Delibera assembleare per approvazione lavori di Superbonus

Superbonus 110% per condomìni: dal 2023 potranno usufruirne solo in caso di delibera assembleare di esecuzione entro il 18 od il 25 novembre.

Foto di aymane jdidi da Pixabay

Cos’è una delibera assembleare?

La delibera assembleare è l’atto che consente ai condòmini di dare esecuzione alle decisioni prese in sede di assemblea relativamente agli argomenti contenuti nell’ordine del giorno.

Queste sono le sue principali caratteristiche:
• deve avere forma scritta e quindi essere trascritta sul verbale di assemblea
• deve esserne riportata la votazione con indicazione del numero dei voti e dei millesimi
• è obbligatoria, immediatamente esecutiva per tutti i condòmini, produce effetti immediati dal momento della sua approvazione e può essere invalidata in caso di vizi di nullità o annullabilità.

Delibera assembleare per lavori oggetto di Superbonus

Dal 2023 l’aliquota di detrazione per il Superbonus scenderà dal 110% al 90%. La Legge di Bilancio, che domani sarà votata con fiducia alla Camera, prevede però che si possa continuare a usufruire del 110% anche il prossimo anno nei seguenti casi:
• per interventi condominiali per i quali la delibera assembleare di approvazione dei lavori risulti adottata entro il 18 novembre 2022 e la CILA-S risulti presentata alla data del 31 dicembre 2022
• per gli interventi condominiali per i quali la delibera assembleare di approvazione dei lavori risulti adottata tra il 18 e il 24 novembre 2022 e la CILA-S risulti presentata alla data del 25 novembre 2022.

Naturalmente, laddove l’intervento consista in una completa demolizione e ricostruzione del fabbricato, non dovrà essere presentata la CILA-S ma il relativo titolo abilitativo (Permesso di Costruire o SCIA alternativa).

La data delle delibera deve essere attestata dall’amministratore di condominio con una apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.
Vediamo allora in cosa consiste questo documento e come deve essere redatto.

Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà per il Superbonus

La dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà è un atto redatto ai sensi dell’art. 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000 n. 445, che comporta quindi responsabilità penali per chi lo sottoscrive.

In caso di falsa dichiarazione infatti il firmatario può essere punito con il carcere fino a due anni. Si tratta pertanto di una grossa responsabilità per l’amministratore di condominio.

L’attestazione servirà a dichiarare che, a seconda dei casi, l’assemblea si è svolta entro il 18 novembre o il 25 novembre.

Delibera assembleare anche per i condomìni minimi

Ma come funziona nei condomìni minimi? Si tratta delle compagini condominiali formate da un numero di proprietari non superiore a 8. In realtà, il termine condominio minimo in questo caso non è corretto e ne ho parlato in questo articolo.
Quelli a cui facciamo riferimento sono in realtà i condomìni che non hanno obbligo di nomina dell’amministratore, di richiesta del codice fiscale e di regolamento condominiale.

Contrariamente a quanto si pensi, però, la gestione delle parti comuni sottostà comunque a tutte le altre regole del condominio, tra cui anche quella secondo cui l’adozione di decisioni deve essere presa mediante indizione di assemblea di condominio e successiva delibera.

Pertanto, è chiaro che il legislatore, nello stabilire le nuove regole per continuare a usufruire del Superbonus 110% anche nel 2023, ha pensato anche a questi condomìni.

In questo caso dunque la redazione dell’atto di notorietà che attesta la data della delibera sarà a carico del condomino incaricato di presiedere l’assemblea per decidere sull’affidamento dei lavori.

Nella prassi, nei piccoli condomìni di tipo familiare, formati ad esempio da fratelli o da genitori e figli, non si è soliti procedere a queste formalità. Ti ricordo invece che, nel caso intendiate usufruire di agevolazioni fiscali, è bene svolgere correttamente tutti gli adempimenti richiesti.

Contenuto della delibera assembleare per lavori di Superbonus

Gli esperti in materia di amministrazione condominiale suggeriscono i contenuti minimi che devono essere presenti in questo particolare tipo di delibera.

Innanzitutto, è necessario richiamare il dispositivo di legge di riferimento, ovvero l’art. 119 del Decreto Rilancio, modificato dall’ultima Legge di Bilancio.

In secondo luogo, occorre elencare dettagliatamente tutti i lavori in programma per i quali si intende usufruire dell’agevolazione fiscale.

Ci sono poi 5 elementi imprescindibili che non possono mancare:
• l’indicazione del quorum
• il nominativo della ditta esecutrice incaricata
• l’importo e il dettaglio complessivo dei lavori
• la ripartizione delle spese
• l’eventuale affidamento a un General Contractor dell’incarico per la gestione dell’appalto.

Alcuni tecnici consigliano anche di allegare contratti, computi, progetti e capitolati approvati di cui si dà mandato all’amministratore di firmare. La delibera deve essere infatti di approvazione dell’esecuzione e non di semplice carattere esplorativo, per dare mandato all’amministratore di trovare un tecnico o un’impresa esecutrice.

La delibera assembleare, insomma, deve esser tale da poter dar luogo all’esecuzione dei lavori e per questo deve contenere quei dettagli importanti come l’oggetto dell’appalto, il suo costo e l’impresa esecutrice.

Niente paura, però: è poi possibile in un secondo momento apportare modifiche a quanto indicato, ad esempio integrando il prezzo inizialmente stabilito, aggiungendo ulteriori lavorazioni alle opere in programma o cambiando l’impresa affidataria.

Attenzione: solo dopo questa delibera, il professionista incaricato potrà presentare la CILA-S o altro titolo abilitativo per dare corso ai lavori.

Quorum per l’approvazione dei lavori oggetto di Superbonus

Ti ricordo che per l’approvazione dei lavori oggetto di Superbonus è previsto un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Lo stesso vale per altre decisioni legate a tali lavori, come l’approvazione di eventuali finanziamenti o l’opzione per lo sconto in fattura o la cessione del credito.

Naturalmente la Legge di Bilancio non è ancora stata definitivamente approvata. Pertanto, per essere informato in tempo reale quando ci saranno ulteriori novità su questo argomento, segui le mie pagine Facebook e Twitter e iscriviti al mio canale YouTube.




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8 Commenti. Nuovo commento

  • Gent.ma, in merito al superbonus nel mio condominio sono stati approvati i progetti, la fattibilità etc. a un ingegnere, ma andando dall’amministratore nelle delibere condominiali non risulta nessun tabulato allegato e neppure i costi di tali prestazioni preliminari neanche come allegati. Né è stato costituito un fondo speciale o di riparto tra i condomini. I lavori non sono iniziati, ora l’ingegnere chiede i compensi professionali preliminari al condominio. A noi ci avevano detto che era tutto nel superbonus come cessione del credito. Sono valide tali delibere assembleari senza tabulati e senza costi?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      27 Marzo 2024 15:14

      Senza poter vedere i documenti è difficile dare una risposta. Lei dice che “i progetti, la fattibilità etc.” “sono stati approvati”… In che modo sono stati approvati? Perchè se c’è qualunque cosa scritta equivale ad aver conferito un incarico e tale lavoro deve essere retribuito.

  • andrea franco
    17 Settembre 2023 12:07

    Buon giorno. I lavori trainATi debbono essere approvati in assemblea condomiiniale insieme o dopo l’approvazione dei trainANTi. A mio modesto avviso non doivrebbe essere necessaria l’approvazioen dei trainATI in quanto in carico non alle parti comuni ma ai singoli app.ti O no?

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Settembre 2023 16:51

      Sì, è così per quanto riguarda la decisione sui lavori. Se però l’assemblea riguarda l’approvazione di un contratto di appalto che contempla lavori trainanti e trainati, entrano in gioco anche questi.

  • Buonasera arch. Granata vorrei porle una domanda , la domanda è questa ; puo’ essere usata una delibera condominiale che approva una prefattibilita’ fatta nel marzo 2022 , come una delibera di incarico dei lavori ? (visto che il mio amm.re di condominio ed i suoi seguaci ingegnere, general contrator dicono che la pre-fattibilta’ è una volonta’ di eseguire il lavori del 110,) cosa per me assurda. Grazie cordialmente saluto

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      21 Luglio 2023 10:07

      No, ovviamente sono due cose diverse. Per approvare i lavori serve una delibera specifica.

  • Cesare Di Giovanni
    8 Aprile 2023 20:07

    Molto ben circostanziata la narrativa relativa al superbonus, ma chiederei un chiarimento: cosa accade se in una assemblea ordinaria l’amministratore ha rilevato che i millesimi del condominio sono errati e che occorre trovare il momento opportuno per apportare il correttivo? Ed è vero che le mappe degli appartamenti devono corrispondere a quelle depositate in catasto? Grazie e cordiali saluti. Cesare Di Giovanni

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      11 Aprile 2023 11:51

      Bisogna appunto “trovare il momento opportuno” per aggiornarli… 🙂 che secondo me è subito.
      Le “mappe” o meglio planimetrie devono corrispondere con quelle depositate in catasto per una questione fiscale e anche per questo problema dei millesimi, ma devono corrispondere con quelle depositate in comune, per la regolarità urbanistica.

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