Nuove costruzioni: quando si può avere il bonus 50%

Non tutte le nuove costruzioni sono escluse dal bonus 50%: l’Agenzia delle Entrate individua opere come la costruzione del box auto, di soppalchi e verande.

Nuove costruzioni ©

Nuove costruzioni ©

Cosa si intende per nuove costruzioni?

Le nuove costruzioni sono di solito escluse dai bonus fiscali per la casa (detrazione 50%, ecobonus, sismabonus). Lo scopo di queste agevolazioni è infatti quello di riqualificare il patrimonio edilizio esistente e impedire il consumo di suolo con la costruzione di nuovi fabbricati.

Ma cosa si intende per nuove costruzioni? Solitamente con questi termini indichiamo la costruzione ex novo di edifici, ma con essa si intendono in realtà molte altre tipologie di manufatti.

Un elenco preciso e dettagliato è quello contenuto all’articolo 3, comma 1, lettera e, del Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/01):

costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero ampliamento di quelli esistenti all’esterno della sagoma esistente

• interventi di urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune

• realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo inedificato

• installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, ad eccezione di quelli che siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee o siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore

• interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale

• realizzazione di depositi di merci o di materiali, realizzazione di impianti per attività produttive all’aperto ove comportino l’esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato.

Nuove costruzioni che possono usufruire del bonus 50%

Non tutte le nuove costruzioni sono però escluse dal bonus 50%. Un caso tipico è rappresentato dalla costruzione di box o posti auto pertinenziali in genere, di cui ci siamo occupati in un articolo dedicato.
Ma ci sono altri casi in cui si può beneficiare dell’agevolazione: vediamoli insieme.

Nella sua guida Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali, l’Agenzia delle Entrate elenca la costruzione interna o esterna di alcuni elementi impiantistici a servizio dell’abitazione, come la canna fumaria e la fognatura.

Sempre in merito agli impianti, è agevolata la costruzione di volumi tecnici da utilizzare per il contenimento della centrale idrica o della centrale termica.

Tra i lavori esterni, sono agevolati anche quelli necessari per la costruzione di muri di contenimento.

Naturalmente tutte queste opere ssono detraibili solo se correlate a un intervento di ristrutturazione di un immobile preesistente.
Così, se ad esempio costruite una canna fumaria per un fabbricato che inizialmente ne era sprovvisto potrete detrarre le spese. Se invece costruite una canna fumaria nell’ambito della costruzione di un nuovo fabbricato, no.

È agevolata infine anche la nuova costruzione di soppalchi, balconi e verande. Queste ultime sono da considerarsi, dal punto di vista urbanistico, come un ampliamento volumetrico. Nonostante ciò, l’Agenzia le individua tra le opere ammesse al bonus.

Nuove costruzioni che NON possono usufruire del bonus 50%

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per gli interventi di demolizione e ricostruzione con ampliamento non si può avere la detrazione 50%. Questa tipologia di intervento equivale infatti alla costruzione di un nuovo edificio e non può essere considerato nel suo insieme intervento di ristrutturazione.

È stato inoltre specificato che, nel caso di edificio semplicemente ampliato senza demolizione, il bonus spetta solo per i lavori effettuati sulla parte preesistente. L’ampliamento (ad esempio una sopraelevazione) è infatti considerato nuova costruzione.

Se quindi sono condotti lavori contemporaneamente sulla parte esistente e su quella in ampliamento, diventa fondamentale l’assistenza di un architetto. Il professionista si occuperà di differenziare in maniera corretta la contabilità delle opere, per distinguere quelle agevolabili.

Le considerazioni fatte per le opere agevolabili con il bonus 50% agevolate pur essendo nuove costruzioni, non trovano comunque applicazione per l’ecobonus.

Come usufruire della detrazione 50% per nuove costruzioni

Le regole e gli adempimenti da compiere per usufruire della detrazione 50% per nuove costruzioni sono le stesse previste per gli interventi di ristrutturazione.

Risulta quindi fondamentale eseguire tutti i pagamenti con il bonifico parlante, essere in regola con le norme urbanistiche ed edilizie vigenti e conservare tutti i documenti che potrebbero essere richiesti dall’Agenzia delle Entrate in caso di eventuali controlli.

Come al solito, oltre ai costi dei lavori sono detraibili tutti quelli sostenuti per le spese di:
perizie e consulenze
progettazione
• predisposizione delle pratiche amministrative
oneri di urbanizzazione e diritti
• costo dei materiali.

(Prima pubblicazione 4 maggio 2018)





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144 commenti

  1. NATALE

    buongiorno
    CASA DI NUOVA COSTRUZIONE DA FARE muro di contenimento tra me e confinante
    con edificio gia esistente
    di proprietà del vicino
    si può detrarre 50%
    GRAZIE

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso no. La costruzione di un muro di contenimento dovrebbe essere agevolata solo se a servizio di una abitazione esistente.

  2. Caterina

    Buongiorno Architetto,
    Vorrei chiederLe un consiglio.
    Nella costruzione della mia prima casa (risultato di una vecchia demolizione ma con ampliamento quindi nuova costruzione) son compresi due box per auto ed una taverna.
    La taverna come viene classificata? Posso beneficiare del bonus 50% assimilandola ad un box?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      La taverna dovrebbe risultare come box già dal permesso di costruire e poi essere accatastata come tale.

  3. Carlo

    Buana sera le vorrei chiedere, per la nuova costruzione, altre al garage posso detrarmi le spese burocratiche (oneri di urbanizzazione perizie ecc ecc?) o se ci sono altri punti, per quanto riguarda la nuova costruzione, da detrarre al 50%? grazie buona serata

    • arch. Carmen Granata

      Si possono detrarre oneri e spese tecniche, ma sempre relativamente alla costruzione del garage. Tutte le altre spese detraibili sono descritte nell’articolo.

  4. Michele

    Buona sera architetto, ho interesse a costruire una casa di 120 mq circa dopo aver provveduto a demolire un fabbricato preesistente anche se in un sito diverso. Se il comune di riferimento rilascia la concessione come ristrutturazione è possibile usufruire delle agevolazioni eco e sisma bonus?

    • arch. Carmen Granata

      Cosa intende per sito diverso? Se intende l’area di sedime, non ha importanza. Tuttavia per avere il permesso come ristrutturazione, la volumetria del nuovo fabbricato dovrà essere la stessa di quello preesistente. In tal caso potrà usufruire delle detrazioni.

  5. Luca

    Buongiorno architetto e grazie per l’interessante articolo.
    Ho intenzione di acquistare un immobile esistente e già accatastato, ma con parte degli impianti da finire.
    Volevo chiederele una interpretazione se comprandolo allo stato attuale, posso portare in detrazione
    -il box
    -la caldaia
    -i condizionatori
    -un eventuale impianto fotovoltaico
    -l’eventuale conversione dellì’impianto di riscaldamento da termosifoni e radiante e soffitto.
    grazie mille per il tempo dedicato alla risposta.
    con l’occasione buona Pasqua
    Luca

    • arch. Carmen Granata

      Per edificio esistente sono detraibili tutti gli interventi descritti. La caldaia solo in caso di sostituzione.
      Ricambio gli auguri.

  6. Carlo

    Buona sera ho capito che per la nuova costruzione è detraibile al 50%… ma solo la costruzione del grezzo? posso detrarmi L impianto elettrico e il portone sezionale?

  7. Annamaria

    Annamaria cortesemente vorrei sapere se un impianto ed istallazione di pannelli solari su una casa in costruzione può usufruire delle detrazioni del 50%

  8. Enzo

    Buongiorno sono Enzo vorrei chiederle nel caso di un a lottizzazione per realizzare case di nuova costruzione costituita in consorzio avente un presidente: avendo noi consorziati adempiuto alle spese totali delle opere di urbanizzazione fogna, energia elettrica,acquedotto ecc. Costuzione di una strada e annesso asfalto possiamo usufruire del 50% delle detrazioni? se si come? in oltre vorrei chiederle la costuzione de vano caldaia e vano autoclave sono detraibili

    • arch. Carmen Granata

      No, come detto le nuove costruzioni non sono detraibili e i vani tecnici lo sono solo se a servizio di preesistenti abitazioni.

  9. Luigi

    Salve, io devo fare la stessa identica cosa del sig.carlo! volevo sapere se il garage seminterrato dovevo registrarlo come tale o in qualche altro modo per avere le detrazioni! e se ci sono anche per le case in acciaio! grazie

    • arch. Carmen Granata

      Per avere le detrazioni il garage deve risultare dal permesso di costruire come pertinenza dell’abitazione. La tecnologia con cui sono realizzate le strutture non ha importanza, quindi va bene anche per le case in acciaio.

  10. Carlo

    Buon giorno quest’estate 2019 devo iniziare a costruire la mia prima casa di 120 mq di piano terra e 100 mq di garage interrato… quindi posso detrarmi al 50% solo la spesa della costruzione del garage? (esempio costo garage 40 mila € e quindi 20 mila distribuiti in 10 rate di 10 anni?) grazie mille

  11. natale

    buongiorno
    casa di nuova costruzione i muri di contenimento esterni pertinenziali sono detraibili
    grazie
    pimpinicchio natale spoleto pg

    • arch. Carmen Granata

      No, sono detraibili solo le nuove costruzioni a servizio di edifici esistenti, tranne il box auto che è sempre detraibile.

  12. Cristian

    Buongiorno architetto,
    avrei bisogno di un chiarimento sulla possibilita di usufruire del bonus di 50% sul’acquisto di nuove costruzioni.
    Alla fine del mese di dicembre 2018 ho firmato il compromesso per l’acquisto di un immobile di nuova costruzione in classe energetica A (categoria catastale A7) con box anesso e locale deposito (lavanderia). L’immobile e acquistato con l’agevolazione sull’IVA del 4% prevista per la prima casa.
    L’acquisto si fa dall”azienda costruttrice con l’ntermediazione di un’agenzia immobiliare.
    Vista la situazione, potrei usufruire della detrazione del 50% per l’acquisto della casa e non solo del box?
    La ringrazio per la risposta.

  13. Franco

    Buonasera, in relazione al mio quesito precedente, ringraziandola per la celere risposta volevo chiederle se è possibile avere i riferimenti normativi riguardanti queste detrazioni:
    – box auto
    – fognature
    – canna fumaria.
    in quanto sul link dell’ ADE da lei consigliato per le detrazioni fiscali è precisata chiaramente la possibilità di detrazione per il box auto ma non per il resto.
    Le chiedo questa precisazione perché secondo il mio commercialista queste spese per “nuova costruzione di canna fumaria e fognature” sono detraibili solo se correlate ad un intervento di ristrutturazione di un immobile preesistente e non nel caso di nuova costruzione di una abitazione.
    La ringrazio nuovamente, Saluti Franco

    • arch. Carmen Granata

      Gen.le sig. Franco,
      le confesso che ho anch’io lo stesso dubbio del suo commrcialista. A questo punto ritengo opportuno porre il quesito direttamente all’AdE, per cui la invito a seguire il blog perchè nei prossimi giorni comunicherò la risposta che mi è stata data.

    • arch. Carmen Granata

      L’Ade mi ha risposto: le confermo che gli interventi indicati sono detraibili solo se correlati a un intervento di ristrutturazione di un immobile preesistente.

  14. Franco

    Buonasera Arch. Granata,
    cortesemente volevo chiederle un parere su un quesito: Ho demolito un annesso rustico, ricostruendo una nuova casa ampliando il volume. Avendo demolito e amplianto non posso godere delle detrazioni fiscali per ristrutturazione, ma come nei commenti precedenti mi conferma che posso detrarre al 50% le seguenti opere:
    – box auto
    – fognature
    – sistemi antitrusione
    – canna fumaria.
    La ringrazio per la sua professionalità, saluti.

    • arch. Carmen Granata

      Grazie a lei. Gli interventi sono tutti detraibili, tranne il sistema antintrusione che è detraibile solo su edifici esistenti.
      Pertanto sarà necessario prima ultimare i lavori, chiuderli e poi aprire una pratica per nuovo intervento.

  15. Enzo

    Buongiorno, tramite il piano casa sto ampliando, in elevazione (costruzione di una mansarda ad uso abitativo) degli appartamenti preisistenti. La mansarda occupa una parte del solaio presistente senza nessuno ampliamento in larghezza. Volevo sapere se il materiale in legno, gli impianti, gli infissi ed i sanitari sono detraibili dal.730. Grazie

  16. alessio

    buonasera, a me sta a breve per essere consegnato un’appartamento di nuova costruzione, volevo sapere se per acquisti da impresa costruttrice si può beneficiare delle detrazioni, oltre per la costruzione del box, per il bonus sicurezza. Grazie

  17. Gianni

    Buongiorno, io sto costruendo un Nuovo Edificio con Piano Casa ma l’Ampliamento costituisce un Nuovo Edificio.
    Vorrei sapere se si possono detrarre queste 3 Cose:
    1 – Garage
    2 – Fognatura
    3 – Canna Fumaria
    Ribadisco che l’edificio è di nuova costruzione.

  18. Gianni Rossi

    Sto costruendo una casa dopo aver demolito il rudere precedente sullo stesso solo, quindi figura una nuova costruzione. Non avrei pertanto diritto agli sgravi fiscali. La nuova edilizia ha un box interrato molto grande e devo anche prevedere il collegamento con la fognatura che non era presente sul precedente rudere.
    Sul box e sui lavori di fognatura posso richiedere il 50% di sgravi fiscali in 10 anni?
    grazie

  19. Angelo Borz

    Buonasera Architetto, volevo chiederVi delle delucidazioni.
    Io sto ultimando un fabbricato rurale che ho convertito con piano casa a civile abitazione. Posso usufruire di qualche detrazione?
    Inoltre posso accedere ad IVA agevolata al 4% per il pagamento all’impresa che sta eseguendo i lavori?
    Inoltre per quanto riguarda mobili, infissi, caldaia, stufa a pellet e pannelli fotovoltaici è necessaria una licenza di ristrutturazione, o va bene anche per il mio caso (ossia Permesso di Costruire per cambio destinazione d’uso da fabbricato agricolo a civile abitazione)?
    La ringrazio anticipatamente.

  20. Stefano

    Buongiorno architetto,
    in merito al recente Parere 131/2018 dell’Agenzia delle Entrate in cui sembra si possa usufruire del bonus casa anche per interventi di demolizione e ricostruzione di edifici sotto determinate condizioni, com’è possibile quantificare lo spostamento di “lieve” entità rispetto al sedime originario? A chi spetta questa decisione?
    Grazie
    Buona giornata

    • arch. Carmen Granata

      Il problema è che quando le norme urbanistiche devono essere interpretate dal Fisco o dai magistrati, che non sono addetti ai lavori, sorgono problemi… Come lei giustamente ha rilevato, il concetto di “lieve entità” non si può quantificare in alcun modo e non si può certo lasciare all’interpretazione del tecnico di turno.
      A mio avviso, molto più semplicemente, quando un intervento è di ristrutturazione è detraibile. Se quindi il titolo autorizzativo è per ristrutturazione, l’intervento è detraibile, qualunque sia la misura dello spostamento.

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