Recupero abitativo di un sottotetto esistente

Il recupero abitativo sottotetto è un intervento edilizio con cui si può trasformare in mansarda abitabile un volume esistente, inutilizzato.

recupero abitativo sottotetto

Glim di Fap Ceramiche (photo credit Studio Roscio)

Cos’è il recupero abitativo di un sottotetto?

Il Regolamento Edilizio Tipo definisce il sottotetto come lo spazio compreso tra l’intradosso della copertura dell’edificio e l’estradosso del solaio del piano sottostante.
Questo volume diventa spesso una parte della casa abbandonata a se stessa o adibita a locale di sgombero, ma in alcuni casi è possibile trasformarlo in una mansarda abitabile.

Il recupero abitativo del sottotetto è infatti un intervento edilizio che consente di utilizzare a fini abitativi un volume esistente altrimenti sprecato.
Questa soluzione è utile per consentire di:
• evitare abusi edilizi
• accrescere il patrimonio immobiliare urbano senza aumentare ulteriormente il consumo di suolo.

Con il recupero a fini abitativi è possibile ricavare una nuova unità immobiliare autonoma o semplicemente alcune stanze da aggiungere a un appartamento già esistente.

Recupero abitativo sottotetto: le norme variano da Regione a Regione

In tutta Italia è possibile effettuare il recupero abitativo dei sottotetti esistenti. Le modalità sono però disciplinate da leggi regionali, per cui i requisiti richiesti sono diversi da Regione a Regione.
Possono ad esempio cambiare:
• l’anno di costruzione dei sottotetti ammessi a recupero
• le destinazioni d’uso consentite
• i rapporti aeroilluminanti richiesti.

Così, se in alcune Regioni sono ammessi al recupero abitativo solo i sottotetti esistenti da diversi anni, in altre è possibile richiederlo anche per quelli di recente ultimazione.
In genere comunque è possibile recuperare solo quei sottotetti che risultano già costruiti al momento dell’entrata in vigore delle norme.

Un’altra regola che varia da Regione a Regione è la possibilità di elevare in altezza il sottotetto esistente. In alcuni casi, infatti, il solaio di copertura può essere portato a una quota più alta, in altri invece tale possibilità è esplicitamente vietata.
Se ricadi in quest’ultimo caso, per ottenere l’altezza minima interna richiesta, puoi:
• sfruttare il volume già esistente
• abbassare il solaio di calpestio, laddove è possibile.

Requisiti per il recupero abitativo di un sottotetto: l’altezza interna

I requisiti principali per considerare abitativo un volume costruito sono stati fissati a livello nazionale dal Ministero della Salute con il DM del 5 luglio 1975. Alla base di queste regole ci sono infatti proprio la tutela della salute e dell’igiene.

Un volume, per essere considerato abitabile, deve avere solitamente un’altezza interna di almeno 2,70 m. Per i sottotetti è ammessa un’altezza inferiore, variabile come detto tra le varie Regioni, ma perlopiù fissata a 2,40 m. Per corridoi e spazi di servizio sono concesse altezze ancora inferiori, così come ulteriori deroghe sono ammesse per le Regioni e Province autonome.

Ma l’altezza di un sottotetto varia da quella più bassa alla gronda a quella più alta al colmo: come fare quindi a calcolarla?
Devi considerare a tale scopo l’altezza media ponderale, vale a dire una media tra le varie altezze del soffitto.
Per calcolare quest’altezza ponderale devi escludere le parti di pavimento la cui copertura è inferiore a una certa quota (ad esempio 1,40 m). Puoi comunque utilizzare queste aree di pavimento con la realizzazione di arredi fissi.

Altri requisiti

L’altro requisito vincolante è rappresentato dai rapporti aeroilluminanti, ovvero le proporzioni tra aperture finestrate e superfici delle stanze.

In questo caso, non tutte le Regioni si sono espresse in merito. Laddove non ci siano indicazioni, devi considerare come rapporto minimo da rispettare quello fissato a livello nazionale di 1/8. Le superfici finestrate apribili di ogni stanza devono essere pari quindi ad almeno 1/8 della sua superficie di pavimento.
Per soddisfare tali rapporti, può anche essere necessario realizzare nuove finestre, lucernari, abbaini, nel rispetto delle caratteristiche architettoniche dell’edificio.

Un altro requisito richiesto dalla maggior parte delle Regioni è poi la presenza di un congruo numero di posti auto. La legge nazionale (legge Tognoli) prevede infatti il rispetto di un rapporto tra metri quadri di parcheggi e metri cubi di costruito di 1 a 10. Realizzando nuove abitazioni, quindi, dovrebbe essere rispettato tale rapporto.

Alcune Regioni derogano a questo obbligo, non richiedendo ulteriori parcheggi per la nuova abitazione ricavata nel sottotetto. Altre derogano solo nel caso in cui il recupero abitativo rappresenti l’ampliamento di un’abitazione esistente e non un’unità immobiliare a sé stante. Altre infine richiedono il numero di posti auto previsti.

Tuttavia, se non è possibile reperire tali spazi, è prevista in genere la monetizzazione dei parcheggi, cioè il versamento di un contributo in denaro per la mancata disponibilità di posti auto.

In alcune Regioni, infine, è richiesto il rispetto di precisi parametri di isolamento termico per favorire il risparmio energetico.

Come fare il recupero abitativo di un sottotetto

Per trasformare un sottotetto esistente in abitazione è necessario richiedere al Comune un Permesso di Costruire.

Naturalmente, se il sottotetto è ubicato in un edificio condominiale, devi richiedere anche l’approvazione all’assemblea.

Per sapere quindi se e come puoi trasformare il tuo sottotetto in mansarda abitabile, devi rivolgerti a un professionista abilitato (architetto, ingegnere o geometra). Il tecnico effettuerà sopralluogo per verificare le caratteristiche del manufatto e predisporrà la documentazione richiesta in base a quanto previsto dalla normativa regionale.

Per richiedermi un progetto di recupero abitativo di sottotetto, compila il modulo contatti.

Recupero abitativo sottotetto e detrazioni fiscali

Il recupero abitativo di un sottotetto comporta un cambio della destinazione d’uso da locale sottotetto ad abitazione, per cui rientra nella definizione di restauro e risanamento conservativo.

L’Agenzia delle Entrate ha pertanto confermato che le opere edilizie consistenti nella formazione di un’unità immobiliare abitabile nel sottotetto sono ammesse al bonus ristrutturazione 50%.

Attenzione, però: se per l’intervento di recupero è necessario realizzare un ampliamento, ad esempio elevando l’altezza del solaio di copertura, sono detraibili solo le spese effettuate per gli interventi sul volume preesistente. Quelle sul volume in ampliamento non sono agevolabili perchè considerato nuova costruzione.

Quali opere sono detraibili e quali no

Rientrano tra le opere agevolabili lavori come:
• la realizzazione di tramezzi
• il rifacimento della copertura
• l’impianto elettrico
• l’impianto idro-termo-sanitario
• la sostituzione o la nuova installazione di serramenti.

Se però è stato ampliato il volume alzando la quota del tetto, potrai detrarre la spesa per la realizzazione di tramezzi, la loro tinteggiatura, ecc., solo per la quota da terra fino al tetto preesistente, mentre dovrai escludere la parte eccedente.

Quando, nell’ambito di un intervento di recupero a fini abitativi di un sottotetto, hai una parte di spese agevolabile e un’altra non agevolabile in quanto riferita a un ampliamento di volume, devi farti predisporre fatture distinte ed effettuare i pagamenti con bonifici separati. Per questo motivo è importante rivolgersi a un architetto.

Tra le spese detraibili rientrano anche gli onorari professionali dei tecnici nonché la parcella del notaio per la redazione dell’atto di costituzione del vincolo pertinenziale tra il sottotetto e l’unità immobiliare principale. Tale atto unilaterale d’obbligo è richiesto da alcuni Comuni.

L’ecobonus per interventi di efficientamento energetico non è invece applicabile. In questo caso è infatti richiesto come requisito fondamentale che l’immobile esistente sia già dotato di impianto di riscaldamento.

(Prima pubblicazione 11 novembre 2015)




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16 Commenti. Nuovo commento

  • Andrea Rossi
    14 Dicembre 2022 13:56

    Buongiorno Architetto,
    scrivo per chiedere informazioni in merito alla seguente situazione.
    La mia abitazione si trova al 6 piano di una palazzina risalente agli anni 80, sopra l’abitazione sussiste una mansarda accatastata come C2 e divisa in tre locali.
    La stanza più abitabile è di circa 24mq, ha un’altezza massima di 210cm (al centro) ed una minima di 155cm (ai lati) con accesso a due terrazzini, le altre due hanno un altezza massima di cm 170/150 fino a scendere ai 30 cm.
    L’idea sarebbe, tramite la costruzione di una scala interna, di poter usufruire della stanza più alta.
    È possibile effettuare la variazione d’uso da C2 ad A2?
    Nel caso non fosse possibile la variazione è comunque possibile unire tramite la scala i due piani lasciando i diversi accatastamenti?
    Grazie
    Andrea

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      14 Dicembre 2022 15:53

      Come spiego nell’articolo, le norme sul recupero abitativo variano da regione a regione. Dovrebbe quindi affidarsi a un tecnico locale per verificare la fattibilità dell’intervento.

  • Buongiorno,durante una ristrutturazione edilizia di un’abitazione dei primi del ‘900 abbiamo realizzato l’abbassamento del solaio del sottotetto per il recupero dello stesso ai fini residenziali. Mi chiedevo dovendo installare nuovi infissi posso beneficiare su tutti dello sconto in fattura, comprese le velux? anche su eventuali nuove aperture ? perchè si configura come recupero del patrimonio edilizio esistente?

    Rispondi
  • Paolo Molaro
    24 Agosto 2020 13:01

    la sostituzione di un tetto piano con un tetto a falda in una casa d’epoca con 12 condomini può rientrare nelle opere che beneficiano dell’ecobonus?
    Con la sostituzione si creerebbe un vano tecnico, e quindi un aumento di volume, ma non dovrebbe alterare l’altezza dell’edificio calcolata come linea di intersezione tra il muro perimetrale e la linea di intradosso del solaio di copertura, o il volume abitabile dell’edificio. Grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      24 Agosto 2020 19:20

      L’ecobonus è l’incentivo per le opere di riqualificazione energetica, per cui si può ottenere solo se l’intervento consente di ottenere un risparmio energetico.

  • Buonasera, vorrei trasformare a uso abitativo un sottotetto esistente allo stato rustico (senza alcun impianto né pavimentazione, solo con infissi) di pertinenza dell’abitazione sottostante (prima casa). Potrei usufruire delle detrazioni fiscali per la ristrutturazione?
    Grazie

    Rispondi
  • Salve,
    io dovrei recuperare un volume posto all’ultimo piano di un immobile ad uso privato e vorrei farlo con L.R. n 15 del 28 Novembre del 2000. Il volume risulta accatastato come pertinenza. Avendo un tetto piano e un’altezza interna pari a 2,61 m, sarebbe possibile usufruire della legge succitata? Grazie.

    Rispondi
  • La ringrazio per la risposta.
    Dunque è interpretabile oppure secondo lei ci sono dei precedenti casi o ricorsi che attestano questa possibilità?
    Perché se il vecchio tetto non c’è più, perché è stato alzato, potrebbe essere contestabile questa scelta, in quanto il vecchio tetto non è più esistente.
    Grazie mille di nuovo
    Patrizia

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Febbraio 2020 12:14

      Certamente è una interpretazione.
      Tuttavia le caratteristiche del tetto esistente devono essere “asseverate” dal tecnico che presenta la pratica di recupero. Quindi, anche se il tetto non c’è più perchè i lavori sono già stati realizzati, devono esserci grafici, relazioni e fotografie che attestano come era fatto.

  • Buongiorno,
    Esiste una circolare di riferimento che indichi esattamente la questione del recupero del costo dei tramezzi, fino alla quota del tetto esistente, in caso di modifica dell’altezza della colma?
    Grazie infinite
    Patrizia

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      17 Febbraio 2020 11:44

      No, non c’è un riferimento che lo dica esplicitamente, ma viene solo affermato che sono “detraibili solamente le spese effettuate per gli interventi eseguiti sul volume esistente, mentre quelli che riguardano il nuovo volume saranno considerati come nuova costruzione e pertanto non saranno detraibili”. (Circolare del 24 febbraio 1998 n. 57)

  • Salve, volevo chiederle un paio di chiarimenti in merito al recupero del sottotetto.
    Essendo una ristrutturazione edilizia rrientra nella casistica per l’agevolazione IVA 10%?
    Una volta ottenuto il permesso a costruire, è possibile acquistare i materiali e beneficiare delle detrazioni oppure bisogna attendere la presentazione di inizio lavori e comunicazione asl?
    grazie

    Rispondi
    • arch. Carmen Granata
      19 Ottobre 2017 12:28

      Sì, rientra nell’agevolazione Iva e può detrarre anche le spese effettuate prima dell’inizio dei lavori.

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