Si può vendere una casa con abuso edilizio?

Photo credit Depositphotos

Casa con abuso edilizio

La compravendita di una casa, già di per sé complessa sotto il profilo tecnico, giuridico ed economico, può ulteriormente complicarsi quando l’immobile oggetto di trasferimento presenta irregolarità edilizie.

Il possesso di una casa con abuso edilizio può derivare da diverse circostanze:
• eredità
• acquisto inconsapevole
• realizzazione diretta di modifiche non autorizzate.

La normativa italiana opera una distinzione tra:
• abusi edilizi sanabili, irregolarità che possono essere regolarizzate mediante il pagamento di sanzioni pecuniarie e l’ottenimento di permessi in sanatoria
• abusi edilizi non sanabili, violazioni gravi che contravvengono in maniera sostanziale alle normative urbanistiche e per le quali l’ordinamento non prevede possibilità di regolarizzazione, imponendo il ripristino dello stato dei luoghi (demolizione).

Questa distinzione rappresenta il discrimine fondamentale per determinare la possibilità o meno di procedere con la compravendita dell’immobile e le relative modalità operative.

Vendita di casa con abuso edilizio sanabile

La presenza di un abuso edilizio sanabile non costituisce un impedimento assoluto alla vendita dell’immobile, purché si rispettino determinati requisiti procedurali e informativi. La trasparenza rappresenta il principio cardine di queste operazioni.

Il venditore ha l’obbligo giuridico di informare dettagliatamente l’acquirente circa la presenza di irregolarità edilizie. Questa comunicazione deve essere espressa sia nel contratto preliminare di compravendita (compromesso) sia nell’atto definitivo di trasferimento (rogito notarile).

La dichiarazione deve essere specifica e circostanziata, descrivendo con precisione la natura e l’entità dell’abuso, evitando formulazioni generiche che potrebbero essere considerate insufficienti in sede di eventuale contenzioso.

Essenziale per la validità della transazione è l’accettazione esplicita, da parte dell’acquirente, della condizione di irregolarità dell’immobile, che deve essere inserita negli atti contrattuali.

La manifestazione di questa volontà costituisce una garanzia fondamentale per il venditore, poiché preclude all’acquirente la possibilità di contestazioni successive basate sulla scoperta dell’abuso già dichiarato.

Aspetti economici della vendita di una casa con abuso edilizio

Nella prassi delle compravendite immobiliari con abusi sanabili, è consuetudine concordare una riduzione del prezzo di vendita. Questa riduzione rappresenta una compensazione per:
• i costi tecnici che l’acquirente dovrà sostenere per le pratiche di sanatoria
• le sanzioni amministrative previste per la regolarizzazione
• l’incertezza temporale legata alla conclusione dell’iter di sanatoria
• eventuali limitazioni alla ristrutturazione dell’immobile fino all’ottenimento della sanatoria.

La quantificazione di tale riduzione dovrebbe idealmente basarsi su una stima realistica delle spese da sostenere, eventualmente predisposta da un tecnico competente.

Conseguenze dell’omessa informazione sugli abusi edilizi

L’omissione dell’informativa relativa agli abusi edilizi o una comunicazione insufficiente espone il venditore a significative conseguenze legali ed economiche.

L’acquirente che scopre a posteriori l’esistenza di un abuso edilizio non dichiarato dispone di efficaci strumenti di tutela:
• azione di risoluzione contrattuale (scioglimento del contratto di compravendita)
• richiesta di risarcimento danni.

Questi diritti possono essere esercitati entro un periodo di dieci anni dalla scoperta dell’abuso, un termine particolarmente esteso che amplifica i rischi per il venditore.

Un elemento spesso sottovalutato è che la semplice conduzione di sopralluoghi da parte dell’acquirente presso l’immobile non esime il venditore dall’obbligo di dichiarazione formale degli abusi. Anche qualora l’acquirente abbia visivamente constatato le caratteristiche dell’immobile, in assenza di una sua dichiarazione esplicita di accettazione dell’irregolarità, permane il suo diritto di contestazione.

Anche il venditore in buona fede, ignaro dell’esistenza di irregolarità edilizie, può trovarsi esposto a contestazioni successive. Per questo motivo, il venditore, prima di immettere l’immobile sul mercato, dovrebbe far verificare la conformità urbanistica ed edilizia della proprietà da un professionista qualificato.

Vendita di casa con abuso edilizio non sanabile

La situazione cambia radicalmente quando l’immobile presenta abusi edilizi non sanabili, configurando uno scenario molto più problematico.

In presenza di questo tipo di abusi, la compravendita dell’immobile risulta giuridicamente impossibile. Le ragioni risiedono nel principio secondo cui non è possibile trasferire validamente un bene la cui conformazione fisica contrasta in maniera insanabile con l’ordinamento giuridico.

Qualora, nonostante l’esistenza di abusi non sanabili, si procedesse comunque alla stipula di un atto di compravendita:
• l’atto risulterebbe viziato e potenzialmente nullo
• entrambe le parti potrebbero essere esposte a sanzioni di natura penale
• resterebbe comunque l’obbligo di demolizione delle opere abusive
• si configurerebbe una responsabilità professionale del notaio rogante.

La gravità di queste conseguenze rende fortemente sconsigliabile procedere con operazioni di questo tipo, evidenziando la necessità di risolvere preventivamente le situazioni di abuso grave.

I rischi per l’acquirente di una casa con abuso edilizio

L’acquisto di un immobile con abusi edilizi, anche quando sanabili e debitamente dichiarati, comporta comunque alcuni rischi e potenziali criticità che l’acquirente deve attentamente valutare.

Un aspetto particolarmente rilevante riguarda l’accesso ai finanziamenti bancari per l’acquisto. Gli istituti di credito adottano generalmente un approccio molto cauto nei confronti di immobili con irregolarità edilizie, anche quando queste risultino sanabili. Le motivazioni di questa cautela includono:
• il rischio di svalutazione dell’immobile in caso di problematiche nella procedura di sanatoria
• le incertezze temporali legate all’ottenimento delle regolarizzazioni
• la potenziale ridotta commerciabilità dell’immobile fino alla completa regolarizzazione.

Questa circostanza può rappresentare un significativo ostacolo pratico alla conclusione della compravendita, specialmente per acquirenti che necessitano di un mutuo per finanziare l’operazione.

Raccomandazioni operative

Alla luce delle complessità evidenziate, emergono alcune raccomandazioni pratiche per una gestione ottimale delle operazioni di compravendita in presenza di abusi edilizi.

Se sei il venditore, verifica preventivamente la situazione urbanistica ed edilizia dell’immobile, affidandoti a un architetto esperto.
Procedi alla regolarizzazione degli abusi sanabili prima dell’immissione dell’immobile sul mercato o, in alternativa, documenta accuratamente le irregolarità non ancora sanate ma sanabili.
Dovrai essere trasparente nelle comunicazioni con i potenziali acquirenti e formalizzare correttamente le dichiarazioni e le accettazioni negli atti contrattuali.

Se invece sei l’acquirente, ti consiglio di richiedere una due diligence tecnica approfondita dell’immobile per quantificare economicamente l’impatto delle procedure di sanatoria.
Verifica preventivamente la disponibilità degli istituti di credito a finanziare l’operazione e valuta l’inserimento di clausole contrattuali di garanzia.
Considera l’opportunità di subordinare l’efficacia dell’acquisto all’ottenimento della sanatoria.