147 commenti

  1. Grazia

    Salve, abbiamo provveduto alla divisione ereditaria e un immobile già locato con cedolare secca, prima intestato a tutti i proprietari, è passato ora ad uno solo di essi. Quali sono ora gli adempimenti del singolo proprietario che ha la piena proprietà dell’immobile locato? gli altri ex proprietari hanno anche loro l’obbligo di effettuare delle dichiarazioni?

    • arch. Carmen Granata

      No, solo il proprietario deve presentare il modello RLI per comunicare la variazione.

  2. FABIO

    Buongiorno
    sono un lavoratore che è subentrato in un contratto di affitto 4 + 4 da 2 mesi ora per lavoro mi devo trasferire in un’altra città, posso far subentrare al mio posto un altro ragazzo facendolo presente al proprietrario anche se non corcorde e visto che nell’appartamento si sono già avvicendati prima di me altri 5 inquilini? io non ho firmato nessun modulo di subentro solo versata la regolare tassa di registro di 67 euro. Vi ringrazio infinitamente

    • arch. Carmen Granata

      Se non ci sono dievieti espressi nel contratto il proprietario non si può rifiutare.
      Però mi sembra strano che lei abbia versato l’imposta di registro, senza firmare niente o comunque dare una copia dei suoi documenti per segnalare il subentro.

  3. Nicola

    Buongiorno, avrei bisogno di una informazione… condivido un appartamento col mio coinquilino che andrà via a breve ed io terrò l’appartamento tutto per me.
    Al momento il contratto di locazione è cointestato a noi due e Le chiedo se fosse possibile fare la cessione del contratto del suo 50% a me per via telematica, grazie.
    Nicola

  4. giuseppe

    Buongiorno, vorrei un informazione
    sono proprietario con mia madre e un fratello di un immobile. Mia madre ha affittato questo immobile con un contratto intestato solo a lei, ora io e mio fratello vorremo essere inseriti in questo contratto, che si deve fare? e da quando eventualmente avrebbe come decorrenza fiscale?
    spero di essere stato chiaro
    la ringrazio anticipatamente
    distinti saluti
    g. manoli

    • arch. Carmen Granata

      In realtà, un contratto stipulato da uno solo dei comproprietari esplica i suoi effetti fiscali anche sugli altri. In pratica, il reddito percepito compete e deve essere dichiarato da tutti e tre. Poi, se volete inserire anche i vostri nomi nel contratto, si tratta di fare semplicemente una correzione.

  5. Francesco F.

    Sono proprietario di un immobile in fitto a canone concordato e cedolare secca per 3+2 anni con scadenza 31.10.2017. il contratto si rinnova automaticamente non avendo nei sei mesi prima della scadenza nessuno delle parti disdetto. Ad agosto 2017 l’inquilino mi ha comunicato che il 30.11.2017 lascerà immobile per acquisto nuovo appartamento. Io nel frattempo avrei trovato una persona nuova come inquilino e vorrei fargli fare il subentro al 01.12.2017 dopo aver prorogato contratto in essere al vecchio inquilino comunicando AdE entro 30 giorni, mantenendo lo stesso importo affitto mensile.
    Posso procedere in questo modo?

  6. christian

    Buongiorno,
    a seguito di decesso e di assegnazione sono entrato in possesso di un immobile affittato.
    Il precedente locatore aveva concesso con scrittura privata una riduzione di affitto che scade tra un anno.
    Anche questa, come il contratto di affitto, non può essere modificata?

    • arch. Carmen Granata

      Sul valore della scrittura privata le consiglio di sentire il parere di un legale.

  7. gaetano bragho

    Buonasera, vorrei sapere se nel caso di subentro di una persona giuridica in un contratto di locazione uso abitazione già sottoposto a cedolare secca (perché il locatore precedente era persona fisica) la cedolare secca decade automaticamente.
    Esiste una norma che lo prevede in modo chiaro?

    • arch. Carmen Granata

      In base alla circolare n. 26/2011 dell’AdE, se il conduttore è una persona giuridica ma il contratto è a uso abitativo, non è preclusa la possibilità di avvalersi della cedolare secca.
      Pertanto, se avviene un subentro non dovrebbero esserci problemi.

  8. Anna

    Buonasera,
    Sono una studentessa fuori sede e, avendo stipulato un contratto di locazione annuale nella città sede degli studi, ma dovendo partire per un programma Erasmus di 6 mesi, mi ritrovo a dover effettuare un subentro per coprire i mesi in cui non ci sarò. Il nuovo inquilino che subentrerà al posto mio dovrebbe quindi rimanere per 6 mesi; è possibile indicare questo periodo nel subentro? Oppure, una volta fatto il subentro, il nuovo inquilino potrà/dovrà rimanere nella mia stanza fino alla scadenza del contratto, o finché io stessa non faccio un nuovo subentro per poter usufruire di nuovo della mia stanza?
    Vi ringrazio

    • arch. Carmen Granata

      Il subentro è definitivo, quindi dovrebbe farlo due volte: prima il suo collega per subentrare al suo posto e poi viceversa, al suo rientro.
      La soluzione potrebbe essere un subafitto per la durata di 6 mesi, per il quale chiedere il consenso al proprietario.

  9. GIANCARLO

    Buongiorno
    dopo aver aquistato in asta un appartamento di un immobile comprensivo di garage/cantina, mi sono accorto che il solo garage/cantina faceva parte di un contratto di locazione gia’ in essere e di cui io non compaio come locatario.
    Questo contratto di locazione comprende sia il garage/cantina di mia proprieta’ come pertinenza ma soprattutto un altro appartamento dello stesso immobile il cui proprietario ne percepisce la totalita’ del canone di locazione.
    Premesso che date le dimensioni del locale, la minima entita di un eventuale affitto del solo garage/cantina di mia proprieta’ e per evitare problematiche di gestione ecc…in accordo scritto con il proprietario/locatore vorrei rinunciare alla mia quota di reddito di locazione del garage/cantina in suo favore, fino al termine della durata dell’attuale contratto di locazione (eventualmente stipulando una scrittura privata comprensiva di esonero di responsabilità, ecc.)
    Vorrei capire pero’ che effettivamente tutti gli obblighi tributari siano in questo caso solamente a carico del percettore dell’intero reddito di locazione e quindi solo il principale locatore dell’immobile che riceve il pagamento del canone di locazione possa dichiarare il reddito percepito (interamente) in quanto intestatario del contratto, e non eventuali altri comproprietari di parti non locatori

    Nell’eventualita’ non fosse possibile per un solo locatatore percepire l’intera locazione (ottemperando agli interi obbligli tibutari) e’ possibile subentrare come ulteriore locatatore in percentuale al valore catastale, aggiungendo una postilla al corrente contratto di locazione in essere?
    Ringraziando in Cordiali Saluti
    Giancarlo

    • arch. Carmen Granata

      Dal suo quesito non è chiaro se lei è l’unico proprietario della pertinenza o lo è in comproprietà.
      In quest’ultimo caso, la legge stabilisce che il contratto e il relativo reddito percepito e dichiarato possono essere a carico di uno solo dei comproprietari. Di conseguenza, saranno a suo carico anche gli oneri tributari.

  10. Pietro

    Salve,
    quasi un anno fa sono subentrato da inquilino in contratto di locazione. Adesso ho scoperto che l’agenzia non ha assolto agli adempimenti all’agenzia delle entrate. La scrittura privata era stata comunque fatta e firmata da tutte le parti, con trasferimento della cauzione.
    Quali conseguenze ci sono? il subentro si è comunque perfezionato?

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso è possibile fare la comunicazione in maniera tardiva. Al massimo ci potrà essere il pagamento di qualche piccola sanzione o interesse. Si informi presso l’AdE.

  11. Francesco

    Salve, sono Francesco.
    Io e altri tre dei miei attuali coinquilini lasciamo la casa in cui viviamo in affitto, e abbiamo un subentro a testa. Un quinto coinquilino rimane invece. Risulta possibile stipulare un unico contratto di subentro con tutti e quattro i nuovi affittuari o è necessario che ognuno faccia il suo?

    • arch. Carmen Granata

      Non è necessario stipulare un nuovo contratto, ma semplicemente svolgere gli adempimenti indicati nell’apposito paragrafo. La scrittura privata può invece essere unica e riportare la firma di tutti i contraenti.

  12. Sandra

    Buongiorno,
    ho un problema di mancata restituzione di caparra da parte di un coinquilino a cui mi sono sostituita tramite contratto di subentro.
    Il contratto è stato stipulato tramite agenzia, la quale consigliò di dare la caparra al coinquilino, e non alla padrona di casa per evitare troppi passaggi di denaro (il coinquilino sarebbe tornato dopo cinque mesi e quindi la signora si è tenuta la caparra sua e io l’ho data al ragazzo).
    Attualmente il ragazzo non restituisce una parte di caparra, ho chiamato la padrona di casa che mi ha detto che lei non ha ricevuto soldi da me e non è un affare che le riguarda.
    La mia domanda è questa:
    Nonostante non abbia di fatto dato i soldi della cauzione alla padrona di casa, ma al ragazzo che mi lasciava l’appartamento, legalmente la caparra che aveva la padrona nel mio periodo di locazione, era come se fosse mia?
    Posso pretendere la caparra legalmente dalla padrona di casa o no?
    Mi rendo conto sia una situazione complessa, ringrazio in anticipo per la risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Innanzitutto chiariamo che si parla di cauzione e non di caparra (sono due cose diverse).
      La proprietaria è tenuta a restituire all’inquilino (anche a colui che subentra, se c’è stato un cambiamento), la cauzione ricevuta al momento della stipula. Ma questo solo quando termina il contratto o l’inquilino va via e solo nel caso in cui non abbia riscontrato danni all’allogio, nel qual caso può trattenere tutta o parte della somma.

  13. Michele

    Salve sono Michele, (letto meglio il contratto di locazione stipulato da mia madre come usufruttaria) con la morte di mia madre ho acquisito la piena proprietà dell’immobile.
    L’immobile era affittato con un contratto con dicitura “termine improrogabile di 4 anni” a una somma irrisoria di euro 130. data 10/06/2001.
    Cosa é accaduto al contratto che al tempo é stato stipulato?
    Ora valgono le regole del contratto di locazione a tempo indeterminato?
    Posso mandare via il conduttore? (é una parente che non intende andar via bonariamente pur avendo altre due case a disposizione, invece io sono in fitto!)
    Grazie della risposta

    • arch. Carmen Granata

      Se era fissata la durata di 4 anni, il contratto è scaduto da tempo.
      Se per “contratto a tempo indeterminato” intende quando non è specificata la durata, in quel caso si intende convenuta per un anno.

  14. Fabio

    Salve,
    sono il co-locatario di un appartamento con la mia ex-moglie. A breve provvederò a rilevare la sua quota dell’appartamento stesso che è al momento affittato (regolarmente registrato con Cedolare secca). Cosa devo fare per comunicare il cambio dello stato della proprietà in modo che per la mia ex-moglie non risultino più entrate dovute alla sua parte del canone di locazione (ed uscite dovute alla sua parte di cedolare secca)? Grazie e cordiali saluti, Fabio

    • arch. Carmen Granata

      Come indicato nell’articolo, deve semplicemente comunicare all’AdE il subentro nella quota di proprietà.

  15. Michele

    Salve sono Michele, con la morte di mia madre ho acquisito la piena proprietà dell’immobile.
    l’immobile era affittato con un contratto 4+4 a una somma irrisoria di euro 130.
    Se ho capito bene il sottoscritto deve subentrare al vecchio locatario (l’usufruttario) e rispettare il contratto per 5 anni.
    Posso pretendere un aumento del canone, se sì di quanto?
    Grazie della risposta

    • arch. Carmen Granata

      Per corretteza, specifichiamo che lei subentra al locatore e non al locatario.
      In caso di successione, il contratto rimane in essere alle stesse condizioni, per cui lei potrà rinegoziarlo solo alla naturale scadenza.

  16. Elena

    Salve,
    Abito in una casa con altri 2 coinquilini, contratto 4+4.
    Ho deciso di cambiare casa, il proprietario della casa mi ha chiesto di trovare un altra persona al posto mio prima di cambiare casa.
    Quindi si farà un subentro al contratto.
    Volevo chiedere se anche in questo caso devo fare la disdetta e appena trovo una persona che mi sostituisce me ne posso andare o invece devo aspettare i sei mesi di preavviso e solo poi cambiare casa?

  17. Antonio

    Perdonatemi… sono un conduttore che ha deciso di lasciare l’immobile riuscirendo a trovare un nuovo affittuario…. l’F24 ELIDE è la forma che mi hanno confermato all’agenzia dell’entrate ma per non saper nè leggere nè scrivere ho fatto un po’ di ricerche “fai da te” ed è emerso che sia necessario l’F23 piuttosto che l’F24ELIDE…. ora…… non ci sto capendo nulla… spero in una risposta.

    • arch. Carmen Granata

      Quello che conta è ciò che dice l’Agenzia delle Entrate. Anche sul proprio sito.

  18. Rocco

    Buonasera, la proprietà di un locale in affitto è di una srl (socio unico), la quale per motivo di trasformazione (fusione per incorporazione), cede tutto il suo patrimonio ad un altra società di cui lui è anche unico socio. Bisogna sempre fare la comunicazione all’agenzia e versare la tassa per il registro di imposta?
    Grazie

  19. Tom

    Buongiorno,
    ho il caso dove il proprietario (ditta srl) per motivi di trasformazione (fusione in altra società) cambia. Il proprietario risulta locatore di un paio di contratti di locazione registrati regolarmente dall’agenzia delle entrate. Il locatore viene incorporato in un altra società. È neccessario presentare il Modello RLI con tipo adempimento “4 – cessione”, indicare nella sezione locatori il vecchio e il nuovo locatore e inviarlo senza pagare l’imposta? O non devo fare niente? Le istruzioni del Modello RLI non parlano chiaramente di cosa si deve fare. Grazie

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso la comunicazione delle variazioni senza pagamento di imposte deve essere fatta.

  20. Maria

    Sono locataria di un appartamento il cui contratto, intestato a mio marito, si è rinnovato automaticamente dopo i 4+4. Successivamente c’è stato un cambio di locatore e di locatario, perché alla proprietaria deceduta sono subentrati i tre eredi e io sono subentrata a mio marito per motivi di salute. Ora, i proprietari sostengono di non aver fatto redigere un nuovo contratto ma di aver trasmesso all’Agenzia delle Entrate una semplice comunicazione di cambio locatore e locatario, non mi hanno fornito alcuna documentazione di ciò che hanno trasmesso e l’Ufficio Tributi del Comune mi chiede il nuovo contratto intestato a me medesima per effettuare la voltura dell’IMU. Come posso procurarmi quanto richiesto? Non spetterebbe a loro proprietari fornirmi copia registrata (come faceva la vecchia locatrice)? E poi, è corretta la procedura dei locatori di non stipulare un nuovo contratto e di mandare soltanto una comunicazione di proroga con nuovi locatori e locatario?
    Grazie per l’attenzione

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