Se concedi il diritto di abitazione, non paghi l’IMU!

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Cos’è il diritto di abitazione?

Ti sei mai chiesto se esiste un modo legale per ridurre il carico fiscale sulla tua seconda casa? La risposta potrebbe sorprenderti: attraverso la concessione del diritto di abitazione, potresti non solo aiutare un familiare o un conoscente, ma anche liberarti completamente dal pagamento dell’IMU. Scopriamo allora come funziona questo meccanismo e come puoi sfruttarlo a tuo vantaggio.

Il diritto di abitazione è un diritto reale, regolamentato dall’articolo 1022 del Codice Civile, grazie al quale si concede al beneficiario (chiamato tecnicamente abitator) e alla sua famiglia la possibilità di vivere stabilmente in una casa di proprietà altrui.

Quando concedi questo diritto, stai permettendo a qualcuno di utilizzare la tua casa come propria dimora, ma con una differenza fondamentale rispetto ad altri istituti: il titolare del diritto di abitazione non può né affittare né vendere l’immobile a terzi. La sua unica possibilità è quella di abitarci personalmente insieme al suo nucleo familiare.

Questo aspetto rende il diritto di abitazione uno strumento perfetto per situazioni familiari particolari. L’esempio più classico è quello del coniuge superstite: dopo la morte del partner proprietario dell’abitazione familiare, il coniuge vedovo può continuare a vivere nella casa grazie a questo diritto, anche se l’immobile dovesse essere ereditato dai figli o da altri soggetti.

La rivoluzionaria decisione della Cassazione: l’ordinanza 4329/2025

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione ha letteralmente rivoluzionato le regole del gioco in materia di tassazione immobiliare. L’ordinanza numero 4329 del 2025 ha infatti stabilito che chi concede il diritto di abitazione di un immobile non deve pagare l’IMU su quella proprietà.

La decisione sposta l’onere fiscale: non sei più tu, in qualità di proprietario, a dover versare l’imposta municipale unica, ma diventa responsabile del pagamento chi effettivamente abita nella casa e gode del diritto di abitazione. Si tratta di una svolta che può tradursi in un risparmio significativo, soprattutto se possiedi immobili di valore elevato o in zone dove l’aliquota IMU è particolarmente onerosa.

Chi deve pagare l’IMU quando entra in gioco il diritto di abitazione

Per comprendere appieno questa novità, devi prima capire su cosa si basa l’IMU. Questo tributo non è legato esclusivamente alla proprietà dell’immobile, ma più precisamente al suo possesso. Il concetto di possesso, in ambito fiscale, si estende a tutti quei diritti reali che permettono un godimento effettivo e duraturo del bene.

I diritti reali che comportano l’obbligo di versare l’IMU includono:
• l’usufrutto
• il diritto d’uso, più limitato dell’usufrutto ma che comunque consente l’utilizzo diretto del bene
• il diritto di abitazione, che stiamo approfondendo in questo articolo
• l’enfiteusi, un diritto che combina elementi di proprietà e affitto a lunghissimo termine
• il diritto di superficie, che separa la proprietà del suolo da quella di ciò che vi è costruito sopra.

Quindi, nel momento in cui trasferisci il diritto di abitazione a un’altra persona, automaticamente trasferisci anche l’obbligo di pagare l’IMU. La persona che riceve questo diritto diventa il soggetto passivo dell’imposta, sollevandoti da ogni responsabilità fiscale relativa a quell’immobile.

Ma ecco il punto davvero interessante: se il beneficiario del diritto di abitazione stabilisce la sua residenza anagrafica in quell’immobile, può beneficiare della totale esenzione IMU prevista per l’abitazione principale. In questo scenario ideale, nessuno dei due soggetti coinvolti dovrà versare un centesimo di IMU!

Come cedere il diritto di abitazione

Se questa opportunità ti sembra allettante, devi però procedere nel modo corretto per poterne usufruire. Il primo passaggio riguarda la forma dell’accordo. L’articolo 1350 del Codice Civile prevede che gli accordi riguardanti il trasferimento di diritti reali siano redatti per iscritto. Dimenticati quindi delle strette di mano o degli accordi verbali.

La buona notizia è che non sei obbligato a recarti da un notaio per stipulare un atto pubblico. Puoi tranquillamente redigere una scrittura privata, che avrà la stessa validità legale purché rispetti tutti i requisiti necessari. Questa possibilità ti permette di risparmiare considerevolmente sui costi, evitando le parcelle notarili che potrebbero rendere vani i benefici fiscali ottenuti.

La questione della trascrizione nei registri immobiliari

Un aspetto che spesso genera confusione riguarda la trascrizione del diritto di abitazione nei pubblici registri immobiliari. L’articolo 2643 del Codice Civile prevede effettivamente questa formalità, ma cosa succede se decidi di non effettuarla?

La stessa sentenza della Cassazione citata prima chiarisce che la trascrizione non è un requisito indispensabile per far valere il diritto di abitazione, almeno per quanto riguarda gli aspetti fiscali. Tuttavia, questo non significa che tu debba trascurare completamente questo adempimento.

La trascrizione offre infatti una protezione aggiuntiva molto importante: rende il tuo accordo opponibile a tutti i terzi, creando una sorta di pubblicità del diritto che hai concesso. In caso di controversie future, vendite dell’immobile o altre complicazioni legali, avere il diritto di abitazione trascritto nei registri può fare la differenza tra una risoluzione rapida e una lunga battaglia legale.

Una volta redatta la scrittura privata, dovrai procedere alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, passaggio che comporta un costo fisso di 200 euro.
La registrazione serve a dare ufficialità al tuo accordo e a permettere al fisco di tenere traccia del trasferimento del diritto.

Il passaggio cruciale: comunicare al Comune la cessione del diritto

Aver stipulato una scrittura privata regolarmente registrata non è sufficiente per ottenere l’esenzione dall’IMU. C’è infatti un ulteriore adempimento che molti trascurano, compromettendo così tutti i benefici dell’operazione: devi comunicare al Comune la cessione del diritto di abitazione.

Senza questa comunicazione, l’ufficio tributi comunale continuerà a considerarti il soggetto responsabile del pagamento dell’IMU. La comunicazione permette infatti agli uffici competenti di aggiornare le proprie banche dati e di trasferire correttamente l’onere fiscale dal cedente al beneficiario del diritto.

Solo dopo averla ricevuta, il Comune potrà esonerarti dal pagamento ed eventualmente esonerare anche chi abita nella casa, qualora questa diventi la sua abitazione principale.

Differenza tra diritto di abitazione e comodato d’uso

Ti starai probabilmente chiedendo quale sia la differenza tra concedere il diritto di abitazione e optare per un comodato d’uso gratuito, considerando che anche quest’ultimo può offrire alcuni vantaggi fiscali in materia di IMU. Il comodato prevede però solo una riduzione dell’imposta, non la completa esenzione.

Il diritto di abitazione può essere esercitato esclusivamente su abitazioni. Una delle sue caratteristiche più interessanti è la flessibilità temporale: puoi concederlo per un periodo determinato o decidere di renderlo valido per tutta la vita del beneficiario.

È generalmente gratuito e presenta una limitazione importante ma anche rassicurante: non può essere ceduto a terzi. La caratteristica più importante dal punto di vista della tutela è la sua natura di diritto reale: una volta trascritto nei registri immobiliari, diventa opponibile a chiunque, anche a eventuali acquirenti dell’immobile.

Il comodato d’uso, disciplinato dagli articoli 1803-1812 del Codice Civile, è invece un contratto che crea rapporti puramente obbligatori tra le parti coinvolte. Può riguardare qualsiasi tipo di bene, sia mobile che immobile, e l’uso viene definito liberamente secondo gli accordi contrattuali stipulati.

Come il diritto di abitazione, anche il comodato è sempre gratuito per definizione legale, ma la sua durata può essere sia determinata che indeterminata.

Conclusioni

Applicando correttamente la cessione del diritto di abitazione, puoi ottenere vantaggi economici immediati e duraturi. Il risparmio sull’IMU può essere sostanzioso, soprattutto se possiedi immobili di valore elevato o situati in Comuni con aliquote particolarmente onerose.

Inoltre, se il beneficiario del diritto di abitazione stabilisce nell’immobile la sua residenza e lo utilizza come abitazione principale, scatta automaticamente l’esenzione totale dall’IMU. In questo scenario ottimale, l’immobile non genera alcun costo fiscale per nessuna delle due parti coinvolte.

Il meccanismo si rivela particolarmente vantaggioso in situazioni familiari complesse, ad esempio se possiedi una seconda casa che potresti destinare a un figlio che si sta trasferendo per studio o lavoro, o se vuoi aiutare un parente anziano garantendogli una sistemazione stabile senza sostenere il peso fiscale della proprietà.

Ricorda però i passaggi essenziali da seguire:
• redazione di un contratto scritto
• registrazione presso l’Agenzia delle Entrate
• comunicazione al Comune.