludiche senza fini di lucro ed elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.

Rientrano tra gli interventi di edilizia libera anche le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee che vengano rimosse al massimo entro 90 giorni dal cessare della necessità.
In questo caso, però, bisogna inoltrare una comunicazione di inizio lavori al Comune.

Con ulteriori provvedimenti normativi, l’elenco è poi stato integrato con l’installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (le cosiddette VEPA) e le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.

Lavori in casa per i quali occorre la CILA

I lavori per i quali occorre presentare una CILA sono quelli di:
• manutenzione straordinaria non riguardanti le parti strutturali dell’edificio
• restauro e risanamento conservativo senza modifiche strutturali.

Queste definizioni comprendono opere come:
• modifiche interne con demolizione o costruzione di tramezzi non portanti, apertura o chiusura di porte interne
• rifacimento degli impianti elettrici, idraulici o di riscaldamento
• ristrutturazione del bagno con rinnovamento degli impianti o modifica dei tramezzi
• accorpamenti o frazionamenti di unità immobiliari senza variazioni strutturali o volumetriche.
• eliminazione di barriere architettoniche (quando gli interventi che alterano la sagoma dell’edificio)
• sostituzione di infissi con altri della stessa dimensione.

I lavori possono incominciare il giorno stesso della comunicazione, mentre la legge non fissa un termine per la loro ultimazione.

Lavori in casa per i quali occorre la SCIA

Sono soggetti a SCIA tutti gli interventi di:
• manutenzione straordinaria riguardanti le parti strutturali dell’edificio
• restauro e risanamento conservativo riguardanti le parti strutturali dell’edificio
• ristrutturazione edilizia
• varianti in corso d’opera a Permesso di Costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia e non alterano la sagoma degli edifici vincolati.

Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono lavori anche di radicale trasformazione dell’edificio, come:
• riparazione o sostituzione di elementi strutturali, come il ripristino o la ricostruzione di pareti, solai e coperture
• modifiche esterne e interne con cambiamenti sulla sagoma e sui prospetti dell’edificio
• modifiche delle destinazioni d’uso, ad esempio trasformazione di una unità immobiliare da ufficio ad abitazione
• conversione di sottotetti, cantine o scantinati in spazi utili e abitabili, seguendo le normative vigenti
• demolizione e ricostruzione totale o parziale di un edificio.

I lavori possono essere iniziati il giorno stesso della presentazione. Anche in questo caso la legge non fissa un termine per la loro ultimazione, ma poiché questa procedura è stata introdotta al posto della DIA, si considera quale termine di ultimazione quello fissato per quest’ultima, ovvero 3 anni.

SCIA alternativa al Permesso di Costruire

Dopo l’abrogazione della DIA è stata introdotta la SCIA alternativa al Permesso di Costruire (la cosiddetta super SCIA). Può essere utilizzata nei seguenti casi:
• ristrutturazione edilizia che porti a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e comporti modifiche della volumetria complessiva o dei prospetti o, limitatamente agli immobili nei centri storici, mutamenti della destinazione d’uso, o comporti modifica della sagoma di immobili sottoposti a vincoli
• nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinate da piani attuativi contenenti precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive
• nuova costruzione effettuata in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

Per dare avvio ai lavori per i quali occorre la Super SCIA bisogna attendere 30 giorni dalla presentazione.

Lavori in casa per i quali occorre il Permesso di Costruire

Il Permesso di Costruire va richiesto solo per i lavori più consistenti, come:
• nuove costruzioni
• ampliamenti e sopraelevazioni
• ristrutturazione urbanistica
• mutamenti della destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti
• modifiche della sagoma di immobili vincolati.

L’inizio dei lavori deve avvenire entro un anno dal rilascio del titolo ed essi devono essere completati entro 3 anni.

Conclusione

Navigare nel labirinto burocratico dei permessi edilizi può sembrare scoraggiante, ma non devi affrontarlo da solo. Ogni progetto di ristrutturazione, dal più semplice al più complesso, merita di essere realizzato nel rispetto delle normative vigenti, evitando costose sanzioni e problematiche future che potrebbero compromettere il valore del tuo immobile.

Investire in una consulenza specializzata fin dalle prime fasi del progetto non è un costo, ma un risparmio. Posso aiutarti a identificare esattamente quali autorizzazioni servono per il tuo caso specifico, ottimizzando tempi e procedure per trasformare la tua casa nel modo più efficiente possibile.

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