Controlli Superbonus sui frazionamenti

Immagine generata con l’Intelligenza Artificiale

Frazionamenti e Superbonus: cosa sta facendo davvero il Fisco

Ricordi il Superbonus? Sembra preistoria, eppure fino a pochissimi anni fa questa agevolazione era l’argomento dominante nei cantieri, negli studi dei commercialisti e nelle riunioni condominiali di mezza Italia.

Un’agevolazione che permetteva, almeno in teoria, di azzerare completamente il costo dei lavori edilizi. E dove ci sono soldi pubblici generosi, c’è sempre chi trova il modo di moltiplicarli. Uno dei metodi più diffusi è stato il frazionamento degli immobili prima dell’avvio dei lavori, una strategia che oggi finisce sotto la lente dell’Agenzia delle Entrate.

Se hai percorso quella strada, questo articolo ti interessa da vicino.

Perché il frazionamento era così appetibile

Il meccanismo del Superbonus prevedeva massimali di spesa detraibile calcolati per unità immobiliare. Un immobile, un tetto di spesa. Due immobili, due tetti di spesa. La conseguenza logica, per chi voleva massimizzare il beneficio, era evidente: aumentare il numero di unità prima di aprire il cantiere.

Questa logica ha spinto molti proprietari a frazionare edifici che fino al giorno prima erano unità singole, trasformandoli in due o più appartamenti distinti. In alcuni casi il frazionamento aveva una giustificazione abitativa o patrimoniale reale. In altri, è servito esclusivamente a moltiplicare i massimali sfruttabili, senza che alla divisione catastale corrispondesse alcuna reale separazione funzionale degli spazi.

Un caso paradigmatico riguarda le villette unifamiliari: quando queste sono state escluse dal perimetro del Superbonus nelle versioni successive della norma, alcuni proprietari le hanno frazionate per ricavarne un minicondominio, guadagnando così accesso a un’agevolazione da cui la legge aveva inteso escluderli.

Dove si concentra oggi l’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate ha avviato una campagna di verifica sistematica sulle pratiche di Superbonus e i frazionamenti sono diventati il bersaglio principale di questa fase dei controlli.

L’obiettivo non è contestare qualsiasi frazionamento effettuato prima dei lavori, ma individuare quelli che appaiono strumentali, cioè realizzati con l’unico scopo di incrementare artificiosamente il numero di massimali disponibili, senza effettivamente effettuare i lavori in progetto.

Le indagini si sono sviluppate in fasi successive. La prima ha riguardato le variazioni di rendita catastale: l’Agenzia ha cercato anomalie tra la situazione catastale degli immobili prima dei lavori e quella risultante al termine, individuando in particolare gli immobili con rendita zero o rendita molto bassa che avrebbero dovuto subire aggiornamenti significativi dopo interventi di tale portata. Su queste anomalie si è costruito un primo strato di selezione dei contribuenti da esaminare più da vicino.

La seconda fase, quella attuale, si concentra specificamente sui frazionamenti. Qui entra in gioco uno strumento che rende il lavoro del Fisco considerevolmente più efficace rispetto al passato: l’intelligenza artificiale applicata all’incrocio di banche dati. L’Agenzia è in grado di correlare le informazioni catastali con i dati delle pratiche di Superbonus, la documentazione di spesa, le richieste di credito d’imposta e le cessioni del credito, costruendo un quadro complessivo di ogni singola posizione.

I controlli incrociati verificano:
• chi ha effettuato il frazionamento e in quale momento rispetto all’inizio dei lavori
• se la nuova configurazione catastale è coerente con un uso effettivo degli spazi come unità separate
• se il frazionamento ha determinato un aumento dei massimali poi effettivamente sfruttato nelle detrazioni
• se la documentazione di spesa è congruente con la dimensione dell’intervento dichiarato.

La posizione dell’Agenzia delle Entrate: sì, ma con riserva

Qui la vicenda si complica, perché il Fisco non può semplicemente contestare tutti i frazionamenti preesistenti ai lavori. Lo stesso Fisco, in passato, aveva infatti fornito indicazioni che sembravano legittimare questa pratica.

Nella circolare 23/2022, l’Agenzia delle Entrate si esprimeva così: In assenza di una espressa previsione normativa al riguardo, è possibile fruire del Superbonus anche nell’ipotesi in cui, prima dell’inizio dei lavori, il contribuente suddivida in più immobili un’unica unità abitativa. Ad esempio, l’unico proprietario di un edificio può, prima dell’inizio dei lavori, frazionarlo in più unità immobiliari distintamente accatastate al fine di beneficiare di un limite di spesa più elevato. Resta fermo l’eventuale accertamento, in concreto, di un utilizzo distorto della agevolazione in esame.

In altre circostanze, però, sono stati esclusi esplicitamente i casi in cui il frazionamento avvenisse nel corso degli stessi lavori oggetto di agevolazione, cioè quando la suddivisione in due o più unità si completava soltanto al termine del cantiere.

Ma soprattutto, il Fisco precisava già allora che avrebbe condotto verifiche approfondite proprio su quei frazionamenti effettuati prima dei lavori, per valutarne la genuinità.

In altre parole, il Fisco aveva aperto una porta, ma aveva anche avvisato che avrebbe controllato chi ci entrava. Quell’avviso è diventato azione concreta soltanto ora.

Cosa rischi concretamente e come puoi difenderti

Se hai frazionato un immobile prima dei lavori di Superbonus e hai ottenuto detrazioni o ceduto crediti su massimali più elevati rispetto a quelli che sarebbero spettati all’unità originaria, devi aspettarti di rientrare nel perimetro dei soggetti verificati. Non è detto che il controllo si traduca automaticamente in un accertamento, ma è probabile che l’Agenzia delle Entrate si faccia viva per richiedere documentazione o chiarimenti.

Il discrimine tra frazionamento effettivamente realizzato e frazionamento fittizio non è tracciato dalla legge in modo netto e questo apre spazi di contestazione e di difesa. Gli elementi che il Fisco valuterà, e che puoi usare per costruire una linea difensiva solida, includono:
• la data di effettuazione del frazionamento e il suo anticipo rispetto all’inizio dei lavori, documentato con titoli edilizi e variazioni catastali
• la reale separazione funzionale delle unità risultanti dal frazionamento: impianti indipendenti, accessi distinti, configurazione autonoma degli spazi
• la destinazione effettiva delle unità dopo i lavori: locazione, vendita, uso da parte di familiari
• la congruenza tra l’entità dei lavori eseguiti e la nuova configurazione catastale.

Se l’Agenzia delle Entrate ti contesta il frazionamento come artificioso, hai la possibilità di aprire un contenzioso tributario e di portare in giudizio le prove a sostegno della legittimità della tua scelta. La giurisprudenza tributaria in materia è ancora in formazione e le prime pronunce delle commissioni tributarie saranno decisive per definire i confini di questa fattispecie.

Conclusioni

Il Fisco si sta muovendo con metodo su una categoria di contribuenti specifica: chi ha frazionato immobili in prossimità dei lavori di Superbonus con l’effetto di moltiplicare i massimali di detrazione.

La circolare 23/2022 aveva legittimato il frazionamento preventivo, ma aveva anche annunciato controlli mirati e quegli annunci si stanno trasformando in verifiche concrete, potenziate dall’uso dell’intelligenza artificiale nell’analisi delle banche dati catastali e fiscali.

Se sei in questa posizione, non ignorare il rischio ma non farti nemmeno sopraffare dall’ansia: la partita è aperta, gli strumenti di difesa esistono e la qualità della documentazione che puoi produrre è il fattore che farà la differenza.

Domande frequenti

Il frazionamento effettuato prima dei lavori di Superbonus è sempre illegittimo?
No. L’Agenzia delle Entrate aveva riconosciuto la legittimità del frazionamento preventivo nella circolare 23/2022. Il problema riguarda i casi in cui il frazionamento è stato dichiarato ma non effettivamente realizzato.

Come fa il Fisco a sapere che ho frazionato prima del Superbonus?
Attraverso l’incrocio automatizzato tra banche dati catastali, pratiche di Superbonus e documentazione di spesa. L’uso dell’intelligenza artificiale consente di ricostruire la storia catastale di ogni immobile e di correlarla con le detrazioni richieste.

Se ricevo un avviso di accertamento per il frazionamento, posso contestarlo?
Sì. Puoi attivare il contraddittorio con l’Agenzia delle Entrate e, se necessario, ricorrere alle commissioni tributarie. La solidità della tua posizione dipende dalla documentazione disponibile: atti che provino l’anteriorità del frazionamento rispetto ai lavori oggetto di Superbonus e la reale separazione funzionale delle unità immobiliari sono elementi centrali per la difesa.