Parte la riforma che introdurrà il nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni

Navello finestre in legno alluminio nella tenuta Abbraccio di Dogliani (CN) (photo credit Threesixty Torino)

Cos’è il Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni?

Il 4 dicembre scorso il Consiglio dei Ministri ha dato il via libera a un disegno di Legge delega destinato a rivoluzionare il settore edilizio italiano. Introduce infatti il nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni, un testo normativo che andrà a sostituire l’attuale Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/01), la legge di riferimento che dal 2001 racchiude le principali norme in materia di costruzioni.

Ma cosa significa esattamente disegno di Legge delega? Si tratta di uno strumento legislativo particolare: il Parlamento non scrive direttamente tutte le regole nel dettaglio, ma delega al Governo questo compito. Tuttavia, stabilisce preventivamente gli obiettivi da raggiungere e i paletti da rispettare. In pratica, il Parlamento traccia la rotta e il Governo deve navigare seguendo quella direzione.

A ogni modo, questo Codice rappresenterà il culmine di un lungo processo di riforma che coinvolge istituzioni, professionisti del settore e associazioni di categoria con l’obiettivo di modernizzare e semplificare un sistema normativo che negli anni è diventato frammentario e spesso di difficile interpretazione.

Il testo introduce novità significative: nuovi titoli abilitativi, il fascicolo del fabbricato, una nuova sanatoria per piccole difformità e molto altro ancora.

Nei prossimi mesi affronterò questi temi uno a uno in dettaglio. Per ora, voglio darti un quadro d’insieme dei contenuti del disegno di legge, ricordando che dovrà completare tutto il suo iter parlamentare prima di essere definitivamente approvato ed entrare in vigore.

Codice dell’Edilizia e sanatoria delle piccole difformità

Una delle novità più attese riguarda la possibilità di sanare alcune difformità considerate lievi e soprattutto datate nel tempo. Il legislatore ha individuato come spartiacque temporale il 1° settembre 1967, data di entrata in vigore della cosiddetta Legge Ponte, normativa che per prima introdusse l’obbligo generalizzato della licenza edilizia su tutto il territorio nazionale.

Rispetto alle sanatorie già in vigore, comprese quelle introdotte con il decreto Salva Casa, queste nuove procedure dovrebbero essere più snelle e accessibili. Una distinzione fondamentale sarà quella tra semplici difformità e veri e propri abusi edilizi: a differenza di quanto riportato dai giornali non si tratta infatti di un condono.

Particolarmente interessante è l’intenzione di estendere il concetto di sanatoria condizionata, già introdotto dal Salva Casa. Di cosa si tratta? È la possibilità per chi ha realizzato interventi irregolari di eseguire opere correttive per rendere l’immobile conforme alla Norme Tecniche per le Costruzioni.

La logica dietro questa scelta è pragmatica: piuttosto che lasciare milioni di immobili in una zona grigia di irregolarità, si preferisce offrire un percorso di regolarizzazione che garantisca sicurezza e conformità normativa. Naturalmente, non tutto sarà sanabile: gli abusi più gravi, quelli che compromettono la sicurezza o violano vincoli paesaggistici e ambientali, resteranno fuori da questa possibilità.

I titoli abilitativi previsti dal nuovo Codice dell’Edilizia

Se hai mai avuto a che fare con pratiche edilizie, sai bene quanto possa essere complicato capire quale titolo abilitativo serva per un determinato intervento. CILA, SCIA, Permesso di Costruire, SCIA alternativa al Permesso di Costruire: la varietà di strumenti disponibili ha finito per creare confusione anziché chiarezza.

Il nuovo Codice si pone un obiettivo ambizioso: semplificare drasticamente il sistema riducendo i titoli abilitativi a soli due, SCIA e Permesso di Costruire. Questa razionalizzazione dovrebbe rendere molto più immediato comprendere quale procedura seguire.

L’idea è quella di creare una distinzione netta: da un lato avremo gli interventi che richiedono un controllo preventivo approfondito da parte dell’amministrazione, per i quali sarà necessario il Permesso di Costruire; dall’altro, tutti quelli per cui è sufficiente una comunicazione con possibilità di controllo successivo, che rientreranno nella SCIA.

Questa semplificazione non è solo una questione formale: significa tempi più chiari, procedure più trasparenti e minori margini di interpretazione discrezionale da parte degli uffici tecnici comunali. Per te, che devi affrontare una ristrutturazione o una nuova costruzione, significherà sapere fin da subito quale strada percorrere, senza dover navigare in un labirinto di norme.

La sfida per il Governo sarà definire con precisione i confini tra le due categorie, creando un sistema di classificazione degli interventi che sia al tempo stesso rigoroso e facilmente applicabile. Nei prossimi decreti attuativi vedremo come questa semplificazione prenderà forma concreta.

Lo stato legittimo nel nuovo Codice dell’Edilizia

Uno dei problemi più spinosi che chi si occupa di edilizia si trova ad affrontare è la ricostruzione dello stato legittimo di un immobile. Lo stato legittimo è la situazione dell’edificio risultante dall’ultimo titolo abilitativo rilasciato e dalle eventuali varianti successive.

Il problema è che spesso questi documenti sono difficili da reperire: archivi comunali incompleti, pratiche disperse nel tempo, passaggi di proprietà non accompagnati da una corretta trasmissione della documentazione. Il risultato è una situazione di incertezza che blocca compravendite, ristrutturazioni e interventi edilizi.

Il nuovo Codice prevede una soluzione che potrebbe apparire coraggiosa: permettere che lo stato legittimo venga asseverato da un tecnico abilitato quando non sia possibile reperire la prova dei titoli abilitativi esistenti. In altre parole, un architetto, ingegnere o geometra potrà certificare quale sia la situazione legittima dell’immobile sulla base di rilievi, documenti e analisi tecniche.

Da professionista del settore, guardo questa novità con una certa perplessità perchè non posso nascondere una certa preoccupazione per le ulteriori responsabilità che ricadranno sulle nostre spalle. Asseverare lo stato legittimo di un immobile significa assumersene la piena responsabilità, con tutti i rischi professionali e le conseguenze che ne derivano.

Sarà fondamentale che i decreti attuativi definiscano con precisione i limiti, le modalità e le garanzie di questa procedura, proteggendo sia i professionisti che i cittadini da possibili contenziosi futuri.

Digitalizzazione e fascicolo del fabbricato

Oggi qualsiasi riforma che voglia definirsi moderna non può prescindere dalla tecnologia e dalla digitalizzazione. Il nuovo Codice dell’Edilizia abbraccia pienamente questa filosofia introducendo uno strumento innovativo: il fascicolo del fabbricato.

Immagina una vera e propria anagrafe digitale degli edifici, un documento elettronico che raccoglie tutte le informazioni relative alla storia costruttiva di un immobile: titoli abilitativi, varianti, certificazioni, interventi di manutenzione straordinaria, modifiche strutturali. Tutto in un unico contenitore digitale, facilmente consultabile e costantemente aggiornato.

L’obiettivo è superare l’attuale frammentazione delle informazioni, dove i dati sono dispersi tra diversi enti che non dialogano tra loro: il Catasto ha le sue informazioni, il Comune le sue pratiche edilizie, il Genio Civile i progetti strutturali. Mettere insieme il puzzle diventa un’impresa ardua, con perdita di tempo e risorse.

Con il fascicolo del fabbricato, ricostruire la storia di un edificio diventerà immediato. Vuoi acquistare un immobile? Potrai verificarne subito la regolarità. Devi fare una ristrutturazione? Avrai a disposizione tutta la documentazione necessaria. Sei un tecnico incaricato di un progetto? Potrai consultare in pochi clic tutti gli interventi precedenti.

Questa digitalizzazione comporterà naturalmente una fase di transizione: bisognerà creare i database, alimentarli con i dati storici, formare il personale degli uffici tecnici. Ma i benefici a lungo termine saranno notevoli in termini di trasparenza, efficienza e certezza del diritto.

Rigenerazione urbana attraverso l’indifferenza funzionale

Dal punto di vista concettuale, il nuovo Codice introduce nella disciplina urbanistica un principio innovativo: l‘indifferenza funzionale. Cosa significa questo termine apparentemente tecnico?

Per decenni le nostre città sono state pianificate secondo una logica rigida di zonizzazione: zone residenziali, zone commerciali, zone industriali, zone direzionali. Ogni area aveva la sua funzione specifica e cambiarla era estremamente complicato. Questo approccio, tipico dell’urbanistica del Novecento, ha prodotto città monofunzionali dove le diverse attività della vita quotidiana sono separate e distanti.

Il principio dell’indifferenza funzionale ribalta questa logica: più funzioni possono convivere non solo nella stessa zona, ma anche nello stesso edificio. E soprattutto, queste funzioni possono cambiare nel corso del tempo in risposta alle mutate esigenze sociali ed economiche.

Pensiamo a un esempio concreto: un vecchio edificio industriale in disuso può essere trasformato in residenze, spazi di coworking, locali commerciali e aree culturali, creando un mix funzionale che rende viva e vitale quella porzione di città. Oppure un edificio nato come uffici può essere riconvertito in residenze se il mercato immobiliare locale mostra questa necessità.

In sostanza, la città e l’edificio non sono più visti come monoliti immutabili nel tempo, ma come organismi viventi che possono evolversi e adattarsi. Questo approccio favorisce la rigenerazione urbana senza consumo di suolo: invece di edificare su nuove aree, si recupera e si trasforma l’esistente, rendendolo funzionale alle esigenze contemporanee.

È una visione che guarda alle città europee più avanzate, dove la mixité funzionale è la norma e contribuisce a creare quartieri vivi a tutte le ore, sostenibili e a misura d’uomo.

Chiusura delle pratiche di condono

Il nuovo Codice affronta anche una questione annosa che si trascina da decenni: le milioni di istanze di condono ancora giacenti negli uffici comunali. Si tratta di pratiche relative a tutti e tre i condoni edilizi approvati in Italia nel 1985, 1994 e 2003.

A distanza di oltre vent’anni dal più recente, moltissime di queste domande non sono ancora state esaminate e definite. Questo limbo amministrativo crea una situazione paradossale: chi ha presentato istanza e pagato gli oneri si trova con un immobile in una condizione di incertezza giuridica che può bloccare compravendite, successioni e interventi edilizi.

L’obiettivo dei futuri decreti legislativi sarà stabilire un termine perentorio entro cui tutti questi procedimenti devono essere conclusi. Non si tratta solo di una questione di efficienza amministrativa, ma di dare finalmente certezza giuridica a milioni di immobili e ai loro proprietari.

La sfida sarà trovare un equilibrio: da un lato dare tempi sufficienti agli uffici tecnici comunali, spesso sottodimensionati rispetto al carico di lavoro; dall’altro fissare scadenze realistiche ma vincolanti, superando l’attuale situazione di stallo. Probabilmente si dovranno prevedere procedure semplificate per l’esame delle pratiche più vecchie, concentrando le risorse disponibili per chiudere questo capitolo una volta per tutte.

Quando entrerà in vigore il nuovo Codice dell’Edilizia?

Ora che il Consiglio dei Ministri ha approvato il disegno di Legge delega, il testo dovrà essere esaminato e approvato dal Parlamento. Solo dopo questo passaggio diventerà legge a tutti gli effetti.

Una volta entrata in vigore la Legge delega, il Governo avrà 12 mesi di tempo per emanare uno o più Decreti Legislativi che, nel loro insieme, costituiranno il corpo del nuovo Codice dell’Edilizia e delle Costruzioni.

Questo iter legislativo significa che, realisticamente, dovremo attendere ancora diversi mesi prima di vedere operative tutte le novità di cui abbiamo parlato. Il processo di riforma sarà graduale e richiederà anche una fase di adattamento per professionisti, uffici tecnici comunali e cittadini.

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Domande Frequenti

Cosa cambia con il nuovo Codice rispetto al Testo Unico dell’Edilizia?
Il nuovo Codice semplifica radicalmente il sistema: riduce i titoli abilitativi a soli due (SCIA e Permesso di Costruire), introduce il fascicolo digitale del fabbricato, prevede nuove sanatorie per difformità lievi ante-1967 e adotta il principio dell’indifferenza funzionale per favorire la rigenerazione urbana senza consumo di suolo

Quando potrò sanare le piccole difformità del mio immobile?
Per queste nuove sanatorie dovrai attendere l’approvazione della Legge delega da parte del Parlamento e successivamente l’emanazione dei Decreti Legislativi attuativi, processo che richiederà almeno 12 mesi dalla legge delega. In alternativa, il Governo potrebbe decidere di introdurre queste novità già con la prossima legge di Bilancio.

Il fascicolo del fabbricato sarà obbligatorio per tutti gli immobili?
I decreti attuativi definiranno modalità e tempistiche di implementazione. Prevedibilmente si partirà con le nuove costruzioni e gli interventi di ristrutturazione rilevante, estendendo gradualmente l’obbligo anche agli edifici esistenti attraverso una fase transitoria che permetterà di alimentare progressivamente il database nazionale degli edifici.