Cambia la modalità di accatastamento delle pertinenze

La normativa catastale è stata modificata nel 2016 e sono state introdotte novità per l’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione.

Le soffitte sono pertinenze

Le soffitte sono pertinenze

Cosa sono le pertinenze di una abitazione?

L’articolo 817 del codice civile definisce le pertinenze come le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima.

Affinché tra due immobili esista un vincolo di pertinenzialità devono quindi ricorrere due presupposti:
• uno di tipo oggettivo: la pertinenza deve essere ornamento di un immobile principale in maniera durevole e non occasionale
• uno di tipo soggettivo: deve esserci la volontà del proprietario di entrambi gli immobili a porre la pertinenza a servizio di quello principale.

Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono soffitte, cantine, box auto, ecc., ovvero gli immobili iscritti in catasto nelle seguenti categorie:
C/2, magazzini e locali di deposito
C/6, stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7, tettoie chiuse o aperte.

La normativa catastale è stata modificata nel corso del 2016, per cui sono state introdotte alcune novità nell’accatastamento delle pertinenze dei fabbricati di nuova costruzione.

Le novità sono relative nello specifico alle pertinenze censite nella categoria C/2 che hanno accesso autonomo rispetto all’immobile principale. Pertanto:
• non riguardano cantine e soffitte con accesso diretto dall’abitazione
• riguardano cantine e soffitte a cui si accede dalla strada o da parti comuni dell’edificio di cui fanno parte insieme all’abitazione.

Come si accatastavano le pertinenze in passato

Fino a poco tempo fa, quando si accatastava un’abitazione, era possibile rappresentare cantinole e soffitte sulla stessa planimetria.

In tal modo, la pertinenza era censita come vano accessorio dell’alloggio e la sua incidenza sulla rendita catastale complessiva aveva un impatto minimo.

Per le abitazioni già esistenti questa modalità resta valida e permane anche nel caso in cui si debba apportare qualunque tipo di variazione catastale.

Come si accatastano le pertinenze oggi

Nel caso di nuove costruzioni, non sarà invece più possibile inserire cantinole e soffitte nella stessa planimetria catastale dell’abitazione. Bisognerà invece creare un diverso subalterno e accatastare la pertinenza nella categoria C/2.

Usando questo metodo, la rendita catastale complessiva derivante sarà superiore rispetto a quanto accadeva con la vecchia procedura.
Infatti, si passerà dal conteggiare la pertinenza come vano accessorio dell’alloggio a conteggiarlo come vano principale del proprio specifico subalterno.

Nuovo accatastamento delle pertinenze: cosa cambia?

Le conseguenze di questa novità procedurale sono prettamente di carattere economico e graveranno su committenti, costruttori e proprietari di case.

Innanzitutto, aumenterà la spesa per procedere all’accatastamento delle unità immobiliari. Per ogni unità censita infatti si paga un importo di 50 euro per diritti catastali.

Immaginate la spesa per l’impresa costruttrice di un condominio che deve accatastare un cospicuo numero di appartamenti con relativa cantina e/o soffitta. La somma complessiva, rispetto al passato, potrà risultare raddoppiata o addirittura triplicata dovendo costituire numerosi subalterni autonomi.

Anche per il singolo proprietario naturalmente aumenteranno i versamenti da effettuare.

Lo stesso onorario del tecnico incaricato della procedura DOCFA per la denuncia in Catasto subirà un aumento, in virtù della diversa mole di lavoro da affrontare.

Pertinenze e applicazione dell’IMU

Ai fini IMU bisogna precisare che questa diversa procedura di accatastamento comporterà unicamente un aumento dell’importo dell’imposta. La base imponibile dell’Imposta Municipale Unica si calcola infatti proprio partendo dalla rendita catastale.

In Rete potrete però trovare anche delle informazioni diverse. Qualcuno sostiene che i proprietari ad esempio di due cantinole o di una cantinola e di una soffitta (entrambe C/2) si troveranno a pagare di più.
Mi riferisco al caso in cui se ne inserisca una nella stessa scheda catastale della casa e si accatasti l’altra autonomamente. La prima sarebbe esente da IMU in quanto vano accessorio e l’altra in quanto pertinenza prima casa.

In realtà, questa informazione è errata. La legge istitutiva dell’IMU, infatti, prevede che si possa fruire dell’esenzione per prima casa per una sola pertinenza per ciascuna categoria catastale C/2, C/6, C/7.
Specifica anche però che ciò vale anche se la pertinenza è iscritta in catasto unitamente all’abitazione.

Pertanto, la pertinenza agevolabile sarà comunque soltanto una e da questo punto di vista nulla cambia rispetto al passato.

Questa errata convinzione ha in effetti comportato frequenti errori di calcolo di IMU e TASI da parte di contribuenti proprietari di più pertinenze della stessa categoria catastale C/2.

Unica eccezione a questa regola è quando sulla stessa planimetria della casa sono riportate due pertinenze della stessa categoria C/2, ad esempio una cantina e una soffitta.
Solo in questo caso si potrà godere dell’esenzione per entrambe (ma non per eventuali altre pertinenze C/2 accatastate autonomamente).
Ma, come specificato, questo principio continuerà a essere valido solo per gli immobili già censiti e non per quelli di nuova costruzione.





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131 commenti

  1. Kammer

    Dovendo eseguire dei lavori condominiali antisismici, è possibile rendere autonomamente accatastate, prima di dare inizio ai lavori, due pertinenze (magazzino e sottotetto) attualmente e storicamente accatastate in A/4, per poter incrementare il tetto di spesa così come previsto e specificato nella guida sisma bonus per i lavori condominiali volti all’ottenimento delle maggiori detrazioni fiscali?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Guardi, proprio in questi giorni sto preparando un interpello per un caso simile. Al momento quindi non conosco l’orientamento dell’AdE anche se a mio parere la risposta dovrebbe essere positiva.

  2. Giulio

    Buongiorno,
    mi si prospetterebbe l’acquisto di un appartamento al quale posso annettere un c/2, abitabile dal punto di vista fisico, solo che l’altezza è di 2.25 mt, quindi impossibile al momento da rendere abitabile. Volevo chiedere, una volta annesso fisicamente e catastalmente, il suo valore al mq, andrebbe ad aumentare essendo collegato direttamente all’appartamento?
    Grazie
    Giulio D’Amico

    • arch. Carmen Granata

      Dal punto di vista commerciale no, visto che sempre un deposito resterebbe. Il valore dell’appartamento sarebbe però leggermente più alto, arricchendosi di un annesso.

  3. franco

    vorrei chiedere arch. Carmen Granata in merito alla mia richiesta del 8 Maggio 2019 in 14:50: il box non è pertinente alla mia abitazione principale. quindi ho citato testualmente quello che mi ha inviato l’amministratore per il recupero fiscale del 50% sostenuto per i lavori sulle parti comuni (rifacimento del tetto per infiltrazioni d’acqua) il box fa parte di un condominio è pertanto chiedo se posso usufruire della detrazione.
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Dunque lei può detrarre i seguenti lavori:
      1. sull’abitazione (anche non principale) e sue pertinenze
      2. sulle parti comuni del condominio.
      Il suo box di proprietà non è una parte comune del condominio, nè pertinenza dell’abitazione.

  4. franco

    buongiorno ho acquistato nel 2014 un secondo box non pertinente alla mia abitazione principale in quanto ne ho già un pertinente, vorrei sapere se posso detrarre dal 730 le spese che ho sostenuto di rifacimento del tetto e altri lavori inerenti, in quanto l’amministratore mi ha inviato la dichiarazione per i lavori eseguiti specificando: dichiarazione ai fini del recupero fiscale del 50% SULL’IRPEF per spese di manutenzione delle parti comuni del condominio sostenute nel 2018,
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      La domanda è un po’ confusa, per cui andiamo per ordine.
      1. Lei può avere quanti box di pertinenza vuole, semplicemente solo uno sarà esente da Imu.
      2. Se ha fatto lavori sul box, non può detrarli se il box non è pertinenza di una abitazione.
      3. Non ho capito cosa c’entrano i lavori sulle parti comuni condominiali.

  5. Remo Di Renzo

    Buongiorno, nel mio condominio ci sono alcuni posti auto regolarmente accatastati C/6 mentre altri non hanno nessun subalterno ed i proprietari affermano che sono accatastati insieme all’appartamento. Potrebbe essere vero e regolare visto che presentano tutti i presupposti per essere classificati C/6, essendo posti auto in muratura con copertura ma con l’unica apertura sul davanti verso il cortile condominiale? Le regole cambiate nel 2016 non parlano solo di cantinole e/o soffitte C/2?

    • arch. Carmen Granata

      No, guardi, sono stata io poco chiara… Laddove scrivo “era possibile rappresentare cantinole e soffitte sulla stessa planimetria.” era solo a titolo di esempio. E’ chiaro che era possibile rappresentare sulla stessa planimetria dell’appartamento qualsiasi pertinenza, quindi anche il box auto.

    • Remo Di Renzo

      quindi mi dice che è permesso avere nella stessa planimetria un subalterno (senza numero ovviamente) che in pratica è un box auto aperto su un lato? In definitiva un C/6 che al catasto risulta come accessorio all’appartamento pur se separato?

    • arch. Carmen Granata

      Sì, è possibile avere sulla stessa scheda una pertinenza separata. Non sarà però un subalterno a sè stante e non sarà un C/6, ma farà parte dello stesso subalterno dell’alloggio, di cui andrà ad aumentare superficie e rendita.

  6. Massimo

    Buonasera,
    sono proprietario di due unità immobiliari a/7 adiacenti, su due particelle diverse. Le proprietà sono confinanti, una è prima casa ed una seconda casa (non abitata), e si può passare da una proprietà all’altra attraverso il giardino. Sul terreno della seconda casa, sto per costruire un box, con regolare permesso del Comune. Per usufruire delle detrazioni fiscali del 50%, leggo che è necessario il vincolo di pertinenza ad una unità abitativa. Dato che il box si trova nella stessa proprietà della casa (seconda casa), è corretto ritenere che il vincolo di pertinenza sia implicito (oppure devo renderlo esplicito andando da un notaio)? Grazie. Cordiali saluti

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso è implicito, se però si riuscisse a indicare il vincolo nel permesso di costruire si fugherebbe ogni dubbio.

  7. luigi

    Buongiorno. Nel 2015 ho acquistato un appartamento con box, di quest’ultimo ho usufruito di tuttie le agevolazioni,(50%) e pertinenza. Vorrei ora acquistare un secondo box, nello stesso stabile, ho diritto a qualche agevolazione? del 50% non credo ma dovrò pagare l’imu?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      La detrazione 50% la può avere di nuovo solo se acquista da costruttore.
      L’esenzione Imu può averla invece su un solo box auto.

  8. ALEX

    Buongiorno, sto costruendo una nuova casa. La casa ha due piani, al piano terra ho il garage, cucina salotto e bagno, al primo piano le camere.
    Il garage è collegato internamente con l’abitazione.
    Volevo chiedere se al momento dell’accatastamento della casa, si puo indicare il garage come pertinenza, fare il vincolo di pertinenza e poter cosi usufruire della detrazione del 50% del costo di costruzione del garage
    Ringrazio anticipamente

    • arch. Carmen Granata

      Per la verità il vincolo di pertinenzialità dovrebbe risultare dal permesso di costruire. Tuttavia se nel titolo è specificato che quello è un garage, appare implicito che sia pertinente all’abitazione, per cui a mio avviso lei può detrarre.

  9. Alessandra

    Buongiorno,
    nel mio condominio ci sono delle vetrine che dovevano essere adibite ad attività commerciali ma, a seguito del fallimento dell’immobiliare, sono all’asta a prezzi molto bassi.
    Una di queste vetrine (53 mq con locale bagno data la destinazione) è proprio sotto il mio appartamento (prima casa) e avrei intenzione di acquistarla a uso deposito dato che non abbiamo nè cantina nè box auto.
    E’ possibile annetterlo come pertinenza all’appartamento? Ha accesso autonomo e volendo potrei avere accesso diretto da casa mia facendo una scala.
    Ringraziando per l’attenzione, La saluto cordialmente
    Alessandra

    • arch. Carmen Granata

      L’immobile, per essere commerciale, è sicuramente accatastato come C1 e, in quanto tale, non può essere pertinenza di una abitazione. Deve fare prima il cambio d’uso.

  10. alfonso cannata

    Buongiorno, ho comprato un edificio composto da due unità immobiliari, dovendo fare una ristrutturazione radicale si è ritenuto più conveniente optare per la demolizione e la fedele ricostruzione dell’immobile (che non si trova in centro storico). L’edificio che ne verrà, sfruttando le altezze della vecchia costruzione, si eleverà su tre livelli anziché due, pur mantenendo la cubatura preesistente. Se si mantengono le due unità immobiliari separate, sarà possibile usufruire del sismabonus per entrambe? Considerato che al primo livello sarà realizzato un box auto, potrà questo considerarsi una pertinenza delle unità immobiliari e quindi sfruttare su questo il plafond previsto dal sisma bonus come ulteriore unità immobiliare?

    • arch. Carmen Granata

      A mio avviso no, perchè di solito per le detrazioni si tiene conto del numero di unità immobiliari iniziali.

  11. carlo

    buongiorno, sono in procinto di acquistare un negozio al paino terra in disuso da anni cat. C1, la mia intenzione è fare il cambio di destinazione d’uso in abitazione, siccome a due ingressi uno lo vorrei utilizzare come ingresso per la nuova abitazione e la serranda del negozio lasciarla come vincolo pertinenziale per non pagare gli oneri al comune. siccome la macchina ha difficoltà non può accedere alla pertinenza perché ci sono quattro gradini e il condominio non autorizza uno scivolo per accedervi, è possibile comunque attuare il vincolo di pertinenza, oppure verrà rigettato? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Il vincolo pertinenziale prevede l’uso in maniera continuativa e non occasionale dell’immobile. Pertanto, il vincolo non può essere richiesto solo per “non pagare gli oneri”.
      Ciò premesso, se la pertinenza risulta essere un posto auto, deve poter essere utilizzata come tale e quindi non può avere i gradini.

  12. Rober

    Salve.
    Gentilmente ho un dubbio, sto acquistando una villetta anni 70 che ha pochissimo giardino, ma, attraversando la strada c’è di pertinenza un giardino di oltre 400 metri2 in cui sono posizionati 2 Garage in lamiera, entrambi accatastati ma non so per quale motivo sono stati posizionati uno ad un angolo e un altro nel bel mezzo del terreno. La mia domanda, posso spostarli? Cioè metterli entrambi ad un angolo uno attaccato all altro?
    Grazie infinite.

    • arch. Carmen Granata

      Bisogna innanzitutto vedere quali sono le distanze dai fabbricati circostanti. Nel caso in cui lo spostamento possa essere fatto, andrà presentata una pratica per demolizione e ricostruzione con diversa area di sedime e poi un nuovo accatastamento.

  13. CARRARA BRUNO

    buon giorno. sono proprietario di un’abitazione con il proprio box, sto valutando l’acquisto di un box da ristrutturare (tetto, pavimento, portone) a circa un km da casa mia, volevo sapere se posso inserirlo come pertinenza e se posso usufruire delle detrazioni fiscali per la ristrutturazione. grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, può farlo. Una volta resa pertinenza, il box può usufruire delle detrazioni per ristrutturazione.

    • CARRARA BRUNO

      mi scusi, ma ho dimenticato da dire che il box si trova a circa un km da casa mia, ma cambia il comune rispetto all’abitazione, quindi la pertinenza é sempre possibile? grazie

    • arch. Carmen Granata

      Dipende dal comune in cui si trova l’abitazione: alcuni concedono che la pertinenza possa essere in un altro comune, altri no.

  14. Matteo

    Salve, sto acquistando un BOX che vorrei mettere come pertinenza della mia prima casa. Il box ovviamente ha categoria C/6 e sua autonoma particella catastale.
    Alla prima casa sono però già indicati come pertinenza altri 2 immobili inseriti nella stessa planimetria catastale.
    Si tratta in particolare di una cantina e di una soffitta/lavatoio che in teoria dovrebbero avere categoria C/2 (locali di deposito). Dico in teoria perchè non avendo una loro particella catastale a se stante non ho una visura che lo certifichi.
    Da quanto mi dicono (e leggo anche in questa pagina) questa situazione fa eccezione infatti in tali circostanze mi permettono di avere 2 pertinenze della stessa categoria.
    Ne desumo che non ci sarà problema ad iscrivere il box C/6 come terza pertinenza di categoria diversa e quindi esente da IMU.
    Grazie

  15. Alessandro

    Sto valutando l’acquisto di un box sito circa 300m a piedi dal mio appartamento (il tragitto in auto è 1.6 Km causa un divieto che obbliga a un giro più lungo). Il mio condominio come tanti a Milano non è proprio dotato di box. Non possiedo altri box ne altre pertinenze di categoria C6. Mi stavo chiedendo se il box in questione può essere accatastato come pertinenza prima casa pur non essendo nello stesso stabile ma comunque in vicinanza.

    • arch. Carmen Granata

      Sì, può farlo. Per essere pertinenza, non è necessario che ci sia un collegamento fisico con l’abitazione.

  16. Jacopo

    Salve,
    vorrei acquistare una villetta a schiera pertanto chiedendo al proprietario di visionare i documenti urbanistici dell’immobile, ho visto che il piano terra (unico accesso alla villa) è accatastato come categoria C6 (autorimessa) essendo in realtà l’ingresso all’abitazione con un altezza di 2.50m. Il piano superiore è accatastato come categoria A7. Si può regolarizzare il piano terra (C6) da autorimessa a ingresso?

    • arch. Carmen Granata

      Bisognerebbe conoscere i regolamenti locali per sapere se si può sanare quello che di fatto è un cambio di destinazione d’uso abusivo.

  17. Simone

    Salve,
    vorrei un parere per favore. Ho acquistato casa con box di pertinenza (15mq) nel 2010; ora vorrei acquistare un secondo box nello stesso stabile (40mq). Sono consapevole che dovrò pagare imu e tasi ma non potrei accatastare quest’ultimo box come pertinenza e togliere l’altro, per risparmiare un pochino su IMU e TASI?
    Grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, è possibile considerare come pertienenza questo box. Non lo sarebbe stato se il secondo box non fosse stato nello stesso fabbricato.

  18. Fabrizio

    Buongiorno,
    Sto acquistando, come prima casa, un appartamento con una soffitta di pertinenza. Insieme acquisterei dalla stessa proprietà anche un box situato nelle vicinanze. Il box non risulta di pertinenza all’appartamento. E’ possibile aggiungere il box come pertinenza dell’appartamento? quali potrebbero essere, in caso i costi?
    grazie

    • arch. Carmen Granata

      Sì, è possibile. I costi però deve chiderli al notaio, perchè dipendono sostanzialmente dalle spese per la stipula dell’atto.

  19. ROSSELLA

    Posso rimediare integrando la CILA con anche la fusione delle soffitte, facendole diventare 1 sola pertinenza, visto che non ho ancora dato la fine lavori?
    Grazie

  20. ROSSELLA

    Buon giorno. Ho acquistato un appartamento accanto al mio (cat. A/3, 3° piano con locale soffitta al 7° piano) anche lui di categoria A/3 con annesso locale soffitta adiacente al mio locale soffitta. Ho presentato CILA per fusione dei 2 immobili e ho realizzato le opere per unirli. Nella tavola di demolizione e ricostruzione della CILA non ho chiesto l’unione dele soffitte. Ora che devo presentare la pratica DOCFA, mi domando se nella scheda catastale che presenterò, mettere le 2 soffitte adiacenti che si trovano nel sottotetto, senza aver richiesto l’apertura di una porta tra le 2 nella CILA per fonderle effettivamente, mi darà problemi, riguardo al numero di pertinenze. L’edificio è del 1960. La ringrazio

    • arch. Carmen Granata

      Non avendo richiesto la fusione, le soffitte devono restare due. Non c’è problema ad avere più pertinenze per la stessa abitazione. Il problema è solo fiscale, perchè una non sarà esente dalle imposte sulla casa.

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