Come cambiare la destinazione d’uso di un immobile

La recente sentenza del Consiglio di Stato 6562/2018 prescrive il Permesso di Costruire per cambio di destinazione d’uso con aumento del carico urbanistico.

Cambio destinazione d’uso di un immobile©

Cambio destinazione d’uso di un immobile©

Cos’è la destinazione d’uso di un immobile?

La destinazione d’uso  di un immobile rappresenta la finalità per cui viene utilizzato. Un immobile può essere infatti adibito a uso residenziale, commerciale, industriale, terziario, turistico e così via.

Talvolta, può accadere di voler cambiare la destinazione d’uso per la quale un immobile è stato progettato, costruito e utilizzato per lungo tempo.

Alcuni casi abbastanza frequenti sono i seguenti:
• abitazioni a piano terra presenti nei centri storici. Poco aderenti ai requesiti igienico sanitari richiesti agli alloggi moderni e più adatte, invece, a essere sfruttate per uso commerciale
ex capannoni industriali ormai in disuso trasformabili in abitazioni (i cosiddetti loft)
• trasformazione di garage in magazzini o laboratori.

Il cambio d’uso può avvenire in due modi:
con l’esecuzione di opere edilizie
senza l’esecuzione di opere edilizie.

Per fare qualche esempio, per trasformare un ufficio in abitazione o viceversa, è possibile che non sia necessario effettuare alcun lavoro. Al contrario, per trasformare in casa un capannone industriale bisognerà compiere diversi interventi per adeguarlo, come la realizzazione di bagno e cucina.

In questo articolo vi spiego allora come procedere per effettuare il cambio di destinazione d’uso.

Cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante

Il decreto Sblocca Italia del 2014 ha introdotto alcune semplificazioni che hanno in parte modificato la disciplina del cambio di destinazione d’uso. Il decreto ha infatti inserito il nuovo art. 23 – ter nel Testo Unico dell’Edilizia (d.P.R. 380/2001), a cui oggi occorre fare riferimento.

Il decreto introduce il concetto di cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante. Con questa espressione si indica il mutamento che determini il passaggio da una all’altra di queste 5 macrocategorie funzionali:
• residenziale
• turistico – ricettiva
• produttiva e direzionale
• commerciale
• rurale.

Nel caso in cui un edificio presenti destinazioni in più di una di queste categorie, è necessario definire quella prevalente in termini di superficie utile.

In genere, il cambio di destinazione che non sia urbanisticamente rilevante è sempre consentito. È comunque escluso se ci sono specifiche prescrizioni della strumentazione urbanistica locale che lo vietano.

Come effettuare il cambio di destinazione d’uso

Molti utenti mi chiedono qual è la procedura da seguire per effettuare un cambio di destinazione d’uso.
Per prima cosa dovete rivolgervi a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere o geometra) che verifichi se la regolamentazione urbanistica vigente nella città in cui è ubicato l’immobile consente il cambio di destinazione.

Non sempre infatti è possibile effettuare la variazione, in quanto i piani urbanistici prevedono una suddivisione in zone con specifiche destinazioni d’uso, ad esempio residenziale, commerciale, industriale, a verde pubblico, ecc..
All’interno di uno stesso edificio, inoltre, ci sono precisi parametri urbanistici da rispettare, come la presenza di un certo numero di box auto, per cui difficilmente si potrà cambiare la destinazione di un garage per altro utilizzo.

Un’ulteriore verifica va compiuta presso l’amministratore, se l’edificio in cui si trova l’unità immobiliare è un condominio. Può capitare infatti che alcuni regolamenti condominiali contengano espressi divieti per alcune destinazioni d’uso. Per questo motivo, prima di procedere è necessario richiedere l’approvazione dell’assemblea condominiale.

Una volta accertata la possibilità di realizzare l’intervento, per procedere al cambio di destinazione d’uso è necessario un titolo autorizzativo, senza il quale l’intervento si configurerebbe come un abuso edilizio. In parole povere, dovete presentare una pratica al Comune.

Titolo autorizzativo per cambio di destinazione d’uso

Il decreto SCIA 2, attuativo della Riforma Madia, ha riordinato gli interventi edilizi e i relativi titoli autorizzativi.

Come conseguenza, sono stati classificati come:
restauro e risanamento conservativo leggero, gli interventi che consentono destinazioni d’uso compatibili con quella iniziale senza lavori sulle parti strutturali
restauro e risanamento conservativo pesante, gli interventi che consentono destinazioni d’uso compatibili con quella iniziale con lavori sulle parti strutturali
ristrutturazione pesante gli interventi che, all’interno delle zone A, comportano mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso.

Il titolo autorizzativo necessario per procedere all’intervento cambia a seconda si tratti di mutamento d’uso urbanisticamente rilevante o meno.

Di conseguenza, i procedimenti autorizzativi previsti saranno i seguenti:
Permesso di Costruire nel primo caso
• SCIA nel secondo caso.

Una sentenza sul cambio di destinazione d’uso

La recente sentenza del Consiglio di Stato n. 6562/2018, ha ribadito la necessità di richiedere il Permesso di Costruire quando l’intervento comporta un aumento del carico urbanistico.

Il caso in questione riguardava la trasformazione di un appartamento in studio medico e, secondo i Giudici, aveva comportato appunto un aumento del carico urbanistico.

Ma cosa si intende per carico urbanistico? Un immobile a uso residenziale trasformato in studio professionale presuppone un traffico di persone maggiore e, di conseguenza, un accrescimento dei servizi necessari.
Questo è un esempio di quell’aumento del carico urbanistico che richiede il Permesso di Costruire anche se il cambio d’uso viene realizzato senza l’esecuzione di opere edili.

Cosa fare dopo aver terminato i lavori

Una volta terminati i lavori o comunque la procedura necessaria per effettuare il cambio, il tecnico comunicherà il mutamento anche all’ex ufficio dell’Agenzia del Territorio (il Catasto), perché cambierà anche la categoria catastale dell’immobile e di conseguenza la rendita su cui calcolare le imposte (IMU, TARI, TASI, ecc.).

Attenzione! Ricordate che non basta presentare la variazione catastale per cambiare la destinazione d’uso di un immobile. Dovete sempre aver prima presentato la pratica al Comune.

Infine, dovrete presentare al Comune anche la Segnalazione certificata di agibilità. La nuova destinazione infatti deve garantire il rispetto dei requisiti di salubrità richiesti dai locali Regolamenti d’igiene per quello specifico uso.
Per fare qualche esempio, a piano terra un’abitazione non può essere a diretto contatto col terreno, mentre un negozio sì; cambiano i rapporti aeroilluminanti così come i requisiti di isolamento termico o acustico.

Gli effetti della Manovrina sul cambio di destinazione d’uso

Nel Maggio 2017 la Cassazione aveva sentenziato che il cambio di destinazione d’uso si qualifica sempre come ristrutturazione.

Ciò ha rappresentato un grosso problema in molti centri storici, dove sono consentiti unicamente interventi di restauro e risanamento conservativo e proibiti quelli di ristrutturazione.
Impedire il cambio d’uso nei centri storici significa lasciarli praticamente all’abbandono, visto che sono proprio questi interventi a dare nuova vita a edifici antichi. Basti pensare alla trasformazione di palazzi storici in alberghi.

La Manovrina 2017 è intervenuta, modificando la definizione di restauro e risanamento conservativo. Oggi in questa categoria sono compresi i mutamenti d’uso purché compatibili con gli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo edilizio e con le previsioni dello strumento urbanistico generale e dei relativi piani attuativi.
Con questa nuova definizione si apre quindi la possibilità ai mutamenti d’uso anche nei centri storici.

Quanto costa il cambio di destinazione d’uso di un immobile?

Chiarisco subito che a questa domanda non si può dare una risposta univoca e diretta.
Le pratiche edilizie non sono infatti standardizzate, ma il loro contenuto varia in base alle caratteristiche di ogni caso specifico. Non è possibile redigere un catalogo con i relativi prezzi, come se se si trattasse di un oggetto immodificabile, perchè numerose sono le variabili in gioco.

Qui posso darvi quindi soltanto delle indicazioni di massima sui parametri che concorrono a determinare il prezzo. Sarà poi il tecnico a cui vi rivolgerete a fornirvi un preventivo preciso, stilato in base alle caratteristiche specifiche dell’intervento che dovete realizzare.

Per calcolare il costo di un intervento di mutamento d’uso, bisogna sommare diverse voci di spesa:

• l’onorario del tecnico incaricato, variabile a seconda che si debbano solo predisporre le pratiche urbanistiche e catastali o seguire anche l’esecuzione delle opere (direzione lavori)
• il costo degli eventuali lavori da realizzare
• gli oneri di urbanizzazione, se trattasi di intervento oneroso, e i diritti di segreteria.

Il cambio di destinazione d’uso, anche se effettuato senza la realizzazione di opere edilizie, comporta infatti l’obbligo di corrispondere al Comune il contributo di costruzione per la  sola parte relativa agli oneri di urbanizzazione.

Gli oneri sono dovuti ogni qual volta si determina un aumento del carico urbanistico e vanno calcolati considerando la differenza tra quanto dovuto per la nuova destinazione e quanto dovuto per quella precedente.

Non conta che le opere di urbanizzazione siano già state realizzate dal Comune a seguito della precedente attività edilizia, in quanto gli oneri sono dovuti unicamente per il rilascio del titolo abilitativo.

(Prima pubblicazione 6 ottobre 2015)




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704 commenti

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  1. roberto

    Gentilissima,
    volevo sapere quanto costa e quali sono i tempi piu o meno per trasformare un capannone D1 IN C1 cioè negozio adibito alla vendita.

    • arch. Carmen Granata

      Purtroppo non si può rispondere perchè ogni caso fa storia a sè con le sue variabili. In più in Italia ogni Comune fa storia a sè… Cmq se si rivolge a un architetto, che potrà valutare le variabili di cui sopra, potrà avere un preventivo. Io sono disponibile per la Campania.

  2. MICHELA

    buonasera, è possibile accorpare un c6 ad un a2?
    mi spiego meglio la mia cucina è accatastata come c6 posso fare la trasformazione?

    • arch. Carmen Granata

      No, deve prima fare il cambio d’uso. In sanatoria tra l’altro, perchè se utilizza un’autorimessa come cucina c’è una forma di abuso.

  3. marta

    Buongiorno, vorrei chiederle delle info.
    Sono interessata all’acquisto un sottotetto c/2 in condominio, per ristrutturarlo e farne un’ abitazione residenziale. Come mi devo muovere burocraticamente parlando?

    • arch. Carmen Granata

      Le consiglio di verificare preventivamente se è possibile il recupero abitativo del sottotetto. Si affidi quindi a un architetto per verificarlo. In caso positivo, il professionista si occuperà di predisporre la pratica necessaria per dare l’avvio all’intervento.

  4. Marcello Muri

    Buonasera, stiamo valutando di prendere in affitto un capannone attualmente accatastato c3. Deve dventare la sede direzionale della nostra attività, andrebbe quindi cambiatga la destinazione d’uso in A10. Vorrei sapere il cambio di destinazione è fattibile e se può farmi avere un preventivo dove siano indicate anche le tempistiche della pratica. Il capannone si trova a Roma in via del Mandrione.
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Ho inoltrato la sua richiesta al mio collaboratore per la zona di Roma. A breve riceverà una risposta.

  5. alessandro

    buonasera e possibile un cambio di destinazione da a5 a c1 essendo che all’interno del locale vi e’ un soppalco abusivo?

    • arch. Carmen Granata

      No. Qualunque intervento edilizio richiede la regolarità urbanistica dell’esistente.

  6. massimo minoletti

    Ho acquistato un ufficio (Cat. A10) con altezza pari a mt. 2.60. ora lo voglio adibire ad abitazione e secondo il tecnico devo sia pagare gli oneri comunuali sia adeguare l’altezza a mt. 2.70,
    A me sembra molto strana questa cosa anche perchè rimaniamo sempre all’interno della stessa categoria catastale da A10 a A3.

  7. Corrado

    Buongiorno,
    ho visionato una abitazione in vendita, proposta come bifamiliare. Attualmente è strutturata come uffici al piano terra, abitazione al piano primo, oltre a depositi e garage.
    Il problema è che a catasto l’abitazione è censita come D7, poiché tempo fa erano di fatto uffici a servizio di un capannone industriale.
    E’ possibile la trasformazione della destinazione d’uso? Se sì, tutto dipende dai tempi del piano regolatore del Comune?
    Grazie mille!!
    Corrado

    • arch. Carmen Granata

      Per prima cosa deve verificare se il cambio d’uso è stato fatto almeno urbanisticamente. Se così non è, allora si tratta di un abuso edilizio e il venditore è tenuto a regolarizzare prima del trasferimento.
      Se invece c’è un regolare permesso, ma semplicemente non è stata fatta la variazione catastale, la cosa risulta molto più semplice.

  8. Marcello

    Buongiorno,
    ho appena comprato casa e al piano terra, accatastata come cantina, vorrei trasferire il negozio di parrucchiera già esistente. quanto tempo devo aspettare per farlo? C’è una tempistica da rispettare? grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Per prima cosa deve verificare se è possibile. I tempi sono immediati se basta una Cila o una Scia, altrimenti occorre attendere i tempi per il rilascio del Permesso di Costruire.

  9. Maurizio

    salve
    volevo chiederle se possibile un cambio d’uso di un locale commerciale di mq 120 in abitativo con già tutto predisposto essendo situato nelle palazzina dim famiglia
    se può mi indichi grossomodo la spesa da affrontare

  10. sergio

    (mio cognato) Se prima di morire faceva l’artigiano edile e aveva un piccolo capannone(*) adiacente la casa come ricovero attrezzi e di conseguenza utilizzato per i suoi veicoli. Oggi utilizzato come solo garage dato che l’abitazione ne è sprovvista, si può richiedere il cambio di destinazione d’uso. No intervento edile ne cambio ingresso o strada
    (*) 50 mq. circa

    • arch. Carmen Granata

      La risposta è sempre la stessa. Solo che in questo caso se di fatto la destinazione è già stata cambiata (da capannone a garage) si configura un illecito.

  11. Marco A.

    Buongiorno, avrei una domanda: volevo acquistare un Loft (per intenderci simile a quelli che sono a Milano in via Mecenate) che è accatastato come C3 ma che è a tutti gli effetti un’abitazione bella e pronta.
    Vorrei però mettere lì la mia residenza, è possibile cambiare la destinazione d’uso in abitazione?
    Grazie mille

    • arch. Carmen Granata

      Se è accatastato come C3 sarà un’abitazione bella e pronta abusiva!
      Si rivolga a un architetto locale che possa verificare la regolarità urbanistica dell’immobile.

  12. Viola

    Buongiorno. In un terreno agricolo di 3 ettari può essere collocata un abitazione in legno? posso metterci la residenza? grazie.

  13. Carlo

    Un ulteriore quesito: Ma è vero che un libero professionista, in casa sua – prima casa – può aprire il suo studio, di quelli con dipendenti e pubblico, senza fare il cambio di destinazione d’uso da residenziale, presso il Comune? E se c’è differenza tra il libero professionista iscritto ad un Albo e il libero professionista “senz’albo” sempre riguardo questa possibilità o meno. Grazie.

  14. massimo

    gentile arch., al contrario, è possibile trasformare uno studio situato al piano terra di un condominio in un garage? cordialità

    • arch. Carmen Granata

      La risposta è sempre la stessa: dipende dalle norme locali. Oltre che, in questo caso, dal regolamento di condominio.

  15. Salvatore

    Il suo articolo è utilissimo e aiuta noi profani a capire qualcosa in più, le volevo solo chiedere se un locale di tipo garage semi-interrato può essere trasformato in abitazione. La ringrazio

    • arch. Carmen Granata

      Grazie. La risposta non può che essere quella che do a tutti: dipende da ciò che prevedono le norme del suo Comune.

  16. Carlo

    Grazie Architetto, penso di aver capito, per il fatto che ho esposto: il reato penale si prescrive in 4 anni, mentre quello amministrativo invece non si prescrive, ciò vuol dire che in qualunque momento chi commette ‘abuso dovrà pagare quanto dovuto al comune più le sanzioni. Corretto?

  17. Nicolo Di Blasi

    una mansarda accatasta come deposito ma a tutti gli effetti predisposta dal costruttore come abitazione e accatastata come deposito può essere trascritta al catasto come abitativa?

  18. Carlo

    All’Uff. tecnico del Comune mi hanno detto che le denunce anonime le cestinano. Forse è diverso se la denuncia la si presenta alla Polizia Municipale? Forse questa è tenuta a non rendere noto il nome del denunciante, al contrario dell’Ufficio tecnico comunale? Se non c’è verso di non far comparire il mio nome, non ne farò niente almeno finché devo convivere con questo condomino (mi immagino le ritorsioni). Comunque, quanto tempo ho per farlo? Nel senso… dall’apertura di questo ufficio abusivo c’è una sorta di prescrizione dell’abuso commesso? Grazie.

  19. Carlo

    Di nuovo, sono stato al Comune per l’accesso agli atti e non è stato fatto nessun cambio di destinazione d’uso dal condomino che adesso lavora nell’appartamento sempre abitato da famiglie come libero professionista con dipendenti e pubblico che entra e esce, in un centro storico, oltretutto, se pur di paese. Per fare l’esposto mi han detto che devo scrivere e firmarmi e il mio nome verrà comunicato all’interessato. Praticamente….non se ne fa niente visto che poi ci si deve convivere e immagino le ritorsioni e la situazione che si verrebbe a creare! Possibile che a un Comune si offra su un piatto d’argento la possibilità di incassare dei begli oneri e questi non ne approfitti? Senza che ci sia bisogno di mettere di mezzo i cittadini. Sono “gonzi”in questo comune o così è la legge? E come in molte altre situazioni, così è l’Italia? Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      L’esposto può essere presentato anche in forma anonima, ma si rischia che non venga preso in considerazione.
      Se invece lo firma, le forze dell’ordine sono tenute a non rendere note le sue generalità, soprattutto all’interessato.

  20. Carlo

    Di nuovo, a chi si deve segnalare un abuso per mancata cambio di destinazione d’uso? A Comune a quali uffici? E prima come verificare se effettivamente il cambio non è stato fatto, come penso? Grazie.

    • arch. Carmen Granata

      Per segnalare un abuso occorre presentare un esposto alla Polizia Municipale.
      Per accertarsi si tratti di un abuso, effettuare un accesso agli atti presso il Comune.

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