Abuso edilizio scoperto dopo l’acquisto: come difenderti

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Abuso edilizio scoperto dopo il rogito

Un abuso edilizio scoperto dopo aver acquistato un immobile rappresenta una delle situazioni più spiacevoli che tu possa trovarti ad affrontare come acquirente.

Il problema assume contorni ancora più delicati quando, nell’atto notarile che hai firmato, è stata inserita una clausola in cui tu dichiari di aver verificato – magari con il tuo tecnico di fiducia – la regolarità urbanistica dell’immobile e di accettarlo nello stato di fatto in cui si trova.

A questo punto ti sarai chiesto: è davvero finita lì? Quella frase che hai letto e sottoscritto blocca ogni tua possibilità di tutela? Nella maggior parte dei casi, la risposta è no.

Ma è fondamentale che tu capisca come funziona il meccanismo giuridico che regola queste situazioni e quali sono i margini di azione reali che hai a disposizione.

Nella pratica quotidiana, l’abuso edilizio emerge spesso solo dopo aver concluso l’acquisto, ad esempio quando si decide di fare una ristrutturazione, si presenta una CILA o una SCIA, oppure quando si richiede l’accesso agli atti per verificare la documentazione urbanistica. È proprio in quel momento che puoi scoprire che lo stato di fatto dell’immobile che hai acquistato non corrisponde ai titoli edilizi depositati presso il Comune.

In effetti, l’irregolarità urbanistica non sempre è immediatamente riconoscibile. In molti casi, anche effettuare una visita accurata dell’immobile accompagnato da persone esperte, non è sufficiente per individuare determinate tipologie di abusi. Serve infatti un confronto tecnico approfondito tra lo stato legittimo (quello risultante dai titoli edilizi) e lo stato reale (quello che tu puoi vedere fisicamente), o una verifica documentale che solo un professionista qualificato può svolgere in modo completo e affidabile.

Proprio per questo motivo, la fase che precede l’acquisto è assolutamente cruciale. Far eseguire una vera e propria due diligence immobiliare da un tecnico di tua fiducia, prima ancora di firmare un preliminare di compravendita o il rogito definitivo, rappresenta l’unico strumento veramente efficace che hai per ridurre il rischio di trovarti, a posteriori, con un abuso edilizio sulle spalle.

Una verifica superficiale, approssimativa o rimandata ad altro momento può trasformarsi in un problema economico e giuridico che potrebbe costarti molto caro sia in termini di denaro che di tempo e stress.

La clausola nell’atto: quanto pesa davvero

Molti atti di compravendita contengono formule standard del tipo: L’acquirente dichiara di aver verificato, con il proprio tecnico di fiducia, la regolarità urbanistica dell’immobile e di accettarlo. Probabilmente avrai letto questa frase nel tuo atto, magari senza darle troppo peso nel momento in cui firmavi.

Questa clausola potrebbe essere percepita, una volta scoperto l’abuso, come una sorta di rinuncia preventiva a ogni forma di tutela. Ti senti legato mani e piedi da quella dichiarazione che hai firmato davanti al notaio.

In realtà, dal punto di vista giuridico, si tratta di una cosiddetta dichiarazione di scienza, non di una prova assoluta e incontrovertibile della realtà dei fatti. Questo significa che quella frase non dimostra automaticamente che la verifica sia stata realmente svolta da te in modo approfondito, né tantomeno che l’abuso fosse da te conosciuto o consapevolmente accettato al momento dell’acquisto.

La giurisprudenza distingue infatti in modo netto tra accettazione consapevole di un’irregolarità e semplice dichiarazione inserita nell’atto notarile. Quando tu dichiari di aver verificato, questo non equivale automaticamente a dire ero perfettamente a conoscenza dell’abuso e l’ho comunque accettato in modo consapevole.

Il ruolo del tecnico di fiducia

Il riferimento al tecnico di fiducia contenuto nella clausola rappresenta l’elemento più delicato di queste formule contrattuali. È vero che può rafforzare la posizione del venditore in un’eventuale controversia, ma non la rende automaticamente inattaccabile né ti preclude ogni forma di difesa.

Come acquirente, non sei obbligato a dimostrare chi fosse effettivamente il tecnico di cui ti sei avvalso. Inoltre, la verifica che hai eventualmente svolto non sostituisce e non elimina l’obbligo del venditore di trasferirti un bene conforme alle normative urbanistiche o, quantomeno, di non tacere consapevolmente irregolarità urbanistiche rilevanti di cui era a conoscenza.

Se l’abuso non era facilmente riconoscibile attraverso una semplice visita dell’immobile e richiedeva verifiche documentali approfondite presso gli uffici comunali, confronti con planimetrie catastali e titoli edilizi, allora non può essere considerato un vizio che hai accettato consapevolmente.

L’abuso edilizio come vizio occulto

L’abuso edilizio che hai scoperto dopo aver firmato il rogito potrebbe rientrare nella categoria giuridica dei vizi occulti, cioè di quei difetti che non erano visibili e non erano conoscibili al momento in cui hai acquistato l’immobile, ma che incidono in modo significativo sul valore economico o sull’utilizzabilità concreta del bene.

In questi casi, puoi agire nei confronti del venditore anche in presenza di clausole che apparentemente sembrano liberatorie, soprattutto se l’irregolarità che hai scoperto limita la tua possibilità di ristrutturare l’immobile secondo i tuoi progetti, impedisce qualsiasi forma di sanatoria amministrativa o riduce in modo significativo il valore del bene che hai acquistato.

Abuso sanabile e abuso non sanabile

La distinzione tra abuso sanabile e abuso non sanabile è assolutamente determinante per capire quali sono le tue possibilità di tutela e quale strategia devi adottare.

Se l’irregolarità che hai scoperto può essere sanata attraverso una pratica di accertamento di conformità o altre procedure amministrative, la controversia con il venditore si sposta prevalentemente sul piano economico: puoi chiedere il rimborso integrale dei costi che dovrai sostenere per ottenere la sanatoria, oppure una riduzione del prezzo di acquisto che hai pagato, proporzionata alla gravità dell’abuso e all’onere economico necessario per regolarizzarlo.

Se invece l’abuso che hai individuato non è sanabile, il problema è potenzialmente molto più grave. L’immobile può risultare parzialmente o addirittura totalmente non commerciabile, per cui avrai enormi difficoltà a rivenderlo in futuro, a ottenere un mutuo ipotecario o a realizzare qualsiasi tipo di intervento edilizio, anche di manutenzione ordinaria.

In questi casi estremi, che configurano un vizio talmente grave da rendere il bene inidoneo all’uso cui è destinato, puoi arrivare anche a richiedere la risoluzione del contratto di compravendita, sebbene questa sia una strada processualmente complessa e da valutare con estrema attenzione insieme al tuo legale di fiducia.

Come muoverti dopo la scoperta

La prima azione concreta da compiere non appena scopri un abuso edilizio è far redigere una relazione tecnica dettagliata e circostanziata da parte di un professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra).

La relazione deve descrivere con precisione l’abuso riscontrato, ricostruire la sua origine temporale verificando i titoli edilizi e le planimetrie depositati e valutare la sua riconoscibilità o meno al momento in cui hai acquistato l’immobile.

Successivamente è opportuno contestare formalmente la situazione al venditore attraverso una comunicazione scritta, preferibilmente a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC.

In questa fase devi evitare accuratamente di fare ammissioni improprie o dichiarazioni che potrebbero essere utilizzate contro di te e devi concentrarti sulla natura occulta dell’irregolarità che hai scoperto e sulle conseguenze concrete e documentabili che essa ha sull’utilizzo pratico e sul valore economico del tuo immobile. La contestazione deve essere tempestiva ma meditata, possibilmente predisposta con l’assistenza di un avvocato.

FAQ – Domande frequenti

Se nell’atto hai dichiarato di aver verificato la regolarità, hai perso ogni diritto?
No, assolutamente. La dichiarazione che hai sottoscritto non equivale ad accettazione consapevole di un abuso che non conoscevi o che non era ragionevolmente riconoscibile al momento dell’acquisto. Hai ancora margini di tutela.

Il riferimento al tecnico di fiducia ti penalizza automaticamente?
No, non in modo automatico. Questa clausola può certamente incidere sulla valutazione complessiva della tua posizione da parte del giudice, ma non elimina la responsabilità del venditore.

Puoi rivalerti sul venditore anche dopo il rogito?
Sì, puoi rivalerti sul venditore se l’abuso era preesistente all’acquisto, non era evidente o facilmente riconoscibile e incide in modo significativo sul valore economico o sull’uso concreto dell’immobile. Naturalmente devi agire nei limiti e nei termini previsti dalla legge, che per i vizi occulti è generalmente di un anno dalla scoperta.