Visita di sopralluogo per acquisto casa

Navello finestre in legno Seta 2 0 installate nella stanza da letto di una cascina dell’800 nelle Langhe (photo credit Threesixty Torino)

L’importanza della visita di sopralluogo per acquistare casa

In un altro articolo ti ho spiegato quali sono i documenti da controllare prima di firmare un atto di acquisto della casa. Si tratta del cosiddetto check up immobiliare, volto a verificare la regolarità di un immobile.

Prima ancora di scegliere la tua casa e arrivare al rogito, però, ti capiterà di svolgere più di una visita di sopralluogo per l’ispezione degli immobili che ti saranno proposti.

L’acquisto di una casa segue infatti un iter preciso:
• prima effettuerai un’indagine di mercato per trovare l’immobile adatto alle tue esigenze
• poi contatterai il proprietario o l’agenzia incaricata della vendita
• infine, fisserai un appuntamento per visitare l’abitazione.

La visita di sopralluogo è forse la fase più importante per rilevare lo stato di conservazione della casa e valutare l’entità di eventuali interventi di manutenzione necessari.
Dato per scontato che l’abitazione abbia le caratteristiche di ubicazione, superficie e prezzo che desideri, solo visitandola potrai decidere davvero se concludere l’acquisto.

Valutare esposizione e orientamento durante la visita di sopralluogo

L’esposizione di una casa è fondamentale ai fini della quantità di luce naturale e calore che può entrarvi durante la giornata e nel corso di tutto l’anno.
Una casa ben illuminata e ben arieggiata è sempre apprezzata, ma per valutare correttamente questo parametro è fondamentale il momento in cui viene svolta la visita.

Ti consiglio quindi di non effettuare il sopralluogo in giorni di pioggia o nuvolosi, né nelle ore del tardo pomeriggio, quando c’è poca luce solare.

Fai attenzione alla distanza dagli edifici circostanti. Avere i vicini troppo a ridosso può essere fastidioso per la propria privacy, anche se vi si può porre rimedio con recinzioni, siepi e tende.

Non sottovalutare neanche il panorama che si ammira dalle finestre: se non è gradevole, su questo aspetto non potrai poi più intervenire.

Ascolta attentamente i rumori provenienti dall’esterno: una casa ubicata in un quartiere trafficato e rumoroso non è molto piacevole. Gli infissi a doppi vetri di ultima generazione possono essere risolutivi da questo punto di vista, per cui non dimenticare di dare un’occhiata ai serramenti e controlla anche che si chiudano bene.

In ogni caso, se vuoi essere sicuro di trovarti in un quartiere tranquillo, visitalo in diversi orari diurni e notturni e in diversi giorni della settimana per vedere, ad esempio, se a piano terra vi sono locali aperti fino a tardi o se si trova da parcheggiare facilmente.

Valutare lo stato di conservazione durante la visita di sopralluogo

Durante la visita percorri con lo sguardo le pareti, sia all’interno che all’esterno della casa, e il soffitto, alla ricerca della presenza di eventuali crepe.
Potrebbe trattarsi di semplici lesioni dell’intonaco dovute alle micro vibrazioni dell’edificio o al differente coefficiente di dilatazione termica dei materiali che ricopre.

Ma se le lesioni hanno un’origine strutturale (sono dovute ad esempio a cedimenti delle fondazioni), oltre che pericoloso, potrebbe risultare molto costoso porvi rimedio.

Eventuali crepe, disconnessioni o variazioni di dislivello delle pavimentazioni, possono essere indice di problemi statici legati alle condizioni dei solai.

Nelle case vecchie, ci si può rendere conto delle condizioni dei solai anche solo camminando. È facile che un solaio in legno vibri se attraversato velocemente, ma per valutare se è opportuno consolidarlo o addirittura sostituirlo affidati a un professionista.

Verifica lo stato degli intonaci, della tinteggiatura e del tetto e chiedi informazioni sui materiali utilizzati.

Durante il sopralluogo preliminare verifica che non ci siano scrostamenti, macchie e segni di acqua che potrebbero essere indice di umidità di risalita o di infiltrazioni. Un eventuale odore di muffa può essere indicativo a questo proposito.

Se la casa è indipendente, fai una perlustrazione sul tetto e verifica che non ci siano tegole cadenti, rotte o mancanti. Controlla anche le condizioni delle grondaie, assicurandoti che non siano intasate dalle foglie e convoglino correttamente le acque piovane alle pluviali.

Valutare le condizioni degli impianti durante la visita di sopralluogo

Per controllare le condizioni dell’impianto idrico, non esitare ad aprire i rubinetti di bagni e cucine per verificare la pressione e il colore dell’acqua.

Se hai intenzione di rifare il bagno o spostarlo, controlla la posizione della colonna di scarico, per capire se l’intervento sarà possibile.

Interruttori e prese in cattive condizioni possono indicare la necessità di adeguare l’impianto elettrico. Verifica anche se sono in numero sufficiente o dovranno essere integrate.
La consulenza di un tecnico esperto in materia ti consentirà anche di valutare se gli impianti sono a norma.

Naturalmente, se hai in programma di ristrutturare completamente la casa e variarne la distribuzione interna, questi aspetti saranno meno importanti, perché gli impianti andranno completamente rifatti.

Se invece acquisti una casa già pronta per essere abitata, sarà importante verificare anche il corretto funzionamento degli impianti di riscaldamento e condizionamento.

Chiedi a quando risale la caldaia , se ha bisogno di revisione e dove è collocata. Verifica la presenza di canne fumarie e la possibilità di utilizzarle.

Valutare le condizioni del giardino durante la visita di sopralluogo

Sia una casa indipendente che un appartamento in condominio possono avere a disposizione un bel giardino.
Se però non sei abituato a prenderti cura degli spazi verdi o non hai il tempo per farlo, valuta bene se questo è l’immobile che fa per te.

In particolare, osserva il tipo e il numero di piante presenti e la manutenzione periodica di cui hanno bisogno.

Controlla anche le condizioni di eventuali alberi esistenti. Un albero molto vecchio, ad esempio, potrebbe essere pericoloso o richiedere interventi costosi.

Perché rivolgersi a un architetto per la visita di sopralluogo

Una volta scelta la casa papabile, ti consiglio di farti accompagnare da un architetto per l’ispezione preliminare alla firma del contratto.
Tutti sono in grado di rendersi conto se una parete necessita di essere ritinteggiata o se un impianto elettrico è obsoleto, ma come fare a capire se ci sono danni strutturali o se è possibile fare i lavori di ristrutturazione che sogni?

Il professionista incaricato, dopo aver svolto tutti i controlli del caso, ti consegnerà una relazione, nella quale saranno segnalati eventuali problemi riscontrati, le attività necessarie a porvi rimedio e i relativi costi.

Una consulenza di questo tipo ti costerà circa 300-500 euro ma ti sarà utile a diversi scopi:
• valutare pregi e difetti della casa
• considerare possibili ipotesi di ristrutturazione
• fare controproposte al prezzo richiesto dal venditore
• sollecitargli qualche intervento di riparazione da effettuare prima dell’acquisto.
Vale dunque la pena di fare un piccolo investimento per la parcella del professionista.

Domande frequenti

Il sopralluogo può far emergere problemi che incidono sul prezzo di acquisto?
Sì, durante il sopralluogo possono emergere difetti, irregolarità o lavori necessari che giustificano una rinegoziazione del prezzo o condizioni diverse nella proposta.

Chi dovrebbe partecipare al sopralluogo?
L’acquirente dovrebbe essere presente insieme a un tecnico di fiducia (architetto, ingegnere o geometra), in grado di valutare aspetti strutturali, impiantistici e urbanistici.

Quanto dura una visita di sopralluogo e cosa si controlla?
In media dura da 30 a 60 minuti e serve a controllare stato di conservazione, eventuali abusi edilizi, conformità catastale, impianti e possibilità di interventi futuri.