Garanzia lavori edili per gravi difetti

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Garanzia lavori edili: cosa prescrive la legge

Cosa fare se poco tempo dopo la fine dei lavori per la costruzione della tua casa o per la sua ristrutturazione cominciano a manifestarsi danni o gravi difetti? Come puoi difenderti in caso di lavori edili mal eseguiti?

Non si tratta di un’evenienza rara perché non sono pochi i casi di lavori non realizzati a regola d’arte, con la conseguenza di recriminazioni e lunghe battaglie legali per far valere i propri diritti.

Il primo passo per difendersi da questa malaugurata circostanza è conoscere tutte le norme di legge previste in materia.

Il testo normativo di riferimento è il codice civile e più precisamente i seguenti articoli:
• gli artt. dal 1655 al 1677, riguardanti gli appalti in genere
• tra questi, in particolare gli artt. dal 1667 al 1673 che trattano più specificamente delle difformità e dei vizi dell’opera.

Spetta infatti all’appaltatore fornire adeguata garanzia di assenza di gravi difetti dell’opera eseguita.
Fa eccezione il caso in cui tali difetti siano riconosciuti o riconoscibili dal committente, a meno che non siano taciuti in mala fede dall’appaltatore.

I gravi difetti per i quali vale la garanzia lavori edili

Ma cosa si intende per gravi difetti o vizi per i quali si può far valere la garanzia lavori edili postuma? Cosa li distingue dai danni non gravi?

La casistica è ampia e può comprendere:
• l’utilizzo di metodi costruttivi non idonei allo scopo
• la realizzazione dell’opera non a regola d’arte
• la presenza di infiltrazioni
• la formazione di crepe per cedimenti strutturali
• il mancato rispetto della direttiva europea sui materiali da costruzione.

I vizi gravi sono quelli insomma che pregiudicano in modo grave il normale godimento, la funzionalità o l’agibilità della casa, con pericolo per la sua durata e conservazione.

Quali sono i tempi per far valere la garanzia lavori edili?

Per conoscere i tempi in cui si prescrive la garanzia lavori edili, dobbiamo considerare due casi distinti, quello di ristrutturazione di un immobile esistente e quello di costruzione di un nuovo edificio:
• nel primo caso la garanzia lavori edili è di due anni
• nel secondo caso la garanzia lavori edili è di dieci anni.

Molto importante per far valere i tuoi diritti è il momento in cui sei venuto a conoscenza del vizio o del difetto dell’opera eseguita.

Tale termine non decorre dal momento in cui si è effettivamente manifestato il vizio, ma dal momento in cui sei venuto ad avere la ragionevole certezza che a causarlo sia stato l’operato dell’appaltatore.
Così ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1655 del 1986.

Per esprimere tale consapevolezza devi far redigere una perizia da un tecnico abilitato, dalla quale si evincano chiaramente gli indizi che confermano questa convinzione.
Se ti occorre una perizia per danni puoi richiederla qui.

La cosa fondamentale è quindi attivarti prontamente quando sei convinto della presenza di un danno, senza far trascorrere tempo inutilmente, con il rischio di perdere il diritto al risarcimento o la garanzia.
Questo aspetto è importante non tanto per i lavori di nuova costruzione, quanto per quelli di manutenzione o ristrutturazione, quando la garanzia lavori edili si riduce ad appena due anni.

Decadenza e prescrizione

A tale proposito è importante fare la dovuta distinzione tra decadenza e prescrizione della garanzia lavori edili:
• la decadenza è il termine ultimo entro il quale puoi contestare all’appaltatore il danno riscontrato
• la prescrizione è il termine ultimo entro il quale, se non hai ottenuto il risarcimento, puoi far causa per danni.

Tali termini come abbiamo visto variano in funzione dei servizi prestati o delle opere eseguite. Ricapitolando, se scopri vizi e difetti nell’esecuzione dell’opera:
• per una nuova costruzione, la denuncia va fatta entro un anno dalla scoperta, mentre la prescrizione avviene a 10 anni dalla consegna
• nel caso di lavori su edifici esistenti, la denuncia va fatta entro 60 giorni dalla scoperta, mentre la prescrizione avviene a 2 anni dalla consegna
• nel caso dell’esecuzione di contratti d’opera (come gli interventi di riparazione e lavori vari eseguiti da artigiani), la denuncia va fatta entro 8 giorni dalla scoperta, mentre la prescrizione avviene entro 365 giorni dalla consegna.

Cosa fare per far valere la garanzia lavori edili

Nel momento in cui ti accorgi della presenza di eventuali danni o difetti costruttivi, devi denunciare l’accaduto al costruttore entro i termini prescritti in base al lavoro eseguito.

Per farlo, invia quindi all’appaltatore una lettera raccomandata con avviso di ricevimento nella quale gli segnali il difetto riscontrato e lo inviti a intervenire per le necessarie riparazioni entro un dato termine di tempo.

Comunicagli la tua intenzione di adire le vie legali nel caso in cui tale intimazione non venga rispettata.

Alla lettera dovranno essere allegati:
• fotografie dello stato di fatto che testimonino il danno
• perizia tecnica di un professionista abilitato
• eventuali altri documenti utili allo scopo.

Consigli per la garanzia lavori edili

È bene ricordare che i danni non possono essere lamentati se il committente, al momento della consegna, ne è a conoscenza ed accetta l’opera e quando tali danni non sono taciuti dall’appaltatore.

Pertanto ricorda che, se acconsenti e accetti l’opera magari pagando senza contestare, difficilmente in futuro potrai far valere i tuoi diritti.

Se invece al momento della consegna ti accorgi della presenza di difetti costruttivi puoi:
• richiedere una diminuzione del prezzo pattuito per l’esecuzione dei lavori
• richiedere la riparazione o la sostituzione delle parti difettose a titolo gratuito.

Ti ricordo anche che quelli prescritti per legge sono i termini minimi per far valere la garanzia. Nulla vieta di stabilire tra le parti termini di scadenza superiori.
Di solito, ciò avviene quando il costruttore ha stipulato una polizza assicurativa che gli copra eventuali risarcimenti per una durata temporale maggiore.

Nel caso in cui l’impresa ti offra questa possibilità, ti consiglio di verbalizzare il tutto per iscritto nell’ambito del contratto di appalto, dove dovrà essere citato il numero di polizza assicurativa a cui fare riferimento, di cui il costruttore dovrà consegnarti una copia.
Ti consiglio vivamente anche di accertarti che la polizza sia valida e veritiera prima della sottoscrizione del contratto.