Cambio possesso casa: a chi spettano le detrazioni?

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che tra i casi di cambio possesso casa la permuta va considerata come la vendita e segue pertanto le stesse indicazioni.

Cambio possesso casa e detrazioni fiscali

Cambio possesso casa e detrazioni fiscali

Detrazioni fiscali e cambio possesso casa

Un immobile esistente sul quale sono stati eseguiti lavori di recupero edilizio per le cui spese si usufruisce di detrazione IRPEF, può cambiare possesso prima che siano trascorsi i 10 anni in cui sono ripartite le rate dell’agevolazione. I motivi possono essere diversi:
vendita dell’abitazione
• trasferimento a titolo gratuito (donazione)
• trasferimento del titolare in altra abitazione (nel caso in cui a usufruirne sia l’inquilino)
decesso e quindi successione ereditaria.

Per ciascuna di queste circostanze, l’Agenzia delle Entrate fornisce precise indicazioni e specifica se e a quali soggetti continuano a spettare le detrazioni.

Cambio possesso casa per vendita

Le Entrate affermano che, in caso di vendita, le quote di detrazione di cui non si è ancora usufruito si trasferiscono automaticamente all’acquirente della casa, salvo diversi accordi tra le parti.

In parole povere, se deve vendere casa, il titolare delle detrazioni può scegliere tra due alternative:
• continuare a usufruire delle quote rimanenti
• trasferirle all’acquirente.

Se però vuole scegliere la prima soluzione, è fondamentale che lo esprima esplicitamente, facendo inserire specifiche indicazioni nell’atto di compravendita.
In mancanza di queste, le detrazioni si intendono trasferite all’acquirente.

In definitiva: se dovete vendere la casa per la quale state ancora godendo delle detrazioni, non dimenticate di chiedere al notaio di scrivere nell’atto che intendete continuare a beneficiarne.

Se invece optate per il trasferimento del beneficio all’acquirente, ricordate che per stabilire chi ha diritto alla quota di detrazione relativa a un certo anno, bisogna individuare il soggetto che possedeva l’immobile al 31 dicembre di quello stesso anno.

Queste indicazioni hanno valore per tutti i casi di trasferimento di immobili tra vivi, anche a titolo gratuito, vale a dire in caso di donazione.

Cambio possesso casa per permuta

Cosa succede quindi se il passaggio di proprietà della casa avviene attraverso una permuta?

Le Entrate lo hanno chiarito di recente rispondendo al quesito di un contribuente e ribadendo che l’espressione vendita si estende a tutti i casi di cessione anche a titolo gratuito della casa.
Non solo quindi alla donazione, ma anche alla permuta. Del resto, l’articolo 1555 del codice civile applica alla permuta tutte le norme previste per la vendita.

Pertanto, la detrazione non utilizzata in tutto o in parte si trasferisce automaticamente a chi acquisisce la casa con la permuta, a meno che le parti non si siano accordate in modo diverso, specificandolo nell’atto.

Casi particolari di cambio possesso casa

Il trasferimento automatico della detrazione all’acquirente non avviene se la vendita riguarda soltanto una quota di proprietà dell’immobile.

Perché ciò avvenga, infatti, è necessario che il passaggio di proprietà riguardi l’intero immobile.
Pertanto, se per effetto dell’acquisto di una quota di proprietà, il soggetto acquirente ne diventa proprietario esclusivo, potrà acquisire anche le quote residue di detrazione.

In caso di costituzione dell’usufrutto, invece, il diritto alla detrazione rimane esclusivamente al nudo proprietario e non si trasferisce.
Questo principio rimane valido sia nel caso in cui l’usufrutto sia costituito a titolo gratuito sia se è costituito a titolo oneroso.

Cambio possesso casa in caso di morte

In caso di morte dell’avente diritto, le quote non ancora fruite di detrazione si trasferiscono automaticamente all’erede o agli eredi che conservano la detenzione diretta e materiale dell’immobile.

Tale condizione deve sussistere non solo nell’anno in cui avviene l’accettazione dell’eredità, ma almeno per tutti gli anni restanti in cui si può fruire del beneficio.

Avere la detenzione diretta e materiale dell’immobile significa che non è possibile concederlo in locazione o in comodato d’uso. Se ciò avvenisse, l’erede perderebbe il diritto alla detrazione per tutti gli anni in cui non conserva questa detenzione diretta.
Potrà beneficiare delle eventuali rate residue che permanessero al termine del periodo di locazione o di comodato.

La perdita di detenzione può avvenire anche per la vendita della casa ricevuta in eredità. In questo caso, l’erede non solo perderà il diritto alle quote residue di detrazione, ma queste non si trasferiranno nemmeno all’acquirente o donatario della casa.

Cambio possesso casa e trasferimento dell’inquilino

Anche inquilini e comodatari possono beneficiare delle detrazioni fiscali per interventi edilizi, se sostengono in prima persona le spese per i lavori di ristrutturazione.

Il termine del periodo di locazione o comodato non pone fine però alla possibilità di usufruirne.
Pertanto, anche se l’inquilino o il comodatario si trasferiscono in un’altra abitazione prima che siano trascorsi i 10 anni, potranno continuare a beneficiarne per tutta la durata residua.

Cambio possesso casa ed ecobonus

Quanto si è detto a proposito del trasferimento di proprietà dell’immobile è esplicitamente chiarito dalla guida alla detrazione 50% dell’Agenzia delle Entrate.

La stessa Agenzia ha affermato, con la circolare n. 36/E del 31/05/2007 che, in mancanza di indicazioni specifiche, gli analoghi principi si possono applicare anche alla detrazione per riqualificazione energetica, il cosiddetto ecobonus.

Ciò vale quindi per:
• il passaggio di proprietà, tanto a titolo gratuito che oneroso
• il trasferimento dell’inquilino o del comodatario
• il decesso dell’avente diritto.

Cambio possesso casa e bonus mobili

Nonostante il bonus mobili presenti come presupposto fondamentale per il suo godimento l’aver usufruito della detrazione 50%, si tratta comunque di un’agevolazione fiscale autonoma e con caratteristiche proprie.

Lo ha affermato l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 17/e del 24 aprile 2015, chiarendo che per tale motivo esso non si trasferisce agli eredi in caso di decesso dell’avente diritto.

Per estensione, si può quindi affermare che il beneficio non è trasferibile a terzi. Pertanto, in caso di vendita dell’immobile, non sarà l’acquirente a poter godere delle rate residue della detrazione.

(Prima pubblicazione 7 settembre 2017)

(photo credit pixabay.com)




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8 commenti

  1. nicola

    Se ho donato a mio figlio un immobile che è stato oggetto di ristrutturazione e nell’atto di donazione ho conservato per me le ulteriori quote di detrazione di imposta per detta ristrutturazione, nel caso dovessi decedere prima di aver fruito di tutte le quote annuali di detrazioni di imposta, le quote residue possono passare in eredità allo stesso mio figlio al quale ho in precedenza donato l’immobile?

    • arch. Carmen Granata

      Sì, purchè suo figlio continui a detenere il possesso materiale e diretto dell’immobile, quindi non può concederlo in locazione o comodato.

  2. Franco

    Se ho ancora da recuperare il bonus mobili e vendo casa posso poi continiare a detrarlo in dichiarazione per le rate residue? So che non può essere trasferito con la vendita.

    • arch. Carmen Granata

      Mi sembra che sia scritto chiaramente nell’ultimo paragrafo…

  3. domenico

    ma come può chi acquista sapere cosa recuperare e quanto recuperare se non si e parlato nella vendita di questo, e conveniente all’agenzia entrate

    • arch. Carmen Granata

      Chi acquista deve informarsi di tante cose, tra cui se sono stati fatti lavori di recente (anche per sapere se sono stati fatti in maniera regolare).
      Quindi certamente, non deve aspettarsi che il venditore glielo dica (cosa che sicuramente farà se ha il suo interesse), ma deve essere l’acquirente a chiedere.

  4. nino

    io vorrei cedere la nuda proprieta di un immobile
    ad mia figlia ci sono procedure particolari da seguire e qaunto costa detta operazione

    • arch. Carmen Granata

      Deve andare da un notaio e fare una donazione come se dovesse donare l’intera proprietà.
      Trattandosi di nuda proprietà le spese saranno un po’ infeirori per la parte relativa alle imposte, mentre l’onorario del notaio penso sarà sempre lo stesso.

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