Prima casa esclusa dall’ISEE? Ecco cosa cambierebbe

Photo credit Depositphotos

Cos’è l’ISEE?

L’ISEE, acronimo di Indicatore della Situazione Economica Equivalente, rappresenta uno strumento fondamentale nel sistema del welfare italiano per valutare la condizione economica dei nuclei familiari e determinare l’accesso a bonus, agevolazioni e prestazioni sociali agevolate.

Questo documento certifica la situazione patrimoniale e reddituale complessiva della famiglia, fornendo alle istituzioni un parametro oggettivo per individuare chi ha effettivamente diritto ai sostegni economici previsti.

Il calcolo dell’ISEE richiede la raccolta di informazioni dettagliate sul nucleo familiare:
• dati anagrafici di tutti i componenti
• redditi percepiti nell’anno precedente (da lavoro dipendente, autonomo, pensioni, indennità)
• patrimonio mobiliare (conti correnti, depositi, titoli, azioni)
• patrimonio immobiliare (abitazioni, terreni, fabbricati).

Particolare rilevanza assume proprio il valore degli immobili di proprietà, che incide significativamente sul calcolo finale dell’indicatore.

Il meccanismo di calcolo tiene conto non solo dei redditi, ma anche del patrimonio complessivo della famiglia, applicando coefficienti di equivalenza basati sul numero dei componenti e su eventuali situazioni di particolare disagio (presenza di disabili, nuclei monogenitoriali, famiglie numerose).

Il documento ha validità temporale limitata: una volta presentato, rimane valido dal momento della sua emissione fino al 31 dicembre dello stesso anno. Pertanto, ogni anno le famiglie devono rinnovare la propria dichiarazione ISEE per continuare a beneficiare delle agevolazioni.

La presentazione può avvenire attraverso diversi canali:
• direttamente presso l’ente erogatore del beneficio richiesto
• al Comune di residenza
• rivolgendosi a un Centro di Assistenza Fiscale (CAF)
• autonomamente tramite il portale online dell’INPS, utilizzando le credenziali SPID, CIE o CNS.

La Manovra 2026 escluderà la casa dall’ISEE?

La Legge di Bilancio per il 2026, presentata dal Ministro dell’Economia Giorgetti il 14 ottobre scorso, introduce un’importante novità che potrebbe rivoluzionare il sistema di calcolo dell’ISEE: l’esclusione parziale del valore della prima casa dall’indicatore economico.

Per questa misura, il Governo ha stanziato un fondo di 500 milioni di euro, con l’obiettivo di ampliare la platea dei beneficiari delle agevolazioni fiscali e dei sostegni alle famiglie.

Già nei mesi scorsi, Salvini aveva inserito questa proposta in un più ampio progetto di riforma dell’indicatore economico.

La ratio dell’intervento normativo affonda le radici nella specificità del mercato immobiliare italiano e nel particolare rapporto che gli italiani hanno tradizionalmente con la proprietà della casa. In Italia, la percentuale di proprietari di abitazioni è tra le più alte d’Europa, superiore al 70%, ma questo dato non riflette necessariamente un’elevata capacità di spesa corrente. Molte famiglie, infatti, sono proprietarie di immobili acquistati con i risparmi accumulati nel corso di un’intera vita lavorativa oppure ereditati da genitori o nonni.

Questa situazione crea un paradosso evidente: famiglie con redditi mensili modesti, che faticano ad arrivare a fine mese e che potrebbero legittimamente aspirare a ricevere sostegni economici, si trovano escluse dai benefici fiscali a causa della proprietà della loro abitazione.

L’intervento del Governo si propone quindi di correggere questa distorsione, riconoscendo che la prima casa di abitazione non costituisce un indicatore attendibile della reale capacità economica di una famiglia. L’obiettivo è quello di sostenere i ceti medi, consentendo loro di accedere più facilmente a quegli strumenti di welfare che, sulla carta, dovrebbero essere proprio a loro destinati.

Quali saranno gli immobili esclusi dall’ISEE

Secondo indiscrezioni, sarebbe stata definita una soglia di 100.000 euro come valore catastale massimo dell’immobile per poter beneficiare dell’esclusione dal calcolo dell’indicatore.

Il valore catastale, utilizzato ai fini fiscali, è generalmente molto inferiore al valore commerciale reale degli immobili. Un valore catastale di 100.000 euro corrisponde orientativamente a un valore di mercato compreso tra 300.000 e 400.000 euro.

Questa fascia intercetta una porzione significativa del patrimonio abitativo italiano, includendo appartamenti di medie dimensioni nelle città di provincia, villette bifamiliari nelle zone periferiche dei grandi centri urbani e abitazioni più ampie nei comuni minori. Resterebbero invece escluse dal beneficio le abitazioni di pregio, gli immobili di grandi dimensioni situati nei centri storici delle città d’arte o nelle zone residenziali più esclusive delle grandi metropoli.

Tuttavia, l’esclusione dell’immobile dal calcolo ISEE non sarà automatica per tutti coloro che possiedono una casa di valore inferiore alla soglia stabilita. Per contenere l’impatto finanziario della misura sui conti pubblici e garantire che il beneficio sia effettivamente rivolto alle famiglie che ne hanno maggiore necessità, dovrebbe essere introdotto un secondo parametro legato al reddito complessivo del nucleo familiare.

In sostanza, anche possedendo una casa di abitazione con valore catastale inferiore a 100.000 euro, se il nucleo familiare dichiara redditi superiori a una determinata soglia (ancora da definire), l’immobile continuerà a essere computato nel calcolo dell’ISEE.

Il valore degli immobili esclusi dall’ISEE

L’introduzione di un tetto massimo del valore catastale favorirà principalmente le abitazioni non di pregio ubicate nelle periferie delle grandi città e nei Comuni di piccole e medie dimensioni. In queste zone, infatti, è più frequente trovare immobili il cui valore catastale rientra nella soglia dei 100.000 euro, pur trattandosi di abitazioni dignitose e adeguate alle esigenze di una famiglia.

Al contrario, la misura avrà un impatto limitato o nullo per gli immobili situati nelle zone centrali delle metropoli, o per abitazioni di particolare pregio architettonico, indipendentemente dalla loro ubicazione. In questi casi, anche immobili di metratura contenuta superano facilmente la soglia prevista, continuando quindi a essere computati nel calcolo dell’ISEE.

Un aspetto ancora da chiarire riguarda il criterio di valutazione degli immobili. Attualmente, nel testo della proposta di Manovra non è esplicitato se il valore di riferimento debba essere quello catastale attuale, derivante da rendite catastali spesso datate e non aggiornate, oppure un valore rivisto e attualizzato secondo criteri più moderni e aderenti ai valori di mercato.

Questa distinzione è tutt’altro che secondaria. Le rendite catastali attualmente in vigore in Italia risalgono in molti casi a decenni fa e non riflettono l’effettivo valore commerciale degli immobili, con notevoli disparità territoriali. In alcune zone del Paese, immobili di buon valore hanno rendite catastali sorprendentemente basse, mentre in altre aree si verificano situazioni opposte. Un aggiornamento generalizzato dei valori catastali, da anni oggetto di discussione ma mai realizzato compiutamente, modificherebbe radicalmente il numero di immobili che potrebbero beneficiare dell’esclusione.

Altrettanto rilevante è la questione della natura del tetto: si tratterà di un valore fisso, stabilito una volta per tutte nella norma, oppure di un parametro indicizzabile, suscettibile di aggiornamenti periodici in base all’inflazione o ad altri indicatori economici? Nel primo caso, l’efficacia della misura tenderà a ridursi progressivamente nel tempo, con l’erosione del potere d’acquisto determinata dall’inflazione. Nel secondo caso, invece, sarà necessario definire meccanismi automatici di adeguamento che garantiscano la stabilità nel tempo della platea dei beneficiari.

Un’ulteriore incognita riguarda l’eventuale completamento della riforma del catasto, progetto più volte annunciato e altrettante volte rimandato. Se nei prossimi anni si procedesse effettivamente a un aggiornamento delle rendite catastali per allinearle ai valori di mercato, molti immobili potrebbero superare la soglia prevista, vanificando parzialmente l’intento originario della norma. Sarà quindi fondamentale che il legislatore preveda meccanismi di salvaguardia per evitare che una riforma catastale futura penalizzi retroattivamente le famiglie che avevano legittimamente pianificato il proprio accesso alle agevolazioni sulla base della normativa vigente.

Come impatterà sui bonus l’esclusione della casa dall’ISEE

L’esclusione della prima casa dal calcolo dell’ISEE genererà ricadute significative sulla platea dei beneficiari di numerose agevolazioni e sostegni economici destinati alle famiglie.

Sottraendo dal computo il valore di un bene patrimoniale di rilevante entità qual è l’abitazione principale, il valore complessivo dell’ISEE risultante sarà necessariamente inferiore. Questo abbassamento del parametro permetterà a molti nuclei familiari, attualmente esclusi, di rientrare nei limiti stabiliti per l’accesso ai vari benefici fiscali e assistenziali.

Le agevolazioni che sperimenteranno il maggiore ampliamento della platea di beneficiari includono:
•Assegno Unico Universale per i figli
• bonus asilo nido
• contributi per le bollette energetiche di luce e gas (i cosiddetti bonus bollette)
• sostegni sull’affitto.

Può sembrare paradossale parlare di agevolazioni sull’affitto in relazione a una norma che riguarda i proprietari di casa, ma bisogna considerare che l’ISEE è riferito al nucleo familiare nel suo complesso. Una famiglia potrebbe essere proprietaria di un immobile (magari ereditato o di modesto valore) diverso dall’abitazione principale, e al contempo vivere in affitto. In questi casi, l’esclusione dell’immobile di proprietà dall’ISEE potrebbe facilitare l’accesso ai contributi per il canone di locazione.

Conclusione

La possibile esclusione della prima casa dal calcolo dell’ISEE rappresenta indubbiamente una delle novità più significative contenute nella Manovra finanziaria per il 2026.

Tuttavia, è doveroso sottolineare che quanto fino a qui illustrato costituisce un’anticipazione dei contenuti della prossima Legge di Bilancio. Il testo della Manovra dovrà ora percorrere un lungo iter parlamentare prima di essere definitivamente approvato ed entrare in vigore.

Il percorso prevede l’esame nelle commissioni parlamentari competenti, dove potranno essere presentati emendamenti che modificheranno il testo originario; il voto in Aula prima alla Camera e successivamente al Senato; eventuali passaggi tra i due rami del Parlamento in caso di modifiche sostanziali; infine la promulgazione da parte del Presidente della Repubblica.

Durante questo percorso, che si protrarrà fino alla fine del 2025, la misura potrebbe subire modifiche anche significative: potrebbe cambiare l’importo della soglia di valore catastale, potrebbero essere introdotti ulteriori paletti o requisiti, potrebbero essere previste modalità attuative diverse da quelle inizialmente prospettate. Non è nemmeno da escludere che, per ragioni di copertura finanziaria o per dinamiche politiche, la misura possa essere ridimensionata, rinviata o addirittura stralciata dal testo finale della legge.

Se vuoi essere aggiornato in tempo reale su questo argomento, segui allora le nostre pagine Facebook e X e iscriviti ai nostri canali WhatsApp e YouTube.

FAQ – Domande Frequenti

La mia casa sarà automaticamente esclusa dall’ISEE dal 2026?
Non necessariamente. L’esclusione sarà soggetta a due condizioni: il valore catastale dell’immobile dovrà essere inferiore a 100.000 euro e il reddito del nucleo familiare non dovrà superare una soglia ancora da definire. Solo se entrambi i requisiti saranno soddisfatti, la prima casa potrà essere esclusa dal calcolo.

Devo presentare una nuova richiesta per beneficiare dell’esclusione della casa?
Quando la norma entrerà in vigore, sarà necessario presentare una nuova dichiarazione ISEE che tenga conto delle modifiche introdotte. Le modalità operative precise saranno definite dall’INPS con apposite circolari attuative. È probabile che i CAF e gli altri intermediari saranno adeguatamente informati per assistere i cittadini nella compilazione.

Se ho più di una casa, quali immobili saranno esclusi dall’ISEE?
L’esclusione dovrebbe riguardare esclusivamente la prima casa di abitazione, ovvero l’immobile adibito ad abitazione principale del nucleo familiare. Eventuali seconde case, immobili locati o altri beni immobiliari continueranno a essere computati nel calcolo dell’ISEE secondo le modalità attuali.