Acquistare una casa in nuda proprietà: conviene davvero?

Nei periodi di forte crisi economica come quello attuale, la nuda proprietà può portare molti vantaggi sia per chi compra sia per chi vende.

Foto di Gerd Altmann da Pixabay

Cosa si intende per nuda proprietà?

Nei periodi di forte crisi economica come quello che stiamo attraversando la compravendita immobiliare della nuda proprietà può portare diversi vantaggi sia per chi acquista sia per chi vende.

Ma cos’è la nuda proprietà di un immobile? È un caso di proprietà privata alla quale non si accompagna un diritto reale di godimento.

Il concetto è strettamente legato a quello di usufrutto. Di solito chi vende la nuda proprietà della sua casa ne conserva l’usufrutto, ovvero il diritto di abitarla per il resto della vita.
La proprietà si definisce quindi nuda proprio perché è spogliata dalla possibilità di utilizzarla.

Contrattualmente si può stabilire una durata differente, ovvero che l’usufrutto abbia termine in una data prestabilita.
Si possono infatti distinguere due tipi di usufrutto:
vitalizio, legato alla vita dell’usufruttuario
a tempo determinato, legato a una specifica data.

Pertanto, l’acquirente otterrà la piena proprietà dell’immobile solo alla morte dell’usufruttuario o allo scadere di un altro termine fissato e stabilito nel contratto.

Ci sono però anche altri casi in cui si estingue la nuda proprietà:
• mancato utilizzo da parte dell’usufruttuario per almeno 20 anni consecutivi
• distruzione fisica ed economica del bene (ad esempio crollo)
• abuso da parte dell’usufruttuario che deteriora il bene.

L’usufruttuario

Conservare l’usufrutto di una casa non significa esclusivamente abitarla per tutta la sua durata.
L’usufruttuario può infatti decidere di utilizzare diversamente il suo diritto:
• può affittare l’immobile e quindi ricavarne una rendita
• può vendere l’usufrutto a terzi.

Questi aspetti devono ovviamente essere definiti con precisione nel contratto di vendita. In questo si potrebbe anche ad esempio escludere tali possibilità e stabilire che l’usufruttuario possa utilizzare l’immobile solo in prima persona.

L’usufrutto inoltre può essere in capo a più persone: tipico è il caso della coppia di coniugi. In questo caso, l’usufrutto vitalizio si estingue al momento del decesso dell’ultimo usufruttuario superstite.

Il nudo proprietario

Il nudo proprietario è colui che detiene la proprietà materiale dell’immobile ma non può utilizzarlo.

Può però vendere a terzi la nuda proprietà, ricavandone anche un guadagno. Infatti, con il passar del tempo e con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario, aumenta anche il valore commerciale dell’immobile.

Ovviamente, anche in questo caso, si posso fissare condizioni diverse in sede contrattuale.

Come si calcola il prezzo di vendita di una nuda proprietà

In pratica, il valore della nuda proprietà rappresenta il valore di mercato di un immobile al netto dell’usufrutto:

valore di mercato = nuda proprietà + usufrutto.

Per definire il prezzo della nuda proprietà di un immobile, bisogna partire dal suo valore di mercato, calcolato nel modo che ti spiego in questo articolo.

A questo valore bisogna però applicare un coefficiente variabile in funzione dell’età dell’usufruttuario.
I coefficienti sono definiti periodicamente dal Ministero delle Finanze e sono basati sulle aspettative di vita rilevate dall’Istat in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore.

Per calcolare il valore dell’usufrutto, si calcola prima il valore della rendita annua (applicando l’interesse legale alla rendita catastale dell’immobile) e poi si moltiplica per il coefficiente relativo all’età dell’usufruttario.

I coefficienti attuali sono quelli della seguente tabella, riferita all’anno 2020:

Il prezzo di acquisto della nuda proprietà può quindi diminuire notevolmente, in base all’età dell’usufruttuario, e sarà tanto più conveniente, quanto più l’acquirente è disposto ad attendere.

Come si paga l’acquisto di una nuda proprietà

La somma da pagare per l’acquisto si può versare in due modi:
saldo dell’intero importo alla stipula dell’atto notarile
pagamento rateizzato.

Quest’ultima soluzione si può scegliere solo se si raggiunge un accordo in tal senso con il venditore.
Di solito, l’acquirente versa subito una parte dell’importo dovuto e mensilmente una quota prestabilita da pagare fino all’estinzione del debito.

Come si ripartiscono le spese per un immobile posseduto in nuda proprietà?

Se possiedi un immobile in nuda proprietà, le spese vanno così ripartite con l’usufruttuario:
• a quest’ultimo competono quelle di ordinaria manutenzione
• a te, quelle straordinarie, anche se chi vende dovrà corrisponderti l’interesse legale nella misura del 5% delle spese sostenute.

Nulla esclude però che si possa stabilire diversamente a livello privato. Soprattutto se i due soggetti sono parenti, ad esempio genitori e figli, accade di decidere di ripartire le spese in maniera diversa.

In ogni caso, l’usufruttario ha il dovere di mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario.

Per quanto riguarda invece le imposte (IMU e IRPEF), l’art. 1008 del Codice Civile stabilisce che siano pagate dall’usufruttuario per tutta la durata del suo diritto.

In condominio, l’usufruttuario esercita diritto di voto quando vengono discussi affari di ordinaria amministrazione o che riguardano il godimento delle cose e dei servizi comuni.

Vantaggi della nuda proprietà

Ora che abbiamo visto come funziona la compravendita con nuda proprietà, non ci resta che approfondire il perché dovrebbe essere una scelta vantaggiosa per chi vende e chi acquista.

Per il soggetto che mette in vendita una nuda proprietà, riservandosi l’usufrutto dell’immobile, la scelta risulta positiva perché gli consente di ottenere una liquidità conservando la possibilità di usarlo per il resto della vita. Di solito infatti sono gli anziani a scegliere questa soluzione di vendita.

Per l’acquirente è invece un vantaggio se si tratta di un investitore capace di cogliere opportunità di guadagno nel lungo periodo. Il prezzo sarà infatti decisamente inferiore rispetto a quello di immobili delle stesse caratteristiche ma risulterà conveniente solo se non ha necessità immediata né di utilizzo né di una rendita, ma pensa di sfruttare l’immobile in un tempo successivo, ad esempio per darlo ai figli o per la propria vecchiaia.

Oltretutto durante la durata dell’usufrutto, il prezzo si rivaluta doppiamente, sia per l’incremento del valore di mercato dell’immobile sia per l’avanzamento dell’età dell’usufruttario.

Infine, il nudo proprietario potrà possedere un immobile senza essere tenuto a pagarne le spese di ordinaria amministrazione né le imposte.

Conclusioni

Come abbiamo visto in questo articolo, l’acquisto di una nuda proprietà presenta i suoi pro e contro.
La risposta alla domanda iniziale (conviene davvero?), non può che essere la stessa di molti altri casi: dipende!

Se insomma ricorrono le condizioni descritte nel paragrafo precedente, può essere sicuramente un investimento vantaggioso.




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