Abitazione principale e Bonus Casa 50% anche senza residenza all’avvio dei lavori

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Bonus Casa e requisito abitazione principale

La Legge di Bilancio per il 2025 ha introdotto un’importante novità relativa ai Bonus Casa. Nel prossimo triennio, le aliquote di detrazione IRPEF varieranno in base al tipo di immobile su cui vengono eseguiti gli interventi: sarà infatti prevista una distinzione tra abitazione principale del contribuente e altri immobili.

Questa misura quindi tende a premiare gli interventi sugli immobili utilizzati come residenza rispetto a quelli sugli immobili destinati ad altri scopi.

In dettaglio, le aliquote saranno articolate come segue:
• per il 2025: 50% per l’abitazione principale e 36% per altri immobili
• per gli anni 2026-2027: 36% per l’abitazione principale e 30% per altri immobili.

Ma cosa significa, in concreto, che un immobile possiede il requisito di abitazione principale?

Cosa si intende per abitazione principale?

Secondo il D.L. 6 dicembre 2011 n. 201, ai fini IMU, per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Questo significa che, per considerare un immobile come abitazione principale, devono essere soddisfatte contemporaneamente tre condizioni fondamentali:
• l’immobile deve essere di proprietà del contribuente o detenuto in virtù di un altro titolo reale, come l’usufrutto o il diritto di abitazione
• il contribuente deve avere trasferito la propria residenza ufficiale presso quell’immobile o quella del proprio nucleo familiare
• l’immobile deve rappresentare il luogo in cui il contribuente e il suo nucleo familiare vivono abitualmente in modo continuativo.

Per fare un esempio, se hai la residenza in una casa ma per motivi di lavoro o altre necessità vivi in un’altra città, non puoi considerare quell’immobile come abitazione principale.

Immobili in ristrutturazione e abitazione principale

La novità introdotta dalla Legge di Bilancio ha generato numerosi dubbi tra i contribuenti, molti dei quali si sono chiesti quale aliquota di detrazione applicare nel caso di immobili in ristrutturazione. Questo perché non sempre è chiaro se un immobile può essere considerato abitazione principale durante i lavori.

Un caso tipico è il seguente: hai acquistato una casa per adibirla ad abitazione della tua famiglia, ma devi realizzare lavori di ristrutturazione prima di trasflocare. Non puoi trasferire la residenza nella nuova abitazione perchè non ha l’agibilità e, nel frattempo, continui ad abitare nella tua vecchia casa, magari in affitto. Quale aliquota si applica in questa situazione? Puoi usufruire della detrazione al 50% per la prima casa? Oppure devi applicare l’aliquota del 36%, considerandola come seconda casa?

La legge non fornisce indicazioni esplicite per casi simili. Tuttavia, seguendo un’interpretazione restrittiva della normativa, si dovrebbe applicare l’aliquota del 36%, poiché la residenza anagrafica è ancora nella vecchia abitazione e quella nuova è, tecnicamente, una seconda casa.

Secondo una stima de Il Sole 24 Ore, in Italia ci sono circa 500.000 immobili in questa situazione. Questo numero è significativo, considerando che gran parte delle compravendite di immobili residenziali riguarda proprio case destinate a diventare la prima abitazione dell’acquirente.

Ovviamente, non tutti coloro che acquistano una casa sono costretti o hanno intenzione di realizzare lavori, ma questo numero rende chiaro quanto sia diffuso il problema. Per molti contribuenti, applicare l’aliquota più bassa significa affrontare spese più elevate, con un impatto economico significativo. Cosa fare in questi casi?

La circolare dell’Agenzia delle Entrate sull’argomento

L’Agenzia delle Entrate ha confermato con la recente circolare 8/E, quanto già espresso con la circolare n. 13/E del 2023, che riguardava gli immobili inagibili ristrutturati con il superbonus attraverso la demolizione e ricostruzione, ovvero che qualora l’unità immobiliare non sia adibita ad abitazione principale all’inizio dei lavori, la detrazione spetta ugualmente, a condizione che l’immobile sia adibito ad abitazione principale al termine degli stessi.

Quindi, se hai acquistato un immobile e lo stai ristrutturando, ai fini della detrazione del 50% per ristrutturazione, il trasferimento della residenza può avvenire al termine dei lavori, purché entro la scadenza per la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui usufruirai per la prima volta della detrazione.

Attenzione, però, alla gestione delle pertinenze: l’aliquota agevolata si applica solo se il vincolo di pertinenzialità è stato formalizzato prima dell’inizio dei lavori. Lo stesso principio vale anche per la detrazione relativa all’acquisto di box auto pertinenziali.

Pertanto, se acquisti un immobile da destinare ad abitazione principale, il vincolo di pertinenzialità deve risultare già nell’atto di acquisto.

Un aspetto particolarmente interessante riguarda la continuità del beneficio fiscale: se dovessi vendere o lasciare l’immobile prima del termine dei dieci anni in cui è ripartita la detrazione, puoi continuare a fruire del bonus, a meno che non venga diversamente pattuito tra le parti.

Conclusioni

Come abbiamo visto, la normativa sui bonus edilizi offre interessanti opportunità anche per chi non ha ancora stabilito la residenza nell’immobile oggetto dei lavori. Tuttavia, navigare tra le complessità burocratiche e i requisiti tecnici richiede competenza specifica e un approccio strategico personalizzato.

La corretta interpretazione delle norme, la pianificazione temporale degli interventi e la gestione della documentazione sono elementi cruciali che possono fare la differenza.

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