Guida alla detrazione 50% per le ristrutturazioni

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che si può usufruire della detrazione 50% per lavori di ristrutturazione anche se si pagano le spese con un finanziamento.

Detrazione 50% ©

Detrazione 50% ©

Cos’è la detrazione 50% per le ristrutturazioni?

La detrazione 50% è uno sconto fiscale previsto per chi realizza interventi di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente a destinazione abitativa.

Duplice è lo scopo dell’agevolazione:
•  incentivare i cittadini a ristrutturare gli edifici esistenti invece di costruirne di nuovi incrementando il consumo di suolo
• far emergere i compensi percepiti in nero, molto diffusi in edilizia.

Lo sconto si applica sulle tasse dovute dal contribuente ai fini IRPEF ed è ripartito in 10 rate annuali di pari importo.

Facciamo un esempio.
Se nel 2018 ho speso 20.000 euro per ristrutturare la mia casa, potrò detrarre dalle tasse la metà dell’importo, vale a dire 10.000 euro, nell’arco di 10 anni e in rate da 1.000 euro ciascuna.
Così se nel 2019 l’importo dovuto per IRPEF sarà di 1.200 euro, sottratti i 1.000 euro da detrarre, mi resterà da pagare solo 200 euro.

Se però l’importo da pagare sarà inferiore a 1.000 euro non avrò diritto ad alcun rimborso della parte eccedente.
La detrazione 50% è infatti un incentivo non conveniente per i soggetti non aventi capienza IRPEF. Si definiscono in tal modo i contribuenti con redditi talmente bassi da non pagare tasse o pagare molto poco.

Proroga della detrazione 50%

La Legge di Bilancio per il 2019 ha prorogato di un altro anno la maggiorazione dell’aliquota (che per legge sarebbe del 36%), per cui le spese detraibili al 50% saranno quelle sostenute entro il 31 dicembre 2019. Dopo tale scadenza si tornerà ad applicare l’aliquota del 36%.

L’importo massimo su cui si può applicare la detrazione è di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare in cui si effettuano i lavori.

Se i lavori sono realizzati su immobili residenziali adibiti in maniera promiscua all’esercizio di un’attività commerciale o professionale, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50%.

Quali lavori permettono di ottenere la detrazione 50% per le ristrutturazioni?

Si parla genericamente di lavori di ristrutturazione ma tale termine, dal punto di vista normativo, indica una ben definita categoria di lavori.

Per essere più precisi bisogna invece specificare che gli interventi detraibili sono tutti quelli compiuti su edifici esistenti e rientrano nelle seguenti categorie:
manutenzione ordinaria (unicamente sulle parti comuni di edifici condominiali)
manutenzione straordinaria
ristrutturazione edilizia
restauro e risanamento conservativo.

Eccezioni

Esistono però delle eccezioni, tra cui alcuni particolari interventi di manutenzione ordinaria sempre detraibili, anche per edifici privati, come:
• realizzazione di opere finalizzate a evitare il compimento di atti illeciti, quali l’installazione di impianti d’allarme, l’apposizione di grate alle finestre, l’installazione di porte blindate, ecc.
• interventi finalizzati al contenimento dell’inquinamento acustico
• interventi necessari per la cablatura degli edifici
• adozione di misure finalizzate a impedire gli infortuni domestici, tipo l’apposizione di corrimano o l’installazione di apparecchi per rilevare la presenza di gas.

Ci sono alcune eccezioni anche per gli interventi considerabili di nuova costruzione. In particolare sono detraibili:
• l’acquisto o la costruzione di box auto, garage, autorimesse o posti auto pertinenziali, anche di proprietà comune
• gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, riguardanti la realizzazione di ascensori o montascale.

Oltre alle spese per l’esecuzione dei lavori, sono detraibili anche i seguenti costi:
• gli onorari dei tecnici per la progettazione o per ottenere i vari permessi
• le spese per l’acquisto dei materiali
• l’IVA, i diritti di segreteria e di istruttoria, le spese di bollo, gli oneri di urbanizzazione e tutte le spese necessarie per dare avvio ai lavori
• le spese per le certificazioni degli impianti.

Chi può avere la detrazione 50% per le ristrutturazioni?

Chiunque goda di un diritto reale sull’immobile in cui vengono effettuati i lavori e sostenga le spese, può avere la detrazione.

Non solo i proprietari, quindi, ma anche:
nudi proprietari e usufruttuari
inquilini
comodatari
soci di cooperative divise e indivise.

Tra gli aventi diritto rientra anche chi ha solo firmato un preliminare di vendita, quindi non risulta ancora proprietario, purché il compromesso sia stato registrato.

Se l’immobile appartiene a più comproprietari, ciascuno ha diritto a detrarre in proporzione alla spesa compiuta.
Esempio: supponiamo che due coniugi ristrutturino l’appartamento di proprietà spendendo la cifra massima su cui si può detrarre, pagando ciascuno la metà della spesa. In tal caso ognuno potrà detrarre la metà di 48.000 euro, pari a 24.000 euro.
Se invece il marito sostiene il 60% della spesa e la moglie il restante 40%, potrà detrarre 28.800 euro e la consorte 19.200 euro.

Detrazione 50% e familiari conviventi

Oltre ai soggetti descritti, può detrarre anche il familiare convivente degli stessi, purché sostenga le spese e a lui siano intestati fatture e bonifici. Ad esempio, se la proprietà è del genitore ma le spese sono sostenute da un figlio che abita con lui, quest’ultimo può detrarre.

In base all’art. 5, comma 5, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, per familiari si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

Fino a qualche tempo fa quindi era la stessa Agenzia delle Entrate a specificare che dalla detrazione 50% erano esclusi i conviventi more uxorio che si facessero carico delle spese di ristrutturazione.
In quei casi, l’unico modo per poter usufruire delle agevolazioni era registrare un contratto di comodato d’uso.

Detrazione 50% e legge sulle Unioni Civili

Con l’entrata in vigore della legge n. 76 del 2016 sulle Unioni Civili, è cambiata anche la disciplina del beneficio fiscale.
Lo ha chiarito la stessa Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 64/E del 28 luglio 2016, Interpello art. 11, legge 27 luglio 2000, n. 212 – Art. 16-bis del TUIR – Detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio sostenute dal convivente more uxorio.

La legge citata equipara i diritti giuridici dei coniugi a quelli riservati ai componenti delle unioni civili tra individui dello stesso sesso ufficialmente sancite.

Non esiste però analoga equiparazione per le convivenze di fatto. Tuttavia, la legge estende alla convivenza alcuni diritti derivanti dal matrimonio, come:
• diritto di abitazione dopo il decesso di uno dei componenti della coppia
• subentro nel contratto di locazione in caso di morte o di recesso dal contratto di uno dei componenti della coppia.

Da questo contesto si evince uno stretto legame tra la coppia e l’immobile utilizzato come dimora comune.
Pertanto, la risoluzione chiarisce che il convivente ha diritto a usufruire delle detrazioni se sostiene le spese di ristrutturazione.
Attenzione: il diritto alla detrazione è esteso anche ai lavori realizzati sulla casa non utilizzata come dimora comune.

Ma come fare a dimostrare la convivenza di fatto? La risoluzione richiama il concetto di famiglia anagrafica, contenuto nel D.P.R. n. 223 del 1989. Pertanto, bisognerà attestare la coabitazione nello stesso immobile.

Cosa bisogna fare per avere la detrazione 50% per le ristrutturazioni?

Per godere dello sconto fiscale non è necessario presentare apposita istanza, ma basta indicare nella dichiarazione dei redditi dell’anno successivo i dati catastali dell’immobile interessato.

Sono diversi però gli adempimenti da rispettare. In particolare, dallo scorso novembre è previsto anche l’invio di una comunicazione all’Enea, in maniera analoga a quanto accade per gli interventi di riqualificazione energetica.
L’obiettivo delle informazioni raccolte attraverso le comunicazioni è quello di monitorare e valutare il risparmio energetico ottenuto con la realizzazione dei lavori.

Altri adempimenti

Come pagamenti sono ammessi unicamente quelli fatti con lo specifico bonifico parlante, che deve riportare la seguente causale:
Bonifico relativo a lavori edilizi che danno diritto alla detrazione prevista dall’articolo 16 bis del DPR 917/1986 Pagamento fattura n. ___ del ______ a favore di _______________ partita IVA _______________Beneficiario della detrazione ______________________codice fiscale______________

A tale proposito, è bene ricordare che presso gli istituti bancari e gli uffici postali sono disponibili appositi moduli per questo tipo di bonifici. Per chi invece utilizza l’Internet banking è sufficiente spuntare la casella che distingue il bonifico parlante da quello generico.

Unica eccezione sono ovviamente le spese che non possono essere pagate con bonifico, come bolli e diritti di segreteria.

Potete usufruire del bonus anche se avete pagato le spese con un finanziamento. In questo caso è necessario che la società che concede il finanziamento paghi le spese con un bonifico parlante e vi consegni la ricevuta, che dovrete conservare.

I lavori realizzati devono essere conformi al titolo amministrativo necessario (CILA, SCIA o Permesso di Costruire).

Nel caso in cui le opere siano realizzabili senza titoli autorizzativi, il committente deve predisporre un’autocertificazione indicante la data di inizio lavori.

È necessario presentare notifica preliminare all’ASL nei casi previsti dalla legge.

Documenti da conservare

Bisogna inoltre conservare una serie di documenti, da esibire in caso di eventuali controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate:
• copia del titolo autorizzativo o autocertificazione
• copia delle fatture e delle ricevute dei bonifici
domanda di accatastamento per gli edifici non ancora censiti
• ricevute ICI o IMU
• copia della delibera assembleare di approvazione dei lavori in caso di interventi su parti comuni e tabella millesimale di ripartizione delle spese.

(Prima pubblicazione 28 dicembre 2015)



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136 commenti

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  1. Ileana

    Buongiorno,
    vorrei chiedere un parere, sto acquistando un appartamento costruito nel 2012, il proprietario risulta essere l’immobiliare che lo ha costruito ma prima di noi, l’appartamento è stato abitato con contratto di affitto da un’altra famiglia, per 6 anni. adesso vorrei fare dei lavori di ristrutturazione (il bagno ha avuto delle perdite di acqua per cui uno dei muri perimetrali è completamente gonfio e ammuffito e l’acqua ha rovinato anche il parquet della camera adiacente al bagno) mi chiedevo se questi lavori potessere essere considerati ristrutturazione e soggetti quindi a detrazione fiscale.
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      In effetti non si tratta di lavori di ristrutturazione, ma di manutenzione ordinaria, che non sono detraibili sulle singole unità immobiliari. A meno che non rifà completamente l’impianto del bagno, nel qual caso siamo in manutenizone straordinaria e i lavori sono detraibili.

  2. Giuseppe

    Grazie mille per la pronta risposta. Non vorrei approfittare della sua disponibilità, ma non ho capito se la modifica è necessario, oppure se va bene così. La CILA è stata presentata con le modalità corrette, l’unico dubbio mi viene sul fatto se la dichiarazione di “demolizione del tramezzo” sia sufficiente per ottenere le detrazioni fiscali

    • arch. Carmen Granata

      Le spiego meglio: se si eseguono opere non dichiarate, occorre fare una sorta di sanatoria. Se lo si fa in corso d’opera, la sanzione è ridotta (333 euro).
      A meno che le opere considerate siano di manutenzione ordinaria, nel qual caso non è necessario dichiararle, ma poi non sono nemmeno detraibili.

  3. Giuseppe

    Buongiorno,
    ho presentato una CILA per manutenzione straordinaria presso il Comune di Roma per un’abitazione presso la quale è necessario abbattere un tramezzo, fare lavori sugli impianti idraulici e del gas e rifacimento del bagno.
    Sulla CILA, nel riquadro in cui si spiega il tipo di manutenzione straordinaria, è stata indicata soltanto la voce di abbattimento del tramezzo. é sufficiente per ottenere le detrazioni fiscali per tutti i lavori, oppure è necessario apportare delle modifiche alla Cila, magari con un’integrazione? In tal caso, le spese sostenute fino alla data di integrazione sono riconosciute ai fini delle detrazioni?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Più che un’integrazione dovrebbe trattarsi di una Cila tardiva con sanzione ridotta. In tal caso le spese dovrebbero essere comunque riconosciute. Si informi in ogni caso presso il Comune.

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